中國重汽卸載房地產 重回“主車道”

圖片來源：每經記者 張建 攝

有人說，房地產是中國二十年來最具誘惑力的產業(yè)。

大潮來時，多少國企民資，紛紛改弦更張，買地建房；大潮退去，多少“淘金客”或受政策所限或受形勢所迫，紛紛偃旗息鼓，爭相“退房”。

2020年4月底，中國重汽集團將其最大的輔業(yè)——中國重汽集團房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“重汽地產”），以48億元的價格轉讓給中國房地產巨頭碧桂園，標志著這家重卡國企全面退出房地產、重新回歸主業(yè)。

從1993年重汽地產成立到本次重汽退出地產，27年間，國企巨頭中國重汽經歷了從產業(yè)多元化擴張到剝離副業(yè)瘦身回歸主業(yè)的輪回，也是諸多國企市場化探索的一個縮影。

中國重汽砍掉地產業(yè)務

這一切還要從中國重汽換帥說起。

2018年9月1日，譚旭光出任中國重汽黨委書記、董事長。這位“動力狂人”的回歸，讓中國重汽集團的經營理念為之一變。

經過一番調研后，譚旭光發(fā)現，這家老牌國企早已患上了“主業(yè)不精”“人浮于事”“包袱沉重”“輔業(yè)過多”等國企通病。其中，房地產、類金融、醫(yī)院、幼兒園等一大堆輔業(yè)，占用了大量人力、物力與財力，分散了企業(yè)主業(yè)發(fā)展的精力。其中，醫(yī)院人數最多，共400余人；地產業(yè)務體量最大、占用資金最多。“重汽地產干了10年，占有100多億的資金，好的年份掙了1個多億，不好的年份只有98萬元。”對于投資房地產，譚旭光向經濟觀察報表達了他的看法，“100億元的資金，存在銀行里能掙2個億，放貸也能掙6個億。中國重汽上市公司貸款只有50多億，整個集團170多億。如果再發(fā)生一場像2008年的經濟危機，企業(yè)會有多大的經營風險？”

重汽地產成立于1993年，至今僅有10個已開發(fā)商品房項目和3個未開發(fā)存地項目，員工138人。據重汽地產的掛牌公告，經審計2018年重汽地產營收10.51億元，凈利潤只有1612萬元。

上任伊始，譚旭光在企業(yè)內部會議上當即拍板——砍掉地產業(yè)務！“很多人問我，為什么（砍掉地產），因為我不懂。”譚旭光直言，“凡是成功的企業(yè)，一定是心無旁騖攻主業(yè)。一家企業(yè)干主業(yè)都不掙錢，配上商業(yè)用地后，靠房地產掙了錢，核心競爭力一定是零！”

中國重汽集團投資管理與證券部部長宋進金回憶，重汽投資房地產業(yè)務的初衷是為工業(yè)退出城市進行配套——在騰籠換業(yè)過程中，位于市中心的工廠要遷出，騰出的空地如何處置，就成立了地產公司自行開發(fā)。最多的時候，重汽地產在濟南有幾十宗土地，陸續(xù)開發(fā)了十幾宗。后來，在主業(yè)全國布局過程中，地方政府常常會給予“政策”支持，支持最多的就是土地。有地產公司開發(fā)，也可將優(yōu)惠政策“變現”。

不同的企業(yè)有著各自的取舍。事實上，此前譚旭光執(zhí)掌濰柴集團時，也遇到了同樣的問題——“在房地產火爆的時候，多個地方政府曾主動給予商業(yè)土地指標，動員我搞房地產。”譚旭光每次都一口回絕，并告之：“我要把發(fā)動機賣得比房地產還掙錢！”

盡管中國重汽在輔業(yè)房地產“淘金”，但因人力、物力、財力等限制，中國重汽主業(yè)全國布局的同時，重汽地產除了在杭州、海南有零星項目外，其余的地產項目基本局限于濟南當地。其開發(fā)量最高的一年是2010年，開發(fā)面積達100多萬平方米。重汽地產不僅沒能實現全國性的擴張，商業(yè)地產運營更是不甚擅長。

2019年初，中國重汽啟動新一輪國企改革，確立了主輔分離、精簡主業(yè)、消滅僵尸企業(yè)等十項改革措施，制定了3年改革計劃。其中，房地產業(yè)務改制退出、與主業(yè)剝離最先啟動。

譚旭光的想法是，“房地產的土地還不少，公開競標能賣個好價錢，要用這些錢發(fā)展全系列商用車。”

最大的阻力在于許多職工不愿意放棄國企身份

從2019年開始，中國重汽成立了一個退出業(yè)務改革改制領導小組辦公室，由投資管理與證券部、財務部、法務部、組織與人力資源部等部門共同參與。宋進金是這個小組的主要負責人之一。

從2000年后，宋進金就參與一系列國企改革。他認為，“國企改制關鍵是要確保國家、企業(yè)和職工三方利益的平衡——改革既不能造成國有資產流失，也要為企業(yè)長遠發(fā)展奠定基礎，還要保障職工個人權益。這就要堅持公平、公正、公開的原則。”

經過多年探索，目前國企改革已形成相對固定的流程——首先，對改制企業(yè)進行清產核資、摸清家底，制定改革初步方案；然后，聽取職工意見、修改方案，經由法務部門和外聘律師機構認可后，提交企業(yè)黨委會、董事會最終決策，出臺正式的改革方案。

盡管國企改革目標明確、流程清晰，但部分政策卻只有框架、沒有細則。事實上，每個企業(yè)情況千差萬別，沒有任何一個政策能夠照搬、復制到所有企業(yè)的改制。“現有的政策只能解決改制中50%的問題都不到，改革就是摸著石頭過河、把現有的政策、法律框架研究細化的過程。”宋進金回憶，“我們查閱了大量相關的政策、法規(guī)，包括勞動法、勞動仲裁法等等，吸收到改革的方案中，同時還借鑒了其它國企改革的經驗和做法。”

最終，重汽地產初步的改制方案確定為“改制+剝離”，通過公開掛牌向社會進行100%國有產權及債權的轉讓。隨后，改革小組辦公室開始下沉到改制企業(yè)對廣大職工進行宣講。

作為輔業(yè)的重汽地產要從主業(yè)剝離，最大的阻力在于許多職工不愿意離開國企。如果是要倒閉的企業(yè)進行改革，大部分職工會認清形勢，改制反而容易，但現在中國重汽集團蒸蒸日上，這讓許多幾十年工齡的老員工、甚至是幾代人都在重汽的老員工心理上難以接受，改制的抵觸情緒也會隨之加大。“改制中職工安置、補償方案涉及到每個人的切身利益，職工是要和你反復較真的。”許多職工有著數十年工齡，改制剝離中，職工身份補償依據的是哪個政策的哪一條？這是否符合勞動法？具體每個人補償的標準又是什么？如果按照月工資補償，月平均工資又如何計算……

改革小組辦公室在尋找改制政策依據的同時，“職工也在查詢政策依據，了解的很多，算的很細。這一過程正是改革頗為費時的焦點。”宋進金說。

盡管有律師全程參與，但改革小組辦公室不可能面面俱到，難免有疏漏的地方。改制過程中先聽取職工意見，回來逐一研究，只要不違背政策法律，符合大多數職工的利益，就去尋找相關法律、文件作支撐，補充到改制方案中，然后再進行宣講。

宋進金坦言，面對職工的問詢、建議，一次不夠就兩次，兩次不夠就三次……直到統一意見為止。經過一年多的時間，重汽地產的“改革方案已不記得改了多少次，肯定有上百稿之多。”

除了涉及個人權益，重汽地產職工最關心的是“究竟誰來接盤”“是否能適應重組方的企業(yè)文化”。但由于重汽地產改制方案是公開掛牌出讓，不到最后一刻，誰也不知道哪個競標者能夠勝出。

近十個盡職調查小組往會議室里擠

2019年9月17日，山東產權交易中心發(fā)布《中國重汽集團房地產開發(fā)有限公司100%國有股權》的預披露公告。盡管公告并未披露具體轉讓價格，卻立刻吸引了各大地產商的關注。

一聽說重汽地產掛牌出售，排名前十幾位的大地產商都來了。有的多次前來咨詢，更多的派出了一個個團隊來展開盡職調查。

在宋進金看來，能夠吸引各大地產商蜂擁而至，是因為重汽地產本身是優(yōu)質資產。首先，資產包中有3個待開發(fā)項目，地段優(yōu)越，如果能競價勝出，就等于一次收購3個項目。這對大企業(yè)進行土地儲備有很大的吸引力。其次，資產包賣的是重汽地產的產權，而重汽地產多年積累了方方面面的資產，有商鋪、物業(yè)、門頭房等。許多資產對重汽地產來說，只能發(fā)揮部分價值，取得有限的租金，但在全國性的大地產商手里，通過其掌握的其他資源進行市場運作，效益就能放大數倍。

最多的時候，重汽地產會議室有近十個盡職調查小組要往里擠，由于無法同時接待，只好排隊交替進行。在這些戰(zhàn)略投資者中，碧桂園派出了近20個人的盡職調查團隊，對企業(yè)資產、債務、法務等各方面進行調研。

2019年12月31日，在第一次正式掛牌公告中，重汽地產公布了最終的轉讓標的、底價以及經審計的基本財務情況、受讓方資格條件等。

此次公告明確：轉讓標的是重汽地產100%國有產權及重汽地產對中國重汽50.66億元的債務，轉讓底價為51.49億元。截至2019年11月30日，重汽地產營收為13.42億元，利潤總額為-2447.69萬元，凈利潤-8586.49萬元；資產總額119.07億元，負債總額89.52億元。掛牌起止日期是：從2019年12月31日至2020年3月10日。

疫情突發(fā)第一次掛牌出讓流拍

可2020年春節(jié)過后，新冠疫情突發(fā)，全國經濟陷入停滯，各地城市都對房地產市場下發(fā)了“暫停營業(yè)”的通知,禁止疫情期間營銷中心開放、中介門店開張。

宏觀形勢低迷，疫情尚未得到控制，行業(yè)發(fā)展前景不明，地產商紛紛收縮戰(zhàn)線、保命過冬。這個時候動用50多億巨資并購擴張，對任何一個地產商的資金鏈都是一個巨大考驗，對決策者的勇氣也是空前挑戰(zhàn)。“疫情爆發(fā)后，最初前來的十幾家地產商相繼退去，后來我們重點跟蹤了最具并購意向的四五家企業(yè)。受宏觀經濟的影響，原本收購意向強烈的戰(zhàn)投們頓時改變了擴張戰(zhàn)略，猶豫再三、最終選擇放棄，除了中國最大的地產商——碧桂園。”宋進金介紹。

碧桂園一直密切關注著這一項目動態(tài)。他們知道疫情肆虐、行業(yè)低迷，其他競購者未必敢于舉牌。而根據《企業(yè)國有資產交易監(jiān)督管理辦法》的規(guī)定，在產權公開掛牌轉讓未征集到意向方后，轉讓方會完成合規(guī)的降價處理后再次掛牌轉讓。

果然，重汽地產第一次掛牌無人舉牌，標的流拍。2020年3月27日，第二次重新掛牌時，轉讓底價降低了6%，變?yōu)?8億元。碧桂園充分利用了疫情的影響和交易規(guī)則，獲得了3個多億的降價空間，如愿將重汽地產收入囊中。

都說重組的理想效果是1+1>2。重組方一定要有改造對方、資源重新配置的能力，才能夠實現這一目標。

作為中國最大的地產商，碧桂園擁有專業(yè)的物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、教育、酒店開發(fā)和管理等資源，經營變現能力遠遠強于區(qū)域性地產企業(yè)。接過整體的資產包后，碧桂園可根據不同業(yè)務進行分割——土地交由地產板塊開發(fā)；現有的資產交給資產管理公司運營；沿街房等交由商業(yè)地產部分去經營；需要配套學校、幼兒園的，可以對接其全國性教育資源。

重汽地產的資產包中既有未開發(fā)項目也有投資性房產，比如一個8000平米的沿街房，在其手中經營效益也許不足500萬，但由碧桂園配置資源重組后，可能釋放出數倍的效益。

4月24日下午5點，是掛牌截止時點。如果有兩家以上企業(yè)繳納保證金，就會進行加價競拍。如果只有一家企業(yè)，就會自動進入協議轉讓。最終，2020年4月26日雙方接到山東產交所通知，進入協議轉讓階段。

4月29日，中國重汽集團與碧桂園集團在濟南正式簽署轉讓協議。

一向很少拋頭露面的碧桂園董事局主席楊國強，也出現在此次簽約現場。原來，他已同譚旭光達成了一項更大的合作共識——“借重組重汽地產的契機，下一步雙方將在科技創(chuàng)新、智能制造、產城融合、綠色生態(tài)農業(yè)等多領域進行戰(zhàn)略合作”。

重回“主車道”的中國重汽，正致力于做強重型車，提速輕型車，致力于“打造世界一流的全系列商用車集團”。