西安樓市的“后勁”？

每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 師安鵬

西安樓市的增量空間還有多大？這是今年以來(lái)被地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士思考最多的問(wèn)題之一。

一方面，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2017到2019年的快速增長(zhǎng)之后，已經(jīng)釋放了一部分購(gòu)買力，市場(chǎng)逐漸回歸理性。但另一方面，疫情之后，西安房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒(méi)有改變，一些如軟件新城這樣的熱門板塊，地價(jià)不斷攀升，“面粉”的價(jià)格越來(lái)越高。

“理性”與“狂熱”相互交織，反而讓人看不清方向。

除此之外，剛需群體的選擇為何會(huì)越來(lái)越少？新一輪調(diào)控政策會(huì)否波及西安？市場(chǎng)更青睞什么樣的產(chǎn)品？這些問(wèn)題都在引發(fā)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注者的思考。

7月30日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財(cái)經(jīng)主辦的，“后疫情時(shí)代西安地產(chǎn)的韌勁”線上沙龍通過(guò)直播的形式與公眾見(jiàn)面，活動(dòng)特別邀請(qǐng)到了旭輝集團(tuán)西北事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)劉紅銘、廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)川陜區(qū)域西安公司副總經(jīng)理?xiàng)畹犀q、中國(guó)指數(shù)研究院西安公司副總經(jīng)理石蕊三位嘉賓，共同找尋問(wèn)題的答案。 

疫情帶來(lái)了哪些改變？

“客戶口袋里的錢少了，消費(fèi)趨于保守，購(gòu)買力下降，購(gòu)房意愿不強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)影響很大。”說(shuō)起上半年疫情帶來(lái)的影響，劉紅銘感觸頗深。

根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年一季度，受疫情影響，西安市商品房銷售面積292.88萬(wàn)平方米，同比下降24.9%。

不過(guò)，隨著全國(guó)疫情得到控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)全面推進(jìn)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年二季度已經(jīng)釋放出回暖信號(hào)。

劉紅銘稱，二季度西安商品房整體銷售額已與去年同期持平，甚至價(jià)格還有所上漲。這從另一個(gè)角度反映出西安市場(chǎng)的潛力。首先，置業(yè)觀念的變化，改善需求比例上升；其次，供應(yīng)端，新成交土地價(jià)格變高，人口增加也帶來(lái)了新的需求變化。

楊迪琿也提出了自己的觀察，“上半年大量高端盤入市，剛需群體的需求是沒(méi)有被有效滿足的，但隨著市場(chǎng)的調(diào)整和恢復(fù)，剛需群體的需求會(huì)被釋放出來(lái)。”

旭輝集團(tuán)西北事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)劉紅銘、中國(guó)指數(shù)研究院西安公司副總經(jīng)理石蕊廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)川陜區(qū)城西安公司副總經(jīng)理?xiàng)畹犀q（從左至右）

石蕊表達(dá)了類似觀點(diǎn)，從需求端來(lái)看，剛需群體基數(shù)仍然較大。主要原因是西安人才新政紅利顯現(xiàn)。“我們也盤點(diǎn)了一個(gè)數(shù)據(jù)：截至2019年12月，西安市意向登記平臺(tái)新注冊(cè)未選房且有較強(qiáng)購(gòu)買意愿的潛在購(gòu)房客群數(shù)量仍有10.4萬(wàn)人。”

“從供應(yīng)端來(lái)看，西安商品住宅近三年年均銷售面積在1500萬(wàn)平米以上，2020年銷售雖然放緩，但2020年上半年的銷供比仍只有0.74，市場(chǎng)整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)。2020年初，西安市出臺(tái)了很多舉措，增加土地供應(yīng)，疫情期間，更是發(fā)布了如緩交土地出讓金等政策，取得了不錯(cuò)的成效。”石蕊說(shuō)。

與此同時(shí)，疫情之后市場(chǎng)在產(chǎn)品選擇上的一些變化也在影響開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略。

劉紅銘稱，“我覺(jué)得疫情之后西安客戶的消費(fèi)觀念有一些明顯變化：第一，客戶更關(guān)注與健康相關(guān)的因素，比如綠化、樓間距、通風(fēng)、采光等；第二，疫情會(huì)激發(fā)部分純改善需求，純改善客戶對(duì)產(chǎn)品力要求更高，比如，160平米以上戶型占比上漲。”

剛需的選擇為何變少？

大戶型和改善型住房更受歡迎，從另一個(gè)層面來(lái)看，意味著給剛需群體的選擇越來(lái)越少。

無(wú)論是研究機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)還是幾位嘉賓從各自行業(yè)做出的觀察，今年上半年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的小戶型剛需產(chǎn)品的確偏少。今年上半年，西安市場(chǎng)主流產(chǎn)品集中在90-160㎡之間， 占2020年上半年成交量的72%。

石蕊給出了一組數(shù)據(jù)，2018年，西安人均住房建筑面積34.4㎡，而2007年西安人均住房建筑面積只有23.63㎡，十年間增加了十平方米。

并且，家庭規(guī)模變得越來(lái)越小，這十年間，平均每戶居住人口從2007年的2.91人/戶降到了2018年的2.8人/戶。個(gè)人以及家庭對(duì)住宅面積需求的增加，相當(dāng)于在一個(gè)三口之家原來(lái)的基礎(chǔ)上增加了30㎡的一室一廳。同時(shí)，購(gòu)買商品住宅的家庭比例，也從2007年的5.41%一下增長(zhǎng)到了2018年的37.2%。

“為了適應(yīng)這樣的市場(chǎng)需求，市面上開(kāi)發(fā)企業(yè)推出的住宅面積越來(lái)越大，這是市場(chǎng)自然地選擇。”石蕊稱。

“后疫情時(shí)代西安地產(chǎn)的韌勁”線上沙龍

地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者則從供給端做了解釋。

楊迪琿認(rèn)為，“今年上半年，西安商品房整體成交量同比下滑超過(guò)50%，而鄭州只下降了30%左右。其中一個(gè)原因就是西安地價(jià)上漲的背景下，大部分開(kāi)發(fā)商把較貴的地塊拿來(lái)做改善型產(chǎn)品。造成了改善型產(chǎn)品的集中推出，而剛需客戶選擇非常有限，甚至沒(méi)有房子可以買。”

但楊迪琿也同時(shí)指出，隨著市場(chǎng)的接受程度提升，未來(lái)剛需群體可能也會(huì)出現(xiàn)兩極分化。“一部分外溢，選擇相對(duì)偏遠(yuǎn)但是價(jià)格較低的遠(yuǎn)郊住宅項(xiàng)目，另一部分，則可以考慮城市核心區(qū)的公寓項(xiàng)目。過(guò)去公寓項(xiàng)目的投資屬性被放大了，但實(shí)際上公寓也是以居住為主要功能的產(chǎn)品，相信越來(lái)越多的白領(lǐng)階層會(huì)考慮公寓。”

未來(lái)增量空間有多大？

關(guān)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的增量空間，三位嘉賓都表示看好。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月西安新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.8%，與疫情期間相比，漲幅有所擴(kuò)大。

西安統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月，西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資767.12億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增速較1-4月、1-3月分別提高0.4個(gè)和2.6個(gè)百分點(diǎn)。

石蕊分析，從需求滿足程度來(lái)看，西安未來(lái)仍有大量需求待滿足。“從房地產(chǎn)研究角度，我們認(rèn)為，每年需求總量=新增需求+改善需求。而西安的新增需求十分強(qiáng)勁。”

“一方面，西安引才效果顯著，西安常住人口首次超過(guò)千萬(wàn)，2019年人口增量達(dá)20萬(wàn)，居全國(guó)第十。西安科教綜合實(shí)力領(lǐng)先，擁有普通高校63所，在校大學(xué)生120萬(wàn)人，大學(xué)在校生和畢業(yè)生規(guī)模龐大，人才儲(chǔ)備充足。另一方面，限購(gòu)政策到現(xiàn)在已經(jīng)有相當(dāng)一部分人符合資格，有一波需求釋放，再疊加人口持續(xù)增加，有需求支撐。”石蕊解釋稱。   

圖片來(lái)源〡視覺(jué)中國(guó)

此外，土地市場(chǎng)的“火熱”也成為三位嘉賓看好西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的論據(jù)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，西安2020年上半年成交住宅用地396.99萬(wàn)平方米，土地出讓金排名全國(guó)第15位，住宅用地成交樓面均價(jià)為3388.76元/平方米，同比上漲21.37%。

楊迪琿分析稱，“隨著越來(lái)越多品牌房企的進(jìn)駐，現(xiàn)在市場(chǎng)上存留的城改項(xiàng)目已經(jīng)不多。土地供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)變高，主城區(qū)供應(yīng)量變少，土地價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，樓面地價(jià)也會(huì)更高。”

不過(guò)石蕊也提出建議，市場(chǎng)空間的增大對(duì)房企提出了更高要求，“面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，未來(lái)西安房企要不斷響應(yīng)消費(fèi)者的需求，不斷進(jìn)行創(chuàng)新，推動(dòng)住宅產(chǎn)品、配套物業(yè)及服務(wù)質(zhì)量等方面高質(zhì)量發(fā)展，才能滿足居民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的追求。”