地產(chǎn)半年考·土地篇 | 300城宅地樓面均價(jià)同比上漲16.5%，百?gòu)?qiáng)房企上半年拿地花了1.5萬(wàn)億

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年上半年，雖受疫情影響，但土地市場(chǎng)表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，總體呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”態(tài)勢(shì)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓總金額2.27萬(wàn)億元，同比減少1.73%；推地10.9億平方米，同比增長(zhǎng)1.5%；成交8.7億平方米，同比減少6%；住宅用地成交樓面均價(jià)為5154元/平方米，同比上漲16.5%。

盡管面臨著疫情帶來(lái)的回款壓力，房企仍然抓住上半年融資環(huán)境相對(duì)寬松的機(jī)遇，紛紛斥重金“搶”地。特別是規(guī)模加速擴(kuò)張中的二梯隊(duì)房企，拿地尤其積極，大有“彎道超車”之勢(shì)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“資金是土地市場(chǎng)回暖的最大因素。今年全球開(kāi)啟量化寬松，大家有資產(chǎn)保值需求，購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)是共識(shí)。樓市升溫從而帶動(dòng)土地市場(chǎng)走強(qiáng)，房企需要抓住時(shí)機(jī)積極拿地。”

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

百?gòu)?qiáng)房企斥1.5萬(wàn)億拿地，新增貨值同比少了千億

中指研究院7月1日發(fā)布的《2020年1~6月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，上半年TOP100房企拿地總額15169.8億元，拿地規(guī)模同比基本持平，過(guò)半數(shù)房企月均拿地金額超過(guò)去年同期。

其中，50家代表房企上半年月均拿地均值為1716.3億元，略高于2019年月度均值（1706.9億元）。27家房企月均拿地金額超過(guò)2019年月度均值，如首開(kāi)、龍光和奧園上半年拿地金額分別為146億元、319億元和127億元，月均拿地金額較去年均增加一倍以上；但萬(wàn)科月均拿地金額則較去年減少逾60%。

2020年上半年房企拿地金額及面積TOP10  數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

“受疫情影響，一季度50家代表房企拿地謹(jǐn)慎；4月起拿地力度顯著回升，達(dá)到近半年最高點(diǎn)，5月略有回調(diào)后，6月又有所回升。”中指研究院在報(bào)告中指出，50家代表房企中30家企業(yè)6月拿地金額較1~5月均值有所增加，8家企業(yè)單月拿地額超過(guò)100億元，其中濱江、佳兆業(yè)6月拿地額占前6月總額之比超過(guò)50%，華夏幸福、金地、藍(lán)光發(fā)展等7家企業(yè)在40%以上。

根據(jù)“拿地銷售比”指標(biāo)，上半年TOP10房企規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，拿地強(qiáng)度最為保守，拿地銷售比僅有28.4%；TOP11~20房企投資最積極，拿地銷售比達(dá)55.2%，為各陣營(yíng)最高；其他陣營(yíng)房企對(duì)規(guī)模的適度增長(zhǎng)仍存在需求，部分企業(yè)拿地意愿仍較為積極。

“3千億、5千億級(jí)別的絕對(duì)龍頭房企很難超越，但剛過(guò)千億和2千億的房企還有一絲不安全感。強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)越明顯，資源尤其是資本更青睞龍頭房企，因此二梯隊(duì)房企還想往前趕一趕。”盧文曦分析認(rèn)為。

此外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年百?gòu)?qiáng)房企新增總貨值近43990億元，同比下降2%，總量較去年同期減少1000億元。 

億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)則顯示，上半年TOP10房企累計(jì)新增貨值占TOP100房企的比例達(dá)到35.7%；TOP20房企累計(jì)新增貨值占TOP100房企的比例達(dá)到58%，預(yù)示著企業(yè)分化愈加嚴(yán)重，大中房企拿地力度更大，而中小房企拿地規(guī)模在減少。

20城賣地1.38萬(wàn)億，“收官日”入賬550億

上半年，一線城市和熱點(diǎn)二線城市依然是房企拿地的主要對(duì)象。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年全國(guó)土地出讓金排名前20城市成交總額達(dá)13763.8億元，同比增加18%，但上榜門(mén)檻降至349.1億元。

一線城市中，上海、北京、廣州分列榜單第二、三、四名，上半年土地出讓金額均超過(guò)1000億元。而排在榜首的依然是杭州，攬金總額達(dá)1814.1億元，較去年增逾兩成，已連續(xù)三年居年中榜首。二線城市入榜最多，達(dá)13個(gè)，仍為榜單主力。

易居地產(chǎn)研究院認(rèn)為，二線城市地價(jià)上漲幅度較大，廈門(mén)、南京、杭州、成都、武漢和重慶等熱點(diǎn)城市地價(jià)反彈較明顯。主要原因一方面是第一季度發(fā)債融資量較多，房企資金面較為寬松；另一方面是開(kāi)發(fā)商拿地行為轉(zhuǎn)變，即規(guī)避三四線城市，向一二線城市轉(zhuǎn)移，同時(shí)一線城市供地量又比較少，熱點(diǎn)二線城市成為房企的主要拿地對(duì)象。

2020年上半年熱點(diǎn)城市土地出讓金額及成交規(guī)劃建筑面積  數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角仍然是全國(guó)“最熱”，該區(qū)域TOP10房企拿地金額達(dá)2329億元，舊位居四區(qū)域首位；中西部TOP10企業(yè)拿地金額1430億元，位列第二。拿地面積方面，中西部TOP10房企拿地面積以4212萬(wàn)平方米位居四區(qū)域首位，繼續(xù)領(lǐng)跑。

值得一提的是，上半年全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率15%，較去年同期下降3個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地平均溢價(jià)率17%，較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)。

“交通便利是提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素之一，但不是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的直接動(dòng)力。通過(guò)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口等要素流通，提升城市本身綜合實(shí)力，才是房企進(jìn)入投資的重要吸引力。”盧文曦指出。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在上半年最后一天的6月30日（收官日），武漢、廈門(mén)、成都、嘉興、杭州、重慶等多個(gè)城市集中拍地，合計(jì)土地出讓金超550億元。如武漢9宗地收金達(dá)243.8億元，廈門(mén)市4宗地塊拍出總價(jià)78.99億元，寧波和常州分別以41.77億元和33.41億元分別出讓5宗地塊。

中指研究院預(yù)測(cè)，今年下半年一線及二線熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊將繼續(xù)放量，長(zhǎng)三角、珠三角內(nèi)城市將繼續(xù)成為熱點(diǎn)關(guān)注地區(qū)。但隨著推地節(jié)奏加快，房企拿地或?qū)②呌诶硇浴?/p>

2020年上半年不同城市土地市場(chǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

融資成本處低位，房企補(bǔ)充土儲(chǔ)正當(dāng)時(shí)

上半年房企積極拿地，或得益于融資成本偏低。國(guó)盛證券研報(bào)指出，近期房企融資成本略有上升但仍處低位。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約5627億元，融資規(guī)模較去年同期下降4%。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，0.5年期以下房企債券平均年化利率為2.56%，而0.5~1年期平均利率為3.11%，都比較低。除7只債券平均票面利率超過(guò)6%，其余期限債券平均成本均不到5%，而且數(shù)量較多，成為大部分上市房企融資成本集中地。

不過(guò)，房企境外融資成本仍處高位。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，6月份單月，房企集中發(fā)行美元債合計(jì)達(dá)到63.3億美元，涉及23筆融資，其中8筆融資成本超過(guò)10%。

實(shí)事上，上半年房企海外融資經(jīng)歷了一波三折。年初房企海外發(fā)債掀起熱潮，1月份總計(jì)達(dá)到約1106億元人民幣，成為有史以來(lái)發(fā)行數(shù)額最高的月份。隨著疫情的蔓延，從2月開(kāi)始中資美元債發(fā)行受阻，4月更是發(fā)行量掛零。在斷檔超過(guò)50天后，隨著5月6日時(shí)代中國(guó)2億美元優(yōu)先票據(jù)起息并上市買(mǎi)賣，中資美元債重啟并獲得強(qiáng)勁認(rèn)購(gòu)，其中碧桂園新發(fā)債認(rèn)購(gòu)倍數(shù)近13倍，正榮地產(chǎn)發(fā)債總認(rèn)購(gòu)也超過(guò)7倍。

“相對(duì)資金寬松背景下房企容易獲得資金，而資金不能空轉(zhuǎn)，拿地是最好選擇。尤其是龍頭房企，容易獲得貸款，特別是低成本貸款。”盧文曦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“另一方面，房企在項(xiàng)目去化后，需要補(bǔ)土地儲(chǔ)備。”

對(duì)于下半年的房企融資展望，多家研究機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，下半年貨幣政策整體保持寬松基調(diào)，但邊際放松空間有限，房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，房企融資環(huán)境或?qū)⒎诸惙潘伞?/p>

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)