西安樓市“小陽春”，是假象還是真熱？

每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 畢華章

從冰霜到艷陽好像就是一瞬間。

西安的天氣如此，樓市好像也如此。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，受疫情影響武漢、石家莊等19個(gè)城市2月新房無成交，價(jià)格視為沒有變動(dòng)（環(huán)比指數(shù)為100）。

西安似乎也在其中，新房和二手房價(jià)格環(huán)比指數(shù)均為100。更有數(shù)據(jù)顯示，西安2月樓市成交量跌去了90%。

但到了3月，各家售樓部開門迎客，連續(xù)十多個(gè)項(xiàng)目地塊取得預(yù)售證，一些項(xiàng)目均價(jià)超兩萬，還得搖號(hào)，更有在小三室憋了兩個(gè)月的大家庭立刻投入改善換房的隊(duì)伍……

這事就有些不正常了。

疫情之后，市場是更理性還是更狂熱？現(xiàn)在上車與繼續(xù)觀望，到底誰會(huì)笑到最后？西安樓市“小陽春”，是假象還是真熱？

冰封的二月

2月房產(chǎn)交易量下跌幾乎是全國普遍現(xiàn)象。

除了武漢，如石家莊、太原等城市，同樣出現(xiàn)了“零成交”。

西安當(dāng)然未能幸免，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，西安2月樓市成交量同比跌去9成，處于近幾年的歷史低位。

一家全國TOP10房企在西安的置業(yè)顧問徐聰（徐聰為化名）告訴粉巷君，西安公司整個(gè)2月銷量都非常低，幾乎沒有銷售。從2月底轉(zhuǎn)線上，情況才有所好轉(zhuǎn)。徐聰所在的項(xiàng)目因?yàn)橐咔闀壕徚嗽ㄓ?月的開盤，他只能電話拓展客戶。

而有些在疫情爆發(fā)前開盤的項(xiàng)目，因?yàn)橥蝗坏囊咔楣芸兀€下銷售也被迫中止，不得不轉(zhuǎn)至線上。

線上銷售的效果相比線下就差了許多，多家房企的銷售人員都無奈地表示，直播也好，VR看房也好，更多的是維系客戶，增加品牌好感度，真正能夠轉(zhuǎn)化成交的并不多。

即使敢在2月開盤的兩個(gè)項(xiàng)目，整體去化率也只有48%，比去年同期低了20%。

二手房交易似乎更慘，線下門店關(guān)閉后，各小區(qū)也采取了限制出入政策，外面人進(jìn)不去，業(yè)主更不想見陌生人，二手房交易幾乎停滯，“都沒法看房，哪來的交易？”

此外，西安商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)2月都沒有成交數(shù)據(jù)，特別是商業(yè)物業(yè)庫存量繼續(xù)上漲，去化周期長達(dá)116個(gè)月。

西安2月樓市就如同冰封一般，暫停了一個(gè)月。

開發(fā)商也很著急，一些小開發(fā)商的項(xiàng)目繼續(xù)爛尾，有實(shí)力的大開商，則用折扣換取交易量，保住現(xiàn)金流。

政府也在2月緊急出手，調(diào)整公開出讓土地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、分期繳納土地出讓價(jià)款、允許變更出讓價(jià)款繳納期限、順延土地評(píng)估和規(guī)劃條件有效期等政策快速出臺(tái)。

一系列舉措之下，房企資金壓力減緩，市場也開始有了熱度，大家把目光都投向了3月。

突然的春天

西安市內(nèi)是在3月2日以后恢復(fù)線下房產(chǎn)交易。

在經(jīng)過了嚴(yán)密消毒，員工核酸檢測以及地方疫情防控指揮部審批后，各房企售樓部以及房產(chǎn)中介門店恢復(fù)營業(yè)。

而看房客戶需提前預(yù)約，并經(jīng)過消毒、測溫、登記后，才能進(jìn)入售樓部內(nèi)。

讓人意外的是，即使程序繁瑣，多個(gè)熱門項(xiàng)目卻人頭攢動(dòng)，人們看房的熱情好過很多銷售人員的預(yù)期。

徐聰所在項(xiàng)目因?yàn)檎谕茝V期，還沒有確定的案名，但這個(gè)位于鳳城五路的項(xiàng)目，周末每天都有200組左右客戶看房，周內(nèi)也有五六十組。

因?yàn)樵诩肄k公了一個(gè)多月，突然快節(jié)奏的工作反而讓徐聰有些不適應(yīng)。

取得預(yù)售證準(zhǔn)備開盤的項(xiàng)目也多了起來。3月截至20日，西安市共有17個(gè)項(xiàng)目地塊取得預(yù)售證，一些項(xiàng)目的均價(jià)甚至超過兩萬。

西安市發(fā)改委公布的2020年第3批商品房價(jià)格公示中，共涉及11個(gè)項(xiàng)目3943套房源。在這11個(gè)項(xiàng)目中，單價(jià)在2萬元/平方米以上的就超過一半。

剛一開張，就給了觀望者一個(gè)“驚嚇”。

除了剛需群體目前出手較為謹(jǐn)慎外——畢竟在過去一個(gè)多月時(shí)間中，的確發(fā)生過收入折損、按揭斷供的現(xiàn)象——市場對(duì)于改善型住房的需求日益強(qiáng)烈。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，疫情期間，多是一家數(shù)口人擠在家中，不能出門，小戶型的弊端被集中放大。此外，一些小樓盤物業(yè)在疫情期間的表現(xiàn)被廣泛詬病，更加深了人們對(duì)大開發(fā)商、高端項(xiàng)目的向往。

因此，不少地產(chǎn)自媒體甚至是傳統(tǒng)媒體的地產(chǎn)廣告，都喊叫西安樓市“小陽春”到來。

可事實(shí)真的如此？

誰在制造繁榮？

此時(shí)購房者的一個(gè)普遍的心態(tài)就是，開發(fā)商資金緊張，為了保住現(xiàn)金流，應(yīng)該會(huì)用低折扣換取交易量。

在疫情最為嚴(yán)重的時(shí)期，的確有房企開出很低的折扣，引起不小的市場反應(yīng)，目前這種優(yōu)惠也仍然存在。

所以，在樓市解凍初期，一些人會(huì)認(rèn)為是“撿漏”的最好時(shí)機(jī)，而隨著市場回暖，折扣必定越來越少。

銷售的說辭套路也會(huì)強(qiáng)化這一點(diǎn)，告訴購房者這是最后的機(jī)會(huì)，“越往后越貴”。

于是，不少觀望者選擇在此時(shí)上車。

造成了市場的第一重繁榮。

此外，前文提到的改善型住房需求，西安市場表現(xiàn)在此前已經(jīng)有明顯的趨勢，疫情強(qiáng)化了這種市場潮流，造成了第二重繁榮。

第三重繁榮，表現(xiàn)在房價(jià)上。因?yàn)槎嘀匾蛩刈饔?，部分?xiàng)目備案價(jià)高企。但實(shí)際上與前兩年相比，頂著備案價(jià)賣的現(xiàn)象很少，多數(shù)項(xiàng)目能打到95甚至94折，給購房者一個(gè)“撿漏”的幻覺。

真實(shí)情況是，剛需群體依然謹(jǐn)慎，與前兩年相比，需要搖號(hào)的項(xiàng)目仍然是少數(shù)，從這點(diǎn)看，說“小陽春”還差點(diǎn)暖意。

表現(xiàn)來看，土地零成交，只有長安區(qū)供應(yīng)了7宗土地，說明開發(fā)商也很謹(jǐn)慎，除了可能的資金因素，今年的區(qū)域戰(zhàn)略目標(biāo)也可能有所調(diào)整。

上車千萬要理性。

西安這兩年的房價(jià)并不低，原因錯(cuò)綜復(fù)雜，但本質(zhì)還是“面粉”太貴，這也是二三線城市的普遍現(xiàn)象。

所以，如果關(guān)心今年西安房價(jià)，不如多關(guān)心今年西安的地價(jià)。

好消息是，部分地方“降低首付”政策一出臺(tái)就“被”撤回，說明面臨的境遇再難，“房住不炒”的定調(diào)不變，房價(jià)也只能“穩(wěn)”。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 任鋼 攝