10000+組調(diào)研樣本：揭示消費(fèi)者的居住痛點(diǎn)有哪些？

現(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本告別過(guò)去住房短缺的時(shí)代，人們對(duì)居住品質(zhì)的硬性要求在不斷提升，觀念也從“居者有其屋”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;居者優(yōu)其屋”。置業(yè)時(shí)，除了看重房屋居住空間特征，消費(fèi)者也同樣注重其外部條件，所以綠化情況、休閑配套、車位配比、物業(yè)服務(wù)甚至社區(qū)衛(wèi)生等問(wèn)題也受到購(gòu)房客戶的廣泛關(guān)注。那么，當(dāng)下消費(fèi)者在居住領(lǐng)域的痛點(diǎn)主要是什么？未來(lái)居住品質(zhì)的改善空間在哪里？

貝殼研究院基于調(diào)研數(shù)據(jù)及平臺(tái)數(shù)據(jù)，發(fā)布《2020新居住消費(fèi)洞察報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），洞察消費(fèi)者當(dāng)前的居住痛點(diǎn)，了解他們較為真實(shí)的住房需求。報(bào)告顯示，消費(fèi)者在居住領(lǐng)域的痛點(diǎn)演變呈現(xiàn)兩大特征：從私人空間擴(kuò)展到公共空間、硬件設(shè)施擴(kuò)展到軟性配套，具體包括私人居住空間受限、房屋交易不規(guī)范、小區(qū)居住品質(zhì)待提升、1公里生活圈配套不均衡、鄰里文化缺失、物業(yè)服務(wù)水平整體偏低等六大痛點(diǎn)。

私人居住空間受限，想住大房子并不易

消費(fèi)者理想中的居住空間有多大？《報(bào)告》顯示，消費(fèi)者比較理想的居住面積區(qū)間是90-120平，占比達(dá)41.7%。但結(jié)合貝殼平臺(tái)實(shí)際成交數(shù)據(jù)來(lái)看，各個(gè)城市購(gòu)房成交的主力面積段仍然是60-90平，其中北京購(gòu)買(mǎi)60-90平房源的客戶占比40.3%，成都占比達(dá)50.5%。

疫情期間，較長(zhǎng)的居家隔離生活，導(dǎo)致居住的擁擠問(wèn)題越發(fā)凸顯。收納空間不足、廚房面積局促、陽(yáng)臺(tái)面積太小等是受訪者普遍面臨的居住痛點(diǎn)。其中收納空間不足，無(wú)法滿足儲(chǔ)備需求成為受訪者的首要居住痛點(diǎn)，占比達(dá)43%。在相對(duì)有限的居住空間里，如何完善收納功能，對(duì)提升居住體驗(yàn)至關(guān)重要。

總體來(lái)看，居住現(xiàn)狀與理想住房面積之間，尚存在一定差距，未來(lái)消費(fèi)者在居住空間上“住得更好”仍有較大提升空間。

房屋交易不規(guī)范現(xiàn)象突出，行業(yè)服務(wù)仍需完善

房屋交易過(guò)程中存在的不規(guī)范現(xiàn)象較為突出?！秷?bào)告》對(duì)受訪者反映的居住痛點(diǎn)文本進(jìn)行清洗整理，結(jié)果顯示，居住問(wèn)題主要集中在房屋交易領(lǐng)域。

具體來(lái)看，“房產(chǎn)中介行為不規(guī)范”、“售樓處銷售人員服務(wù)水平低”、“開(kāi)發(fā)商行為不規(guī)范”等是反映最為普遍的問(wèn)題。租客所面臨的居住痛點(diǎn)主要是“對(duì)房東行為不滿意”，體現(xiàn)在一些房東素質(zhì)相對(duì)不高、惡意漲價(jià)等。

消費(fèi)者買(mǎi)（租）房的痛點(diǎn)實(shí)際是行業(yè)交易及規(guī)范制度仍不完善，買(mǎi)方或租客的權(quán)益尚不能得到保障。住房痛點(diǎn)倒逼市場(chǎng)制度走向規(guī)范，撬動(dòng)行業(yè)服務(wù)持續(xù)升級(jí)，未來(lái)還應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)供給端行為監(jiān)管和消費(fèi)者的利益保障。

綠化面積不足和衛(wèi)生環(huán)境差

社區(qū)宜居不僅包括私人空間的居住舒適性，還包括人與外部環(huán)境空間交互過(guò)程中產(chǎn)生良好的居住體驗(yàn)，所以小區(qū)品質(zhì)高低無(wú)疑會(huì)對(duì)居民生活質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。

從《報(bào)告》來(lái)看，小區(qū)品質(zhì)相關(guān)的因子對(duì)居住滿意度影響更大，其中“小區(qū)綠地面積太小”和“衛(wèi)生條件差”是消費(fèi)者所面臨的兩個(gè)最大居住痛點(diǎn)。

53.8%受訪者表示當(dāng)前居住小區(qū)存在綠化面積不足的問(wèn)題，44%受訪者表示正遭受社區(qū)衛(wèi)生條件差、垃圾不能及時(shí)處理的生活困擾。小區(qū)自然環(huán)境和衛(wèi)生條件直接影響居民的生活品質(zhì)，作為居民室外休閑活動(dòng)的空間，環(huán)境問(wèn)題應(yīng)得到改善，以滿足居民在生活和精神層面的雙重追求。

此外，缺乏健身場(chǎng)地和兒童游樂(lè)園等配套、樓間采光不足、社區(qū)不封閉而無(wú)法保證安全等也是影響消費(fèi)者居住體驗(yàn)的重要因素。

不同城市的小區(qū)居住品質(zhì)存在何種差異？《報(bào)告》基于小區(qū)綠化率、容積率、是否電梯、車位配比、是否封閉等維度構(gòu)建指標(biāo)對(duì)各城市小區(qū)居住品質(zhì)進(jìn)行衡量，結(jié)果顯示寧波、蘇州、東莞、昆明等新一線城市在居住品質(zhì)方面的指數(shù)較高。

圖：小區(qū)居住品質(zhì)TOP10城市

1公里生活圈配套不均衡，美食配套訴求最強(qiáng)

小區(qū)1公里生活圈內(nèi)的配套是否完善，直接影響到居住體驗(yàn)?！秷?bào)告》發(fā)現(xiàn)，在眾多配套中，消費(fèi)者對(duì)美食街的需求最為強(qiáng)烈，占比達(dá)到50.3%，完善的餐飲配套設(shè)施能夠很好地滿足“吃”的需求。同時(shí)，疫情強(qiáng)化了人們對(duì)醫(yī)療資源的偏好程度，大型醫(yī)院成為受訪者普遍關(guān)注的重要因素之一。此外，消費(fèi)者對(duì)教育機(jī)構(gòu)、生鮮超市的配套訴求也較強(qiáng)。

不同城市之間的社區(qū)配套完善程度存在差異，《報(bào)告》通過(guò)對(duì)小區(qū)周邊美食覆蓋情況進(jìn)行量化處理后發(fā)現(xiàn)，TOP10城市中深圳、廣州等一線城市以及長(zhǎng)沙、東莞等新一線城市的餐飲配套程度較為完善。

圖:餐飲配套完善度TOP10城市

同樣，城市內(nèi)部社區(qū)配套資源也存在顯著的不均衡現(xiàn)象。以北京的醫(yī)療資源分布情況來(lái)看，北京各小區(qū)周邊醫(yī)療資源分布極度不均衡，東城、西城、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀等核心城區(qū)的小區(qū)配套醫(yī)療資源更完善，醫(yī)療服務(wù)指數(shù)均超全市平均水平，而密云、平谷等外圍城區(qū)的小區(qū)配套醫(yī)療資源較為不足。

社區(qū)鄰里文化的軟性配套需求在提升

消費(fèi)者居住需求持續(xù)迭代，小區(qū)鄰里文化的軟性配套訴求在提升。居住升級(jí)時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)社區(qū)公共空間領(lǐng)域的關(guān)注不再局限于綠化、配套等硬件設(shè)施，而是逐漸將目光擴(kuò)展到社區(qū)住戶素質(zhì)、鄰里關(guān)系等軟性配套方面。

《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，46.3%的受訪者表示居民素質(zhì)參差不齊是其面臨的居住痛點(diǎn)，25.7%的受訪者對(duì)遛狗主人不清理寵物糞便表示不滿意。并且從受訪者對(duì)居住痛點(diǎn)的客觀表述來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)軟性配套不滿意的地方主要集中在“鄰居素質(zhì)參差不齊”、“鄰居之間不和睦”等方面。

圖：受訪者對(duì)社區(qū)人文素質(zhì)反饋的文本分析

“千金買(mǎi)房、萬(wàn)金買(mǎi)鄰”，鄰里關(guān)系決定居住品質(zhì)的高低，未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)應(yīng)當(dāng)關(guān)注鄰里文化，重視社區(qū)住戶人文素養(yǎng)的提升和鄰里關(guān)系的改善，打造出有交流、有溫度的鄰里圈子，構(gòu)建出“遠(yuǎn)親不如近鄰”的人文場(chǎng)景。

社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平整體仍偏低

優(yōu)質(zhì)物業(yè)不僅帶來(lái)良好的居住體驗(yàn)，在疫情到來(lái)時(shí)，它也是保護(hù)小區(qū)的最后一道有力防線。

《報(bào)告》研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平整體水平仍有待提高。消費(fèi)者普遍反映的問(wèn)題集中在“物業(yè)管理及服務(wù)水平差”、“物業(yè)費(fèi)與服務(wù)水平不匹配”等方面，有32.4%的受訪者表示存在物業(yè)服務(wù)水平差，反映問(wèn)題得不到及時(shí)解決的現(xiàn)象。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，各個(gè)城市過(guò)半數(shù)以上小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)水平較低（物業(yè)費(fèi)低于2元/月/平），而能夠提供高品質(zhì)物業(yè)管理（物業(yè)費(fèi)超過(guò)4元/月/平）的小區(qū)占比一般不超過(guò)5%，且各城市之間小區(qū)物業(yè)管理水平分布存在較大差距。以北京為例，小區(qū)平均物業(yè)費(fèi)大概1.2元/月/平，物業(yè)費(fèi)超過(guò)4元的小區(qū)數(shù)量?jī)H占4.3%。

好的物業(yè)是生活質(zhì)量的保障，是決定房子保值增值的支撐因素，尤其是經(jīng)歷此次疫情，物業(yè)服務(wù)價(jià)值越發(fā)凸顯。未來(lái)能夠在生活服務(wù)、社區(qū)安防等方面做到極致的高品質(zhì)物業(yè)，將會(huì)深受消費(fèi)者青睞。

新居住時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)居住空間的需求已不再盲目重視地段和空間大小，而是向居住品質(zhì)、居住體驗(yàn)轉(zhuǎn)變。有品質(zhì)的居住生活，需要私人領(lǐng)域與公共空間居住需求的有機(jī)結(jié)合，未來(lái)社區(qū)必將是從硬件到軟件的綜合提升，才能更好地實(shí)現(xiàn)人與社區(qū)共成長(zhǎng)。