“零成交”之后|西安樓市2月成交跌至冰點(diǎn)，3月回暖明顯，大戶型更受歡迎

每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“整個2月份公司幾乎沒有銷售，從2月底轉(zhuǎn)線上（銷售）后，才慢慢好點(diǎn)。”徐聰是某TOP10房企西安項(xiàng)目的銷售人員，他所在的項(xiàng)目因?yàn)樾鹿诜窝滓咔闀壕徚嗽ㄓ?月的開盤計(jì)劃。

除新房外，西安二手房交易也不樂觀?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近日在西安多家房產(chǎn)中介處獲悉，整個2月西安二手房交易幾乎停滯。未央?yún)^(qū)的房產(chǎn)中介王遠(yuǎn)表示，“有些門店即使有交易，也是年前的單子，去房管局過戶還得提前預(yù)約。”

不過，隨著疫情得到控制，3月初西安開發(fā)商已經(jīng)恢復(fù)線下營業(yè)，市場行情正在回暖。徐聰告訴記者：“本來我們預(yù)測3、4月份市場會涼一些，市場回暖可能要等到5、6月份甚至下半年，但實(shí)際情況比我們想像得要好，客戶甚至比年前還多。”

2月房價(jià)指數(shù)無變化

實(shí)事上，2月份樓市交易量下跌幾乎是全國普遍現(xiàn)象。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，武漢、石家莊等19個城市受疫情影響2月新房無成交，價(jià)格視為沒有變動（環(huán)比指數(shù)為100）。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2月份西安的新房和二手房價(jià)格環(huán)比指數(shù)均為100，并無變動。此外，克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，西安等城市2月樓市的成交量同比跌幅達(dá)到90%。

西安某樓盤銷售中心 圖片來源：每經(jīng)記者 任鋼 攝

徐聰所在項(xiàng)目位于西安市未央?yún)^(qū)鳳城五路，因?yàn)樯形凑酵茝V，還未確定項(xiàng)目名稱。項(xiàng)目于去年9月開始蓄客，原定于今年2月開盤銷售。但因?yàn)橐咔橛绊?，售樓部關(guān)閉，開盤時(shí)間不得不向后延期。期間，徐聰只能通過打電話拓展新客戶。

位于西安市高新區(qū)的珺庭府是張娜所在項(xiàng)目，因?yàn)閱蝺r(jià)高且戶型偏大，今年1月中旬開盤后銷售情況并不理想，春節(jié)假期前，去化率還不到60%。

“公司想的是開盤就清盤，但實(shí)際上未能如愿。對公司來說，我們算是比較難的項(xiàng)目了。”張娜告訴記者，售樓部關(guān)閉的一個多月時(shí)間里，線上交定金的客戶只有20組，而且大部分都已在年前看過項(xiàng)目。

“現(xiàn)在還有折扣，按揭的話三個點(diǎn)，如果全款多一個點(diǎn)，很多成交客戶也是看重優(yōu)惠。”張娜說。

二手房交易市場則更顯冷清。中介門店關(guān)閉，各小區(qū)也因?yàn)橐咔楣芸責(zé)o法進(jìn)入。王遠(yuǎn)告訴記者，“客戶都沒法看房，怎么交易？此外，我們門店的二手房很大一部分購買者是在外地工作的，交通受阻后，外地人來的很少。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，從時(shí)間結(jié)構(gòu)看，其實(shí)今年1月全國銷售數(shù)據(jù)不是很差，但2月份部分城市出現(xiàn)了零成交或低成交，拖累效應(yīng)很明顯。

市場回暖好過預(yù)期

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪西安多個樓盤售樓部發(fā)現(xiàn)，大部分項(xiàng)目3月初已恢復(fù)線下營業(yè)。

“我們3月2日售樓部復(fù)工。區(qū)里有文件，所有員工要去做核酸檢測，公司還要審批，通過后才正式營業(yè)。”張娜告訴記者，文件規(guī)定了售樓部工作人員以及同一時(shí)間看房客戶的數(shù)量，客戶看房需預(yù)約，測溫、消毒、登記后才能進(jìn)入售樓部。

但繁瑣的程序似乎并沒有阻擋看房者的熱情，多個項(xiàng)目的客戶到訪量與年前相比反而有增無減。

徐聰所在項(xiàng)目近期就可取得預(yù)售證，準(zhǔn)備開盤銷售。“隨著疫情被控制以及政府相關(guān)政策刺激，市場已經(jīng)在回暖，而且是急劇回暖。”

“我們周末每天的到訪量200組以上，周內(nèi)每天也有五六十組。差不多60%是之前蓄的客戶，40%是新到的客戶。”徐聰說，“在家呆了兩個月，突然一上班，這種節(jié)奏把人弄得很累。”

此外，因?yàn)轫?xiàng)目到訪量大，徐聰所在營銷團(tuán)隊(duì)正在擔(dān)心開盤后的搖號問題。根據(jù)西安市相關(guān)政策，如果意向登記人數(shù)超過房源數(shù)，開盤就需搖號，而這并不是徐聰所在項(xiàng)目希望的結(jié)果。

徐聰稱，因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商回款壓力大，如果搖號，回款周期太慢。“資料遞交我們要公示3天，再請公證處，搖完再公示3天，完了才能選房。這一整套流程下來至少要20天，當(dāng)然不想搖號。如果不用搖號，登記完兩三天就能夠開盤。”

張娜所在的珺庭府項(xiàng)目客戶到訪量和交易量也正在恢復(fù)。

“現(xiàn)在周內(nèi)到訪人數(shù)比較少，周末能達(dá)到四五十組，我們都接不過來。”她告訴記者：“周內(nèi)平均每天都有出貨，3月到目前（3月16日）賣了30多套。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢西安市商品房預(yù)售項(xiàng)目公示平臺發(fā)現(xiàn)，截至3月16日，3月份西安共有12個項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中兩個項(xiàng)目需要搖號，一個正在登記中。

二手房交易也在恢復(fù)。王遠(yuǎn)告訴記者：“我們門店現(xiàn)在每天能接待三四組客戶，周末多一點(diǎn)。年前也有人在看，但我個人感覺，年后更多一些。”

西安某在建樓盤現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 任鋼 攝

大戶型更受市場青睞

碧桂園陜西區(qū)域一位負(fù)責(zé)人此前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，“此次疫情是對房企的一次嚴(yán)峻考驗(yàn)。通過這段時(shí)間的‘蝸居生活’，大家對現(xiàn)有住宅、物業(yè)管理、智能家居等有了更多的想法和要求，有了更高層次的居住環(huán)境需求，或?qū)⒔o房企帶來新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。”

一些近期的看房者也的確對房子面積、居住環(huán)境有了更高要求。

在徐聰所在的項(xiàng)目現(xiàn)場，正在看房的段先生告訴記者：“這段時(shí)間全家人呆在家里面，一家四口加上兩位老人，生活空間明顯感覺不夠。”

段先生在年前已經(jīng)有換大面積戶型的打算，并且也看過一些項(xiàng)目。“疫情加劇了這種（換大面積的）想法。”

徐聰也表示，“現(xiàn)在市場上看大戶型的多，反而剛需很少。”

張娜所在的珺庭府項(xiàng)目以大戶型為主，最小戶型面積也接近160平方米。“這段時(shí)間能明顯感覺到市場有熱度了，年前剛開盤那會兒，很多人一聽這么大面積，總價(jià)300萬元，就猶豫了?，F(xiàn)在接了好多客戶，來了就跟你說我想換個大面積，明顯感覺到客戶的質(zhì)量很高。”

張娜認(rèn)為，受疫情影響，很多人在家里待了一個多月甚至兩個月，對居住的舒適度、小區(qū)的品質(zhì)都有很高要求。“大家有了新的認(rèn)識，反而看大面積（戶型）的多了”。

與之契合的一種觀點(diǎn)是，剛需客戶會更加謹(jǐn)慎。王遠(yuǎn)稱，“本來資金就有限，再加上疫情期間也有不少按揭斷供、收入受影響的現(xiàn)象，選擇小戶型的剛需群體會更加謹(jǐn)慎。”

此外，對于市場上關(guān)于“恢復(fù)期開發(fā)商會以低折扣換取成交量”的判斷，張娜和徐聰都不認(rèn)同。

徐聰說表示，“大開發(fā)商相對資金充足，會補(bǔ)一些量，但不會有大的讓利。”而張娜所在的珺庭府項(xiàng)目的折扣，也可能在下個月取消。

嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析稱，雖然客觀上房企會主動降價(jià)促銷，但是組成房價(jià)的重要因素即土地成本是在上升的。另外，房屋的精裝修比例提高，客觀上也會對房價(jià)產(chǎn)生影響。（應(yīng)受訪者要求，文中徐聰、張娜均為化名）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 任鋼 攝