長(zhǎng)沙“房住不炒”真相調(diào)查：收入漲幅跑贏房?jī)r(jià)，剛需很幸福，炒房客最尷尬

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

相比“北上深”動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元甚至10萬(wàn)元+的房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙的購(gòu)房者無(wú)疑是幸福的。

貝殼研究院最新發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在新一線城市中，長(zhǎng)沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房?jī)r(jià)。且根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的合理范圍5.46~7.29看，僅有長(zhǎng)沙處于合理范圍內(nèi)。

據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年7月份，在中部6個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙新房和二手房?jī)r(jià)格均剛過(guò)萬(wàn)元，且雙雙處于墊底位置；在全國(guó)315個(gè)城市7月房?jī)r(jià)排行榜中，長(zhǎng)沙排在第62位。

值得一提的是，因上半年市場(chǎng)過(guò)熱，深圳、杭州、南京、東莞、寧波等城市近兩月紛紛出臺(tái)政策收緊樓市。與上述城市形成鮮明對(duì)比的是，長(zhǎng)沙卻因?yàn)檎{(diào)控成效顯著而成了各地紛紛效仿的對(duì)象，甚至在7月初還引來(lái)深圳住建局前來(lái)“取經(jīng)”，長(zhǎng)沙也儼然成為“房住不炒”的“優(yōu)等生”。有網(wǎng)友戲稱(chēng)：大城市的樓市調(diào)控正在全面“長(zhǎng)沙化”。

在眾多新一線城市中，為何僅有長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比處于合理范圍？為何長(zhǎng)沙能成為讓炒房客“繞道走”的城市？長(zhǎng)沙長(zhǎng)期保持“美麗”房?jī)r(jià)的秘訣是什么？限價(jià)之下，長(zhǎng)沙如何解決商品房品質(zhì)走低的難題？

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者親赴長(zhǎng)沙，實(shí)地走訪了部分購(gòu)房者、投資者、代理商、開(kāi)發(fā)商、樓盤(pán)項(xiàng)目，以及相關(guān)政府主管部門(mén)，試圖揭開(kāi)長(zhǎng)沙這座“房住不炒”優(yōu)等生的神秘面紗。

湘江西側(cè)的長(zhǎng)沙未來(lái)新CBD中心濱江新城夜景

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利  攝

 調(diào)控下的熱門(mén)區(qū)域：新房二手房?jī)r(jià)格倒掛

梅溪湖作為近年來(lái)長(zhǎng)沙樓市的熱門(mén)板塊，已先后吸引了建發(fā)、時(shí)代中國(guó)、金茂、萬(wàn)科、中建等品牌房企落子布局，其房?jī)r(jià)也在長(zhǎng)沙所有板塊中位居前列。早在長(zhǎng)沙限價(jià)前的2017年，梅溪湖的房子就曾一度賣(mài)到15000元/平方米以上。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份先后走訪了梅溪湖板塊的在售樓盤(pán)“時(shí)代•梅溪領(lǐng)峰”以及“建發(fā)•央著”等項(xiàng)目。

2016年11月22日，建發(fā)經(jīng)過(guò)114輪競(jìng)價(jià)，以樓面價(jià)9241元/平方米競(jìng)得梅溪湖B39地塊，成為長(zhǎng)沙首宗單價(jià)破9000元的地塊，亦是當(dāng)年長(zhǎng)沙的單價(jià)“地王”，在該地塊打造的建發(fā)•央著項(xiàng)目也成為區(qū)域內(nèi)單價(jià)最高的項(xiàng)目。

建發(fā)•央著的置業(yè)顧問(wèn)劉強(qiáng)告訴記者，由于項(xiàng)目當(dāng)初拿地是在長(zhǎng)沙限價(jià)政策出臺(tái)之前，因此其銷(xiāo)售價(jià)格并未受到影響。“目前已經(jīng)在進(jìn)行清盤(pán)出售，優(yōu)惠后清水房?jī)r(jià)格15800元/平方米。”而記者查詢發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目單價(jià)之前已賣(mài)到了17500元/平方米。

時(shí)代•梅溪領(lǐng)峰項(xiàng)目銷(xiāo)售中心

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

在距建發(fā)•央著一公里外的時(shí)代•梅溪領(lǐng)峰項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，限價(jià)15100元/平方米的價(jià)格加精裝，吸引了大批購(gòu)房者前來(lái)咨詢。由于趕上項(xiàng)目新批次即將開(kāi)盤(pán)，即使在工作日的中午，售樓部里仍然坐滿了前來(lái)看房的購(gòu)房者。記者在與一組購(gòu)房者溝通過(guò)程中了解到，原本前兩年就打算買(mǎi)房的他們，由于受到調(diào)控影響社保年限不夠，所以一直等到了現(xiàn)在。“所幸現(xiàn)在受限價(jià)政策限制，周邊新房?jī)r(jià)格漲幅并不大。”

為了讓記者盡快下定決心購(gòu)買(mǎi)，時(shí)代•梅溪領(lǐng)峰的置業(yè)顧問(wèn)楊輝表示，項(xiàng)目從今年5月23日以來(lái)已經(jīng)先后推出了5批次房源，價(jià)格從13900元/平方米漲到了目前的15100元/平方米。“兩個(gè)多月時(shí)間就漲了1000多元，現(xiàn)在出手是最劃算的，之后價(jià)格還會(huì)上漲，預(yù)計(jì)下批次價(jià)格將在15400元/平方米左右。”

不過(guò)記者注意到，楊輝所謂的價(jià)格上漲變化，是基于每批次產(chǎn)品所處的位置和朝向，該項(xiàng)目的整體均價(jià)仍控制在15100元/平方米。

至于目前項(xiàng)目購(gòu)房者中投資與自住所占比例，楊輝坦言基本都是以家庭自住為主，“很多人是看好梅溪湖這邊良好的教育資源，雅禮中學(xué)、西雅小學(xué)等名校在梅溪湖都有分校。”

而自長(zhǎng)沙出臺(tái)限購(gòu)政策后，投資客明顯減少。“限購(gòu)政策太嚴(yán)了，最新政策是要等拿到產(chǎn)權(quán)證5年后才能出售，購(gòu)買(mǎi)新房一般要兩年才能拿到房，之后等拿到產(chǎn)權(quán)證又要一年，等到產(chǎn)權(quán)證期滿可賣(mài)至少要7、8年，這對(duì)炒房投資的客戶來(lái)說(shuō)時(shí)間線太長(zhǎng)了。”楊輝表示，盡管投資客少了但也并不是沒(méi)有，“因?yàn)榭粗袇^(qū)域發(fā)展前景以及未來(lái)長(zhǎng)沙樓市的升值空間，也有投資者拿著購(gòu)房資格做長(zhǎng)線投資的。”

綠地38億拿下的梅溪湖TOD地塊

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

而與時(shí)代•梅溪領(lǐng)峰一街之隔的，則是今年7月29日綠地以總價(jià)38億元、住宅（毛坯）限價(jià)1.35萬(wàn)元/平方米摘得的一宗TOD地塊。“如果加上精裝2500元/平方米，預(yù)計(jì)（綠地項(xiàng)目）屆時(shí)推出的價(jià)格最高應(yīng)該是16000元/平方米。”楊輝告訴記者。

記者了解到，由于目前梅溪湖板塊尚處于開(kāi)發(fā)階段，整個(gè)板塊可供出售的二手房有限，且在價(jià)格上與新房存在明顯的倒掛現(xiàn)象，更多購(gòu)房者愿意選擇新房。貝殼找房顯示，梅溪湖板塊的中建梅溪湖壹號(hào)二手房均價(jià)為18520元/平方米，掛牌最高已達(dá)21023.6元/平方米。

這樣算下來(lái)，梅溪湖板塊的新房、二手房?jī)r(jià)格相差在5000元/平方米左右，倒掛明顯。在長(zhǎng)沙其他區(qū)域，同樣存在新房二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。

樓盤(pán)林立的長(zhǎng)沙梅溪湖板塊

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從長(zhǎng)沙多個(gè)地產(chǎn)中介處了解到，目前長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)低迷，購(gòu)房客戶主體為非長(zhǎng)沙戶籍、在長(zhǎng)沙工作的剛需自住客，尤以湖南省內(nèi)的其他地市人員居多。

長(zhǎng)沙市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1～5月，長(zhǎng)沙本市戶籍購(gòu)房者占比70.03%，本省其他市州購(gòu)房者占比26.82%，外省購(gòu)房者占比3.15%；首次置業(yè)者占比81.99%。

 轉(zhuǎn)型中的代理商：拉外省投資客的路斷了

事實(shí)上，4年前長(zhǎng)沙樓市也曾有過(guò)一段瘋狂上漲期。2016年長(zhǎng)沙樓市開(kāi)啟“牛市”，大量投資客進(jìn)入長(zhǎng)沙，由于當(dāng)時(shí)還未限購(gòu)，只要資金足夠，10套甚至100套都可以買(mǎi)。當(dāng)年6~9月，也是大量合肥投資客涌入長(zhǎng)沙樓市的高峰期。

王巍正是這波投資客進(jìn)入長(zhǎng)沙的推動(dòng)者之一。

2016年王巍任職于湖南原動(dòng)力房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司，也是公司的大股東。“當(dāng)時(shí)我們公司跟很多項(xiàng)目都有合作，為了幫項(xiàng)目打開(kāi)銷(xiāo)售渠道，江浙地區(qū)、深圳等地都去進(jìn)行過(guò)推廣，最后主要集中在了合肥投資客群體。”

湘江西側(cè)的長(zhǎng)沙未來(lái)新CBD中心濱江新城板塊

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

為了將合肥投資客引入長(zhǎng)沙，王巍先后多次到合肥出差。“我們承諾的是，如果他們（投資客）在長(zhǎng)沙購(gòu)買(mǎi)了房，那么對(duì)方往返車(chē)費(fèi)、食宿等費(fèi)用全部都由我們承擔(dān)。但如果沒(méi)有成交，則費(fèi)用由對(duì)方自理。”王巍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，就在2016年4月的一個(gè)月時(shí)間里，他們就先后從合肥組織了3批近300名投資者前往長(zhǎng)沙購(gòu)房，“基本上來(lái)了長(zhǎng)沙的都有買(mǎi)房，多的能買(mǎi)3~4套。”

然而，原本寄希望于能“大掙”一筆的投資客，卻因當(dāng)年11月25日長(zhǎng)沙出臺(tái)的“房七條”而折戟。“房七條”明確指出，要嚴(yán)查投機(jī)炒房，“嚴(yán)控‘雙外’（外省戶籍、外省工作）在長(zhǎng)沙購(gòu)房，引導(dǎo)提高‘雙外’購(gòu)房者首付比例和貸款利率。”

進(jìn)入2017年，長(zhǎng)沙不斷加碼調(diào)控政策。如2017年3月18日，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，政策劃定長(zhǎng)沙六區(qū)和長(zhǎng)沙縣（限長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)、星沙）為限制區(qū)域?qū)τ诜潜镜丶彝?，無(wú)房限購(gòu)一套，已有住房的不得購(gòu)買(mǎi)新房。

2017年5月20日，長(zhǎng)沙市限購(gòu)對(duì)象和限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，長(zhǎng)沙市戶籍購(gòu)房者也納入了限購(gòu)范疇，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)最多只能擁有兩套房，同時(shí)將二手房納入限購(gòu)范圍，規(guī)定商品房拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證兩年后才能交易。2017年9月23日，調(diào)控“套餐”再次全面升級(jí)，限制區(qū)域也擴(kuò)展為全市，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)3年后才能出售。

“當(dāng)時(shí)因?yàn)檫@一系列政策確實(shí)也套牢了很多人，我當(dāng)時(shí)帶過(guò)來(lái)的客戶，有的到現(xiàn)在都還因?yàn)槟梅慨a(chǎn)權(quán)時(shí)間不夠還被套著。”王巍告訴記者，當(dāng)然也有一些客戶因?yàn)閬?lái)到長(zhǎng)沙后喜歡上了這座城市而留下來(lái)的。

資料來(lái)源：長(zhǎng)沙市住建局

正是因?yàn)殚L(zhǎng)沙這一系列調(diào)控政策，拉外地購(gòu)房者來(lái)長(zhǎng)沙購(gòu)房已不再有可能，作為渠道商的王巍在2018年后逐步對(duì)公司進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，“現(xiàn)在主要是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行收并購(gòu)以及提供咨詢服務(wù)。”

據(jù)王巍介紹，前幾年像他們這樣的渠道公司在長(zhǎng)沙有很多，后來(lái)受調(diào)控影響沒(méi)有了業(yè)務(wù)，只有轉(zhuǎn)型或關(guān)閉了。

 受創(chuàng)的本地炒房客：“辦不了證也不敢賣(mài)”

 

長(zhǎng)沙嚴(yán)厲的調(diào)控政策不僅套牢了外地炒房客，同時(shí)也重創(chuàng)了本地投資者，張?。ɑ┍闶瞧渲兄弧?/span>

張健是湖南某商業(yè)地產(chǎn)管理公司總經(jīng)理，由于多年的行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)周邊區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景的認(rèn)可，2017年9月初，張健與朋友以均價(jià)5800元/平方米的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)一住宅項(xiàng)目新里程大廈21、22整體兩層樓，共20余套房源、2000多平方米，兩人共出資達(dá)1200余萬(wàn)元。

“當(dāng)時(shí)我們已經(jīng)給了一部分定金，并且也跟開(kāi)發(fā)商約好在9月底給完首付款就進(jìn)行網(wǎng)簽備案。”然而就在離最后約定時(shí)間只剩一周時(shí)，長(zhǎng)沙市住建局出臺(tái)的樓市調(diào)控新政打了張健一個(gè)措手不及。

長(zhǎng)沙某在建樓盤(pán)

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

“我清清楚楚地記得就是在2017年9月23日，長(zhǎng)沙出臺(tái)了一項(xiàng)新政策，規(guī)定首套房取得產(chǎn)權(quán)證滿3年后才能購(gòu)買(mǎi)第二套房，而且禁止以企業(yè)名義進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。”張健回憶稱(chēng)，當(dāng)時(shí)自己本來(lái)就是以每平方米低于市場(chǎng)售價(jià)300多元購(gòu)買(mǎi)的，只要網(wǎng)簽后一倒手，這批投資房源就可以至少獲利60萬(wàn)元。然而這次調(diào)控政策是當(dāng)天出臺(tái)當(dāng)天執(zhí)行，讓他措手不及。“其他城市從政策從出臺(tái)到正式實(shí)施一般都會(huì)有幾天緩沖期，但長(zhǎng)沙真的沒(méi)給我們留一點(diǎn)處理資產(chǎn)的時(shí)間。”

正因此，張健手中的20余套房源直到現(xiàn)在都還未能完成網(wǎng)簽，但他又不愿意以當(dāng)初所購(gòu)價(jià)格進(jìn)行售賣(mài)。要知道經(jīng)過(guò)近三年的發(fā)展，項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)也有了較大漲幅。

貝殼找房顯示，目前張健所買(mǎi)項(xiàng)目周邊二手房小區(qū)木蓮花苑、 鑫天御景灣一期、天賜良園等均價(jià)已在10000元/平方米左右。距張健所買(mǎi)項(xiàng)目?jī)H300米的木蓮花苑于今年4月9日成交的一套116平方米三室兩廳房源，單價(jià)為10010元/平方米，與張健當(dāng)時(shí)所購(gòu)時(shí)的房?jī)r(jià)已有4000元/平方米的差價(jià)。

“要不然就以當(dāng)初開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)價(jià)格賣(mài)掉，這肯定是虧的；又或者與購(gòu)房者按照目前市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)掉，但這其中風(fēng)險(xiǎn)太大了。”張健告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因?yàn)闆](méi)有完成網(wǎng)簽，這些房子在法律層面上實(shí)際上還是屬于開(kāi)發(fā)商的，購(gòu)房者所簽合同就是與開(kāi)發(fā)商簽訂。但如果以市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售給購(gòu)房者，“就高出了房管局規(guī)定的新盤(pán)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者可以以此提起訴訟，到時(shí)候我們肯定會(huì)敗訴的。”

無(wú)奈之下，2018年張健跟合伙人商量后，將這些房源進(jìn)行了一番裝修，改造成了酒店和茶樓用以經(jīng)營(yíng)。但對(duì)張健來(lái)說(shuō)，自打當(dāng)初調(diào)控政策出來(lái)后就沒(méi)安心過(guò)。“現(xiàn)在我們什么證件都沒(méi)辦，只有跟開(kāi)發(fā)商私下簽訂的協(xié)議，只希望開(kāi)發(fā)商資金鏈一直正常，不要破產(chǎn)，一旦破產(chǎn)我們就什么都沒(méi)有了。”

另一方面，張健也期盼著長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放松，“就算只放松幾天也行，夠時(shí)間完成網(wǎng)簽備案也行呀。”

幸福的剛需購(gòu)房者：買(mǎi)房壓力普遍不大

 

不斷升級(jí)的需求側(cè)調(diào)控成為長(zhǎng)沙樓市的一大標(biāo)志，嚴(yán)格的限購(gòu)、限售條件，也讓長(zhǎng)沙成為一座讓投資客“繞著走”的城市。

為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，長(zhǎng)沙先后打響“房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”“反炒房攻堅(jiān)戰(zhàn)”，相繼出臺(tái)“3•18”“5•20”“9•23”系列調(diào)控政策和“6•25反炒房”九條措施，從項(xiàng)目監(jiān)管、土地出讓、購(gòu)房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個(gè)方面打出樓市調(diào)控“組合拳”，全面堵塞投機(jī)炒房通道。

目前，長(zhǎng)沙的限購(gòu)和限售政策是：本地單身戶籍或非本地戶籍家庭，限購(gòu)一套商品住宅；已婚以家庭為單位限購(gòu)兩套，且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿4年后方可購(gòu)買(mǎi)第2套；外地戶口需連續(xù)繳納24個(gè)月社?；騻€(gè)人所得稅方可限購(gòu)一套。另外，居民限售4年，企業(yè)則限售5年。

嚴(yán)格的調(diào)控措施“逼死”了炒房客，但對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)則是好消息。

“長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)不高，跟武漢、合肥相比都要便宜幾千塊錢(qián)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)沒(méi)有那么大壓力。”

“在一線城市首付的錢(qián)，就夠回長(zhǎng)沙全款買(mǎi)了套房。”

“好吃、好玩的那么多，房?jī)r(jià)也不高，長(zhǎng)沙很適合像我這種還處于打拼期的年輕人。”

……

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在長(zhǎng)沙實(shí)地走訪中了解到，市民對(duì)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)普遍感到壓力不大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策機(jī)構(gòu)

據(jù)國(guó)策機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，長(zhǎng)沙市住宅成交均價(jià)為9868元/平方米。其中1、2、3月份成交均價(jià)穩(wěn)定在8000元/平方米左右，4、5、6月份成交均價(jià)穩(wěn)定在11000元/平方米左右，上半年成交均價(jià)區(qū)間值在7902元~11224元/平方米。

在中國(guó)房?jī)r(jià)格行情網(wǎng)的今年7月全國(guó)城市房?jī)r(jià)(住宅)排行榜上，中部6個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙以11656元/平方米的成交均價(jià)墊底，與武漢的成交均價(jià)相差超過(guò)7000元/平方米。

2020年7月中部6省會(huì)城市新房?jī)r(jià)格對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

中房數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2020年6月70大中城市二手房銷(xiāo)售價(jià)格及價(jià)格指數(shù)則顯示，長(zhǎng)沙二手房均價(jià)為10260元/平方米；而同為中部省會(huì)城市，武漢二手房均價(jià)已接近1.9萬(wàn)元/平方米，合肥價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，鄭州1.41萬(wàn)元/平方米，南昌1.29萬(wàn)元/平方米，均高于長(zhǎng)沙。

據(jù)易居研究院《2019年全國(guó)50個(gè)典型城市房?jī)r(jià)收入比排名》，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比6.4，在全國(guó)處于墊底位置，是為數(shù)不多處于合理水平的城市之一。與長(zhǎng)沙形成鮮明對(duì)比的是，深圳房?jī)r(jià)收入比超過(guò)35，位居內(nèi)地城市之首。這意味著，對(duì)于一個(gè)深圳的普通家庭來(lái)說(shuō)，需要35年才能買(mǎi)得起一套房子；而對(duì)于長(zhǎng)沙家庭而言，買(mǎi)套房子僅需不到7年時(shí)間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

此外，上周貝殼研究院發(fā)布的《2020新一線城市居住報(bào)告》顯示，新一線城市中，長(zhǎng)沙是典型的居住友好型城市，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，同比增長(zhǎng)8.7%；而2019年二手房成交均價(jià)11063元/平方米，同比下降3.6%，收入漲幅明顯跑贏房?jī)r(jià)。

近一年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：吉屋網(wǎng)

“從整個(gè)城市來(lái)講，這也是長(zhǎng)沙獨(dú)辟蹊徑提高城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)手段和辦法，確實(shí)在新政推出來(lái)后，長(zhǎng)沙在國(guó)內(nèi)城市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有了法門(mén)。”在湖南華辰商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理、長(zhǎng)沙市湘經(jīng)聯(lián)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)易建國(guó)看來(lái)，這幾年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)沒(méi)有什么大起大落，“幫助長(zhǎng)沙留住、吸引了大批人才，為長(zhǎng)沙后續(xù)發(fā)展積累了人才力量。”

長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年末，長(zhǎng)沙常住總?cè)丝?91.81萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)27.29萬(wàn)人；同期中部城市如武漢人口增量為12.67萬(wàn)人、合肥為9.6萬(wàn)人、南昌為9.21萬(wàn)人。相比之下，長(zhǎng)沙的增量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這幾個(gè)省會(huì)城市，其增長(zhǎng)率甚至超過(guò)廣州、杭州等城市，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均排在全國(guó)省會(huì)城市前列。

數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局

2018年末，長(zhǎng)沙常住總?cè)丝诒?017年又增長(zhǎng)23.66萬(wàn)人；2019年常住人口新增23.98萬(wàn)人，排名中部6個(gè)省會(huì)城市第1位，全國(guó)第7位。綜合來(lái)看，從2016年至2019年的4年時(shí)間里，長(zhǎng)沙新增常住人口達(dá)96.27萬(wàn)人。

另?yè)?jù)《2019基于京東大數(shù)據(jù)的中國(guó)人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報(bào)告》，長(zhǎng)沙遷入人口來(lái)源最多的城市是北京，其次是深圳、廣州、東莞以及湖南本省其他市州。

與之相對(duì)應(yīng)的，則是長(zhǎng)沙強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭。近日出爐的2020年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙上半年GDP增速2.2%，位居2019年GDP過(guò)萬(wàn)億元城市增速排行榜第一名。這并非偶然，2019年全國(guó)有17個(gè)城市GDP過(guò)萬(wàn)億元，長(zhǎng)沙就曾以8.1%的GDP實(shí)際增速排名第一。

“人才的大規(guī)模流入，為長(zhǎng)沙今后發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)提供了最大的支撐。”易建國(guó)表示，長(zhǎng)沙能連續(xù)12年獲評(píng)“中國(guó)最具幸福感城市”與其低房?jī)r(jià)不無(wú)關(guān)系，特別是疫情后長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)得到恢復(fù)也跟這有一定關(guān)系。“調(diào)控嚴(yán)、房?jī)r(jià)較低，大家有錢(qián)才會(huì)愿意用到消費(fèi)上，保持了一個(gè)動(dòng)態(tài)的平衡。”

長(zhǎng)沙市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，90~144平方米戶型供應(yīng)占比79.93%，成交占比76.86%；在購(gòu)房者特征上，首次置業(yè)者占比81.82%，二次置業(yè)者占比17.37%，20~59歲占比94.19%，購(gòu)房者仍以本市中青年首次置業(yè)者為主。

憂愁的中小房企：生存空間被嚴(yán)重?cái)D壓

限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限利潤(rùn)讓中小房企生存越發(fā)困難。

湖南高信集團(tuán)是一家在長(zhǎng)沙有著20余年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的本土企業(yè)，曾先后在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)了高信•向日葵、燕山豪苑、乾源國(guó)際廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目，董事長(zhǎng)劉興躍是長(zhǎng)沙首批進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)家之一。

然而隨著樓市調(diào)控的收緊，高信集團(tuán)已連續(xù)幾年未曾新拿地塊，目前主要精力放在對(duì)之前項(xiàng)目的收尾工作。“8%的利潤(rùn)率對(duì)我們中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)壓力太大，而且也需要極強(qiáng)的資金鏈，再加上近年來(lái)外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的入駐更是加大了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們的生存更是困難了。”

劉興躍所說(shuō)的8%的利潤(rùn)率，是2017年11月30日長(zhǎng)沙市發(fā)改委出臺(tái)的《長(zhǎng)沙市限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》，該辦法提出限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格由成本+利潤(rùn)+稅金構(gòu)成，平均利潤(rùn)率為6%至8%；2019年12月11日，長(zhǎng)沙市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格管理，明確商品住房?jī)r(jià)格由成本+利潤(rùn)+稅金構(gòu)成，其中平均利潤(rùn)率規(guī)定在6%到8%之間。

長(zhǎng)沙最熱鬧商圈五一廣場(chǎng)地標(biāo)性建筑IFS

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

“在一線城市，每平方米至少利潤(rùn)在10000元以上；但在長(zhǎng)沙，每平方米利潤(rùn)可能也就1000多元，有10多倍的差距。”劉興躍坦言，目前長(zhǎng)沙本土中小型房企已經(jīng)很少有報(bào)名參與土地拍賣(mài)的情況了。

“基本都是外來(lái)開(kāi)發(fā)商、長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)貒?guó)企或央企這些有足夠資金的企業(yè)在新拿土地，本土中小企業(yè)都在做存量，或者謀轉(zhuǎn)型。”劉興躍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前高信集團(tuán)也正謀求向文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，“完全脫離房地產(chǎn)行業(yè)是不可能的。”

“事實(shí)上，長(zhǎng)沙的這一系列政策對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)有利也有弊。無(wú)論是對(duì)國(guó)內(nèi)TOP30房企還是省內(nèi)優(yōu)秀開(kāi)發(fā)企業(yè)，在剛開(kāi)始的時(shí)候都是懵的。但是在經(jīng)過(guò)3~5個(gè)月的磨合期后，長(zhǎng)沙的調(diào)控體系還是有章可循的，既維護(hù)了政府的基本利益，又維護(hù)了開(kāi)發(fā)商的基本利潤(rùn)，還保障了剛需購(gòu)房者和剛改購(gòu)房者的需求，控制了炒房可能。”易建國(guó)表示，8%的利潤(rùn)雖然不能讓開(kāi)發(fā)商大富大貴，一個(gè)項(xiàng)目就吃成一個(gè)胖子，但讓開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)沙做住宅地產(chǎn)能有穩(wěn)健收益。

“而政策從土地出讓方、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)端各個(gè)層面對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行壓縮，地價(jià)不控制，開(kāi)發(fā)商的成本自然就高了，房?jī)r(jià)也就降不下來(lái)。”易建國(guó)坦言，其實(shí)長(zhǎng)沙的調(diào)控政策更多的是政府讓利于民。

對(duì)中小房企而言，限價(jià)后其利潤(rùn)空間縮小，接下來(lái)10年、5年都將拿不到地。“只要有地就被大企業(yè)或國(guó)企拿走了，就再也不可能有‘一夜暴富’的機(jī)會(huì)。”易建國(guó)向記者舉例稱(chēng)，可能當(dāng)時(shí)企業(yè)在拿地時(shí)的成本是9000元/平方米，在未調(diào)控前該地塊開(kāi)發(fā)的房子可能賣(mài)到15000元/平方米，可以賺6000元/平方米。但是調(diào)控后，就可能只賣(mài)到11800元/平方米，一平方米就少賺了幾千元，后續(xù)發(fā)展自然會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

不僅如此，易建國(guó)還表示，隨著利潤(rùn)空間的壓縮，開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)成本的控制，近兩年來(lái)長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)的、創(chuàng)新性的、革命性的產(chǎn)品幾乎沒(méi)有了。“調(diào)控政策之后，開(kāi)發(fā)商推出的產(chǎn)品也是毋庸置疑地留下了一個(gè)又一個(gè)的普普通通的住宅產(chǎn)品，對(duì)城市品位和城市品相的提升沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。”

一位不愿具名的長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士也對(duì)近幾年長(zhǎng)沙新建商品住宅質(zhì)量深表憂慮：“未來(lái)幾年將迎來(lái)長(zhǎng)沙交房高峰期，屆時(shí)交房所涉及到的質(zhì)量投訴等問(wèn)題可能也會(huì)越來(lái)越多。”

一方面是中小房企生存空間越來(lái)越小，另一方面則是品牌企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)大，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

長(zhǎng)沙TOP20房企所占市場(chǎng)份額

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1~7月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)銷(xiāo)售額TOP20大部分為品牌房企。如綠地控股以46.34億元的佳績(jī)登頂長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)銷(xiāo)售額榜單，保利發(fā)展以33.63萬(wàn)平方米的成績(jī)獲得長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)銷(xiāo)售面積冠軍。今年前7月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)TOP20房企實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額431.71億元，同比增加3.9%；TOP20房企市場(chǎng)份額為59%。

井噴的公寓市場(chǎng)：去化周期創(chuàng)新高至40個(gè)月

針對(duì)日益從嚴(yán)從緊的調(diào)控政策，在住宅利潤(rùn)收縮、投資受限的情況下，不限購(gòu)、不限售的公寓產(chǎn)品則呈井噴式發(fā)展。

長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓總規(guī)模超1800萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)三年的規(guī)模將遠(yuǎn)超此前十年，堪比一線城市的規(guī)模體量。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策機(jī)構(gòu)

此外，湖南中原研究中心數(shù)據(jù)則顯示，2017年10月，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓去化周期為11.65個(gè)月；2018年底，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓庫(kù)存量為123萬(wàn)平方米，去化周期需要17.77個(gè)月；到2019年底則快速飆升到231萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)20個(gè)月；而最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，長(zhǎng)沙市公寓整體存量已為316.2萬(wàn)平方米，年度供銷(xiāo)比達(dá)2.28，去化周期再創(chuàng)新高，達(dá)40.84個(gè)月。

其中庫(kù)存量最高的雨花區(qū)、岳麓區(qū)庫(kù)存面積均超過(guò)百萬(wàn)平方米，分別為100.2萬(wàn)平方米、102.9萬(wàn)平方米，雨花區(qū)去化周期更是達(dá)到了42.06個(gè)月。

數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南中原研究中心

事實(shí)上，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓庫(kù)存經(jīng)歷了一個(gè)較快積累過(guò)程。2011年3月4日，長(zhǎng)沙市首次對(duì)住宅進(jìn)行限購(gòu)，一些住宅項(xiàng)目性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)，高容積率、高商業(yè)比地塊和項(xiàng)目接踵而至，城市綜合體等風(fēng)光無(wú)限。

2015年7至8月，長(zhǎng)沙市逐步取消了住宅限購(gòu)，商辦項(xiàng)目幾乎啞火；直到2017年后，長(zhǎng)沙市對(duì)住宅再度實(shí)施限購(gòu)且不斷升級(jí)，公寓產(chǎn)品再次被投資者熱捧，供應(yīng)井噴，尤以岳麓區(qū)、雨花區(qū)為甚。

據(jù)長(zhǎng)沙市新峰地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2019年，岳麓區(qū)公寓產(chǎn)品供應(yīng)在全市內(nèi)五區(qū)所占比例高達(dá)42.3%。岳麓區(qū)的梅溪湖、濱江新城、麓谷及洋湖等四大板塊商業(yè)公寓的扎堆入市，直接推動(dòng)岳麓區(qū)的商業(yè)公寓供應(yīng)同比增長(zhǎng)了76% 。

談到長(zhǎng)沙市不斷高企的公寓產(chǎn)品的供應(yīng)來(lái)源，湖南中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞表示，“一方面，近幾年長(zhǎng)沙純住宅用地供應(yīng)量?jī)H占整體供應(yīng)的不到20%，且大部分土地出讓要求商業(yè)配比不少于30%，今年上半年長(zhǎng)沙出讓土地共33宗，其中19宗為商住用地，純商用地9宗，純住宅用地僅5宗；另一方面，由于限購(gòu)政策的影響，利潤(rùn)受限，相比于寫(xiě)字樓、商業(yè)產(chǎn)品而言，公寓產(chǎn)品不限價(jià)、更容易變現(xiàn) ，自然吸引了無(wú)數(shù)房企前赴后繼地投身公寓市場(chǎng)。”

不過(guò)陳世霞預(yù)測(cè)，隨著越來(lái)越多項(xiàng)目入市，長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)供應(yīng)量還將進(jìn)一步加大，供需矛盾也將進(jìn)一步激化。

值得注意的是，盡管目前長(zhǎng)沙公寓庫(kù)存高企，但相比住宅限價(jià)后漲幅放緩的情況，包括芙蓉區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、天心區(qū)在內(nèi)的長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)的商務(wù)公寓價(jià)格則快速攀升，甚至出現(xiàn)了新建商品住宅與公寓價(jià)格倒掛現(xiàn)象。近三年，商務(wù)公寓與新建商品住宅的成交均價(jià)比一度從1.09擴(kuò)大至最高時(shí)的1.32。

長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)瀏陽(yáng)河兩岸樓盤(pán)林立

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在開(kāi)福區(qū)實(shí)地走訪時(shí)了解到，位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)湘江邊網(wǎng)紅大盤(pán)北辰三角洲，住宅毛坯均價(jià)在2019年底為12500元/平方米，如按照長(zhǎng)沙市精裝2500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，其精裝房均價(jià)在14000元/平方米左右。但其精裝公寓目前卻賣(mài)到近15500元/平方米，今年新推出的LOFT公寓產(chǎn)品毛坯均價(jià)更是達(dá)到18000元/平方米。

“今年以來(lái)，面對(duì)商業(yè)公寓的高庫(kù)存，一些項(xiàng)目為快速回籠資金，開(kāi)始選擇打折銷(xiāo)售‘以價(jià)換量’，從而也讓住宅、公寓成交均價(jià)比從2019年的1.32降到2020半年度1.11。”陳世霞表示，在住宅限價(jià)的背景下，長(zhǎng)沙商務(wù)公寓價(jià)格一路竄高，而后期隨著供應(yīng)量的激增，公寓價(jià)格預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步下跌。

如何解決當(dāng)下公寓庫(kù)存高企的狀態(tài)？陳世霞認(rèn)為，除了需要企業(yè)從產(chǎn)品的硬件、軟件進(jìn)行創(chuàng)新外，也需要政府、開(kāi)發(fā)商對(duì)土地供應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行轉(zhuǎn)化、區(qū)分，“可適當(dāng)加大對(duì)純住宅用地的供應(yīng)量，減少商業(yè)配比等。”

長(zhǎng)沙市住建局在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)沙始終保持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，精準(zhǔn)落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制方案，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)實(shí)施限售、限企和差別化信貸、稅收調(diào)控政策，根據(jù)市場(chǎng)變化擇機(jī)選用長(zhǎng)效機(jī)制政策工具進(jìn)行調(diào)控，第一時(shí)間平衡供求關(guān)系、解決風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（應(yīng)受訪者要求，文中劉強(qiáng)、楊輝、張健為化名）

記者手記｜房住不炒“優(yōu)等生”的煩惱

“長(zhǎng)沙真是一座讓人愛(ài)恨交加的城市！”記者在長(zhǎng)沙樓市走訪時(shí)，有受訪者如是說(shuō)。

對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)很美麗，“買(mǎi)得起房子、娶得到妻子、養(yǎng)得好孩子”；而對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙簡(jiǎn)直就是一場(chǎng)噩夢(mèng)，談之色變，甚至瑟瑟發(fā)抖。

事實(shí)上，自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”以來(lái)，如何穩(wěn)定樓市一直考驗(yàn)著各個(gè)城市主政者的勇氣和智慧。如今年上半年，不少城市就因?yàn)闃鞘羞^(guò)熱而頻出調(diào)控新政收緊樓市。

相比而言，長(zhǎng)沙在樓市調(diào)控方面表現(xiàn)優(yōu)秀。通過(guò)一系列政策“組合拳”，甚至將“反炒房”定義為斗爭(zhēng)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)控制住了、投資客少了、剛需購(gòu)房者開(kāi)心了。

然而，在限價(jià)、限利潤(rùn)的背景下，為了“活下去”，開(kāi)發(fā)商也在絞盡腦汁地想辦法讓利潤(rùn)最大化。在長(zhǎng)沙的幾天實(shí)地走訪調(diào)查中，記者聽(tīng)到最多的便是，在長(zhǎng)沙這樣一個(gè)發(fā)展迅速、新一線等級(jí)的城市，便宜的房子選擇很多，然而卻很難找到品質(zhì)過(guò)硬的樓盤(pán)。

隨著2020年、2021年大批限價(jià)房的交付，不少業(yè)內(nèi)人士坦言，明年或?qū)?huì)是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的品質(zhì)災(zāi)荒元年。如何應(yīng)對(duì)這一波交付潮，或是長(zhǎng)沙近兩年亟需面對(duì)和解決的問(wèn)題。

看來(lái)，在房?jī)r(jià)控制與房屋品質(zhì)兩者兼顧方面，房住不炒“優(yōu)等生”長(zhǎng)沙或許也遇到了些許煩惱。

記者：陳利

編輯：魏文藝

視覺(jué)：劉陽(yáng)

排版：魏文藝 陳彥希