深圳“炒房”扒皮鏈調(diào)查：大V洗腦，交錢入會，層層盤剝，錢房兩空！

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

對于很多人而言，深圳是一個成就夢想的城市，但也注定也是個無比現(xiàn)實的地方。

“人人皆可買房，直到財務自由”“30萬兩年就變200萬”“某大學生在深圳半年買千萬房產(chǎn)”……微博大V“深房理”所講的誘人買房致富故事，讓身在江蘇的魏靜（微博名“7蟹姐姐”）和身在河南的楊喬心動不 已。

兩人雖身在天南地北，但都做了同一件事，加入了“深房理”的粉絲會員社群。她們的目標是買房致富，但在獲取任何和買房相關的服務之前，她們需要先繳納會員費、咨詢費、手續(xù)費等。

然而，等待魏靜的卻是各種套路的層層盤剝，連她剛買的價值728萬元房產(chǎn)，也因資金鏈斷裂而被法院查封；楊喬雖然及時醒悟并中止買房，但也損失了上萬元。

懷著在深圳“炒房致富”的夢想，為何卻一步步淪為各種套路的盤剝對象，最終落得錢房兩空？這其中是否隱藏著不為人知的利益鏈？

“深房理”微博截圖

“買了套房，最后被剝了一層皮”

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，微博粉絲達上百萬的“深房理”，500人的會員微信群就不下7個（楊喬在第5群），里面有著眾多做著炒房致富夢的“魏靜和楊喬”。

而事實上，會員費、咨詢費、手續(xù)費僅僅只是整個“炒房致富”鏈條中最小的誘餌。

魏靜告訴記者，為了獲取資格買到房，她接受了“深房理”助理提供的建議服務，包括落戶、購房名額、選房、找小貸公司墊資等，其中每一個環(huán)節(jié)都需要在中間商身上花錢，而且越往后“抽成”的中間商越多。

用魏靜的話來說，“買到一套房，最后被剝了一層皮！”

但讓魏靜萬萬想不到的是，脫層皮還只是前奏，她價值728萬元的房產(chǎn)，才買了不久就 “被查封”，起因是她買房過程中因為各種中介費用中間人層層撥皮“被榨干了最后一滴血”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份先后加入幾個地產(chǎn)微博大V的投資社群，發(fā)現(xiàn)所謂的“買房致富”大致分為三個步驟：第一步，忽悠房價暴漲、吸粉粉絲；第二步，收會員費，通過中介向購房會員放高利貸；第三步，通過霸王借據(jù)和官司訴訟等方式，迫使會員資金鏈斷裂，最后會員所買的房產(chǎn)也被他們納入囊中。

一位主理過上述操作的微博大V向記者表示，上述三個步驟已經(jīng)成為炒房圈里的“潛規(guī)則”。而所謂的“炒房實現(xiàn)財務自由”，實際上最終會使得炒房者人財兩空、負債累累、檔案存污。

“深房理”小程序會員登記截圖

而現(xiàn)實中，炒房者所遭遇的套路又何至于此。

記者以消費者身份從深圳當?shù)貛准抑薪楣玖私獾?，一些地產(chǎn)微博大V和中介公司、小貸公司之間，已經(jīng)形成了一個縝密的“貸款利益鏈條”：抵押——中介墊資——付全款借殼辦理經(jīng)營貸——還墊資——拿到房本還貸款——再拿新房本抵押……

首先，他會對炒房者的現(xiàn)有的資金狀況進行全面調(diào)查了解，“深房理”專門為此開發(fā)了一套小程序，讓會員們填寫諸如資產(chǎn)、收入、資源等方面的情況。

隨后，在一套行云流水的程序中，中間參與的各方都可以“雁過拔毛”，甚至還能因為合同的精心設計而免于責罰。這其中，只有購房者存在信譽、資金的各種潛在風險，最后走入死局。

《每日經(jīng)濟新聞》記者多次嘗試聯(lián)系“深房理”，但截至發(fā)稿一直未有回復。不過“深房理”曾在5月26日發(fā)布長微博全盤否認“幫助外地人辦理婚票”等事宜。

夢想炒房致富，卻不料陷入各種套路

誘惑人心的，與其說是深圳的一套房，不如說是這套房背后的發(fā)財美夢。

身在河南的楊喬，最初絲毫沒有在千里之外的深圳置業(yè)的想法。有一天無意進入了“深房理”的直播間后，楊喬便被“深圳房價7年翻番、30萬兩年就變200萬”等說法，以及無數(shù)炒房成就“富翁”的案例所打動。

甚至還有粉絲在《深房理會員來信合集》中這樣描述，“我如癡如醉地看完了理總的所有文章，我絕不能讓兒子重蹈我這一代的覆轍，我要給兒子在深圳買房！”

楊喬動心了，于去年國慶節(jié)期間花錢進了“深房理”的微信群。此后，每天看到群里曬新房本和各種成功案例，同時猛推“合伙買房”概念。

“‘合伙買房’，就是幾個人合伙湊首付，找一個有購房資格的代持人，代持人可以不出資金，按5%來代持股份。以500萬的房子為例，一共5人，湊齊150萬首付，每人出30萬就行了，就能拿下一套房子。剩下的錢，半年后可以去銀行申請裝修貸抵押貸、創(chuàng)業(yè)貸，然后以貸養(yǎng)貸，等房價漲。”楊喬說。

“深房理”推出的“合伙買房”概念

楊喬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，首付不夠、資格沒有，在“合伙借名買房”中都不成問題，所以今年趁著“五一”假期，她直接飛到了深圳去辦理相關貸款手續(xù)。

當時小漁（深房理助理）給她介紹了一家名為“深圳貸貸通”的信息咨詢公司，為的是解決首付問題。

在“貸貸通”的辦公室，楊喬和一名李姓業(yè)務員簽了一份30萬元的貸款居間協(xié)議，同時交了3000元的定金作為2%的貸款手續(xù)費的一部分。其后，李姓業(yè)務員居然聯(lián)系某銀行的貸款專員，來跟楊喬辦理貸款，從下載某銀行APP開始，申請保單貸。

“最初跟我說到深圳辦，可以低利率貸款。但結果是在某銀行辦、用APP辦，那我為何要大老遠飛過來？”楊喬察覺出這其中的異樣后來果斷表示：要再考慮下，不貸款了。

而這個決定也讓楊喬及時止損。“但什么都沒得到，算上3000元微博會員費，3000元貸款中介費， 1000元的社保手續(xù)費，以及已經(jīng)交了的9個月社保費用，我前后已經(jīng)付出了約1.6萬元，還不包括到深圳所花的費用。”

楊喬告訴記者，那些真正做了“合伙借名買房”，或者通過“深房理”其他渠道買房人，花的錢何止5位數(shù)。

相比楊喬而言，魏靜則是在“炒房致富”的美夢中越陷越深的人之一。

首先入會費就花了12780元，交了錢才有“深房理”的工作人員在線指導買房。

2019年10月，魏靜第一次從蘇州飛到了深圳。一開始想落戶，但由于年齡大于45歲超過要求，只能通過和他人假結婚的方式獲得購房資格。

魏靜告訴記者，假結婚分為雙簽和單簽，區(qū)別在于單簽只去民政局簽字領證，而雙簽還需要去銀行簽字（辦理抵押貸款的時候），單簽的價格為3萬元，雙簽則要花5萬元。

2020年3月，魏靜定下了“深房理”推薦的前海時代的房子（購房的中介費通常為2%）。“當時我連房子還沒看到就簽訂了購房合同，在簽完合同的當天晚上，才看到買的房子。”

魏靜說，這套房子總價728萬元，原本她按計劃籌措的200多萬元是夠三成首付款的，但十多天后，尹助理才告訴她，只能貸到六成，這意味著首付款一下要多付74萬元，貸款額也瞬間就少貸了80萬元。同時，還需要找機構墊資。

為此，魏靜跟親戚朋友借了一圈，勉強湊夠四成首付，才在3月25日簽了房屋買賣合同。

其后的近半個月時間，魏靜輾轉于各種貸款機構，簽訂了大量合同與協(xié)議，最終取得了房本。

原以為已經(jīng)達成所愿的魏靜，卻沒有想到，她的“韭菜命運”才剛剛開始。

墊資貸款設套，炒房者淪為案上魚肉

“房產(chǎn)抵押——中介墊資——付全款借殼辦理經(jīng)營貸——還墊資——拿到房本還貸款——再拿新房本抵押，這是深圳市場的常見操作。”深圳某小貸公司經(jīng)理任濤向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，這個過程中的每一環(huán)節(jié)都能賺錢，也是各種名目的貸款養(yǎng)肥了這個利益鏈條。

比如，首付錢不夠，給楊喬推薦的是某銀行保單貸；買房款不夠，給魏靜推薦的貸貸通（中介公司）操作的經(jīng)營貸，都是賺錢之處。

而中間商們最賺錢的一個環(huán)節(jié)，就是從買房者拿到房產(chǎn)證到從去銀行申請抵押貸款，中間的審批時間一般是20天左右，這個空窗期就需要給客戶墊資。

墊資環(huán)節(jié)的利息是按天來算，一般日息是千分之一（年化36.5%）。記者算了筆賬，如果墊資500萬元，日息千分之一，20天就要10萬元。

等過了墊資環(huán)節(jié)之后，買房者去銀行做抵押貸款，如果貸款500萬元，中介要收0.5%~1.5%費用，即2.5萬~7.5萬元。

這一過程中，養(yǎng)活了各類金融貸款機構、中介平臺、管家公司等。

以魏靜的經(jīng)歷為例。2020年，經(jīng)“深房理”助理介紹，魏靜認識了“深房理”會員尹X榮，其在3月份給魏靜做了整體“購房”規(guī)劃，雙方約定貸款服務費為最終貸款額的1%。

與尹X榮推薦的第一家貸款資金方見面后，4月7日，魏靜被要求預付了25天的砍頭息（即高利貸給借款人放貸時，先從本金里面扣除的利息）。

在簽訂經(jīng)營貸之前，尹X榮又以銀行覺得魏靜年齡偏大以及結婚對象年齡過小為理由，需要再結婚一次，在重新辦理假結婚期間，尹某收取了魏靜2.3萬元作為中介費。

其后，尹X榮以資質不好、無公司愿意墊資為由，讓魏靜換了另一家墊資公司，砍頭息從15天6.54萬元變成了25天10.9萬元，年化利率高達36%。

魏靜在微博上自述炒房遭遇

十余天后（4月26日），因政策變化，魏靜無法獲得銀行經(jīng)營抵押貸款，尹X榮又推薦了富X小貸公司，月息1分2，但只能貸五九成（430萬元）。

但當對方去魏靜所購房屋里查看的過程中，讓其租戶簽《放棄優(yōu)先購買權承諾書》，實質是讓租客承諾“已獲悉房產(chǎn)將出售或拍賣給第三人，自愿立即解除《租賃合同》，并在一個月內(nèi)搬離”。察覺不對的魏靜未簽署上述文件。過了兩天經(jīng)對方修改后，租戶簽了正常的承諾書。

“這一過程中，小貸公司和尹X榮頻繁催促我墊資利息將到期、轉貸差額缺口6萬元等，讓我盡快籌錢，砍頭息也越交越多。”魏靜告訴記者，直到4月30日，她還被要求籌款，那個時候感覺自己如同待宰的羔羊，只能任人擺布。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，雙方貸款簽約時，借款合同、授權書等文件都是空白的。但此時的魏靜，首付已交、合約已簽，買房時不足的房款是通過高利貸短期墊資實現(xiàn)的，過戶時小貸公司也會沒收身份證、戶口本……

5月6日，富X小貸公司聯(lián)系讓打砍頭息時魏靜要求終止轉貸，終止抵押登記。此時，魏靜已經(jīng)向第一家小貸公司支付了兩筆共15萬元左右的砍頭息，年化利率高達36.5%。

5月11日，第一家小貸公司以要求魏靜償還本金436萬元和剩余利息為由向深圳市羅湖區(qū)人民法院提起訴訟。

5月12日，魏靜查到自己的房產(chǎn)已于5月8日被深圳羅湖區(qū)人民法院查封。5月16日，魏靜發(fā)現(xiàn)自己的銀行賬戶也被凍結。

“這些操作，北上廣都玩得溜，深圳是最溜的，尤其是經(jīng)營貸。”任濤告訴記者，此外，貸款公司還能借助企業(yè)紓困貸、三農(nóng)項目、小微扶持等名義獲得銀行貸款。

魏靜提供的空白借據(jù)

具體而言，經(jīng)營貸有“低利息+限制放開”的特點。如果名下有房、紅本在手，可以拿房去銀行抵押，同時用小微企業(yè)的殼，獲取銀行經(jīng)營低息貸款和市區(qū)兩次利息補貼，撬到手的資金掩人耳目進入樓市。

據(jù)了解，尤其疫情之后，為了扶植企業(yè)復工復產(chǎn)，銀行的經(jīng)營貸的利率已經(jīng)從6.5%降到4.7%左右。以100萬元經(jīng)營貸為例，企業(yè)主支付利息4.7萬元，若疊加貼息政策，實際成本并不高。

但自4月20日起，深圳收緊了企業(yè)貸，申請者房產(chǎn)必須過戶半年以上。這使得魏靜原本20天的短期墊資，一下子拉長到了半年，需要付出更多的墊資利息和預付砍頭息。

最終，魏靜的資金鏈徹底斷裂了，價值728萬元的房產(chǎn)也以“被查封”收場。后續(xù)，如果深圳的房價沒有大幅升值，她將面臨進一步的損失。

一個“造富神話”背后，喂肥了眾多鏈條，卻讓炒房者掉入陷阱。

“始作俑者”或難追責，炒房須警惕風險

5月24日，魏靜將自己在深圳買房的慘痛經(jīng)歷通過微博公開發(fā)表。對此“深房理”曾進行了回應，表示當事人惡意捏造事實、惡意中傷，并涉嫌刑事犯罪，同時還曬出了律師函。

回應中，“深房理”強調(diào)“調(diào)整貸款額度、墊資利息、預付砍頭息是客戶與其他單位的借貸糾紛，深房理自始至終沒有任何參與。”

對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了北京盈科（深圳）律師事務所李楠楠律師。其認為，小貸公司和介紹人之間很有可能是較為固定的合作關系，甚至不得不讓人懷疑像“深房理”這種介紹方與小貸公司的背后實際控制人是否有可能是同一個。

但由于一些平臺并沒有和粉絲簽訂服務合同或入會合同，繳納的各種費用也可能只有收據(jù)或憑條，所以在這種情況下并沒有直接、具體的證據(jù)來證明“深房理”這類平臺負有違約責任。

魏靜告訴記者，她本人確實未和“深房理”簽過任何書面協(xié)議。

“深房理”對魏靜炒房事件的回復

例如一個細節(jié)是，針對貸款中介的選擇權，雙方一開始并未做出書面界定。因而“深房理”利用此在律師函中聲明，貸款中介是客戶自己經(jīng)過多家對比之后自主選擇的結果。

深圳資深房地產(chǎn)律師張茂榮直言，“很多小貸公司都和涉黑涉惡犯罪有關聯(lián)。從虛假宣傳開始，這就是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，但一些受害人怕遭到報復，不敢站出來。”

實際上，上述炒房騙錢的套路并非密不透風，張茂榮指出，有不少細節(jié)購房者可以留意，并提前有所防備。

如果是購房指導咨詢平臺，在粉絲詢問時，需告知資格、首付比例等基本信息，如未告知很大程度可能是陷阱。收取會員費，可以要求平臺提供發(fā)票。另外，涉及短期融資的借款，買房者應該有更高的警惕性，小心平臺推介高過橋費用和利息的產(chǎn)品，不斷加杠桿。

“而且要注意這類小貸公司，只有極少部分有合法的小貸牌照，有的是以個人名義進行放貸的，這種情況在法律上有可能構成非法經(jīng)營。” 張茂榮表示，最基本的，還是需要購房者有法律意識。

張茂榮提醒，首先要明確“假結婚”創(chuàng)造購房資格明顯違規(guī)。對于“借名買房”，最高法早有論斷。基于借名買房約定有效的前提，借名人可以按約定追究出名人違約責任，或要求出名人賠償損失；房價暴漲代持人只認借貸關系，不認代持關系，將房屋據(jù)為己有，或代持人對外負債，房屋被其債權人查封抵債。

“借名買房很容易滋生糾紛，如果沒有明確代持協(xié)議，法院會無法認定，但最大的風險在于，代持人如果對外負債，房子有可能被查封并執(zhí)行。” 張茂榮告訴記者。

另外，對于經(jīng)營貸，張茂榮表示，經(jīng)營貸的期限不可能做到30年，到期后必須一次性還款。如果貸款人沒有償還能力力，就需要“二次過橋”，成本是非常高的。

“如果銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸釋放之后用于購房，有權利收回。同時在這個過程中，會產(chǎn)生大量過橋資金的利息，而購買空殼公司也是有風險的。”張律師強調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，無論是通過假結婚、借名買房、經(jīng)營貸、墊資等手段來炒房，這一行為本身都是直接和“房住不炒”相違背，各種所謂的服務公司在其中提供各種“一條龍”服務更是需進行專項打擊。

張波表示，一方面市場上炒房行為增多必然會對正常的市場秩序形成影響，另一方面假結婚、借名買房等方式本身就存在巨大風險。因此，對于部分城市和地區(qū)的炒房行為，對于給炒房提供相應便利和服務的機構都要加大打擊力度，以保障房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

事實上，對于資金進入樓市，監(jiān)管部門一直持以嚴抓嚴控態(tài)度。據(jù)報道，近日人民銀行深圳市中心支行和深圳銀保監(jiān)局已要求商業(yè)銀行對信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領域開展全面排查。（應受訪人要求，文中楊喬、任濤均為化名）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)