18億養(yǎng)老項目上?！伴_盤” 非險資非賣房的養(yǎng)老商業(yè)模式勝算幾何？

每經(jīng)記者 鄭潔    每經(jīng)編輯 梁梟    

人口老齡化是我國的重大社會問題之一。有學者指出，現(xiàn)在我國面臨兩個前所未有的挑戰(zhàn)：老齡人口數(shù)量世界第一，老齡化的速度世界第一。

人口老齡化加速同時，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也在迭代更新。養(yǎng)老院的定位已經(jīng)不再是救助“三無”老人、五保戶的社會福利機構(gòu)，而是面向大眾提供商品化的養(yǎng)老服務。其中，民營養(yǎng)老機構(gòu)占比超過七成，是當前養(yǎng)老服務供給的主力。不過目前來看，國內(nèi)的民營養(yǎng)老機構(gòu)還處于專業(yè)化和規(guī)范化過程中，不同地區(qū)、不同定位的養(yǎng)老機構(gòu)之間有著很大的差異。

目前在上海等人口老齡化較為嚴重的一線城市，中高端養(yǎng)老機構(gòu)主要以房養(yǎng)老和險資養(yǎng)老為主。其中一個重要原因是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投入大、回報率相對投入低，需要企業(yè)手里有樓盤或者現(xiàn)金流靈活充沛。

而澳大利亞開發(fā)商聯(lián)實集團落地在上海青浦的首個養(yǎng)老項目“逸浦薈”似乎頗有不同之處。近日，聯(lián)實集團方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，“逸浦薈”不同于目前市面上大多數(shù)養(yǎng)老模式，不需要購房或購險，而是以酒店式和會員制養(yǎng)老的方式運營，會員每月的費用總和相當于在上海市中心租一套相似面積公寓的租金，這與自籌的18億資金相比可謂“小巫見大巫”。照此估算，若只靠此項收費，在本金回籠時間不會太短，非?？简?ldquo;逸浦薈”的運營能力。

以服務為重心的酒店式盈利模式

目前，上海超過60歲的老人比重已超20%，有相當一部分老年人退休金相對豐裕，對于養(yǎng)老籌備早、積蓄足。因此，相較價格來說，功能性和養(yǎng)老舒適度更重要。當下，上海等一線城市中高端養(yǎng)老機構(gòu)主要以房養(yǎng)老和險資養(yǎng)老為主。

因此，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，聯(lián)實集團中國區(qū)總裁丁暉也將以酒店式和會員制養(yǎng)老的方式運營“逸浦薈”形容為是“摸著石頭過河”。那么，這個“摸著石頭過河”的養(yǎng)老商業(yè)模式勝算幾何？

目前，我國常見的中高端養(yǎng)老項目以購房養(yǎng)老和險資綁定為主，常見的龍頭企業(yè)有房地產(chǎn)公司（比如保利、恒大）和保險公司（比如泰康人壽）等。從聯(lián)實集團現(xiàn)有的對外宣傳來看，“逸浦薈”更像是將服務作為主要賣點。記者注意到，聯(lián)實集團的多位高管和運營團隊，本身也有五星級酒店管理和工作背景。和傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)相比，“逸浦薈”更像是一個長期的酒店公寓。

“我們提倡的養(yǎng)老其實是讓人退休以后開始有他的新生活方式。所以我們不是把它叫做養(yǎng)老社區(qū)，而是叫做‘享老社區(qū)’。在這種理念指導下，我們在設計產(chǎn)品的時候更多地會從顧客需求角度出發(fā)，最后也是回歸到對顧客的服務角度。”聯(lián)實集團中國區(qū)總裁丁暉表示，怎么做好服務是其養(yǎng)老產(chǎn)品的核心理念。

此外，養(yǎng)老院是否能保證長期運營，是老人們可能產(chǎn)生的顧慮。在“逸浦薈”服務到位的情況下，老人入住后是否會漲價？聯(lián)實集團對其的盈利模式抱有什么樣的期待？

“我們希望注重服務，但是財務回報也不是說不可能的，以一萬多塊錢的會員費為例，其實我們這一萬多塊錢每月的價格是包含了所有的成本，包括租金，這就相當于顧客一次性包租了30年或15年的酒店式公寓，還包括物業(yè)管理費和服務費”，丁暉表示，三種俱樂部模式（1-2年、15年、30年）有不同的出發(fā)點，“有一些是能夠盡快幫我們回籠資金，降低銀行貸款利息，有一些是幫助我們能夠加快周轉(zhuǎn)率”。

丁暉口中“逸浦薈”的財務盈利模式，核心和重點有濃濃的“酒店味”：”核心在于打造服務、提升品質(zhì)，以此來提高入住率，獲得盈利，”這就像酒店一樣，如果入住率不到百分之六、七十，就會虧損；如果入住率達到百分之七、八十，八、九十，就可以盈利。“

丁暉還提到了聯(lián)實集團全球的財報數(shù)據(jù)。他表示，聯(lián)實集團2020年上半年業(yè)績欠佳，主要跟疫情和聯(lián)實集團從承建到房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型期的策略有關(guān)，公司現(xiàn)金流健康充裕，未來在上海還有城市改造項目正在接洽。目前，“逸浦薈”項目暫不會考慮實行投資、開發(fā)、運營整體分離的模式。

接通社區(qū)醫(yī)院、引入全科醫(yī)生，更全面醫(yī)養(yǎng)模式尚在探索

在老齡化人口規(guī)模進一步擴大的同時，我國失能、失智、半失能、高齡老年人口也在大幅增加。據(jù)新華社報道，2020年，我國有超過4200萬失能老人和超過2900萬80歲以上老人，合計占總老年人口的30%。醫(yī)療、護理、康復、養(yǎng)老等多業(yè)態(tài)交叉融合的健康服務業(yè)日益受到關(guān)注，醫(yī)護康養(yǎng)融合、全流程全周期社區(qū)及居家醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務模式成為健康養(yǎng)老新趨勢。

全國老齡辦黨組成員、中國老齡協(xié)會副會長吳玉韶曾公開表示，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合不只是醫(yī)院建養(yǎng)老院或者養(yǎng)老院建醫(yī)院，其重點是社區(qū)和家庭，特別要做實家庭醫(yī)生簽約服務、上門服務等，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合也不只是醫(yī)療，而是全過程的健康服務，重點是前端的健康管理、慢病管控和后端的失能照護、臨終關(guān)懷。

由于其主要客戶群體的特殊性，針對老人的醫(yī)療保障是養(yǎng)老機構(gòu)必須考慮的問題。聯(lián)實集團養(yǎng)老板塊項目總監(jiān)馬麗麗對此表示，跟據(jù)聯(lián)實集團調(diào)研，國內(nèi)客戶群體和國外客戶群體對養(yǎng)老機構(gòu)的首要需求有所不同：國內(nèi)看重醫(yī)養(yǎng)，國外看重生活品質(zhì)。

醫(yī)藥是國家重點監(jiān)管領域，由于國內(nèi)醫(yī)、藥、支付系統(tǒng)的切割，依靠養(yǎng)老機構(gòu)承擔醫(yī)院職責是不現(xiàn)實也不必要的，但一個養(yǎng)老社區(qū)的力所能及醫(yī)療保障能力，依然被排到了需求的前列。

丁暉向《每日經(jīng)濟新聞》表示，“逸浦薈”與青浦區(qū)衛(wèi)計委合作設立了直通醫(yī)保的社區(qū)衛(wèi)生服務中心，該社區(qū)衛(wèi)生服務中心就在“逸浦薈”社區(qū)里面，“這是（支付）走醫(yī)保的社區(qū)醫(yī)院，平時（客戶）小病診治或者慢性病管理相對便利。”

“社區(qū)還配備了自己的‘健康小屋’，簽約了定期入駐園區(qū)的全科家庭醫(yī)生和護士，為住戶進行健康管理和咨詢服務。除此以外，如果住戶有比較嚴重的疾病，需要很專業(yè)的醫(yī)生，我們會提供綠色通道。”馬麗麗補充道。

聯(lián)實集團（中國）養(yǎng)生享老業(yè)務運營總監(jiān)張帆則提到了社區(qū)慢病管理的概念。據(jù)悉，“逸浦薈”目前在規(guī)劃大概150個床位的護理機構(gòu)（預計2022年投入營運），主要提供康復、護理方面的需求。張帆表示，有很多失能、失智老人，甚至是需要護理服務的老人，有時候他的尊嚴被忽略了。“我們要讓他感覺到，他是被尊重的。比如一位老人中風了，在我們這里，沒人會對他另眼相看。”

不過，對于駐“逸浦薈”社區(qū)全科醫(yī)生職稱和資質(zhì)問題，丁暉表示，目前還在接洽和進一步探索中。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)