看起來(lái)很美好，套路卻無(wú)處不在，如何避開(kāi)“無(wú)理由退房”陷阱？

每經(jīng)記者 王佳飛     每經(jīng)編輯 魏文藝    

在新冠肺炎疫情的沖擊下，房企自春節(jié)起近一個(gè)月的線下銷售基本停滯。于是，房企紛紛啟動(dòng)線上營(yíng)銷模式，而早在上世紀(jì)90年代就已經(jīng)出現(xiàn)在樓市的“無(wú)理由退房”，也成為眾多房企加碼線上營(yíng)銷的“撒手锏”。

“無(wú)理由退房”看上去無(wú)比美好，但購(gòu)房者買到手的房子真的能“無(wú)理由”退貨嗎？“無(wú)理由退房”只是退定金還是可以退已付房款？在實(shí)際買房過(guò)程中，購(gòu)房者真的可以做到“無(wú)理由退房”嗎？

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

“真退”還是“噱頭”

春節(jié)后興起的這一波“無(wú)理由退房”舉措，其實(shí)也是房企在疫情之下的無(wú)奈之舉。

疫情沖擊下，樓市銷售幾乎降至冰點(diǎn)?？硕鸨O(jiān)測(cè)的27個(gè)重點(diǎn)城市2月整體成交僅240萬(wàn)平方米，同比下滑77%，創(chuàng)下有史以來(lái)最大跌幅，武漢、寧波等城市2月樓市甚至為零成交。

從企業(yè)層面來(lái)看，2月份大多數(shù)房企的銷售額同比出現(xiàn)大幅下滑。如首創(chuàng)置業(yè)合約銷售金額同比約下降89%，新城控股合同銷售金額同比減少56.55%，碧桂園權(quán)益合同銷售金額同比減少49.97%，保利發(fā)展簽約金額同比下降39.94%，融創(chuàng)中國(guó)合同銷售金額同比下降33.17%。

而疫情之下，對(duì)現(xiàn)金流要求極高的房地產(chǎn)企業(yè)，為了賣房可謂使出了渾身解數(shù)，除了火速推出線上售樓和直播賣房，“無(wú)理由退房”舉措也極為吸睛。

如陽(yáng)光城明確自2月6日起至3月31日止，在草簽并支付規(guī)定首付比例之后，對(duì)指定房源可以享受無(wú)理由退房；新城控股規(guī)定2月1日至28日在“小新e房”線上認(rèn)購(gòu)，60天內(nèi)可無(wú)條件退房。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自年后復(fù)工以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)、美的置業(yè)、禹州地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、花樣年、大悅城、碧桂園等房企紛紛推出了類似的“無(wú)理由退房”措施，期限從30天到180天不等。

那么，房企推出的“無(wú)理由退房”是真退還是噱頭？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些房企推出“無(wú)理由退房”舉措，在實(shí)際操作過(guò)程中卻往往只是在玩文字游戲，其中還有著眾多套路。

“退房”只限退定金

“我給您發(fā)一下我們樓盤的資料吧，現(xiàn)在都是在線看房，您要是覺(jué)得合適就交1000塊錢定下來(lái)，我們現(xiàn)在是無(wú)理由退房。”這是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在手機(jī)上收到的鄭州某樓盤銷售人員推送的信息。

不過(guò)，當(dāng)記者詢問(wèn)什么是“無(wú)理由退房”時(shí)，這位銷售人員表示：“就是把您的1000塊錢（定金）退給您。”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前很多樓盤項(xiàng)目都承諾“無(wú)理由退房”，但表示僅僅是“退定金”。至于簽訂合同之后，則直接表示“無(wú)法退房”。

“您需要繳納5萬(wàn)元的認(rèn)籌金，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交齊房款就可以了，您選擇退房的話我們可以把認(rèn)籌金全額退還。” 北京朗廷灣的工作人員告訴記者：“簽訂了購(gòu)房合同，交了房款之后就不能退了。”

北京喜悅學(xué)府項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，目前該樓盤定金需要30萬(wàn)元，該定金能夠以“無(wú)理由退房”的名義退還。不過(guò)他同時(shí)透露：“我們現(xiàn)在能0元鎖定房源，只要您提交相應(yīng)的客戶資料。”

也就是說(shuō)，該樓盤甚至省掉了別家?guī)浊г挠喎拷稹Ｔ撝脴I(yè)顧問(wèn)透漏，目前每天選擇0元訂房的客戶有10人左右。

在回答能夠退還購(gòu)房款時(shí)，他選擇了回避：“如果你覺(jué)得咱們項(xiàng)目符合要求，您再交房款。如果您不滿意，那您也沒(méi)必要折騰。”

北京的多位中介人員也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“目前購(gòu)買新房幾乎都是只能退定金，一旦簽了合同則無(wú)法退還。”

3位“退房”者的遭遇

事實(shí)上，“無(wú)理由退房”并非新鮮事物，早在1995年SOHO現(xiàn)代城便首先提出了“無(wú)理由退房”。到了2001年，潘石屹的無(wú)理由退房政策變?yōu)?ldquo;年息10%的無(wú)理由退房”，也就是說(shuō)，這其中包含了退款的時(shí)間成本。

上述朗廷灣的銷售人員也告訴記者，定金可以退。“不過(guò)需要一個(gè)月的時(shí)間。”

那么，如果購(gòu)房者簽訂了購(gòu)房合同后希望退房怎么辦？記者在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，相比退定金而言，這是一個(gè)漫長(zhǎng)且勞神的過(guò)程。

“我的購(gòu)房首付款在開(kāi)發(fā)商那里已經(jīng)有將近9個(gè)月了，到底什么時(shí)候能完成退款，我也不清楚。” 去年在北京石景山買房的謝凱對(duì)記者說(shuō)。

2019年6月，謝凱支付了房屋首付款，但是因?yàn)榫W(wǎng)簽的原因，一直到當(dāng)年12月才拿到銀行貸款。不過(guò)因?yàn)槠渌?，謝凱決定退房，該樓盤開(kāi)發(fā)商也答應(yīng)退款。不過(guò)從今年1月才開(kāi)始申請(qǐng)走退款流程。

目前，謝凱的購(gòu)房首付款仍然杳無(wú)音信。“我已經(jīng)準(zhǔn)備起訴開(kāi)發(fā)商了。”

而劉坤則是交了25萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金之后便后悔了，但他并未簽訂購(gòu)房合同。去年劉坤繳納完認(rèn)購(gòu)金后，他所購(gòu)樓盤的開(kāi)發(fā)商便開(kāi)始大規(guī)模打折。“我認(rèn)購(gòu)的房子一下子虧了6萬(wàn)元左右，作為一個(gè)普通百姓，這可是我們家半年的收入呀。”

當(dāng)劉坤向開(kāi)發(fā)商提出退房要求后，得到的答復(fù)是，需要再繳納25萬(wàn)元后才能將之前的認(rèn)購(gòu)金退回。

而王洋在退房時(shí)，則遭遇了被扣違約金的經(jīng)歷。購(gòu)房之前，開(kāi)發(fā)商給王洋的承諾是可以退全款，但他真正申請(qǐng)退房后。“我被告知需要走3~6個(gè)月的流程。”

兩個(gè)月后，王洋接到了開(kāi)發(fā)商“扣除12萬(wàn)元違約金”的要求。發(fā)商的解釋是，因?yàn)樗馁J款銀行沒(méi)有通過(guò)，導(dǎo)致沒(méi)有及時(shí)繳納剩余款項(xiàng)。“之前開(kāi)發(fā)商明明承諾的是，如果貸款被拒可以退全款的。”

“無(wú)理由退房”陷阱咋避免

那么在購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房者如何避免掉入“無(wú)理由退房”的陷阱？

北京云亭律師事務(wù)所張奇律師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“‘無(wú)理由退房’作為房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者發(fā)出購(gòu)房要約時(shí)附加的一項(xiàng)條件，屬于購(gòu)房合同的一部分，只要是雙方真實(shí)意思表示，法院一般會(huì)認(rèn)定合法有效，對(duì)雙方均有法律上的約束力。”

張奇表示，“無(wú)理由退房”往往是附加一定條件的，而房地產(chǎn)企業(yè)在宣傳時(shí)僅僅強(qiáng)調(diào)可以“無(wú)理由退房”，但是卻不向消費(fèi)者示明“無(wú)理由退房”的條件。因此，往往陷入“購(gòu)房者‘無(wú)理由退房’無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任，但又以購(gòu)房者存在其他違約行為而拒絕購(gòu)房者‘無(wú)理由退房’”的矛盾中。

因此，張奇建議，購(gòu)房者在繳納認(rèn)購(gòu)金、簽訂‘無(wú)理由退房’協(xié)議時(shí)，應(yīng)全面了解退房的要求及其所附加的條件。”

“此外，購(gòu)房者所繳納的認(rèn)購(gòu)金，在‘無(wú)理由退房’協(xié)議上多表述為‘定金’。按照法律規(guī)定，在協(xié)議對(duì)‘定金’無(wú)特殊說(shuō)明的情況下，如果因購(gòu)房者原因最終交易未達(dá)成的，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求退還定金。所以，消費(fèi)者在繳納認(rèn)購(gòu)金時(shí)，一定要明確認(rèn)購(gòu)金的性質(zhì)。”張奇補(bǔ)充道。（應(yīng)受訪者要求，文中謝凱、劉坤、王洋均為化名）

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)