海南升級自貿(mào)港 樓市現(xiàn)狀：今年以來無新增住宅用地、商品房銷售額連續(xù)三年大降

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

海南迎來重大利好。6月1日晚間，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》（以下簡稱《方案》）。

中央人民政府官網(wǎng)顯示，此次發(fā)展目標(biāo)是“到2025年，初步建立以貿(mào)易自由便利和投資自由便利為重點(diǎn)的自由貿(mào)易港政策制度體系。”

一眾利好令各方對海南的房地產(chǎn)市場再次看漲，不過目前為止，海南的限購政策仍舊嚴(yán)峻。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1～4月海南商品房銷售額累計(jì)同比下跌45%，且年初至今，海南全省無新增成交住宅用地。

史上最嚴(yán)調(diào)控

曾有購房者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)了沒有早些去海南買房的遺憾，但是目前來看，海南的限購政策仍舊沒有全面放松跡象。

經(jīng)歷了2017年的飛速上漲，2018年4月22日，海南公布《進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，表示將實(shí)施“全域限購”。

?？凇⑷齺?、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。

限購政策的效果是明顯的。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，海南商品住宅價(jià)格方面近兩年仍保持了年度5%～7%的漲幅，但相比2017年和2018年1～4月調(diào)控之前15%～28%的同比漲幅，已經(jīng)屬于比較理性的區(qū)間。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1～4月海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比下滑19%，是在2019年同期已下跌34%基礎(chǔ)上的持續(xù)收縮。商品房銷售額方面，2020年1～4月累計(jì)同比下跌45%，是連續(xù)第三年同比下跌（2018年-8%、2019年-59%）。

而限購政策還在不斷加碼。

2020年5月22日，海南再次公布被稱為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策，規(guī)定3月8日以前拿到預(yù)售許可證的土地開發(fā)商可以按照原有預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，3月8日以后拿地的開發(fā)商全部執(zhí)行現(xiàn)房銷售。

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，這體現(xiàn)了海南去地產(chǎn)的決心。就2020年而言，海南省強(qiáng)調(diào)“去地產(chǎn)化”，以壯士斷腕的決心，擺脫全省對于房地產(chǎn)市場的依賴，而自貿(mào)區(qū)是一個(gè)很好的契機(jī)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，將經(jīng)濟(jì)重心放在對外貿(mào)易，因此未來住宅用地供應(yīng)較為一般。2020年年初至今，海南省全省暫無新增成交住宅用地。

不過，人才政策是海南限售的口子。2019年，海南公布《關(guān)于進(jìn)一步完善人才購房政策的補(bǔ)充通知》，主要內(nèi)容為實(shí)際引進(jìn)并在海南工作但尚未落戶的各類人才，購房社保或個(gè)稅年限由原來的2年或5年統(tǒng)一降低為1年等。

潘浩表示：“人才政策方面，海南為全國最早開放的一批口岸區(qū)域，但由于長期沒有產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，導(dǎo)致全省發(fā)展進(jìn)展緩慢，后來進(jìn)入依賴房地產(chǎn)階段。外籍人才的進(jìn)駐，以及國內(nèi)人才的聚集，可以為海南省產(chǎn)業(yè)升級提供有力支撐。”

有條件授權(quán)用地

《方案》詳細(xì)規(guī)定了土地利用規(guī)則。政策授權(quán)海南在不突破海南省國土空間規(guī)劃明確的生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田面積、耕地和林地保有量、建設(shè)用地總規(guī)模等重要指標(biāo)并確保質(zhì)量不降低的前提下，按照國家規(guī)定的條件，對全省耕地、永久基本農(nóng)田、林地、建設(shè)用地布局調(diào)整進(jìn)行審批并納入海南省和市縣國土空間規(guī)劃。

《方案》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，要積極推進(jìn)城鄉(xiāng)及墾區(qū)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)用地新模式，推進(jìn)農(nóng)墾土地資產(chǎn)化。建立集約節(jié)約用地制度、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及存量建設(shè)用地盤活處置政策體系?？偨Y(jié)推廣文昌農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，支持海南在全省深入推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革。依法保障國家重大項(xiàng)目用海需求。

潘浩認(rèn)為：“總體方案中將對各類土地進(jìn)行統(tǒng)一的國土空間規(guī)劃，有效節(jié)約建設(shè)用地，同時(shí)加強(qiáng)盤活存量用地。加強(qiáng)土地使用效率自國務(wù)院起至全國各地政府均在穩(wěn)步推進(jìn)，尤其是土地作為市場重要要素之一，加快流動性是為重中之重，更是海南自貿(mào)區(qū)全面開放的重要基石。”

需要注意的是，《方案》同時(shí)強(qiáng)調(diào)了私人合法財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，“要依法保護(hù)私人和法人財(cái)產(chǎn)的取得、使用、處置和繼承的權(quán)利，以及依法征收私人和法人財(cái)產(chǎn)時(shí)被征收財(cái)產(chǎn)所有人得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利”。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 任鋼 攝