每經(jīng)專訪迪馬股份董事長兼總裁、東原集團(tuán)董事長羅韶穎：“雙循環(huán)”下保持穩(wěn)健增長 力爭進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)TOP20

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一頭柔順的長發(fā)，紅色的襯衣搭配一條黑色的短裙，盡顯職業(yè)女性的干練與柔美。作為一家橫跨制造業(yè)、地產(chǎn)業(yè)的上市公司女掌門，她憑借著女性的特質(zhì)，為迪馬股份（600565，SH；昨日收盤價(jià)3.05元）打造出旗幟鮮明的差異化標(biāo)簽。

在女性化色彩并不濃厚的房地產(chǎn)行業(yè)，她用了16年時(shí)間，帶領(lǐng)東原集團(tuán)從名不見經(jīng)傳的區(qū)域企業(yè)躋身行業(yè)TOP50。在迪馬工業(yè)和東原集團(tuán)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)上，她又為迪馬股份打造了“第三駕馬車”——迪馬產(chǎn)發(fā)。

她就是迪馬股份董事長兼總裁、東原集團(tuán)董事長羅韶穎。日前，羅韶穎接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪。

羅韶穎 受訪者供圖

“深耕”一二線城市

16年時(shí)間，在羅韶穎的帶領(lǐng)下，東原集團(tuán)銷售業(yè)績持續(xù)攀升，從寂寂無名的區(qū)域公司發(fā)展成為全國地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)。

“東原的目標(biāo)一直沒有變，即保住前三十的位置，同時(shí)努力爭取前二十。”在羅韶穎看來，“地產(chǎn)還是要爬到那個(gè)山頂，到那個(gè)高度才安全。”

當(dāng)其他房企加速“跑馬圈地”時(shí)，羅韶穎始終很“佛系”，不太在意同行的快慢，而是充分把握自己的定位和節(jié)奏。

“有句老話說戰(zhàn)略就是取舍，如果要再舍掉一個(gè)字的話，那就是舍，你要知道你要放棄什么，這個(gè)叫戰(zhàn)略。”羅韶穎坦言，如果目前東原是一個(gè)排名前十的企業(yè)，只做一二線城市是沒法支撐前十的行業(yè)地位，可能真的需要進(jìn)行更大、更全面的覆蓋。但對一家排名行業(yè)四十幾位的公司來講，則遠(yuǎn)沒有到那個(gè)程度。

多年來，東原布局的城市主要包括西部的成都、重慶、西安、貴陽、昆明等，華中地區(qū)的武漢、長沙、鄭州等，以及華東地區(qū)的上海、南京、蘇州、杭州等。“這是東原實(shí)行的‘精選深耕’策略。”

所謂“精選”，就是精選一線和強(qiáng)二線城市，然后深耕，主要看好一線、強(qiáng)二線城市強(qiáng)大的支付能力。羅韶穎認(rèn)為，這些地方不會(huì)非常多，但是更需要深耕，也是更有價(jià)值去深耕的。

“按照最近一期的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來看，我們在一線、強(qiáng)二線城市的項(xiàng)目數(shù)量是占到了百分之八十幾，三、四線城市的占比本身是非常少的。”她表示，盡管目前公司也在部分三四線城市有所布局，“與其說是我們布局三四線，我覺得另一個(gè)更準(zhǔn)確的說法其實(shí)是深耕都市圈。”

在深耕都市圈的戰(zhàn)略下，在當(dāng)前的長江經(jīng)濟(jì)帶布局的基礎(chǔ)之上，東原已經(jīng)開始在珠三角（包括粵港澳大灣區(qū)）進(jìn)行布局，也是看好大灣區(qū)城市和居民的活力和支付能力。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合近年來在地產(chǎn)行業(yè)里已然成為一種趨勢，東原也不例外。今年以來，東原已先后與花樣年、大發(fā)等簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在信息交流、土地市場、項(xiàng)目開發(fā)與轉(zhuǎn)讓、品牌推廣、產(chǎn)品營銷等多方面展開合作。

“到目前為止，合作的公司和項(xiàng)目占比在50強(qiáng)里面應(yīng)該不低于中等的水平，我們希望更多起到優(yōu)勢互補(bǔ)作用，從今年開始公司也在嘗試摸索一些規(guī)律。”羅韶穎舉例道，如大發(fā)在華東地區(qū)，尤其在浙江積累非常深厚，東原今年的工作重點(diǎn)之一就是尋找整個(gè)華東大都市圈里輻射出來到三四線城市的一些機(jī)會(huì)，“大發(fā)是華東本地企業(yè)，他們明顯要比我們更懂當(dāng)?shù)厥袌?，更懂客戶的領(lǐng)域。”

至于與花樣年的合作，則與近年來房企熱衷的城市更新業(yè)務(wù)不無關(guān)系。羅韶穎表示，“花樣年是典型的深圳打法，在城市更新這塊做的時(shí)間也非常長，積累也非常豐富。這些都跟我們業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)有很好的一個(gè)相互支持。”

籌劃東原物業(yè)上市

事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，市場也在不斷分化，不同企業(yè)在對市場和自身的認(rèn)識(shí)上也在加速分化。

對于東原集團(tuán)目前所處陣營以及未來發(fā)展，羅韶穎始終保持著清醒的認(rèn)識(shí)并提前布局。“未來三年，行業(yè)或?qū)⒊掷m(xù)處于一個(gè)高波動(dòng)性狀態(tài)。作為一家典型的二線企業(yè)，東原需要用規(guī)模覆蓋未來三年行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性。”

羅韶穎指出，今年以來，新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了較大影。另一方面，隨著國內(nèi)政策方向的明確，國內(nèi)大循環(huán)、國內(nèi)國際雙循環(huán)等一系列非常正確的提法和對應(yīng)的要求。“在利好和利空交織的情況下，寧可為不確定性多留一點(diǎn)邊際空間。”

具體到東原發(fā)展，羅韶穎表示，“首先還是要抓銷售，能往前趕的就不要往后拖。其次在拿地上，今年下半年拿的地其實(shí)是為明、后年作儲(chǔ)備，在未來三年高波動(dòng)性狀態(tài)下，公司穩(wěn)健增長策略是沒有變的。”

進(jìn)入后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)存量博弈的時(shí)代也許會(huì)真正地拉開大幕，競爭將更加激烈。但羅韶穎表示，這對東原集團(tuán)來說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。“我覺得東原的特點(diǎn)就是特別樂于去發(fā)現(xiàn)客戶的痛點(diǎn)，然后也特別熱心和善于為客戶的痛點(diǎn)找到解決方案。”

她舉例道，去年東原開始試點(diǎn)在武漢做運(yùn)動(dòng)、大健康的社區(qū)，之前客戶可能不會(huì)覺得東原硬件設(shè)施和服務(wù)有多好，但今年疫情暴發(fā)后，讓更多客戶開始建立起這一意識(shí)，辨別出什么是好小區(qū)。“今后我們也會(huì)在這方面繼續(xù)往前走，不管規(guī)模增長到什么樣的程度，我覺得這點(diǎn)是不會(huì)變的。而且房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)再往下發(fā)展，如果在過去健康社區(qū)打造這一點(diǎn)還沒有更直接和更全面地表現(xiàn)為商業(yè)價(jià)值，未來在這一方面的呈現(xiàn)就會(huì)越來越顯著。”

疫情除了讓行業(yè)更加關(guān)注綠色、健康外，物業(yè)的價(jià)值也得到進(jìn)一步提升，最為顯著的是今年以來大批物業(yè)公司開啟了上市之路。“從公司現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)規(guī)模和對應(yīng)的一些關(guān)鍵指標(biāo)來看，它確實(shí)已經(jīng)達(dá)到了可以去上市的水準(zhǔn)。”

過去一年，東原物業(yè)新增外拓項(xiàng)目超過40個(gè)，新增簽約面積近1000萬平方米，外拓收入同比增長逾8倍。如今，東原物業(yè)在管項(xiàng)目近200個(gè)，累計(jì)合約管理面積3000余萬平方米，涵蓋住宅、辦公樓、公寓、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院、政府用房、城市綜合體等。

“一直在做這方面的準(zhǔn)備，但具體時(shí)間和進(jìn)程目前還未確定。”羅韶穎還透露，考慮將社區(qū)運(yùn)營品牌原聚場裝到物業(yè)里面，增強(qiáng)物業(yè)的競爭優(yōu)勢，社區(qū)運(yùn)營能力也是可持續(xù)的一個(gè)差異化競爭力。

迪馬工業(yè)二次創(chuàng)業(yè)

東原地產(chǎn)已漸入正軌，迪馬工業(yè)則還處于改革中。靠特種車發(fā)家的迪馬股份，時(shí)至今日，仍一直保持著防彈運(yùn)鈔車市場份額第一。

然而隨著移動(dòng)支付的廣泛應(yīng)用，人們的支付方式已發(fā)生了深刻變化，隨之而來的則是金融體系對現(xiàn)金需求大大減弱。2018年8月，羅韶穎接任迪馬股份董事長時(shí)，正是公司處于成長的陣痛期：地產(chǎn)板塊一枝獨(dú)秀，而傳統(tǒng)的工業(yè)板塊需求急劇下降。

“特種車行業(yè)其實(shí)是一個(gè)非常傳統(tǒng)，但又充滿創(chuàng)新空間的行業(yè)。”在羅韶穎看來，特種車行業(yè)講到底是要跟著城市一起生長的，城市越大，功能越豐富，對很多功能的移動(dòng)應(yīng)用要求也就更高，而此前迪馬股份的特種車業(yè)務(wù)以面對ToG和ToB端為主，市場較小，很難上規(guī)模。

基于此，上任后的羅韶穎帶領(lǐng)迪馬工業(yè)開始了“第二次創(chuàng)業(yè)”。“時(shí)不我待，再不抓住機(jī)會(huì)就會(huì)留下遺憾。”

經(jīng)過兩年多的“創(chuàng)業(yè)”，迪馬股份交出一份份不錯(cuò)的答卷，在這場變化或改革的過程中愈發(fā)顯得與眾不同。其中讓羅韶穎覺得尤為欣慰的是迪馬股價(jià)“完成了整個(gè)組織的變革，讓組織能夠支持未來新的一波存量業(yè)務(wù)的增長和新業(yè)務(wù)的開發(fā)。”

組織調(diào)整只是“創(chuàng)業(yè)”的第一步。如何讓迪馬工業(yè)適應(yīng)未來城市功能發(fā)展需求，一直是迪馬在探索的。“應(yīng)急安防和ToC市場是未來特種車行業(yè)發(fā)展方向。”羅韶穎指出，隨著城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市安全和安全配套保障方面的需求還會(huì)有比較大的增幅。與此同時(shí)，我國有14億人口，在這個(gè)領(lǐng)域ToC功能的移動(dòng)化改造還有很多機(jī)會(huì)。

在抓規(guī)模、轉(zhuǎn)型的同時(shí)，近幾年迪馬工業(yè)還加強(qiáng)了產(chǎn)品的出口。“此前我們一直立足于國內(nèi)已經(jīng)足夠大量的市場，沒有重點(diǎn)抓出口。但隨著我們的產(chǎn)品對應(yīng)的國內(nèi)市場已過了高峰期，出口才是未來發(fā)展的一片藍(lán)海。”在羅韶穎看來，“中國制造”這個(gè)品牌IP，不光在消費(fèi)品行業(yè)，在工業(yè)品方面同樣具有走出去的空間。

受今年疫情影響，盡管原本起步良好的海外業(yè)務(wù)受挫，但迪馬工業(yè)順勢拓展了醫(yī)療救護(hù)、公共衛(wèi)生應(yīng)急特種車輛開發(fā)，代表產(chǎn)品是負(fù)壓救護(hù)車和負(fù)壓方艙。盡管在醫(yī)衛(wèi)領(lǐng)域增量業(yè)務(wù)的銷售量目前還無法跟成熟產(chǎn)品相比，但羅韶穎表示，醫(yī)衛(wèi)是個(gè)大產(chǎn)業(yè)，“未來可以探索的產(chǎn)品線其實(shí)還有更大的空間”。

布局養(yǎng)老大健康產(chǎn)業(yè)

迪馬工業(yè)和東原集團(tuán)雖然已經(jīng)成為迪馬股份高質(zhì)量發(fā)展的“兩駕馬車”，但羅韶穎希望能讓這兩大沒有關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)“絕緣體”有了產(chǎn)生火花的可能——2019年，迪馬股份的“第三駕馬車”迪馬產(chǎn)發(fā)正式成立。在她看來，迪馬工業(yè)、東原集團(tuán)和迪馬產(chǎn)發(fā)三大板塊是互相影響的。“產(chǎn)發(fā)這個(gè)平臺(tái)本身是沒有任何業(yè)務(wù)的，它的功能就是尋找、探索、播種、孵化。”

目前，迪馬產(chǎn)發(fā)主要由“兩主兩輔”構(gòu)成，是四個(gè)完全不同的業(yè)務(wù)線，其中“兩主”是養(yǎng)老大健康和安全智慧社區(qū)，這兩個(gè)被定義為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，就是說內(nèi)部有必需的基因和資源，外部則有夠高的市場天花板。

“兩輔”則是文體娛樂事業(yè)部和產(chǎn)業(yè)拓展事業(yè)部，這兩塊跟迪馬和東原所擅長的ToC體驗(yàn)設(shè)計(jì)有著非常高的協(xié)同效應(yīng)，但在目前的版圖里對它們沒有戰(zhàn)略方面的要求，底線是自己能夠養(yǎng)活自己就好，對它們沒太大業(yè)績壓力。

近兩年，迪馬產(chǎn)發(fā)的養(yǎng)老大健康項(xiàng)目布局在西南和華東，目前已經(jīng)落子三個(gè)城市，分別是重慶、成都和上海。但事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)的不少企業(yè)早已在養(yǎng)老大健康領(lǐng)域布局。

“首先這是朝陽產(chǎn)業(yè)，有巨大的市場我們才會(huì)去播種。當(dāng)它是朝陽產(chǎn)業(yè)、有很高的市場天花板的時(shí)候，就說明它會(huì)容納很多同類選手。”羅韶穎坦言，與其說和其他企業(yè)是競爭的關(guān)系，不如說是大家各自在不同領(lǐng)域進(jìn)行符合自己基因和資源配置的商業(yè)模式探索。

目前，迪馬股價(jià)已經(jīng)收購了兩家機(jī)構(gòu)式養(yǎng)老院，床位數(shù)達(dá)1500多張，預(yù)計(jì)到今年底將超過2000張，在川渝的床位數(shù)已經(jīng)排到前三。但事實(shí)上，羅韶穎并不贊成僅一味擴(kuò)張持有運(yùn)營的床位數(shù)的發(fā)展方式。

“在內(nèi)部我們有一個(gè)‘二八’原則，以自持運(yùn)營床位數(shù)作為基礎(chǔ)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品占業(yè)務(wù)總量的20%，通過機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的業(yè)務(wù)廣聚人才，搭建一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)去探索新的商業(yè)模式，發(fā)力剩下的80%。”不過羅韶穎也表示，還是要用好已有基礎(chǔ)的社區(qū)，結(jié)合迪馬股價(jià)自身的物業(yè)公司去做社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老方面的業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)三大產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同效應(yīng)，“更有利于把我們的資源和特色用起來和用好。”

目前，迪馬股份正在嘗試和探索養(yǎng)老與大健康相協(xié)同，重點(diǎn)一個(gè)是康復(fù)，一個(gè)是失智的預(yù)防和治療。

迪馬產(chǎn)發(fā)的另一個(gè)主要業(yè)務(wù)——安全智慧社區(qū)，發(fā)端于東原的精細(xì)化運(yùn)營和服務(wù)基因，以及迪馬工業(yè)的集成應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)服務(wù)于B端和C端客戶，在提升社區(qū)住戶體驗(yàn)的同時(shí)，為社區(qū)管理者降本增效。

據(jù)了解，2018年開始，安全智慧社區(qū)首先在東原地產(chǎn)分兩期落位試水，隨著產(chǎn)品打磨成型，今年疫情之后已經(jīng)拿到外部訂單，開始了市場化轉(zhuǎn)變。

羅韶穎也坦言，產(chǎn)發(fā)板塊里這些新業(yè)務(wù)的融資要求其實(shí)并不高，真正花錢的還是地產(chǎn)板塊?，F(xiàn)在只是讓小團(tuán)隊(duì)自己摸索確定商業(yè)模式，先把一些樣板項(xiàng)目好好做起來，將來如果有機(jī)會(huì)上規(guī)模的話，一定是要從外部實(shí)現(xiàn)市場化融資。

事實(shí)上，這些年來，和不同板塊之間所面臨的發(fā)展機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)不同，迪馬股份也始終在加速解鎖一些重要的新技能，來應(yīng)對市場發(fā)展。

正如羅韶穎在今年初寫給迪馬人內(nèi)部題為《江南三足雪，米道十豐年》的信中所言：“2020年中國的經(jīng)濟(jì)生態(tài)將繼續(xù)變化，而無論這些變化帶來哪些挑戰(zhàn)和機(jī)遇，迪馬還是迪馬”，“要繼續(xù)做我們自己，因?yàn)?，這樣的迪馬，適配變化的世界，也適配更市場化的時(shí)代。”

■公司：迪馬股份（600565，SH）

■市值：78.22億（截至9月21日）

■核心競爭力：公司主導(dǎo)產(chǎn)品有專用車制造、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、綠化工程與建筑裝飾

■機(jī)構(gòu)眼中的公司：“經(jīng)營節(jié)奏逐漸提速”“受益區(qū)域相對景氣度”“地產(chǎn)及工業(yè)協(xié)同發(fā)展”