公募REITs試點正式啟動！專家：讓公眾投資者配置不動產(chǎn)資產(chǎn)成為可能

每經(jīng)記者 張壽林    每經(jīng)編輯 文多    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

中國公募REITs試點將率先在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進。

4月30日晚間，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），標志著我國公募REITs試點正式起步。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授張錚指出，《通知》的發(fā)布是中國REITs市場建設(shè)的一個里程碑事件，公募REITs試點對于中國不動產(chǎn)投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩注冊制試點對于A股市場改革的意義。

REITs能夠完善不動產(chǎn)資產(chǎn)定價機制

根據(jù)《通知》，試點初期，由符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，依法依規(guī)設(shè)立公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，經(jīng)中國證監(jiān)會注冊后，公開發(fā)售基金份額募集資金，通過購買同一實際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，完成對標的基礎(chǔ)設(shè)施的收購，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)。

張錚指出，基礎(chǔ)設(shè)施與持有型房地產(chǎn)是REITs的兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)。從全球REITs的發(fā)展經(jīng)驗來看，這兩類資產(chǎn)的REITs市場均運行良好，發(fā)展成熟。REITs最早集中在持有型房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)已廣泛應(yīng)用于無線通訊設(shè)施、港口、收費公路、電力設(shè)施、物流倉庫、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

為什么本次REITs試點選擇從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域啟動？張錚分析道：

第一，基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域的改革尤為迫切。REITs可以盤活大量的存量資產(chǎn)，有利于防范地方債務(wù)風(fēng)險、降低杠桿率，為新建項目提供資本金，是穩(wěn)投資、補短板的工具，同時有助于通過市場化吸引社會資本參與基建項目，借助資本市場公開透明的定價機制，推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。

第二，針對中國的實踐，應(yīng)選擇成本最低、最為有效的政策試點方式，還需要考慮到與國家其他相關(guān)政策（例如，房地產(chǎn)政策）的協(xié)同與協(xié)調(diào)。在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域進行試點，可以降低試點工作的復(fù)雜性。從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域起步，是經(jīng)過大量調(diào)研、深入研究、廣泛聽取各方意見，依照現(xiàn)行法律法規(guī)框架并參照境外成熟市場經(jīng)驗的穩(wěn)妥、合理選擇。

對于本次試點REITs的意義，北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏也專門撰文解讀。他從金融的本質(zhì)這一層面出發(fā)，在文中指出，金融在經(jīng)過了四十年的高速發(fā)展之后，還沒有形成給信貸市場、資本市場、房地產(chǎn)市場、基礎(chǔ)設(shè)施投、融資等市場定價的 “錨”。沒有市場化的“定價機制”，金融體系無法順利履行“價格發(fā)現(xiàn)”的功能，并以此為基礎(chǔ)引導(dǎo)資源有效配置。

劉俏說，中國需要給房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施定價和地方政府信用定價的“錨”。建立起房地產(chǎn)市場、基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場和信用市場價格發(fā)現(xiàn)的功能，引導(dǎo)資源有效配置。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs能夠完善不動產(chǎn)資產(chǎn)定價機制，劉俏認為，REITs是好金融，大力發(fā)展中國REITs市場正當(dāng)其時。

公眾投資者配置不動產(chǎn)資產(chǎn)成為可能

對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點選擇公募基金，張錚指出，市場中稱之為“公募基金+ABS”模式。公募基金投資ABS證券，有效避免了公募基金投資未上市公司股權(quán)或不動產(chǎn)可能存在的法律爭議，同時借助企業(yè)ABS的成熟機制與模式進行合理估值，降低交易成本。該模式應(yīng)用公募基金作為載體，實現(xiàn)公開募集和公開上市，以此來降低不動產(chǎn)投資門檻，使得廣大公眾投資者配置不動產(chǎn)資產(chǎn)成為可能，為居民提升財產(chǎn)性收入提供高質(zhì)量的大類資產(chǎn)。

《通知》還要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點聚焦重點區(qū)域。優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點。

張錚對此解讀道，2017年以來，中央先后確定了雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易試驗區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲區(qū)域一體化等重大戰(zhàn)略，明確要求大力實施一批重大基礎(chǔ)設(shè)施工程，加快構(gòu)建現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施體系，在金融創(chuàng)新等方面探索更加靈活的政策體系。要進一步提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的質(zhì)量和水平，必須逐步擺脫靠各類杠桿融資來支撐投資的傳統(tǒng)邏輯，發(fā)展建設(shè)理念的落地應(yīng)依靠一個多層次、市場化的投融資體制。作為不動產(chǎn)資產(chǎn)定價的“錨”，REITs對于提升不動產(chǎn)投資的投資效率，優(yōu)化資源配置至關(guān)重要。

張錚還透露，2019年3月以來，發(fā)改委、證監(jiān)會聯(lián)合上交所、深交所、北京大學(xué)光華管理學(xué)院、中國國際工程咨詢公司等，先后赴雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易試驗區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)，對運用REITs盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)開展了跨地區(qū)、跨部門、跨領(lǐng)域?qū)ｎ}調(diào)研，召開了多場座談會，聽取了地方政府、企業(yè)、金融機構(gòu)、科研院所等單位的意見；實地調(diào)研了多個園區(qū)以及十幾家中外企業(yè)。調(diào)研為基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的規(guī)劃提供了有力支撐。同時，在整個過程中，各部門也形成了有效的合作機制。隨著試點工作順利推進，在試點基礎(chǔ)上，不斷積累經(jīng)驗、完善制度規(guī)則之后，REITs市場建設(shè)應(yīng)逐漸向其他領(lǐng)域推廣。