每經(jīng)熱評｜樓市走出至暗時刻 房企仍難言樂觀

每經(jīng)評論員 薛暉

4月8日，武漢“解封”。隨著這個房產(chǎn)“零成交”城市逐漸恢復(fù)正常經(jīng)濟生活，中國房地產(chǎn)市場也走出了至暗時刻。

地產(chǎn)人的朋友圈正不斷播撒各種“好消息”：從深圳的二千萬級豪宅半天賣54套，到上海、杭州土拍市場“小陽春”，再到銀行下調(diào)房貸利率。所有這些信息都在暗示樓市正在加速回暖，似乎又到出手抄底的時候了。

筆者認為，樓市的確已走出最慘淡時期，但卻是乍暖還寒。即便是半天賣出54套豪宅的深圳，也難掩推盤量少，總成交量平平的事實。對于絕大多數(shù)城市而言，無論是一手房還是二手房，3月的成交量仍低于去年同期，只是環(huán)比今年2月有所回升罷了。

地產(chǎn)人鼓噪市場加速回暖有點給自己撐腰打氣的意味，因為大家都清楚今年會很難。截至4月7日已公布2019年年報的124家房企，平均銷售額增速較2018年明顯放緩。其中50家房企全口徑銷售規(guī)模總額同比增幅為17.6%，較2018年下降了19.8個百分點。屋漏偏逢連夜雨，原本希望在2020年“扳回一城”的房企，又逢新冠肺炎疫情，一季度銷量遭遇滑鐵盧。近日公布的2020年一季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200榜單，年度銷售目標(biāo)完成率僅為12.41%。

回想一年前萬科高喊“活下去”之際，業(yè)界很多人還在嘲笑譏諷。而當(dāng)萬科年報正式披露時，人們才意識到就連“領(lǐng)頭羊”的日子也不好過了。

“活下去”不再是萬科的矯情，而是擺在所有房企面前的大難題。一方面，銷售受到疫情影響而大打折扣;另一方面，償債高峰卻在悄然而至。數(shù)據(jù)顯示，2019年房企需償付債務(wù)總金額約5000億元，2020年增至7500億元，而2021年高達1萬億元。顯然，償債增速遠高于銷售額增速。賣房難，催債緊，這就是房企當(dāng)下面臨的現(xiàn)狀。

近兩年房企的生存壓力逐漸加大，即便萬科不喊“活下去”，也會有其他頭部企業(yè)道出類似危機感。今年的特殊在于，全球疫情將原本的生死考驗提前了。

面對危機，有兩種心態(tài)。第一種心態(tài)是等，等待疫情之后市場出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，重新回到黃金時代。在地產(chǎn)圈之外，亦有財經(jīng)評論者預(yù)言，疫后的消費會“報復(fù)性反彈”。然而，當(dāng)人們看到歐美主要經(jīng)濟體如多米諾骨牌般紛紛倒下，原本樂觀的預(yù)期就變得悲觀起來。美國前國務(wù)卿基辛格近日撰文稱，我們恐怕回不到從前了——本次疫情將深遠改變世界。后疫情時代，人們將重新評估資產(chǎn)，重估經(jīng)濟增長，重估未來。如果是這樣，房產(chǎn)和房產(chǎn)股的價值都將被重估。

后一種心態(tài)是變——既然舊格局一去不返，那就只能主動求變。自恒大打響線上賣房第一槍，已有數(shù)百家房企跟進，就連網(wǎng)絡(luò)帶貨女王薇婭也被房企請來賣公寓。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷方式正在經(jīng)歷顛覆性改變。

古人云，“生于憂患，死于安樂”。居安思危者，亦敢為天下先。疫情全球蔓延，考驗著所有房企的危機意識和應(yīng)變能力。