萬科西北換“番號”背后

每經記者 吳抒穎  任鋼    每經編輯 師安鵬

要知道，萬科在西北五省份的年銷售額也不過數(shù)百億，與其他區(qū)域相去甚遠。但在集團內部，將西北區(qū)域的地位做了提升，其內涵不言自明。

萬科這是要在西北深耕、拓展的節(jié)奏。

萬科首席運營官王海武，在萬科2020年中期業(yè)績會上，提到了西北區(qū)域未來在“內循環(huán)”“一帶一路”背景下的機遇。

這是萬科的發(fā)心、也是萬科的征途。

還會有更多的房企逐鹿大西北嗎？聽聞，多家頭部房企大手筆投資，已經在路上了…… 

西部區(qū)域大有可為 

萬科此番動作，絕非臨時起意。

兩年前，萬科在云南撫仙湖畔舉行媒體交流會時，郁亮就說，祖國大好河山，很多都在西部。到這邊感覺心胸很開闊，“開心”，心打開了就快樂。

這番感概多少有點詩意，但萬科在西部的野心，卻藏不住。

原因也很好理解，萬科中西部區(qū)域，是近年萬科成長最為迅猛的區(qū)域。王海武負責中西部區(qū)域的五年間，這一區(qū)域的銷售額從2014年年底的333億“膨脹”至2019年的1506億，2016年，更是創(chuàng)下銷售規(guī)模增長超100%的成績。

2019年，萬科中西部區(qū)域以銷售面積1236萬平方米在四大區(qū)域中排名第一，1506億元的銷售額，也僅次于上海區(qū)域，位列第二。

可以說，中西部區(qū)域的佳績，成為萬科這幾年維持規(guī)模增長的基石——萬科聚焦于一二線城市開發(fā)，受到嚴調控的影響，在過去幾年間發(fā)展的空間的確有限，而西部區(qū)域的迅速壯大，正好填平了溝壑。

但就像拼多多迅速搶占市場份額，將同行打了個措手不及一樣，萬科的精英們，很長一段時間都沒有關注到幅員遼闊的西部有著廣闊市場空間。

圖片來源〡視覺中國

粉巷財經（ID：nbdfxcj）聽說過一個小故事，或許也是萬科持續(xù)挖掘西部區(qū)域潛力的側面反映。2018年7月25日，萬科攜手寧夏中房集團以23.76億一舉拿下青海西寧的三宗地塊，土地總面積408.62畝。

一年后，西寧萬科城首次開盤銷售，最終拿下2700套、35億銷售額的成績。據(jù)說，這是萬科集團中首開銷售面積最高的樓盤之一，集團還曾發(fā)文通報表揚。西寧萬科城，在2019年完成的全年銷售額突破50億。

西部大好河山的確大有可為。

王海武在業(yè)績會上也說，西北區(qū)域成立的目的，就是為了加強萬科在西北地區(qū)多項業(yè)務的發(fā)展。“充分發(fā)揮西北地區(qū)未來在‘內循環(huán)’背景下，尤其是從西安開始到蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊這樣‘一帶一路’大背景下重要的支點城市，能夠更加深耕，更好地去發(fā)展我們的業(yè)務。”

當然，為了西北區(qū)域的成立，萬科在過去兩年已經做了一系列的嘗試。

王海武說，“西北五省份有大概接近祖國1/3的面積，在管理半徑上相對比較大，萬科在組織的架構設計上也做了一些探索，比如，過去兩年，成立了在中西部區(qū)域下面的二級架構的西北招采中心，還有做了包括以銀川、西寧、烏魯木齊和蘭州為小聯(lián)盟的Y4聯(lián)盟，去更好地形成他們業(yè)務之間的互通和互助。”

這樣一來，萬科未來五大區(qū)域的管理幅度和管理半徑，能夠保證在高鐵3小時、飛機1.5小時左右，基本符合萬科對區(qū)域覆蓋的管理要求。 

傾力培養(yǎng)西北市場 

事實上，萬科正在傾力培養(yǎng)西北市場。

2008年進入西安，2009年一躍至烏魯木齊，最近幾年又先后布局蘭州、銀川和西寧，紅旗插遍整個西北。

先說西安，當年在南二環(huán)開發(fā)了新地城項目后，一直動作寥寥。直到2010年以后才開始發(fā)力，項目開發(fā)邁入“加速度”。

2014年，萬科問鼎西安房企銷售業(yè)績榜首，之后雖然大牌房企接連殺入西安，但銷冠的位置似乎無人撼動。

這兩年，萬科與西北幾個省會城市來往頻密，萬科董事會主席郁亮的身影也多次出現(xiàn)在大西北的土地上。

2019年底，萬科與西安市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方主要談了西安城市更新、TOD物業(yè)開發(fā)以及混合所有制改革。

郁亮在現(xiàn)場表示，非?？春梦靼惨约瓣兾鞯耐顿Y機會和發(fā)展空間，將拓展、深耕在陜的各項業(yè)務布局，把萬科當作本土企業(yè)，繼續(xù)服務好區(qū)域經濟社會發(fā)展。

這番話，絕不是場面話。郁亮多次在公開場合中表示，對西安核心都市圈的看好，也表達過持續(xù)加大對這一區(qū)域的投資意愿。

如今西安公司總經理郭繼勛升任萬科西北區(qū)域區(qū)首，西安在萬科全國市場版圖中的位置自然更重。

萬科四大區(qū)域之地理分布與開發(fā)規(guī)模（2020半年報）〡公眾號“萬科投資者關系”

烏魯木齊是萬科踏足西北的第二站，這出乎很多人的意料，因為直接越過了蘭州、銀川、西寧等西北其他省會城市。

王石在一次采訪中透露，選擇投資新疆烏魯木齊，是因為新疆的綠色節(jié)能和環(huán)保生態(tài)已經走在了內地城市的前面，“萬科到新疆是投資，其實也是學習，未來萬科把環(huán)保和綠色當做子業(yè)，新疆已經領先。”

截至目前，萬科在烏魯木齊的項目涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓等多個業(yè)態(tài)，是在西北區(qū)域項目數(shù)僅次于西安的城市。

根據(jù)烏魯木齊市房協(xié)的數(shù)據(jù)，萬科在2019年烏魯木齊房企銷售榜中，以66.52億元排名第一。

西北其他省會城市，萬科進入的時間較短，但勢頭同樣迅猛。

蘭州，2017年，直接進入“蘭州生態(tài)文創(chuàng)城”核心區(qū)；西寧和銀川則屬于借力，同年8月，萬科與寧夏中房集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合資成立中房萬科實業(yè)有限公司，公司首先考慮在銀川、西寧兩地開展業(yè)務。

當時郁亮就表示，“萬科將用全集團資源培育銀川和西寧市場。”

2019年年中，萬科與西寧市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。未來五年，萬科擬在西寧新增投資約500億元。

都是大手筆。

系統(tǒng)來看萬科新成立的西北區(qū)域，西安、烏魯木齊屬于較早深入的城市，萬科以在當時西北并不多見的精裝修交付和品牌服務快速打開市場，但如今越來越多的大牌房企進入，如何“守城”恐怕是接下來要著重考慮的。

其次，在蘭州、銀川、西寧，萬科是“后來者”，盡管有“一炮而紅”的先例和潛質，但之后如何迅速提高市占率、打開市場空間，對城市公司還是新任區(qū)首，都是要審慎研究的。 

大牌房企群雄逐鹿 

近些年，越過西安，向更西北進發(fā)的房企不在少數(shù)。

如碧桂園、中海、恒大、綠地等早已完成西北五省份布局，還有旭輝、藍光等“后來者”正在抓緊落子。

在一線及沿海城市調控擠壓之下，二三線城市集中的西北區(qū)域，正在成為大牌房企角逐的新戰(zhàn)場，有些房企已經在向西北地區(qū)省會之外的城市布局，如萬科落子陜西咸陽、渭南，碧桂園在陜西韓城、銅川等等，還有比如綠地已經與新疆石河子市簽訂投資協(xié)議，將在石河子建設大型會展綜合體、奧體中心等。

在過往印象中，西北內陸地區(qū)因為購買力有限、房地產市場化程度較低，一直不被著眼全國布局的房企重視，項目也僅限于省會城市，且數(shù)量較少，有些房企最西北的布局也就到西安。

但從近些年的趨勢看，大牌房企對西北的關注度顯著提升，除了常規(guī)的住宅項目，一些房企開始將商業(yè)綜合體、寫字樓、長租公寓等，在中東部地區(qū)已經非常成熟的業(yè)態(tài)“移植”到西部地區(qū)，此舉也頗受地方政府歡迎。

當然，西北相對平穩(wěn)的房價和地價也讓外埠房企進駐時減輕不少顧慮，有業(yè)內人士表示，“西北各省‘強省會’特征明顯，城市人口密集，外來流動人口較多，剛改以及剛性需求較大。”

這意味著西北地區(qū)仍有較大的市場空間。

圖片來源〡攝圖網

最近一個現(xiàn)象值得注意。8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產工作會商會，強調要毫不動搖堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。

沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州6城市政府及所在省（自治區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設廳負責人參加會商，銀川是唯一的西北城市。

而近幾個月，銀川、唐山都因為樓市較熱或者房價漲幅較大引起市場關注，此次參加會商，在業(yè)內人士看來，具有明顯警示意義。

根據(jù)國家統(tǒng)計局70城數(shù)據(jù)，從環(huán)比排名看，銀川已經連續(xù)3個月房價環(huán)比漲幅全國第一，從同比漲幅看，銀川也連續(xù)2個月房價漲幅全國第一。

也就是說，當一線及東部城市樓市熱度得到控制，一些西部城市卻有市場過熱的趨勢。

當然，有些房企也會更加審慎地看待西北市場，某一線房企西北區(qū)域營銷總就表示，西北地區(qū)的房地產市場化程度還有待提高，品牌房企也確實不多。

但這或許正是機會。

---

本文來自一言不合就爆料的粉巷財經公眾號，歡迎關注！