“一平方米降5000元”，天津房價進(jìn)入下降通道？新業(yè)主被問價格不敢說話

每經(jīng)編輯 盧祥勇    

2016年年中，梁爽（化名）以130萬元的總價款買下天津市東麗區(qū)一套二手房，買完之后房價繼續(xù)躥升，最高時達(dá)到210萬元。但隨著調(diào)控降臨，價格一路下挫，最近的掛牌價在140萬元左右，基本跌回4年前購買時價格。梁爽感慨，名義上房價漲了10萬，但算上物價上漲、房貸利息，可能還要賠錢。

中新經(jīng)緯近日在天津市場走訪發(fā)現(xiàn)，不管是新房，還是二手房，價格下跌成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的主流形態(tài)，市區(qū)內(nèi)的很多樓盤，都出現(xiàn)了數(shù)千元/平方米的跌幅。買到高點(diǎn)的購房人，或許都要承擔(dān)至少數(shù)十萬元的賬面損失。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

先漲80萬，后跌70萬

時間線拉回2015年，在多次降準(zhǔn)降息和樓市調(diào)控放松的刺激下，全國多個主要城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出上揚(yáng)勢頭，天津房價也出現(xiàn)上漲。這年底，梁爽打算在天津入手一套住宅，她對中新經(jīng)緯說：“當(dāng)時我們相中了一套總價不到90萬元的房子，由于臨近春節(jié)，就計劃過年后再買。但剛過春節(jié)，房東要求漲價10多萬元，就放棄了?！?/span>

到2016年，天津市場愈發(fā)火熱，梁爽變得比較焦急，最終，她于2016年7月敲定東麗區(qū)一套二手住宅，總價款為130萬元。她說：“當(dāng)時的房價一天一個價，漲得很快。我們買入后，房價還在漲，沒過多久，同小區(qū)同戶型的二手房掛牌價最高達(dá)到了220萬元，如果推算實(shí)際成交價，怎么也有210萬元。那時候，我們很慶幸，雖然沒有趕在最低點(diǎn)買，但也賺了不少?！?/span>

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年，天津全市新建商品住宅和二手私產(chǎn)住宅分別成交234264套、188751套，成交量分別比2015年增長75%、51%；成交均價分別為13662元/平方米、12354元/平方米，相較2015年上漲了16%、19%，創(chuàng)近年最高紀(jì)錄。

面對房價非理性上漲，天津于2016年下半年、2017年初數(shù)次出臺重磅調(diào)控政策，從限購、限貸等多方面抑制過熱的樓市。梁爽稱，調(diào)控政策實(shí)施之初，效果并不是很明顯，她樂觀估計，這套房子最多下降二三十萬元就差不多了。但沒想到，隨著時間的推移，調(diào)控威力逐漸顯現(xiàn)。

同小區(qū)同戶型房源的最高掛牌價止于220萬元，之后便進(jìn)入到降價通道，梁爽最近留意到，小區(qū)二手房源的掛牌價已經(jīng)降至140萬元，基本跌回買入時的價格。她稱，名義上房價漲了10萬元，但算上物價上漲、房貸利息，可能還要賠錢。

天津河?xùn)|區(qū)市民劉曉峰（化名）同樣經(jīng)歷了房價的“過山車”，他們家的房子從2014年買入時的約150萬元，飆升至2017年3月的310萬元，幾年調(diào)控下來，價格又不斷下降。2019年8月，他們家決定“賣一買一”，購入一套三居室新房，但劉曉峰說：“這套房子位置不錯，未來還是雙地鐵，本以為會很快賣出去，但沒想到，幾個月都沒人來看房。中介說，不降價就賣不出?！?/span>

在中介的催促下，他幾次下調(diào)掛牌價，經(jīng)過8個月的漫長等待，到2020年3月才最終確定買家，實(shí)際成交價不到240萬元，較最初的掛牌價又下降30萬元。也就是說，這套房子漲了160萬元后，又跌去70萬。

?“每平方米平均降5000元”

劉曉峰的房子遲遲不能賣出，或許與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司熱衷推銷新房有關(guān)。近日，中新經(jīng)緯走訪了天津市幾家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店，經(jīng)紀(jì)人們都在大力推介新房項(xiàng)目。德祐門店的一位經(jīng)紀(jì)人唐勇（化名）說：“雖然新房、二手房交易都做，但還是愿意推薦客戶買新房，現(xiàn)在新房、二手房的價格差不多，但新房的品質(zhì)高、交易流程簡單、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)小，客戶也比較認(rèn)可。”

不過，盡管有中介機(jī)構(gòu)的大力推介，天津新房市場仍處于低迷狀態(tài)。唐勇坦言，與2017年高點(diǎn)相比，天津現(xiàn)在的新房價格確實(shí)出現(xiàn)不小的回落，“這個沒辦法，現(xiàn)在市場就是這樣，都在降?！痹诹硪患议T店，經(jīng)紀(jì)人馮雯（化名）判斷：“相較于2017年，市區(qū)內(nèi)的房價每平方米平均降了5000元?！?/strong>

在河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)的交界處，國內(nèi)某頭部房企開發(fā)的住宅項(xiàng)目正在銷售。中新經(jīng)緯記者在售樓部看到，由于是工作日，當(dāng)天前來看房的客戶只有幾組，身著制服的置業(yè)顧問明顯多于看房客戶，他們?nèi)齼蓛删墼谝黄痖e聊。一位置業(yè)顧問介紹，該項(xiàng)目在售房源的價格多在2.3萬元/平方米-2.5萬元/平方米，現(xiàn)在交定金，還能優(yōu)惠3個點(diǎn)。唐勇稱，前段時間該項(xiàng)目個別樓層房源的優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)更高，能達(dá)到7個點(diǎn)，這么大的力度，也是想吸引客戶去買。

▲此前出現(xiàn)大幅降價、并已交付的小區(qū) 圖片來源：中新經(jīng)緯

在3年前，這一區(qū)域的新房售價曾高達(dá)3萬元/平方米。與上述售樓部僅一路之隔的小區(qū)，是國內(nèi)另一家頭部房企開發(fā)的項(xiàng)目，在2017年，這里的小高層與洋房的精裝售價達(dá)到3.2萬元/平方米以上。到2019年7月，開發(fā)商將精裝房改為毛坯房，一夜間降價6000元/平方米左右，引起當(dāng)?shù)睾芏嗳岁P(guān)注。

開發(fā)商大幅降價，招致老業(yè)主們的不滿，紛紛要求給出說法。一位老業(yè)主稱，2017年8月買房時，由于小高層與洋房太貴，就以2.5萬元/平方米的價格買了高層住宅，但2019年7月開發(fā)商降價后，小高層與洋房的售價僅為2.3萬元/平方米、2.5萬元/平方米，價格上與高層住宅形成倒掛，業(yè)主們的損失都在幾十萬元到上百萬元。同時，在過去一兩年間，該開發(fā)商在東麗區(qū)、北辰區(qū)項(xiàng)目的售價，也都出現(xiàn)過數(shù)千元/平方米的降幅。

▲二手住宅掛牌價兩周內(nèi)降價72萬元

查詢房產(chǎn)交易平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)當(dāng)前二手房的售價多在2.3萬元/平方米-2.6萬元/平方米之間，其中有兩套房源近兩周的降價幅度分別為18萬元、13萬元。該項(xiàng)目一套一樓帶花園與地下室的二手洋房，近兩周共計降價72萬元之多，即便如此，掛牌價依舊不低。

賣掉房子后，劉曉峰迅速以2.6萬元/平方米的價格購入一套新房，這一價格，已經(jīng)比該樓盤最初的售價低了約6000元/平方米。他說：“很多之前買房的業(yè)主，都是3.1萬元/平方米、3.2萬元/平方米買的，我進(jìn)入業(yè)主群后，老業(yè)主問我買的多少錢，我都不敢說，害怕他們受不了。不過，我買的是尾盤，面積大，樓層也不太好，便宜一點(diǎn)是應(yīng)該的?！?/span>

落戶人數(shù)相對有限

貝殼研究院提供給中新經(jīng)緯的數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控政策影響，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。疫情之下，今年1-7月的成交量，較去年同期下降了23%，占比去年全年的50%，預(yù)計全年成交量與去年基本持平。價格方面，2020年二手房成交均價較2017年下跌了9%。

新房方面，貝殼研究院稱，在2017年，天津新房市場成交量環(huán)比下滑47%，回到了2015年以前的水平，之后幾年保持穩(wěn)定。調(diào)控對價格較高的核心城六區(qū)的新房市場打擊明顯，而作為主力成交區(qū)域的城市外圍，下跌幅度較小，且2018與2019年的量價均表現(xiàn)穩(wěn)定。

縱觀全國，在經(jīng)歷2016年、2017年的房價大漲后，主要城市基本都出臺了力度不一的樓市調(diào)控政策，而經(jīng)過近幾年的檢驗(yàn)，京津冀城市群成為調(diào)控效果較為明顯的區(qū)域之一。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，由于北京在樓市調(diào)控的示范效應(yīng)，整個京津冀城市群的調(diào)控政策都非常嚴(yán)格，這在很大程度上打擊了投機(jī)炒作需求，加上這幾年的嚴(yán)格執(zhí)行，整個區(qū)域的房價都出現(xiàn)明顯回調(diào)。

就天津而言，他還分析，除了樓市調(diào)控嚴(yán)格，天津這幾年發(fā)展速度放緩、承接北京產(chǎn)業(yè)效果尚未顯現(xiàn)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素，也對房地產(chǎn)市場形成一定的拖拽。

2018年5月，天津“海河英才”計劃宣布實(shí)施，由于落戶政策大幅降低，引來一大批外地人排隊(duì)落戶，成為轟動一時的事件。當(dāng)時，不少人都認(rèn)為，戶籍政策的松動，將會推動天津房價的上漲。

但從現(xiàn)在的情況看，“海河英才”計劃并未阻止房價從高點(diǎn)向下回落。今年8月中旬，天津市人社局在公開回復(fù)網(wǎng)友提問時稱，2年多來，該市共引進(jìn)人才近30萬人，其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、技能型人才均占到1/4左右。

張大偉認(rèn)為，天津的落戶門檻雖然較之前大幅降低，但與杭州、西安、南京等城市相比，標(biāo)準(zhǔn)相對較高，加上不能在外地有社保繳納記錄的規(guī)定，導(dǎo)致很多想去落戶的年輕人產(chǎn)生觀望情緒。天津2年多吸引了近30萬人落戶，與其他落戶人數(shù)動輒幾十萬、上百萬的城市比較，也不是很多。另外，即使拿到了天津戶籍，這些“新天津人”也不會急于買房，購買需求的釋放相對緩慢，在市場上難以形成購房熱潮。

從2016年國慶節(jié)算起，天津本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策即將滿4周年，時至今日，還沒有出現(xiàn)明顯的松動，房價未來如何走存在未知數(shù)。在采訪的最后，經(jīng)紀(jì)人唐勇用不太肯定的語氣說：“應(yīng)該不會再跌了?！?/span>

編輯|盧祥勇 王嘉琦

每本文來源：中新經(jīng)緯（ID：jwview）?文：薛宇飛