開發(fā)商拿地?zé)崆楸?，廣州土地出讓官網(wǎng)被擠到崩潰！

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝 盧祥勇    

5月18日，廣州進(jìn)行了一次史詩(shī)級(jí)的土地出讓。

從當(dāng)日上午10點(diǎn)到晚上20點(diǎn)，廣州共出讓了11宗地塊（當(dāng)日共推出12宗地，1宗地塊因無人報(bào)價(jià)流拍），總建面積近190萬平方米，成交總價(jià)達(dá)240億元。無論是地塊出讓數(shù)量、還是質(zhì)量，這場(chǎng)土拍在廣州土地拍賣歷史上都是極為罕見的，重要程度可想而知。

值得注意的是，這場(chǎng)土拍吸引了恒大、保利、中海、龍湖、陽(yáng)光城、龍光、越秀、雅居樂等30余家房企入場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)自然不缺乏看點(diǎn)。如龍光地產(chǎn)奪得廣州第4、白云區(qū)第2高樓面價(jià)地塊；大熱門的番禺萬博漢溪地塊，則被廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)以74.91億元的總價(jià)拿下；恒大持續(xù)加碼廣州，以底價(jià)47億元包攬?jiān)龀莾勺诘亍?/span>

有意思的是，由于當(dāng)日圍觀土拍的人太多，廣州土地出讓官網(wǎng)——廣州公共資源交易中心外網(wǎng)訪問量爆增，造成網(wǎng)絡(luò)環(huán)境不穩(wěn)定，導(dǎo)致5宗地塊延時(shí)競(jìng)價(jià)。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，截至5月上半月，今年廣州涉宅地塊的平均成交樓板價(jià)為14437元/平方米，平均溢價(jià)率為10.56%，均高于2018年和2019年全年的平均水平；全市經(jīng)營(yíng)性用地的成交金額高達(dá)551.61億元，同樣是2016年同期以來的最高水平。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

看點(diǎn)1：恒大底價(jià)47億拿下增城兩宗地

廣州本次土地出讓中，增城一共有4宗地塊，分別被恒大、佳兆業(yè)、敏捷拿下。

其中，恒大拿下的增城坑貝村17、19兩宗地塊是“回爐地”。這兩宗地塊原為一宗巨無霸地塊，原本于去年10月就首次掛牌出讓，但在連續(xù)推遲3次后，最終還是因故終止地塊出讓程序。而回爐掛牌之后，該地塊便一分為二。

最終，恒大底價(jià)47億元獲得了兩宗地塊，折合樓價(jià)達(dá)9827元/平方米、11234元/平方米。

今年以來，恒大已在廣州拿下了多宗地塊。4月，恒大作價(jià)68億元拿下了番禺區(qū)謝村體育設(shè)施地塊及產(chǎn)業(yè)地塊；更早之前，恒大還經(jīng)過了54輪競(jìng)拍，以22億元的代價(jià)拿下花都一宗宅地。

恒大最近在招拍掛市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，源于其“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”新發(fā)展戰(zhàn)略，房企降負(fù)債通常會(huì)在土地投資上會(huì)戰(zhàn)略收縮同時(shí)控制規(guī)模。但恒大比較特別，是要在保持高速增長(zhǎng)的情況下，控制一定的土地規(guī)模來把負(fù)債降下來。

許家印在今年3月份舉辦的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，恒大的“高增長(zhǎng)”就是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長(zhǎng)，今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億元，到2022年要實(shí)現(xiàn)銷售1萬億元；“控規(guī)模”就是要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)，未來三年每年要降低3000萬平方米左右的土儲(chǔ)。

雖然提到了土地儲(chǔ)備要負(fù)增長(zhǎng)，但高增長(zhǎng)也必須有一定的土地儲(chǔ)備支撐。因此恒大也頻頻出手，而曾經(jīng)的總部所在地廣州，就成為恒大重回招拍掛市場(chǎng)的“重鎮(zhèn)”。

看點(diǎn)2：龍光奪得廣州第4高樓面價(jià)地塊

5月15日拿下深圳新單價(jià)“地王”后，龍光地產(chǎn)5月18日又在廣州拿下了全市第4、白云區(qū)第2高樓面價(jià)地塊。

經(jīng)激烈爭(zhēng)奪，龍光從保利、中海、龍光、華發(fā)等7家房企中脫穎而出，以29.76億元的總價(jià)拿下白云區(qū)黃石街江夏村AB2906037地塊，折合樓面價(jià)約43144元/平方米，溢價(jià)率31.92%，位列白云區(qū)樓面價(jià)第二高。

5天之內(nèi)連下兩宗高價(jià)地，顯示出龍光對(duì)規(guī)模的追逐和對(duì)市場(chǎng)的樂觀。值得一提的是，在2019年的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，被問及2020年是否會(huì)積極拿地時(shí)，龍光地產(chǎn)管理層方面表示，公司在公開市場(chǎng)拿地會(huì)注重窗口期的判斷，原則是不拿高價(jià)地，不會(huì)盲目的去搶地。

而今年，龍光也給自己定下了不低的增長(zhǎng)目標(biāo)。2020年，龍光地產(chǎn)的權(quán)益銷售目標(biāo)是1100億元，較2019年的基礎(chǔ)增長(zhǎng)20%，這一增長(zhǎng)率目標(biāo)僅較2019年低1.4個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)披露的最新數(shù)據(jù)，截至2020年4月30日，龍光地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額約為256.9億元，完成年度目標(biāo)的23.35%。

同樣位于白云區(qū)的江高鎮(zhèn)中心城區(qū)地塊則被本土房企中國(guó)奧園以22億元的總價(jià)拿下，折合樓面價(jià)約19067元/平方米，溢價(jià)率達(dá)20.87%。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，白云區(qū)這兩宗地塊的成交價(jià)格都有點(diǎn)偏高。白云新城附近雖然一直都是廣州高價(jià)地誕生區(qū)域，不過這個(gè)區(qū)域單價(jià)過6萬元的項(xiàng)目銷售速度都會(huì)非常緩慢，而售價(jià)過10萬元的龍湖項(xiàng)目對(duì)周轉(zhuǎn)型項(xiàng)目更是毫無參考價(jià)值。

而江高鎮(zhèn)地塊樓面價(jià)1.9萬元/平方米，這個(gè)片區(qū)幾乎是廣州樓市的盲區(qū)，沒有什么項(xiàng)目可供參照。而且板塊交通通達(dá)性差，按目前樓面價(jià)算，盈虧平衡點(diǎn)要在3萬元/平方米以上，銷售壓力也比較大。

看點(diǎn)3：越秀近75億競(jìng)得當(dāng)日最熱地塊

本次土拍最受關(guān)注的地塊是番禺漢溪大道北側(cè)地塊，該地塊也因網(wǎng)絡(luò)故障，限時(shí)競(jìng)價(jià)延期到18日下午18點(diǎn)。

最終，廣州本地國(guó)企越秀地產(chǎn)以74.91億元的總價(jià)成功拿下該地塊，折合樓面價(jià)達(dá)32405元/平方米，樓面價(jià)遠(yuǎn)超今年3月越秀拿下的漢溪大道2107、2111地塊（24755元/平方米）。

越秀地產(chǎn)在廣州經(jīng)常大包大攬高價(jià)地，討論較多的有南洲路“地王”，這個(gè)項(xiàng)目入市頗為曲折，蟄伏了6年才終于在去年入市。

不過，這次拿下的番禺地塊業(yè)界普遍較為看好?？硕饛V佛區(qū)域指出，目前該地塊周邊僅有藏瓏府、金地壹閱府、長(zhǎng)隆瓏翠、廣地花園三期等4個(gè)一手住宅項(xiàng)目，在售產(chǎn)品均價(jià)普遍在4萬~6.5萬元/平方米左右。

鄧浩志也表示，該地塊位置優(yōu)越，且片區(qū)已經(jīng)缺貨很久。雖然地塊總價(jià)近75億元，但仍引得開發(fā)商多輪斗爭(zhēng)競(jìng)價(jià)。其實(shí)，近期國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)都比較活躍，不少房企在近期都獲得了新的融資，所以在土地市場(chǎng)出手都比較積極。在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)加速賣地，既能獲得更高的收益，也能滿足市場(chǎng)增加的對(duì)土地的需求。

看點(diǎn)4：網(wǎng)絡(luò)不穩(wěn)致5宗地塊延時(shí)競(jìng)價(jià)

在本次土拍開始之初，廣州公共資源交易中心網(wǎng)站就出現(xiàn)無法正常查看土拍報(bào)價(jià)情況，這一情況一直延續(xù)到下午。

5月18日上午，廣州公共資源交易中心發(fā)布公告稱，由于5月18日上午外網(wǎng)訪問量爆增，造成網(wǎng)絡(luò)環(huán)境不穩(wěn)定，影響網(wǎng)上交易系統(tǒng)限時(shí)競(jìng)價(jià)功能，番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)地塊，白云區(qū)黃石街江夏村AB2906037地塊，從化區(qū)城郊街北星路東段南側(cè)地塊，增城區(qū)寧西街九如村、永寧街塔崗村83101227A19105號(hào)地塊，增城區(qū)石灘鎮(zhèn)麻車村83102213A19099號(hào)共5宗地塊限時(shí)競(jìng)價(jià)均延期至下午開始。

整體來說，廣州本次史詩(shī)級(jí)土地出讓完美收官，既沒有產(chǎn)生全市“地王”，多個(gè)“回爐地”也成功出讓。

肖文曉表示，今年以來廣州土拍市場(chǎng)整體回暖有3個(gè)原因：第一，當(dāng)前新冠疫情風(fēng)波未停，為了應(yīng)對(duì)宏觀環(huán)境的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，房企更傾向在基本面良好、需求穩(wěn)定的一二線城市拿地；第二，廣州是一線城市里面土地供應(yīng)最多、拿地門檻最低的城市；第三，央行降準(zhǔn)、降息不斷，4月廣義貨幣M2增速再創(chuàng)3年以來新高，房企融資邊際成本降低，拿地的底氣更足了。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)