西安“頂級(jí)圈層”的關(guān)注點(diǎn)？

每經(jīng)記者 陳嘉偉    每經(jīng)編輯 師安鵬

友人相聚，酒過(guò)三巡，剛剛在股市栽了跟頭的A君大吐苦水：疫情之下，股票、債券、商品、黃金等等，隨著大環(huán)境的波動(dòng)，這些慣常的投資渠道，他都有些看不懂了……

A君是典型的財(cái)智階層，高凈值人士。

但在史無(wú)前例的“黑天鵝”沖擊中，連巴菲特都直呼“活久見”，況A君乎，也只能宛若浮萍，任由波浪擺弄了。

這還是真是個(gè)問(wèn)題。

眼下，面對(duì)愈發(fā)復(fù)雜的保值增值形勢(shì)，以及不時(shí)泛起的貨幣貶值論調(diào)，相比之下，有錢人要焦慮的多！

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其實(shí)挺能夠理解的。

國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)，從1月中旬的3100多點(diǎn)，最低跌至2600多點(diǎn)，期間經(jīng)歷過(guò)山車一般，暴跌的個(gè)股屢見不鮮。畢竟疫情下的大多上市公司業(yè)績(jī)，實(shí)在難言樂(lè)觀。反映在財(cái)報(bào)中，不乏靠不動(dòng)產(chǎn)續(xù)命或撐門面的情形。

即使普通老百姓關(guān)心的余額寶，收益率亦首度跌破2%。

眼下，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)雖有序恢復(fù)，且3月份PMI越過(guò)榮枯線，但并不意味著整體經(jīng)濟(jì)開始擴(kuò)張。尤其受疫情影響，零售、旅游、餐飲、住宿等行業(yè)均受到不小的沖擊，而第三產(chǎn)業(yè)增加值占當(dāng)前GDP的54%——這種負(fù)面影響，還需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化。

相比之下，國(guó)際投資環(huán)境甚至要用“魔幻”來(lái)形容。

圖片來(lái)源〡視覺(jué)中國(guó)

巴菲特在90歲之前，只經(jīng)歷過(guò)一次熔斷，而今年3月份的短短兩周內(nèi)，遭遇“四連斬”，直呼“活久見”。歐洲及全球其他主要國(guó)家的股指，也都可以用慘不忍睹來(lái)形容。

大宗商品亦一路暴跌。

頗具代表性的原油，最低跌至24美元。黃金雖然有所回升，但其與原油具有共同特點(diǎn)，均屬于國(guó)際性的投資品種，影響因素頗為復(fù)雜。稍有不慎，即可能面臨不小的損失。

眼下，新冠疫情正在發(fā)展成為全球“大流行病”，特別是對(duì)美、德、法、意、英這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體造成的沖擊和影響，已引發(fā)人們經(jīng)濟(jì)大衰退的擔(dān)憂。

譬如在著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者鄭永年看來(lái)，“這次疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，我認(rèn)為會(huì)遠(yuǎn)超2008年，可能會(huì)比1929-1933年的大蕭條時(shí)還糟。”

降息、貨幣寬松、經(jīng)濟(jì)刺激，或?qū)⑹歉鲊?guó)面對(duì)危機(jī)，能使用的直接干預(yù)辦法。

對(duì)此，普通老百姓或感觸不是非常明顯，反正余額寶里也沒(méi)多少錢；但對(duì)于財(cái)智階層而言，面對(duì)愈發(fā)復(fù)雜的保值增值形勢(shì)，以及甚囂塵上的貨幣貶值論調(diào)，焦慮感在所難免。

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換句話說(shuō)，雞蛋放進(jìn)哪個(gè)籃子里更穩(wěn)妥？

通常情形下，主流的大類資產(chǎn)，股票、債券、商品、黃金、不動(dòng)產(chǎn)，各有千秋。但如前文所述，眼下正值“非常時(shí)期”，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境波動(dòng)的背景下，一切似乎都披上了“魔幻”色彩……

其實(shí)不必過(guò)分焦慮。

綜合來(lái)看，相較于股票、債券、黃金等，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其抗跌性久經(jīng)歷史驗(yàn)證。

可能有投資者注意到，針對(duì)疫情期間寫字樓業(yè)主市場(chǎng)信心指數(shù)，最近有權(quán)威機(jī)構(gòu)開展了一項(xiàng)調(diào)研。結(jié)果表明，業(yè)主對(duì)寫字樓市場(chǎng)抱有謹(jǐn)慎但樂(lè)觀的態(tài)度，長(zhǎng)期仍看好寫字樓市場(chǎng)。

圖片來(lái)源〡視覺(jué)中國(guó)

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然短期內(nèi)受到一定影響，但鑒于政府部門扶持政策頻出，通過(guò)各種有力措施注入活力，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)，后續(xù)復(fù)蘇是趨勢(shì)所在。

當(dāng)然，也不能一概而論。

從業(yè)內(nèi)來(lái)看，一線和新一線城市的商辦物業(yè)市場(chǎng)，憑借較好的流動(dòng)性、透明度以及基本面支撐，更容易持續(xù)獲得資本的青睞和追逐，被視為長(zhǎng)期投資者較為理想的資本投放地。

正如上述調(diào)研機(jī)構(gòu)指出的，北上廣深及一些快速發(fā)展的區(qū)域中心大城，包括重慶、杭州、武漢、成都、西安等，在商辦物業(yè)投資的城市選擇上，頗被看好。

一般而言，機(jī)構(gòu)投資者和企業(yè)商用是主力需求方。

機(jī)構(gòu)投資者看中的是，商辦物業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及長(zhǎng)期升值的潛力；企業(yè)而言，其自用辦公需求也頗為活躍。

但同時(shí)，也不能忽略持續(xù)擴(kuò)大的中產(chǎn)階層、財(cái)智階層，考慮到商辦物業(yè)（尤其是寫字樓）空置率低，租金漲勢(shì)不減，他們對(duì)此亦興趣濃厚——尤其保值增值形勢(shì)愈發(fā)嚴(yán)峻的背景下。

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西安獲得資本和財(cái)智階層的青睞，乃意料中事。

畢竟是國(guó)家中心城市，中國(guó)向西開放的前沿陣地，加之一系列大刀闊斧機(jī)制改革、社會(huì)建設(shè)，其成長(zhǎng)性被持續(xù)看漲，甚至被評(píng)為全球投資熱點(diǎn)城市。

但具體到價(jià)值投資而言，還是李嘉誠(chéng)那句話，“第一是地段，第二是地段，第三還是地段!” 

地段鐵律之上，才有品牌、物業(yè)、配套、期/現(xiàn)房、產(chǎn)權(quán)等因素綜合博弈。

所以，西安的商辦物業(yè)，首選應(yīng)該還是高新。

作為國(guó)內(nèi)頂尖的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，其吸引了三星、強(qiáng)生、華為等百余家世界500強(qiáng)企業(yè)落子高新，產(chǎn)業(yè)實(shí)力毋庸置疑，一直以來(lái)都是陜西區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）經(jīng)濟(jì)的首善角色。

高新內(nèi)部，則首選唐延路。

此地一道兩邊，云集西安寫字樓市場(chǎng)總量70%、高端寫字樓市場(chǎng)半壁江山。

眾所周知，這條中央商務(wù)軸，金融總部密集，資本持續(xù)流入，占業(yè)已形成規(guī)?？涨暗男畔⒘?、資金流、人流、物流聚合效應(yīng)，不僅塑造了高新的南北大動(dòng)脈，更是名副其實(shí)的西部總部大通道、西部華爾街。

當(dāng)然，商務(wù)與生態(tài)雙主軸——唐延路上的寫字樓，一直以來(lái)亦頗受價(jià)值投資者追捧。

眼下而言，萬(wàn)科推出的金域國(guó)際，值得密切關(guān)注。

該寫字樓實(shí)景現(xiàn)房、產(chǎn)權(quán)便捷、即買即用，省卻等待時(shí)間成本，贏來(lái)更多機(jī)會(huì)成本。

這不僅是因“萬(wàn)科”品牌使然，據(jù)悉，其針對(duì)總部企業(yè)量身打造全整層發(fā)售空間，永安產(chǎn)險(xiǎn)、農(nóng)銀人壽等總部企業(yè)已入駐，由萬(wàn)物梁行（萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行合作品牌）提供物業(yè)服務(wù)保障。

同時(shí)，金域國(guó)際配套3萬(wàn)方自有商業(yè)街，周邊圈層生活配套成熟，包括中大國(guó)際、麗茲卡爾頓、萬(wàn)達(dá)中心等，于財(cái)智階層價(jià)值投資而言，還是很具有吸引力的。

作為西部華爾街唐延路，融合各大金融險(xiǎn)資類企業(yè)總部，在一定程度上，該寫字樓屬于該區(qū)域企業(yè)總部辦公孤品。

實(shí)際上，隨著近年來(lái)市場(chǎng)主體井噴式增長(zhǎng)，總部企業(yè)頻頻落戶，西安已成為商辦物業(yè)的重倉(cāng)之地。

以萬(wàn)科為例，不覺(jué)間，其已在西安布局經(jīng)開萬(wàn)科中心、金域國(guó)際、匯智中心、創(chuàng)意谷等多個(gè)項(xiàng)目，且多已售罄。

眼下，除金域國(guó)際外，西安三環(huán)內(nèi)，高新二期核心區(qū)首個(gè)定位企業(yè)總部園區(qū)的純獨(dú)棟商辦項(xiàng)目——萬(wàn)科云谷（位于高新區(qū)錦業(yè)路CBD），名企氛圍濃厚，園區(qū)規(guī)劃11棟建筑集群，其中9棟為低密總部建筑，采用全屏玻璃幕墻的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以創(chuàng)變空間迎合企業(yè)總部規(guī)劃需求，是一座生態(tài)與科技相融的低密獨(dú)棟園區(qū)。

于不動(dòng)產(chǎn)投資而言，或同樣是不錯(cuò)的選擇……

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表粉巷財(cái)經(jīng)立場(chǎng)

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