從高速到高質 正榮地產2019業(yè)績營利雙增

3月29日，正榮地產（06158,HK）公布2019年業(yè)績，這是公司提出新三年戰(zhàn)略以來的首份年報。

財報顯示，報告期內，正榮地產實現(xiàn)合約銷售額1307.08億元人民幣（單位下同），同比增長約21%；收益同比增長23.1%至325.58億元；核心利潤同比增長42.7%至29億元；凈利潤率同比上升1.1個百分點至9.5%。

正榮地產2019全年業(yè)績發(fā)布會上?，F(xiàn)場

規(guī)模“均好”銷售額同比增長21%

正榮地產2019年銷售規(guī)模為1307億，同比增長21%。2019年合約銷售面積為844萬平，同比增長31%。

其中，長三角區(qū)域的銷售占比連續(xù)三年上升，2017年及2018年的占比分別為45.2%、52.7%。

其他區(qū)域的份額有所調整。環(huán)渤海地區(qū)、華西的銷售占比提升尤為明顯，較2018年分別同比增加1.6%、1.7%，珠三角地區(qū)也首年為公司提供銷售收入，海西、華中地區(qū)銷售占比則分別下滑1.6%和4.5個%。

整體而言，各區(qū)域的份額波動不大。從此趨勢上來看，正榮提出的深耕長三角、環(huán)渤海、海西和中西部四大經濟區(qū)的戰(zhàn)略正在逐步實現(xiàn)。

面對2020年，正榮將銷售目標定在1400億元，同比增長7.7%。

對比2020年正榮2500億的貨值，按照60%的去化率來算，今年可以大概率實現(xiàn)銷售目標。

但除了規(guī)模，正榮行政總裁黃先枝要求更多在穩(wěn)定性上。

其在業(yè)績會上表示，集團將2019年-2021年定為正榮的高質量發(fā)展期。當下財務安全性、盈利和規(guī)模這三個指標每一個都至關重要。管理層對這三個指標的要求不僅是要做到均好，還要做到均優(yōu)。

財務和盈利均優(yōu) 核心利潤增長43%

高質量發(fā)展的另一成果是持續(xù)優(yōu)化的財務結構。

2019年正榮全年凈利潤30.9億，同比增長38.6%，凈利潤率也上升至9.5%，核心利潤同比增長42.7%到29億元，核心利潤率提高到8.9%，正榮的ebitda也同比增長12.1%到85.7億元，基本實現(xiàn)了穩(wěn)定的盈利水平增長及盈利能力提高。

“我們有信心2020年凈利潤率和核心凈利潤率將進一步提升。”

黃仙枝這句話的背后，是要求正榮要做到安全可控，繼續(xù)優(yōu)化財務結構，尋求更健康的杠桿水平，更好的把控現(xiàn)金流。同時通過擴大規(guī)模效益，提升全周期的運營效率提升盈利水平。

據(jù)了解，正榮地產的投資、運營、設計及營銷關連穿透，產品標準化日益成熟，2019年項目標化復制率達到100%，平均首開時間縮短至7個月，新項目平均首開去化率達到70%，成本控制和開發(fā)速度方面明顯改善，實現(xiàn)高周轉，經營提效推動了公司的核心利潤率也改善至8.9%。

正榮地產2019全年業(yè)績發(fā)布會香港現(xiàn)場

嚴控杠桿 短債比降至34.2%

2019年，正榮地產的一大標簽是“降債”。

當年公司債務結構持續(xù)優(yōu)化，凈負債率保持平穩(wěn)為75.2%，尤其短期償債壓力較小，短期債務占比為34.2%，下降17.1個百分點。

同時，由于正榮總現(xiàn)金同比增加24.5%至353.07億元。現(xiàn)金對短債比由1.19倍上升至1.76倍。

自2018年登陸資本市場。得益于融資渠道多元化，正榮地產的融資成本逐年下降。報告期內，公司借助境內外融資平臺，實現(xiàn)融資新突破，2019年加權融資成本為7.5%，同比下降0.3個百分點。

就融資結構而言，2019年正榮的境內融資占比71%，其中境內其他借款占比20%，同比減少16個百分點。目前公司仍擁有充裕的融資額度，總戰(zhàn)略授信額度為2449億元，其中外幣債額度7.5億美元，小公募債額度為20億元，并與多家金融機構達成戰(zhàn)略合作。

鑒于公司穩(wěn)健的基本面和巨大的增長潛力，正榮地產相繼獲惠譽、標普、穆迪、中誠信等機構上調信用評級。

1+6+X布局啟動深耕 追求效益最大化

截至2019年末，正榮共擁有182個項目，總土儲建筑面積2615萬平方米，同比增長6%，貨值約4500億元人民幣，足夠公司未來三年左右發(fā)展。

值得一提的是，2019年新增土儲建筑面積560萬平米，新增土儲權益自2018年的33%上升至73%。

而新增的41塊土地，其中85%位于二線城市，15%位于三線城市。

二線城市主要為南京、蘇州、合肥、西安等核心城市，市場需求大、抗風險能力強，能有效保障公司業(yè)務規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定擴張，奠定未來可持續(xù)發(fā)展的基礎。

從目前正榮的總土儲來看，長三角區(qū)域土儲占比36%，海西地區(qū)占比29%，中部地區(qū)占比16%，西部地區(qū)占比6%，環(huán)渤海地區(qū)占比44%，珠三角地區(qū)占比51%，“1+6+X”的全國布局（即一個總部、六個區(qū)域、多個項目）逐漸深化。

但正榮的平均地價約4644元/平，僅占銷售地價的1/3，說明議價能力較高，使得成本能夠很好控制。

“公司要保持高度的投資精準度，就要堅持區(qū)域深耕。”

黃仙枝表示，從既有土儲中獲取更高效益，正榮已經開始配合組織架構的調整，構成執(zhí)行總部+區(qū)域的二級架構，并奉行“精總部、強區(qū)域、提效能”的管理運營模式。

此外，正榮還將“產品力”放到了策略層面。

隨著房地產行業(yè)逐漸從增量市場轉向存量市場，金融屬性終究也將讓位產品本身，產品力或最終成為決定一家房企能否繼續(xù)生存下去的關鍵。

對于正榮地產來說，它已經找準了，保持規(guī)模盈利穩(wěn)定增長的根基，即穩(wěn)固產品力、優(yōu)化債務結構、提升運營效率、升級組織結構。

文/衛(wèi)龍

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