五大維度解讀樓市這半年：數(shù)據(jù)漲跌不一 趨勢(shì)霧里看花

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

上半年的中國樓市創(chuàng)下了很多紀(jì)錄，比如2月的零成交和多達(dá)304次的調(diào)控政策。

6月，全國百城房價(jià)繼續(xù)上漲，但擋不住人們想買房的心。上海一超高總價(jià)豪宅又現(xiàn)開盤即告售罄，深圳則繼續(xù)上演令人窒息的搶房大戰(zhàn)——1191人搶5套房，中簽率0.42%。在驚動(dòng)了警察、認(rèn)籌被叫停后，購房者還蹲在售樓部前的花壇遲遲不愿離去。

供應(yīng)端更有看點(diǎn)。300城土地出讓金總額達(dá)到2.54萬億元，成交樓面均價(jià)比去年同期上漲16%。百強(qiáng)房企盡管半年只完成了4成業(yè)績，但在拿地納儲(chǔ)方面毫不手軟——1.5萬億元，占比達(dá)6成。

伴隨著疫情的上半年，樓市迎來小陽春、送走紅五月，終于在6月順利“入夏”，并保持著較強(qiáng)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

百城新房價(jià)格漲幅5年最低 蘇州6月成交面積環(huán)增133%

疫情影響逐漸褪去，上半年新房成交整體下滑，上海、深圳的豪宅市場卻迫不及待開始了“高燒”。

繼千萬豪宅排隊(duì)搶之后，6月上海又一超高總價(jià)豪宅項(xiàng)目開盤即告售罄。位于“落在黃浦江邊的金靴子”——前灘核心地塊的三湘印象名邸項(xiàng)目，曾是2016年“一天兩地王”之一，單套房源總價(jià)860萬元起，最高超過6000萬元，仍未能阻擋購房者搶房熱情。

三湘印象名邸項(xiàng)目開盤 每經(jīng)記者 吳若凡 攝

千里之外的深圳，各路大佬則開始異口同聲：趕緊上車！一邊是豪宅開盤秒光，另一邊是學(xué)位房事件鬧得不可開交。深圳樓市毫無疑問霸屏了2020年樓市上半場，但在供應(yīng)量同比縮水近一半的前提下，成交數(shù)據(jù)并不起眼。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳新房住宅合計(jì)成交16727套，同比減少5.4%，但房價(jià)漲幅也是肉眼可見。

最“悶聲大發(fā)財(cái)”的要數(shù)蘇州。6月份蘇州成交新房12409套，成交面積148萬平方米，環(huán)增132.94%，同比上升108.59%，上半年總成交面積比去年同期增長了27.38%。

中指數(shù)據(jù)顯示，除蘇州外，上半年杭州和溫州成交升幅較大，分別達(dá)到13.17%和10.66%，成為中指監(jiān)測的20城中漲幅最高的城市前三。

有人歡喜有人愁，西安上半年新房市場慘淡、同比“腰斬”有余，1～6月成交面積僅310.32萬平方米，同比下跌53.18%。中指重點(diǎn)監(jiān)測的20個(gè)城市中，包括西安在內(nèi)，12個(gè)城市成交面積同比下降，其中一線城市上半年同比少賣了3.6萬套房。

中指院報(bào)告顯示，上半年重點(diǎn)城市新房成交面積同比回落，絕對(duì)規(guī)模為2015年以來同期最低；3月以來市場逐漸恢復(fù)，5～6月成交面積已接近近3年同期平均水平。上半年50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積在2240萬平方米左右，同比下降15%左右，成交規(guī)模為2015年以來同期最低水平。

2020年1～6月全國主要城市成交情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

此外百城新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，6月十大城市新建住宅平均價(jià)格為27868元/平方米，環(huán)比上漲0.71%，漲幅較上月擴(kuò)大0.21個(gè)百分點(diǎn)。一線城市新房總體同比上漲2.57%，其中6月上海環(huán)比上漲1.26%，北京環(huán)比上漲0.19，廣州環(huán)比上漲0.31%。深圳環(huán)比上漲0.03%。中指院常務(wù)副院長黃瑜指出，上半年百城新房價(jià)格累計(jì)上漲1.27%，漲幅為近5年同期最低水平。

在數(shù)據(jù)采樣的100個(gè)城市中，有多達(dá)77個(gè)城市價(jià)格上漲，房價(jià)下跌城市只有23個(gè)，熱門城市、人口流入的城市、有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，購房需求正在逐步釋放。

 

全國超230城二手房價(jià)格上漲 深圳6月成交量創(chuàng)4年新高

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年二手房價(jià)上漲中位數(shù)2.2％左右。深圳再度成為樓市焦點(diǎn)，上半年二手房均價(jià)相比去年底大漲近15％，漲幅全國第二，僅次于江蘇連云港。

6月，深圳二手房仍然是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。新房市場的供應(yīng)緊缺，讓大量購房者不得已轉(zhuǎn)向二手市場。深圳二手房價(jià)同比漲幅終于在6月達(dá)到了14.55%的高峰、環(huán)比則上漲1.48%，同環(huán)比均居百城首位，其中同比漲幅甩開第二名南京10多個(gè)百分點(diǎn)。

在半年多時(shí)間里，深圳二手房價(jià)格體系不斷被打破，但即便如此，二手房成交量到了6月仍然直破“萬套大關(guān)”，這也是2016年3月以后未曾達(dá)到的高度。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月深圳二手住宅成交量為10594套，刷新了4年以來的新紀(jì)錄。上半年二手房共成交44000套，同比增加41.2%。

近一年深圳二手房成交套數(shù)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)

二手房同比漲幅第二名的南京，同環(huán)比分別上漲4.31%和0.39%，在深圳的巨大漲幅面前并不起眼。

全國范圍來看，6月份二手房均價(jià)相比去年底上漲的城市有230多個(gè)，而下跌城市只有70多個(gè)。其中，連云港、深圳等10個(gè)城市上半年二手房均價(jià)上漲超過10％，資陽、林芝、潮州等城市均價(jià)下跌超過10％，連云港、鹽城、長春、承德等城市新晉二手房均價(jià)萬元時(shí)代。截至6月底，二手房均價(jià)突破萬元大關(guān)的城市已經(jīng)達(dá)到72個(gè)。

6月二手房房價(jià)前十城市 數(shù)據(jù)來源：中國房價(jià)行情網(wǎng)

貝殼研究院認(rèn)為，二手房市場3月成交開始韌性復(fù)蘇，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量比1～2月成交總量增長41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%。

據(jù)中指院，二手住宅采樣的100個(gè)城市中，上半年69個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。

一線城市半年賣地收入同比增近6成 杭州是深圳的5倍

上半年收官當(dāng)日，武漢、廈門、成都、嘉興、杭州、重慶等多個(gè)城市集中拍地，合計(jì)土地出讓金超550億元。其中，武漢單日土地出讓金243.8億元、廈門78.99億元、寧波41.77億元、惠州35.93億元、常州33.41億元、杭州29.8億元……

上半年全國300城土地市場整體“量跌價(jià)漲”。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，300城土地出讓金總額達(dá)到2.54萬億元，成交樓面均價(jià)為5154元/平方米，同比上漲16%。

6月土地出讓金漲、跌幅前十 數(shù)據(jù)來源：中指院

從年初上海徐匯濱江310億元黃金地塊的出讓、到廣州“史詩級(jí)土拍”一日上架12宗地塊，再到杭州、武漢、福州等多地單日土拍收金超百億元，總價(jià)地王、單價(jià)地王頻出，上半年土地市場持續(xù)高熱。

全國總價(jià)地王稱號(hào)仍然屬于上海徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元地塊，由香港置地以310.5億元競得；宅地樓面價(jià)榜首則是北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-39地塊，樓面價(jià)76168元/平方米。

中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國300城供應(yīng)量同比增加1%，成交量同比下滑7%，成交樓面均價(jià)同比上漲16%，前6個(gè)月出讓金總額2.54萬億元，同比上漲10%。

其中，一線城市量價(jià)齊升，土地成交量同比增加10%，出讓金總額增加57%，樓面均價(jià)上漲31%。二線城市則量價(jià)齊穩(wěn)，土地成交量同比減少2%，出讓金總額增加3%，樓面均價(jià)上漲4%。而三四線城市則量跌價(jià)升，土地成交量同比下降11%，土地出讓金額同比增加7%，成交均價(jià)同比走高近兩成。

排名前20的城市土地成交總額超過成交總額的半壁江山，達(dá)13763.8億元，同比增加18%，但上榜門檻降至349.1億元。

分類來看，一線城市均入圍TOP20，其中上海、北京、廣州分列榜單第二、三、四名，收金總額為3920.4億元,占榜單總額的28%。二線城市共入榜13席，三四線城市城市僅3城市上榜，較去年同期持平。

上半年土地出讓金收入排名 數(shù)據(jù)來源：中指院

上半年賣地收入最高的城市是誰？毫無疑問又是杭州，半年攬金1757億元，相當(dāng)于2個(gè)火熱的南京、4個(gè)高燒的東莞和5個(gè)魔幻的深圳。

6月杭州宅地供求均達(dá)年內(nèi)峰值，推出28宗住宅用地，在成交的26宗住宅用地中，22宗為溢價(jià)出讓，平均溢價(jià)率為21%，較上月增漲2個(gè)百分點(diǎn)。成交宅地分布在蕭山區(qū)、臨安區(qū)等7個(gè)城區(qū)，合計(jì)134萬平方米。

上半年，杭州攬金總額較去年增逾2成，已連續(xù)3年榮登年中收金榜首。上半年杭州成交的94宗住宅用地中有77宗為溢價(jià)出讓，平均溢價(jià)率為21%，但較去年同期下滑2個(gè)百分點(diǎn)。

百強(qiáng)房企目標(biāo)完成率僅4成 但拿地金額達(dá)1.5萬億元

房企今年這場“期中考”成績似乎不太樂觀。

盡管易居中國總裁丁祖昱說，大部分主流房企都過關(guān)了，很多還“活得”不錯(cuò)。機(jī)構(gòu)發(fā)布的上半年房企銷售業(yè)績榜，6月單月百強(qiáng)房企加速去化，銷售規(guī)模同比回正，上半年百強(qiáng)房企市場占有率上升4.5個(gè)百分點(diǎn)至57.5%，但房企業(yè)績完成率僅4成。

部分百強(qiáng)房企業(yè)績完成情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

中指院報(bào)告顯示，上半年千億房企比去年同期（12家）增加了1家，百億軍團(tuán)則同比減少了14家，為107家。

值得一提的是，TOP3碧桂園、萬科、恒大上半年合計(jì)銷售超過萬億元。

TOP3房企中，恒大是今年唯一公布銷售額目標(biāo)的房企。在2019年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，恒大董事會(huì)主席許家印透露，今年恒大對(duì)外合約銷售目標(biāo)定為6500億元，但內(nèi)部銷售目標(biāo)則是8000億元。為完成這一目標(biāo)，6月份恒大全國多盤齊發(fā)降價(jià)“搶收”。6月21日，其中位于深圳、濟(jì)南、貴陽、銀川、連云港等地的7個(gè)樓盤同時(shí)開盤，截至當(dāng)天下午2時(shí)的總銷售已超60億元。

為搶回“失去的一季度”，也為了半年考的成績單，房企紛紛在6月使出渾身解數(shù)，搭上上半年“618大促”的網(wǎng)購末班車。

碧桂園6月15日宣布聯(lián)手阿里房產(chǎn)在天貓正式上線官方旗艦店，并推出“618碧淘好房”活動(dòng)，首批推出618套房源，覆蓋浙江、福建兩省19城約60個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，提供近億元購房補(bǔ)貼優(yōu)惠福利。合景泰富登上蘇寧易購云售樓處，推出了42個(gè)樓盤的618套低價(jià)房。遠(yuǎn)洋則在整個(gè)6月通過線上平臺(tái)“置業(yè)遠(yuǎn)洋”小程序?qū)ν獍l(fā)放三類好房券，并在北京、天津、大連、武漢等全國50城啟動(dòng)線上線下聯(lián)動(dòng)。

但公布2020年業(yè)績目標(biāo)的28家房企中，目標(biāo)完成率均值僅41.1%，同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。完成業(yè)績目標(biāo)超40%的僅14家企業(yè)，部分房企掉隊(duì)嚴(yán)重，如遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年目標(biāo)完成率僅32.2%，奧園僅完成38.5%，富力集團(tuán)完成33.6%。

業(yè)績達(dá)標(biāo)率不理想并沒有阻礙房企“搶地”的腳步。中指院常務(wù)副院長黃瑜指出，上半年TOP100企業(yè)拿地金額達(dá)到1.5萬億元，為300城土地招拍掛市場貢獻(xiàn)了60%的土地出讓金。

但房企能否打好2020下半場？市場看法不一。

“根據(jù)中指SAAS工具監(jiān)測，房企上半年新發(fā)型債券近400億元，目前總存續(xù)規(guī)模達(dá)2萬億元，未來一年即將到期的債券超5000億元。”黃瑜指出，“監(jiān)測240家房企的結(jié)果顯示，2016年至今房企中長期抗風(fēng)險(xiǎn)能力總體提升。目前有105家企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，35家房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，兩極分化更加明顯。從短期風(fēng)險(xiǎn)變化來看，47家企業(yè)重度布局在疫情嚴(yán)重地區(qū)，造成區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)大幅度提升。75家企業(yè)未能持續(xù)補(bǔ)倉，持續(xù)經(jīng)營能力受到影響，23家企業(yè)銷售受阻，銷售額大幅下滑，導(dǎo)致企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力等級(jí)下降。”

丁祖昱認(rèn)為，今年下半年市場仍需要較長時(shí)間恢復(fù)，行業(yè)整體去化承壓，預(yù)計(jì)2020年全年銷售規(guī)模將微降5%左右。

上半年調(diào)控次數(shù)刷新紀(jì)錄 13地政策“一日游”

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年各地發(fā)布的與房地產(chǎn)市場有關(guān)的調(diào)控政策共計(jì)304次，同比去年上漲21%，也刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀(jì)錄。

僅以深圳為例，上半年深圳樓市頗為魔幻，“喝茶費(fèi)”“捂盤惜售”“惡意控盤”等不合規(guī)現(xiàn)象頻出。

6月5日，深圳市住建局發(fā)布關(guān)于定期報(bào)送二手商品房成交信息的通知，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)每月7日前上報(bào)上一月二手商品房成交價(jià)格等相關(guān)信息。對(duì)于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)、錯(cuò)報(bào)的機(jī)構(gòu)，市房地產(chǎn)主管部門可依法視情況采取約談、警告、暫停網(wǎng)簽權(quán)限等處理措施，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

短短一周后，6月11日，深圳市光明區(qū)再次發(fā)布消息，將持續(xù)加大商品房供應(yīng)，預(yù)計(jì)今明兩年光明區(qū)每年將供應(yīng)新建商品住房不少于80萬平方米，新建商品住房價(jià)格將會(huì)在較長時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)。

面對(duì)高燒的深圳樓市和“全民經(jīng)紀(jì)人”的狂歡，深房中協(xié)6月23日緊急發(fā)文，禁止以個(gè)人名義從事房地產(chǎn)代理。這份《關(guān)于不得以個(gè)人名義從事房地產(chǎn)代理及居間服務(wù)的通知》中列明，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。任何人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并收取費(fèi)用。

全國其他城市在調(diào)控、懲處違規(guī)等方面依然嚴(yán)厲。

同樣在6月5日，南京市出手調(diào)控，“限房價(jià)+競地價(jià)”的新政規(guī)定，南京市采取“限房價(jià)、競地價(jià)”出讓方式，即對(duì)住宅、商住等涉及住宅用地的地塊，在土地出讓公告中同時(shí)公布土地出讓最高限價(jià)和地塊所建商品住宅（毛坯）銷售價(jià)格。

在蘇州，8家企業(yè)涉嫌土地違規(guī)競買而“翻車”。蘇州市自然資源和規(guī)劃局6月11日發(fā)布4條房企土地違規(guī)競買處理決定，8家違規(guī)企業(yè)被列入國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價(jià)出讓失信行為人名單。

多個(gè)城市在堅(jiān)守限購限價(jià)底線的同時(shí)，在需求端更多從放寬人口落戶、降低人才引進(jìn)門檻、加大購房補(bǔ)貼等方面落實(shí)。上半年，杭州、南京、寧波、廈門、江門、張家口、惠州市等城市均發(fā)布了放寬落戶、人才引進(jìn)等相關(guān)政策。

部分城市3月以來人才政策 資料來源：中指院

雖然各地樓市松綁的政策內(nèi)容不一，但多數(shù)都出現(xiàn)了政策“一日游”現(xiàn)象。今年以來，全國已有廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安等至少12地房地產(chǎn)松綁政策被叫?；蛘{(diào)整。近期有消息稱，河北省張家口市懷來縣的樓市調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)，限購政策已廢除，但此后依舊被辟謠，“一日游”再添一員。

總體而言，2020年以來，“房住不炒”定位始終未變，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)。地方政府為應(yīng)對(duì)新冠疫情帶來的影響，因城施策更加靈活，但仍堅(jiān)守限購、限貸底線，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

記者手記丨這是一份分化的樓市“期中考”答卷

2020年上半年樓市充滿了話題性。從疫情突襲帶來多地零成交，到3月復(fù)蘇、4月升溫，5月6月則從小陽春直接“入夏”。城市之間也是風(fēng)格迥異：深圳長期花式霸屏、上海豪宅搶購升溫、蘇州“悶聲發(fā)大財(cái)”；一邊是杭州迎來一輪又一輪“萬人搖”，一邊是西安市場同比去年“腰斬”......

上半年的土拍收官之戰(zhàn)也頗有意味，武漢、杭州、重慶等多個(gè)城市合計(jì)賣地超550億元，受疫情重創(chuàng)的武漢在反彈中毫不遜色，單日土地出讓金高達(dá)243.8億元。讓記者驚訝的是，上半年賣地收入最高的又是杭州。半年攬金1756億元，抵得上2個(gè)南京、4個(gè)東莞和5個(gè)深圳。

不少房企一邊發(fā)力沖刺銷售，一邊咬牙堅(jiān)持拿地。2020時(shí)間已過半，但各大房企任務(wù)完成尚未過半，在這場“期中考”后，有人歡笑有人哭。2020下半場市場將走向何方？唯有拭目以待。

記者：包晶晶

編輯：陳夢(mèng)妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢(mèng)妤 馬原