市場(chǎng)

調(diào)查|分化的二手房市場(chǎng)：掛一套賣一套和掛一年無(wú)人問(wèn)津

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2020-10-15 15:47:27

一邊像夏天一邊像冬天。

每經(jīng)記者包晶晶王佳飛每經(jīng)編輯陳夢(mèng)妤

存量房時(shí)代，二手房市場(chǎng)逐漸占據(jù)主賽道，并且更能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況。復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比普漲，甚至超過(guò)同期新房?jī)r(jià)格。但真實(shí)的情況如何，二手房究竟量?jī)r(jià)齊升還是有價(jià)無(wú)市？

房源流動(dòng)性是存量房市場(chǎng)交易活躍性的主要表現(xiàn)之一，流動(dòng)性高，表示市場(chǎng)活躍性高，反之亦然。

這個(gè)9月，上海二手房單月成交量創(chuàng)四年新高，優(yōu)勢(shì)房源掛牌周期僅1～2周；北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)季度新高，熱門小區(qū)出一套賣一套；而鄭州二手房?jī)r(jià)格下行周期拉長(zhǎng)，有房源掛牌一年仍未成交；廊坊二手房房?jī)r(jià)較高峰期價(jià)格腰斬，掛牌半年才能勉強(qiáng)低價(jià)成交……日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)北京、上海、廊坊、鄭州、沈陽(yáng)等多城二手房市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)了明顯分化。

9月33城房源流動(dòng)指數(shù)排名數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房源流動(dòng)性普遍居前的城市，以一線城市和部分強(qiáng)二線城市為主，其中長(zhǎng)三角占據(jù)前10名城市6席。

具體分城市等級(jí)看，一線城市房源活躍指數(shù)顯著高于二、三線城市。北上廣深等一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，需求支撐下二手房活躍程度明顯高于二、三線城市；強(qiáng)省會(huì)城市諸如成都和西安，以及受環(huán)滬外溢利好影響的嘉興和寧波等，二手購(gòu)房需求也較為活躍。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)測(cè)算，2020年9月一線城市二手房流動(dòng)性指數(shù)為85.16，環(huán)比下降0.3%；21個(gè)二線城市二手房源平均流動(dòng)性指數(shù)為81.06，環(huán)比下降1.0%；8個(gè)三線城市平均二手房流動(dòng)性指數(shù)為81.05，環(huán)比下降1.6%。

全國(guó)樓市區(qū)域性分化明顯，一些區(qū)域二手房流動(dòng)性高企，而有的區(qū)域則持續(xù)低迷。

二手房流動(dòng)性指數(shù)較低的城市有廊坊（71.24）、南昌（72.75）、沈陽(yáng)（77.23）、鄭州（77.92）等。諸如南昌、鄭州等城市主要以新房交易為主導(dǎo)，二手房市場(chǎng)活躍程度相對(duì)較低。而沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等東北區(qū)域城市指數(shù)排名靠后，則與近年來(lái)東北地區(qū)人口外流、整體購(gòu)房需求萎縮有關(guān)。

從二手房房源流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比變化趨勢(shì)來(lái)看，9月漲幅較大的城市主要有廈門（0.70%）、青島（0.68%）、西安（0.56%）、嘉興（0.51%）、濟(jì)南（0.18%）等，而環(huán)比跌幅較大的有沈陽(yáng)（-3.91%）、石家莊（-3.27%）、廊坊（-2.82%）、惠州（-2.71%）等城市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析8月70城二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況時(shí)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“二線城市的二手房漲幅沒(méi)有擴(kuò)大，說(shuō)明此輪房?jī)r(jià)調(diào)控的重點(diǎn)主要圍繞二線城市。各地對(duì)于房地產(chǎn)交易秩序的管控趨嚴(yán)，這都會(huì)使得市場(chǎng)預(yù)期更加平穩(wěn)。”

上海：?jiǎn)卧鲁山涣縿?chuàng)四年新高優(yōu)勢(shì)房源掛牌周期僅1～2周

上海的“金九”成色非常足。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，9月全市共成交二手房3.1萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)達(dá)46%；成交金額1103億元，環(huán)比增長(zhǎng)8%，同比增長(zhǎng)70%，套均總價(jià)和成交均價(jià)分別為353萬(wàn)元/套和42088元/平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)4%和5%，同比分別增長(zhǎng)16%和10%。

易居、中原、鏈家等多機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上一次上海二手房成交量單月出現(xiàn)“3”字頭，還是2016年9月。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，即便是上海遠(yuǎn)郊，二手住宅也維持了較高熱度。在青浦、嘉定兩區(qū)與花橋相接的綠地時(shí)代名邸，二手房掛牌、帶看與成交熱火朝天。疫情好轉(zhuǎn)以來(lái)，房東幾乎每周都會(huì)接到中介詢問(wèn)是否愿意出售的電話。

不過(guò)，即使在這樣“不愁賣”的區(qū)域，成交核心說(shuō)到底還是價(jià)格。專營(yíng)該小區(qū)的一位中介張曉平（化名）告訴記者，“只要價(jià)格稍微有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，一兩個(gè)星期就賣掉了。”

如果掛牌價(jià)太高，他舉例，“小區(qū)里62平方米左右的成交價(jià)一般在130萬(wàn)～135萬(wàn)元之間。有一套正在掛牌的房源，已經(jīng)從150萬(wàn)元降到145萬(wàn)元，再到140萬(wàn)元，掛到現(xiàn)在還沒(méi)賣掉。”

上海市中心的交易則更熱一些，緊鄰南京西路和人民廣場(chǎng)的中凱城市之光，9月單店鋪成交3套，中介劉琦（化名）說(shuō)，“這個(gè)業(yè)績(jī)很不錯(cuò)了，今年以來(lái)客源不斷，帶看量也大。同小區(qū)的回遷房則無(wú)人問(wèn)津，選擇市區(qū)二手房的客戶往往更看中環(huán)境和品質(zhì)，回遷房除非價(jià)格誘人，不然最快也要1～2個(gè)月成交，如果價(jià)格再偏高，那只能看緣分了。”

同一線城市相比，嘉興似乎是個(gè)很不起眼的城市，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，它承接了不少來(lái)自上海、杭州因政策限制產(chǎn)生的購(gòu)房需求，疫情過(guò)后更是如此。劉琦說(shuō)，“全公司前段時(shí)間一天能成交20多套，現(xiàn)在行情逐漸平穩(wěn)了，一天成交幾套房，主要還是看價(jià)格。以嘉源東方都市為例，目前中小戶型二手房有客戶，但幾乎沒(méi)有房源可賣。”

北京：網(wǎng)簽量創(chuàng)季度新高熱門小區(qū)出一套賣一套

疫情過(guò)后，北京樓市已然成為全國(guó)“最熱”之一，連同二手住宅一起，似乎迎來(lái)了報(bào)復(fù)性消費(fèi)。

“小區(qū)只現(xiàn)在只有1套一居室在售了，基本上出一套賣一套。”記者打聽(tīng)北京中關(guān)村稻香園小區(qū)掛牌情況時(shí)，中原地產(chǎn)楊帆說(shuō)，“一居室小面積的出手特別快，一般1～2個(gè)月就成交了，很搶手。而且戶型越小越好賣，不愁沒(méi)客戶。”

成交數(shù)據(jù)也印證了北京二手房市場(chǎng)的熱度：據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月北京二手房成交量17259套，創(chuàng)下今年月度次高，僅次于今年5月的17309套；環(huán)比8月增加1202套上漲7.5%、同比大漲40%。

值得注意的是，北京網(wǎng)簽量連續(xù)5個(gè)月超1.6萬(wàn)套。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，9月，北京二手房成交均價(jià)為57132元/平方米，環(huán)比上漲0.4%。

今年第三季度，北京二手房網(wǎng)簽量是4.97萬(wàn)套，達(dá)到了2018年以來(lái)的季度新高。

實(shí)際上，2017年下半年至今，除最近5個(gè)月（即今年5～9月）以外，月網(wǎng)簽量超過(guò)1.6萬(wàn)套的只有2018年5月和2019年3月。就網(wǎng)簽量而言，最近5個(gè)月北京二手住宅交易水平相對(duì)較高，市場(chǎng)呈現(xiàn)出2017年3·17新政以來(lái)最佳表現(xiàn)。

從市場(chǎng)實(shí)際成交量來(lái)看，據(jù)我愛(ài)我家北京區(qū)域交易數(shù)據(jù)，2020年9月北京經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的二手住宅簽單量環(huán)比8月微降7.27%，但同比2019年9月大幅增長(zhǎng)56.20%。

貝殼研究院認(rèn)為，上海、北京屬于典型的存量房市場(chǎng)，二手購(gòu)房需求動(dòng)力較足；強(qiáng)省會(huì)城市諸如成都和西安，以及受環(huán)滬外溢利好影響的嘉興和寧波等，二手購(gòu)房需求也較為活躍。

結(jié)合各城市房?jī)r(jià)指數(shù)與房源流動(dòng)性指數(shù)進(jìn)行二維象限分析，結(jié)果顯示，北京、上海、深圳等城市雖然房源流動(dòng)性指數(shù)較高，但房?jī)r(jià)水平并不低，屬于典型的高流動(dòng)性—高房?jī)r(jià)城市。而對(duì)于青年群體來(lái)說(shuō)，高流動(dòng)性—房?jī)r(jià)友好型城市是不錯(cuò)的選擇，該類城市包括成都、西安、嘉興、武漢、青島、佛山等8城。

鄭州：價(jià)格下行周期拉長(zhǎng) 有房源掛牌一年仍未成交

在鄭州核心區(qū)黃河路擁有一套一居室住宅的錢女士最近打算換個(gè)面積大點(diǎn)的房子，原本不關(guān)心樓市的她突然尷尬地發(fā)現(xiàn)，自己手里這套房在不斷貶值。

“2019年底我和新搬來(lái)的鄰居閑聊，他從別人手中買的戶型和我一樣，當(dāng)時(shí)總價(jià)是66萬(wàn)元。前兩天我開(kāi)始考慮起換房的事情，但發(fā)現(xiàn)我們小區(qū)中比我戶型大10平方米的房源掛牌價(jià)就只有65萬(wàn)元了。”

錢女士還告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自己在這個(gè)小區(qū)的朋友戶型和自己一樣，一年多前便已經(jīng)掛了出去，到現(xiàn)在仍然沒(méi)有成交。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的宏觀數(shù)據(jù)同樣反映了鄭州二手房市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀。2020年以來(lái)，鄭州二手房?jī)r(jià)格僅在2月同比維持了0增長(zhǎng)，其余月份均環(huán)比同比雙雙下跌，定基指數(shù)從1月的127.7一路下跌至8月的124.9。

二手房?jī)r(jià)格的低迷也表現(xiàn)在了流動(dòng)性方面，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，鄭州二手房房源流動(dòng)性指數(shù)為77.92，在報(bào)告中處于末流位置。

鄭州21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)店?yáng)|劉光強(qiáng)告訴記者，在他的觀察中，鄭州的二手房市場(chǎng)目前的確處在低迷期：“從去年開(kāi)始，鄭州的二手房市場(chǎng)便呈現(xiàn)出價(jià)格下行，交易周期拉長(zhǎng)的事實(shí)。”

“目前鄭州限購(gòu)，一定程度上限制了需求。鄭州市場(chǎng)正在從剛需向改善需求過(guò)渡，但二手房大部分是剛需盤，所以市場(chǎng)就不太好。”

此外，充足的新房供應(yīng)擠壓了鄭州的二手房市場(chǎng)。貝殼研究院分析師閆金強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“鄭州房源流動(dòng)性低，是因?yàn)猷嵵菪路抗?yīng)充足，購(gòu)房客戶普遍偏好新房。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年8月底，鄭州商品住宅的存量是933.64萬(wàn)平方米，相比去年同期，增加了373.96萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度高達(dá)69%。

鄭州統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)也表示：“（2020上半年）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)。隨著疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有效推進(jìn)，疫情期間積壓的購(gòu)房需求得到釋放，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)。上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)5.3%，比一季度回升1.3個(gè)百分點(diǎn)。”

廊坊：較高峰期價(jià)格腰斬掛牌半年低價(jià)成交

貝殼研究院報(bào)告顯示，在所有統(tǒng)計(jì)的城市中，廊坊9月二手房流動(dòng)性墊底，僅71.24，反映出一個(gè)較為沉寂的二手房交易市場(chǎng)現(xiàn)狀。

廊坊作為環(huán)京的重點(diǎn)城市，也曾上演過(guò)房?jī)r(jià)如燕郊般的翻倍上漲。

據(jù)安居客歷史房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，廊坊整體房?jī)r(jià)曾一路從2016年初的7000元/平方米飆升至2017年5月的20000元/平方米。

曾在廊坊多個(gè)樓盤工作過(guò)的銷售人員李程（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“那個(gè)時(shí)候樓市真是火爆，一個(gè)月一個(gè)價(jià)，幾乎在一年內(nèi)翻番，北京的客戶一波一波地來(lái)，越漲越買，比現(xiàn)在生意好做太多了。”

家在廊坊的陳瑤向記者描述了自己經(jīng)歷的廊坊樓市：“價(jià)格波動(dòng)太大了，簡(jiǎn)直就是腰斬。我們小區(qū)2017年的時(shí)候每平方米還接近2萬(wàn)元，現(xiàn)在二手房只能賣到1.3萬(wàn)元/平方米左右的樣子了。”

價(jià)格腰斬源于2017年6月的限購(gòu)政策，彼時(shí)廊坊發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》指出，非本地戶籍購(gòu)房者有當(dāng)?shù)?年及以上社保或納稅證明的，限購(gòu)1套住房；本地戶籍居民已經(jīng)擁有兩套及以上住房的，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買住房。

這令從北京溢出的需求無(wú)法在此處落地，其后僅憑本地需求的廊坊樓市一夜入冬。如今，廊坊的二手房成交均價(jià)維持在13000元/平方米左右。

陳瑤說(shuō)：“我周圍有的朋友賣房，需要掛出去半年以上才能勉強(qiáng)成交?？茨壳暗男蝿?shì)，估計(jì)還要跌。”

不過(guò)作為一名本地居民，陳瑤還是表達(dá)了自己對(duì)廊坊樓市遠(yuǎn)期的信心：“現(xiàn)在我們廊坊的房?jī)r(jià)基本保持在穩(wěn)定狀態(tài)，未來(lái)幾年我也有置業(yè)的打算。因?yàn)樾聶C(jī)場(chǎng)、雄安新區(qū)等區(qū)域的興建，會(huì)帶動(dòng)廊坊的產(chǎn)業(yè)投資和區(qū)位發(fā)展。還有，龍頭房企相繼在廊坊進(jìn)行了布局，我認(rèn)為隨著廊坊人均收入的提升，改善型需求還會(huì)持續(xù)增強(qiáng)。”

“畢竟廊坊地處京津走廊C位，地理位置得天獨(dú)厚。”陳瑤笑稱。

沈陽(yáng)：調(diào)控效果立竿見(jiàn)影存量掛牌已超11萬(wàn)套

9月6日，一紙政策令全國(guó)目光匯集沈陽(yáng)。當(dāng)日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、自然資源局、公積金管理中心等9個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，其中明確表示“加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控、加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)、完善商品房銷售管理，嚴(yán)格差別化信貸稅收政策”，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

信貸方面，該政策規(guī)定要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款須一次性支付，禁止分期支付和首付貸；將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，意在打擊投機(jī)需求。

不可否認(rèn)，沈陽(yáng)一段時(shí)間以來(lái)房?jī)r(jià)抬升明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月沈陽(yáng)市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上浮8.7%，在70個(gè)全國(guó)大中城市中位列第9位；二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)上漲10.4%，更是位列全國(guó)第三位。7月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上浮9%，二手房上漲10.3%，與6月數(shù)據(jù)基本持平。8月，沈陽(yáng)新房、二手房?jī)r(jià)格依舊分別同比上漲9.2%和9.4%。

調(diào)控效果立竿見(jiàn)影，閆金強(qiáng)表示：“9月沈陽(yáng)房源流動(dòng)性指數(shù)排名靠后，與購(gòu)房需求動(dòng)力不足有一定關(guān)系，近5年來(lái)沈陽(yáng)常住人口保持在830萬(wàn)人左右，整體變化不大。同時(shí)，9月沈陽(yáng)出臺(tái)調(diào)控政策抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，市場(chǎng)有所降溫，流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比下降3.91%。”

貝殼報(bào)告中也這樣描述調(diào)控的威力：自7月以來(lái)，中央及地方層面加大調(diào)控力度，深圳、寧波、南京等十多個(gè)城市相繼出臺(tái)政策抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，相應(yīng)這些城市二手房市場(chǎng)交易活躍度也出現(xiàn)下降，如8月深圳房源流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比下降5.09%、9月沈陽(yáng)二手房源流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比下降3.91%，降幅均為當(dāng)月最大。