西安樓市的“后勁”？

每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 師安鵬

西安樓市的增量空間還有多大？這是今年以來被地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士思考最多的問題之一。

一方面，西安房地產(chǎn)市場經(jīng)過2017到2019年的快速增長之后，已經(jīng)釋放了一部分購買力，市場逐漸回歸理性。但另一方面，疫情之后，西安房價上漲的趨勢并沒有改變，一些如軟件新城這樣的熱門板塊，地價不斷攀升，“面粉”的價格越來越高。

“理性”與“狂熱”相互交織，反而讓人看不清方向。

除此之外，剛需群體的選擇為何會越來越少？新一輪調(diào)控政策會否波及西安？市場更青睞什么樣的產(chǎn)品？這些問題都在引發(fā)西安房地產(chǎn)市場關(guān)注者的思考。

7月30日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財經(jīng)主辦的，“后疫情時代西安地產(chǎn)的韌勁”線上沙龍通過直播的形式與公眾見面，活動特別邀請到了旭輝集團(tuán)西北事業(yè)部營銷總監(jiān)劉紅銘、廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)川陜區(qū)域西安公司副總經(jīng)理楊迪琿、中國指數(shù)研究院西安公司副總經(jīng)理石蕊三位嘉賓，共同找尋問題的答案。 

疫情帶來了哪些改變？

“客戶口袋里的錢少了，消費(fèi)趨于保守，購買力下降，購房意愿不強(qiáng)，對房地產(chǎn)影響很大。”說起上半年疫情帶來的影響，劉紅銘感觸頗深。

根據(jù)西安市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年一季度，受疫情影響，西安市商品房銷售面積292.88萬平方米，同比下降24.9%。

不過，隨著全國疫情得到控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)全面推進(jìn)，西安的房地產(chǎn)市場在今年二季度已經(jīng)釋放出回暖信號。

劉紅銘稱，二季度西安商品房整體銷售額已與去年同期持平，甚至價格還有所上漲。這從另一個角度反映出西安市場的潛力。首先，置業(yè)觀念的變化，改善需求比例上升；其次，供應(yīng)端，新成交土地價格變高，人口增加也帶來了新的需求變化。

楊迪琿也提出了自己的觀察，“上半年大量高端盤入市，剛需群體的需求是沒有被有效滿足的，但隨著市場的調(diào)整和恢復(fù)，剛需群體的需求會被釋放出來。”

旭輝集團(tuán)西北事業(yè)部營銷總監(jiān)劉紅銘、中國指數(shù)研究院西安公司副總經(jīng)理石蕊廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)川陜區(qū)城西安公司副總經(jīng)理楊迪琿（從左至右）

石蕊表達(dá)了類似觀點，從需求端來看，剛需群體基數(shù)仍然較大。主要原因是西安人才新政紅利顯現(xiàn)。“我們也盤點了一個數(shù)據(jù)：截至2019年12月，西安市意向登記平臺新注冊未選房且有較強(qiáng)購買意愿的潛在購房客群數(shù)量仍有10.4萬人。”

“從供應(yīng)端來看，西安商品住宅近三年年均銷售面積在1500萬平米以上，2020年銷售雖然放緩，但2020年上半年的銷供比仍只有0.74，市場整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)。2020年初，西安市出臺了很多舉措，增加土地供應(yīng)，疫情期間，更是發(fā)布了如緩交土地出讓金等政策，取得了不錯的成效。”石蕊說。

與此同時，疫情之后市場在產(chǎn)品選擇上的一些變化也在影響開發(fā)商的營銷策略。

劉紅銘稱，“我覺得疫情之后西安客戶的消費(fèi)觀念有一些明顯變化：第一，客戶更關(guān)注與健康相關(guān)的因素，比如綠化、樓間距、通風(fēng)、采光等；第二，疫情會激發(fā)部分純改善需求，純改善客戶對產(chǎn)品力要求更高，比如，160平米以上戶型占比上漲。”

剛需的選擇為何變少？

大戶型和改善型住房更受歡迎，從另一個層面來看，意味著給剛需群體的選擇越來越少。

無論是研究機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)還是幾位嘉賓從各自行業(yè)做出的觀察，今年上半年，西安房地產(chǎn)市場提供的小戶型剛需產(chǎn)品的確偏少。今年上半年，西安市場主流產(chǎn)品集中在90-160㎡之間， 占2020年上半年成交量的72%。

石蕊給出了一組數(shù)據(jù)，2018年，西安人均住房建筑面積34.4㎡，而2007年西安人均住房建筑面積只有23.63㎡，十年間增加了十平方米。

并且，家庭規(guī)模變得越來越小，這十年間，平均每戶居住人口從2007年的2.91人/戶降到了2018年的2.8人/戶。個人以及家庭對住宅面積需求的增加，相當(dāng)于在一個三口之家原來的基礎(chǔ)上增加了30㎡的一室一廳。同時，購買商品住宅的家庭比例，也從2007年的5.41%一下增長到了2018年的37.2%。

“為了適應(yīng)這樣的市場需求，市面上開發(fā)企業(yè)推出的住宅面積越來越大，這是市場自然地選擇。”石蕊稱。

“后疫情時代西安地產(chǎn)的韌勁”線上沙龍

地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者則從供給端做了解釋。

楊迪琿認(rèn)為，“今年上半年，西安商品房整體成交量同比下滑超過50%，而鄭州只下降了30%左右。其中一個原因就是西安地價上漲的背景下，大部分開發(fā)商把較貴的地塊拿來做改善型產(chǎn)品。造成了改善型產(chǎn)品的集中推出，而剛需客戶選擇非常有限，甚至沒有房子可以買。”

但楊迪琿也同時指出，隨著市場的接受程度提升，未來剛需群體可能也會出現(xiàn)兩極分化。“一部分外溢，選擇相對偏遠(yuǎn)但是價格較低的遠(yuǎn)郊住宅項目，另一部分，則可以考慮城市核心區(qū)的公寓項目。過去公寓項目的投資屬性被放大了，但實際上公寓也是以居住為主要功能的產(chǎn)品，相信越來越多的白領(lǐng)階層會考慮公寓。”

未來增量空間有多大？

關(guān)于西安房地產(chǎn)市場未來的增量空間，三位嘉賓都表示看好。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月西安新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.8%，與疫情期間相比，漲幅有所擴(kuò)大。

西安統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資767.12億元，同比增長1.0%，增速較1-4月、1-3月分別提高0.4個和2.6個百分點。

石蕊分析，從需求滿足程度來看，西安未來仍有大量需求待滿足。“從房地產(chǎn)研究角度，我們認(rèn)為，每年需求總量=新增需求+改善需求。而西安的新增需求十分強(qiáng)勁。”

“一方面，西安引才效果顯著，西安常住人口首次超過千萬，2019年人口增量達(dá)20萬，居全國第十。西安科教綜合實力領(lǐng)先，擁有普通高校63所，在校大學(xué)生120萬人，大學(xué)在校生和畢業(yè)生規(guī)模龐大，人才儲備充足。另一方面，限購政策到現(xiàn)在已經(jīng)有相當(dāng)一部分人符合資格，有一波需求釋放，再疊加人口持續(xù)增加，有需求支撐。”石蕊解釋稱。   

圖片來源〡視覺中國

此外，土地市場的“火熱”也成為三位嘉賓看好西安房地產(chǎn)市場的論據(jù)。

根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，西安2020年上半年成交住宅用地396.99萬平方米，土地出讓金排名全國第15位，住宅用地成交樓面均價為3388.76元/平方米，同比上漲21.37%。

楊迪琿分析稱，“隨著越來越多品牌房企的進(jìn)駐，現(xiàn)在市場上存留的城改項目已經(jīng)不多。土地供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)變高，主城區(qū)供應(yīng)量變少，土地價格會呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，樓面地價也會更高。”

不過石蕊也提出建議，市場空間的增大對房企提出了更高要求，“面對復(fù)雜的市場環(huán)境，未來西安房企要不斷響應(yīng)消費(fèi)者的需求，不斷進(jìn)行創(chuàng)新，推動住宅產(chǎn)品、配套物業(yè)及服務(wù)質(zhì)量等方面高質(zhì)量發(fā)展，才能滿足居民日益增長的對美好生活的追求。”