關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，自然資源部發(fā)話(huà)了！你還能買(mǎi)嗎？

每經(jīng)編輯 徐豪    

一直以來(lái)，價(jià)格便宜的小產(chǎn)權(quán)房都備受詬病，不少人都很疑惑小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買(mǎi)、能不能通過(guò)登記將違法用地合法化？

據(jù)央視新聞，自然資源部近日下發(fā)了《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》重申小產(chǎn)權(quán)房等不能通過(guò)登記將違法用地合法化。

與此同時(shí)，近日，廣州也再度發(fā)文明確，小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記。

自然資源部：小產(chǎn)權(quán)房不能通過(guò)登記將違法用地合法化

據(jù)央視新聞，自然資源部下發(fā)的《通知》強(qiáng)調(diào)，對(duì)亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。

自然資源部表示，2020年底基本完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作。就全國(guó)而言，宅基地?cái)?shù)量大、情況復(fù)雜，一些地方還存在農(nóng)村地籍調(diào)查基礎(chǔ)薄弱、登記資料管理不規(guī)范和信息化程度低等問(wèn)題。

為確保2020年底完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記，自然資源部要求，各地要按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，對(duì)符合登記條件的辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。堅(jiān)持不變不換原則，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，各歷史階段頒發(fā)的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)繼續(xù)有效，對(duì)有房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記需求的，完成地上房屋補(bǔ)充調(diào)查后辦理登記。

圖片來(lái)源：央視新聞

自然資源部還要求，各地要加快地籍調(diào)查，全面查清宅基地和集體建設(shè)用地底數(shù)，對(duì)已調(diào)查登記、已調(diào)查未登記、應(yīng)登記未登記、不能登記等情況要清晰掌握。

廣州明確小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記

據(jù)廣州市人民政府網(wǎng)站5月20日消息，日前，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《工作方案》），廣東將于2020年年底前完成全省“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作。

其中規(guī)定，對(duì)于集體所有土地上開(kāi)發(fā)的商品住房，一律不予確權(quán)登記。

圖片來(lái)源：廣州市人民政府網(wǎng)

集體所有土地上開(kāi)發(fā)的商品住房一律不予確權(quán)登記

農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記的登記范圍，是全市集體土地范圍內(nèi)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及地上永久存續(xù)的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡(jiǎn)易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時(shí)性建筑物和構(gòu)筑物。集體所有土地上開(kāi)發(fā)的商品住房，一律不予確權(quán)登記。

對(duì)于已登記的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地，按照“不變不換”原則，之前依法頒發(fā)的宅基地證、集體建設(shè)用地使用證等繼續(xù)有效，不重新登記。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后已經(jīng)組織完成房地一體權(quán)籍調(diào)查的，可以換發(fā)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

若是宅基地已登記、農(nóng)房沒(méi)有登記，群眾有換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證意愿的，申請(qǐng)人可提交農(nóng)房補(bǔ)充調(diào)查信息，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

面積超“一戶(hù)一宅”的，超過(guò)部分不予登記

根據(jù)存量宅基地的確權(quán)登記規(guī)定，符合確權(quán)登記的房屋，用地面積、建房面積超過(guò)“一戶(hù)一宅”建房標(biāo)準(zhǔn)的，按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的面積予以確權(quán)登記，超過(guò)部分在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明不作為權(quán)屬面積登記。存量宅基地房屋的用地面積、建房面積標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府依據(jù)轄區(qū)歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農(nóng)民住宅，按現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)處理。

嚴(yán)禁通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記將違法用地合法化

《工作方案》指出，無(wú)宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建設(shè)的住房，或是沒(méi)有土地權(quán)屬來(lái)源的集體建設(shè)用地，都應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，依法依規(guī)分類(lèi)處理后進(jìn)行確權(quán)登記，嚴(yán)禁通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記將違法用地合法化。

什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗稱(chēng)的稱(chēng)謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房分為3種：

1. 在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購(gòu)買(mǎi)。

2. 在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

3. 各類(lèi)農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。

而由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫做大產(chǎn)權(quán)房，包括40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。我們平時(shí)購(gòu)買(mǎi)的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別：

1. 大產(chǎn)權(quán)房有五證，受法律保護(hù)，有完整產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有五證，不受法律保護(hù)，只有部分產(chǎn)權(quán)。通俗了說(shuō)，就是大產(chǎn)權(quán)有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有房產(chǎn)證；

2. 大產(chǎn)權(quán)拆遷有補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有。也就是說(shuō)，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主基本不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償；

3. 小產(chǎn)權(quán)房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，存在安全隱患，而且除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題；

4. 小產(chǎn)權(quán)由于沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能作為抵押或上市轉(zhuǎn)賣(mài)。而且小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，也就是說(shuō)，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付全款。

事實(shí)上，早在2018年，人民日?qǐng)?bào)就在《國(guó)家明令禁止 “小產(chǎn)權(quán)房”為何屢禁不止》一文中指出，近年來(lái)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)就明確要求對(duì)在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處。國(guó)家有關(guān)部門(mén)反復(fù)申明，建設(shè)、銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)，對(duì)違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題要堅(jiān)決遏制。

圖片來(lái)源：人民網(wǎng)截圖

綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房存在的重要因素是因?yàn)樗膬r(jià)格非常便宜，無(wú)論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。

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