深圳炒房“忽悠鏈”煉成記：以教育之名，微博微信導(dǎo)流 以1.28萬會(huì)費(fèi)，開啟買房套路

每經(jīng)記者 甄素靜 吳若凡 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

所有炒房的開始，都離不開“念想”。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞此前報(bào)道，微博大V“深房理”所講的誘人買房致富故事，讓身在江蘇的魏靜（微博名：7蟹姐姐）和身在河南的楊喬心動(dòng)不已。兩人加入“深房理”粉絲會(huì)員社群，再走完繳納會(huì)員費(fèi)、咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等完整流程。今年3月，魏靜定下了深圳前海時(shí)代的房子，但一個(gè)月后，深圳經(jīng)營(yíng)貸政策突然收緊，加杠桿買房的魏靜資金鏈斷裂，剛?cè)胧值膬r(jià)值728萬元房產(chǎn)被法院查封；楊喬雖然及時(shí)醒悟并中止買房，但也損失了上萬元。

6月4日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布鄭重提示，市場(chǎng)上存在部分“炒房”團(tuán)伙通過營(yíng)造樓市追漲氛圍，吸納會(huì)員的行為，涉嫌擾亂我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重觸及法律法規(guī)，要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員嚴(yán)禁參與或協(xié)助類似“炒房”團(tuán)伙的違法違規(guī)行為，包括為此類團(tuán)伙提供攬房攬客的便利等。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在接受記者采訪時(shí)表示，暫不方便回復(fù)，靜候通知。

近半月以來，記者分別在北京、上海、深圳三地對(duì)數(shù)位當(dāng)事人進(jìn)行了調(diào)查。6月6日，記者見到了魏靜，她在深圳，奔走于公安局、工商局和小貸公司間，她堅(jiān)信自己不是“套路貸”的第一位受害者，也不會(huì)是最后一位。她對(duì)“深房理”從起初的完全信任，轉(zhuǎn)變到了徹底失去信任。她說她有全套的“被套路”證據(jù)，沒有人看，也不知道該交給誰看。對(duì)于一個(gè)月后的官司，她說她做好了最壞的打算。

對(duì)于魏靜聲淚俱下的控訴，在與記者的獨(dú)家對(duì)話中，“深房理”近乎全盤否認(rèn)，并起訴了魏靜，理由是誹謗造謠，態(tài)度異常強(qiáng)硬，表示堅(jiān)決不和解。墊資公司也起訴了魏靜，理由是欠錢不還。

▲魏靜購(gòu)買的前海時(shí)代小區(qū)的房產(chǎn)

付12780元入會(huì)費(fèi) 開啟“財(cái)富自由”之路

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分地產(chǎn)微博大V和中介公司、小貸公司之間，已經(jīng)形成了一個(gè)縝密的“貸款利益鏈條”：抵押—中介墊資—付全款借殼辦理經(jīng)營(yíng)貸—還墊資—拿到房本還貸款—再拿新房本抵押……

在深圳，房產(chǎn)大V主要分為兩類，一類以“深房理”為代表，他們有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，為會(huì)員提供全流程的購(gòu)房服務(wù)建議，包括落戶、購(gòu)房名額、選房、找小貸公司墊資等，其中每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要在中間商身上花錢，而且越往后，抽成的中間商越多。“深房理”入會(huì)費(fèi)為12780元，交了錢便有工作人員開始在線指導(dǎo)買房。

另一類以“深圳木子”等為代表，他們?cè)缙陔S著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，獲利頗豐?，F(xiàn)在以過來人身份，根據(jù)自身多年的深圳地產(chǎn)觀察經(jīng)驗(yàn)，為會(huì)員提供選房建議服務(wù)，教人買房。嚴(yán)格意義上來講，這類大V并不是真正的地產(chǎn)從業(yè)人員，咨詢服務(wù)也并非其“名義”上的主業(yè)。

關(guān)于后者的咨詢方式，仍以“深圳木子”為例，專屬咨詢1888元/年，此外還有兩個(gè)咨詢渠道：一是微博提問，價(jià)格388元，問一個(gè)問題，不接受反復(fù)私信追問；二是微博V+會(huì)員，1688元/年（1088元/半年），權(quán)益是可以免費(fèi)看所有微博會(huì)員文章和微博問答，另外有微博群討論。

他們的共同點(diǎn)是通過微博、微信等社交平臺(tái)，宣導(dǎo)自身在地產(chǎn)行業(yè)的獲利戰(zhàn)果及對(duì)他人的價(jià)值，以咨詢服務(wù)、直播分享、線下論壇報(bào)名等形式向會(huì)員或粉絲收取費(fèi)用。

深圳金融業(yè)和自媒體極度發(fā)達(dá)，這樣的大V和墊資公司、金融公司并不在少數(shù)，也成為不少?gòu)臉I(yè)者養(yǎng)家糊口，甚至實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的重要途徑，而從業(yè)者中也不乏名校高材生，選好案例、講好話術(shù)等，成為他們快速獲得置業(yè)者信任的基本方法。這個(gè)群體間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

以育兒之名 名校法學(xué)碩士的微博導(dǎo)流

在這條產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一個(gè)叫“美媽陳X泉”的微博號(hào)，以母嬰內(nèi)容為主，卻是為“深房理”輸送潛在購(gòu)房粉絲的重要渠道之一。

據(jù)了解，“陳X泉”本名張X，為畢業(yè)于某名校的法律碩士，后在深圳某房企從事法務(wù)工作，不久又辭職，專門在微博上賣課程。

粉絲沙甜告訴記者，“陳X泉”會(huì)在粉絲群的公開課里教會(huì)員們用結(jié)婚、離婚的方式來獲得購(gòu)房資格。通過買房獲得財(cái)富自由，讓自己和孩子過上更好生活，走出新的精彩人生。

作為一名大齡單親媽媽，沙甜對(duì)此深以為然：“剛開始我只是認(rèn)同這個(gè)人，看她記錄個(gè)人生活，分享對(duì)于育兒和心理學(xué)的觀點(diǎn)，都挺讓人信服的。尤其是她名校法學(xué)碩士的名頭，讓人覺得很專業(yè)、有光環(huán)，所以后來她開始在網(wǎng)上賣課，不少人會(huì)去聽。”

“陳X泉”經(jīng)常以“切身經(jīng)歷”為例，在課上告訴粉絲，自己是如何離的婚、怎么照顧小孩，甚至不避諱宣揚(yáng)自己的家丑。生動(dòng)的案例和“真誠(chéng)”的講解加持，令“陳X泉”的粉絲對(duì)其無比信任。以此為基礎(chǔ)，“陳X泉”會(huì)在課上頻繁提到“深房理”，說“他”邏輯通透，引領(lǐng)她走向了財(cái)務(wù)自由。

沙甜們告訴記者，“陳X泉”很擅長(zhǎng)在課程或粉絲咨詢中，一點(diǎn)點(diǎn)擊破大家的顧慮，例如戶口。

在他們向記者提供的一段錄音中，“陳X泉”耐心而細(xì)致地向粉絲們講解，涵蓋“如何找一個(gè)有深圳戶口的人去結(jié)婚”“年齡大、學(xué)歷不夠的，需要多找?guī)讉€(gè)深戶提高概率”“假結(jié)婚買了房子就可以離婚，深圳做這一套很成熟”“入深戶不是一定人要在深圳”“入深戶很容易，找專門的中介花幾千塊就能成功”等。

根據(jù)沙甜的描述，在講課和咨詢中，“陳X泉”還經(jīng)常讓粉絲去貸款，說人人都抱著金飯碗，比如保單、房產(chǎn)等，都可以質(zhì)押。

所有的一切，都圍繞著教粉絲“以年化利率不超過8%，買下價(jià)值千萬的房子”。“如果選對(duì)房子，深圳房子一年漲幅會(huì)不超過8%嗎？去年深圳房?jī)r(jià)一年漲幅15%！”不久后，不少粉絲便形成了這樣的思維，開始在炒房的幻想中越陷越深。

以教育之名“深X夫婦”的微信導(dǎo)流

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些打著“教育”之名的微信公眾號(hào)也是引流的渠道之一。子女教育和炒房被一些投機(jī)者步步串聯(lián)，方式是時(shí)下最普遍的雞湯式“販賣焦慮”。

未來X藤教育科技（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱未來X藤）便是其一，他們的口號(hào)是“讓每個(gè)中國(guó)孩子分享最好的教育”。

不過啟信寶顯示，未來X藤的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括技術(shù)推廣、軟件開發(fā)、經(jīng)貿(mào)咨詢等，唯獨(dú)沒有教育。

如果通過網(wǎng)上的課程看，這家公司推薦的都是如何培養(yǎng)孩子、何如陪伴等等，并沒有什么特殊。但記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，未來X藤會(huì)經(jīng)常提供一些“別人家”的故事，比如學(xué)霸的經(jīng)驗(yàn)，很多家長(zhǎng)會(huì)由此觸發(fā)更深的焦慮，這只是套路的第一步。

未來X藤給出了解決方案，在眾多推薦的關(guān)鍵詞中，“規(guī)劃”是被反復(fù)提出的。比如，“具體如何做好孩子的生涯規(guī)劃？最重要的就是抓住人生重大的轉(zhuǎn)折期。”表面上看，這些因素和炒房并沒有關(guān)聯(lián)，但未來X藤并不僅僅提供在線課程，更多的玄機(jī)隱藏在線下活動(dòng)中。

未來X藤家長(zhǎng)會(huì)的評(píng)論區(qū)互動(dòng)中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一個(gè)名為“深X夫婦”的賬號(hào)，這個(gè)賬號(hào)介紹是“未來X藤深圳代理”。如果再繼續(xù)進(jìn)入“深X夫婦”的賬號(hào)頁面，一條完整的炒房產(chǎn)業(yè)鏈便逐漸呈現(xiàn)。

在深圳的愛米和星佳共同組成了未來X藤的“深X夫婦”，他們會(huì)對(duì)未來X藤的用戶組織線下活動(dòng)。“深X夫婦”表面上是教育公司的深圳代理，卻宣稱會(huì)教你實(shí)現(xiàn)“財(cái)富自由”。在他們的宣傳中，深圳是為了下一代而非去不可的地方。當(dāng)你為了下一代落戶深圳時(shí)，他們?yōu)槟闾峁┑拇k戶口的業(yè)務(wù)便開始了。“遇見了深X夫婦，深漂馬上變深圳人”，這是二人打出的業(yè)務(wù)宣傳口號(hào)。“深X夫婦”告訴購(gòu)房者們，支付8800元代辦費(fèi)用，通過他們公司繳納社保，只需要本人到深圳一次，2~3個(gè)月便能夠成功落戶深圳。

當(dāng)你辦理完成深圳落戶，這個(gè)時(shí)候，兩人便同時(shí)向你推銷在深圳買房，并告訴你“這就是你通往財(cái)富自由的道路”。深圳戶口落下之后，想買一套學(xué)區(qū)房，但手中資金不足怎么辦？沒關(guān)系，“深X夫婦”還能為你提供加杠桿的融資服務(wù)。他們告訴你，要“學(xué)習(xí)房產(chǎn)金融知識(shí)”，買房的時(shí)候要“買按揭不買全款”。到了這一步你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你已經(jīng)在子女教育的問題上走得太遠(yuǎn)了，并且每一步都需要你付出真金白銀。

小貸公司“與銀行有協(xié)議” 交了幾百萬保證金

即便前有魏靜爆倉(cāng)失敗案例，后有各種外界認(rèn)為“被坑”的粉絲，也仍擋不住外地人想要在深圳樓市試水撈金的念頭。記者留意到，在某大V的小密圈內(nèi)，有投資客問，自己是外地戶口，本科學(xué)歷，外地有房，有房貸，在深圳怎么樣才能有三成首付購(gòu)房資格？大V的建議是，全款購(gòu)買再抵押貸款。

在外地工作的江辛一直關(guān)注深圳樓市，他告訴記者，2017年他從外地飛來深圳找管家公司看房。當(dāng)時(shí)龍華區(qū)被熱炒為深圳網(wǎng)紅區(qū)，大V極力推薦江辛貸款買入某新建大型社區(qū)。實(shí)地看房后，他認(rèn)為被推薦物業(yè)并不適合投資，沒有聽從大V建議。

此后深圳房?jī)r(jià)很快橫盤，他在其他城市購(gòu)入的房產(chǎn)收益也并不理想。到現(xiàn)在回想起，江辛依然慶幸自己沒有沖動(dòng)。他說，如果沒有去年深圳豪宅稅取消后的一輪漲幅，投資客很難出手賣掉，甚至當(dāng)年他看房時(shí)間段買入的投資客基本上是虧的。

對(duì)于為何異地買房，江辛幾乎跟所有看好深圳樓市的人一樣，即便相比其他城市，深圳房?jī)r(jià)已在高位，但還有價(jià)值。有些總價(jià)低的房產(chǎn)交易中介費(fèi)打包價(jià)1萬~2萬元，高總價(jià)房源交易收取1%~1.5%交易費(fèi)用，這在其他一線城市是很難做到的。而這也是金融公司、管家公司競(jìng)爭(zhēng)激烈、充分市場(chǎng)化帶來的福利之一。

那么，小貸公司又是怎么運(yùn)作的？“超低利息，綠通渠道”，記者以購(gòu)房者身份采訪了一位貸款公司工作人員張可，在整個(gè)溝通過程中，這是他反復(fù)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的。

對(duì)于市場(chǎng)上爭(zhēng)議新拿到的房本可否抵押，張可十分自信地向記者強(qiáng)調(diào)沒問題，月息4.1~4.5厘，貸款時(shí)間3~5年，還款方式可以先息后本。張可還向記者展示了他們最近的成功案例，不過已辦理成功的客戶房產(chǎn)是在深圳出政策前買的，房產(chǎn)證日期是今年4月初，抵押登記日是5月28日。

對(duì)于是否指定抵押銀行，他表示是根據(jù)客戶實(shí)際情況推薦的，而為何可以渠道進(jìn)件（資料準(zhǔn)備好后提交給貸款公司或銀行系統(tǒng)），他解釋稱他們公司與銀行簽有協(xié)議，交了幾百萬保證金。

在溝通過程中，張可建議記者，如果在深圳有房產(chǎn)，可以進(jìn)行“房產(chǎn)轉(zhuǎn)押置換”。所謂“房產(chǎn)轉(zhuǎn)押置換”，就是將原來已經(jīng)有抵押的房子，墊資過橋解押，再重新在入押銀行套出房產(chǎn)升值部分資金，利率比房貸還低。

張可舉了個(gè)例子，假如一套房子當(dāng)年100萬元購(gòu)入，首付30萬元、按揭70萬元，經(jīng)過幾年的房產(chǎn)升值和每月還款，目前房產(chǎn)價(jià)值300萬元，房貸還剩60萬元。在60萬元墊資過橋解押后，客戶就有了一套價(jià)值300萬元的全款房，此時(shí)拿紅本以公司經(jīng)營(yíng)形式抵押給銀行，可以貸款房屋總價(jià)的七成，就是210萬元，還掉貸款公司的60萬元，還剩下過橋資金150萬元。“這部分資金利息非常低，資質(zhì)好的可以做到月息3~4厘，比之前房貸利息還低。額度大，年限長(zhǎng)，還款壓力小。相當(dāng)于重新按揭一次。”

其中，他們收取的費(fèi)用是2萬元起，貸款金額大的話按照貸款金額1.5%收取，沒有其他費(fèi)用。張可還表示，貸款后他們會(huì)根據(jù)貸款年限一直為客戶提供服務(wù)。除此之外，他表示還有很多貸款形式殼公司可做，流水弱化，負(fù)債寬松，3~5天拿錢。對(duì)于殼公司是否安全，是否會(huì)被臨時(shí)抽貸，張可信誓旦旦保證不會(huì)，他們會(huì)指導(dǎo)客戶準(zhǔn)備資料直至完成審批。

截至記者發(fā)稿，“深房理”的粉絲又增加了；糾紛纏身的魏靜并沒有回蘇州老家，也沒能安心住進(jìn)高價(jià)購(gòu)得的房子，下個(gè)月官司就要開庭了，但她還沒有找好合適的律師；“深X夫婦”和未來X藤繼續(xù)被粉絲們奉為圣人，他們說“深圳團(tuán)隊(duì)的春藤分院目標(biāo)遠(yuǎn)大。”

一切都很安靜，像什么事都沒有發(fā)生過。

圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝