看懂LPR轉(zhuǎn)換，不只是影響房貸這么簡(jiǎn)單

每經(jīng)記者 梁宏亮    每經(jīng)編輯 劉艷美    

剛在南京買(mǎi)房的小徐，如今又要面臨一個(gè)選擇——是否把自己剛簽的房貸合同，改簽成LPR合同？

想必這兩天，不少“房奴”都跟小徐一樣，有著類(lèi)似的煩惱。具體起因，就是3月1日正式啟動(dòng)的存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)，直接影響著今后還多少房貸。

以往，我們買(mǎi)房貸款一般是在央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折或上??；現(xiàn)在，存量房貸用戶(hù)面臨兩種轉(zhuǎn)換選擇：要么選擇原來(lái)的固定利率，要么換成LPR加點(diǎn)。其中，加點(diǎn)也可以是負(fù)數(shù)。

所謂LPR（Loan Prime Rate），就是指貸款基礎(chǔ)利率，又稱(chēng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，是央行為了利率市場(chǎng)化改革而推出的一個(gè)重要工具。LPR每月調(diào)整一次，市場(chǎng)化程度更高，更能反映市場(chǎng)供求變化。

通俗來(lái)講，對(duì)身上背著貸款的個(gè)人和企業(yè)來(lái)說(shuō)，以往利息是按照固定金額來(lái)給，有了LPR以后，利率也可以“隨行就市”了。 

根據(jù)央行去年底發(fā)布的公告，為進(jìn)一步深化LPR改革，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。 

今天，我們就來(lái)談一談，LPR對(duì)于居民、企業(yè)和城市來(lái)說(shuō)，究竟會(huì)帶來(lái)怎樣的影響？

人：省錢(qián)要看市場(chǎng)預(yù)期

小徐的好兄弟小周，是一家股份制銀行信貸經(jīng)理。他給小徐的建議是：能改則改，盡快將合同變更為L(zhǎng)PR定價(jià)基準(zhǔn)浮動(dòng)利率合同。

來(lái)算這么一筆賬：

假設(shè)貸款余額100萬(wàn)元、貸款期限20年，若未來(lái)LPR平均下行20BP，每月還款額可以減少110元，總還款額可以減少2.6萬(wàn)元，在原有還款基礎(chǔ)上減負(fù)1.6%～1.7%。 

若LPR平均下行40BP，月還款額可以減少213元，總還款額可以減少5.1萬(wàn)元，在原有基礎(chǔ)上減負(fù)3.4%。 

在發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)中，利率的傳導(dǎo)模式是從貨幣市場(chǎng)影響信貸與債券市場(chǎng)。LPR定價(jià)方式下，未來(lái)房貸利率的變化取決于5年期LPR（5年期最優(yōu)貸款利率）的變化。 

5年期LPR趨勢(shì)則由三方面決定：政策利率/市場(chǎng)利率、房地產(chǎn)金融政策和銀行的市場(chǎng)化加點(diǎn)。 

具體來(lái)看，政策利率/市場(chǎng)利率自然要看宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，而房地產(chǎn)金融政策則要考量地方房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，銀行市場(chǎng)化加點(diǎn)的長(zhǎng)期空間，則取決于銀行內(nèi)部資金成本。這三個(gè)分別為宏觀、中觀、微觀的要素，深刻影響著LPR走勢(shì)。

當(dāng)然，小周也補(bǔ)充解釋?zhuān)瑢?duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，改簽合同的效果也許不會(huì)立竿見(jiàn)影，“省錢(qián)效應(yīng)”需要一段時(shí)間才能見(jiàn)效。

“舉個(gè)例子，你簽署的房貸合同是基準(zhǔn)上浮20%，按照原基準(zhǔn)是4.9%*1.2=5.88%，而且這種長(zhǎng)期限的房貸一般都是按年浮動(dòng)，也就是說(shuō)即使基準(zhǔn)發(fā)生了變化，也不是立刻就能體現(xiàn)在還款上面，延遲可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)一年。”小周進(jìn)一步解釋說(shuō)：“現(xiàn)在是LPR加點(diǎn)，其實(shí)總成本還是5.88%，加點(diǎn)數(shù)也不變，但是LPR每個(gè)月都可能會(huì)變，這樣更市場(chǎng)化，也更方便國(guó)家調(diào)控。”

不過(guò)，歸根到底，選擇LPR，其實(shí)選擇的是利率下行預(yù)期。

中泰證券分析師戴志峰、鄧美君在專(zhuān)題研究報(bào)告中分析，中長(zhǎng)期看，政策利率隨經(jīng)濟(jì)增速放緩是處于下降周期的，房地產(chǎn)金融政策難以進(jìn)一步收緊，銀行市場(chǎng)化加點(diǎn)在金融體系改革背景下有調(diào)降空間。綜合三種因素，都是推動(dòng)5年期LPR下行。因此，建議個(gè)人選擇LPR浮動(dòng)利率方式。

企：效果要看議價(jià)能力 

事實(shí)上，房貸只是LPR影響的一個(gè)方面而已。 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾評(píng)論，LPR降低的主要目的是未來(lái)引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，但肯定有穩(wěn)定房地產(chǎn)的作用。 

“近年來(lái)我國(guó)商業(yè)銀行利潤(rùn)增速總體趨緩，但仍相對(duì)較高，有向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)適當(dāng)讓利的空間。銀行適當(dāng)降低對(duì)短期利潤(rùn)增長(zhǎng)的過(guò)高要求，有利于暢通經(jīng)濟(jì)金融良性循環(huán)。”央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)。

為起到降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的效果，去年LPR落地之際，央行制定的LPR考核要求中就督促，LPR改革要降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。在24家主要金融機(jī)構(gòu)LPR工作會(huì)議上，央行行長(zhǎng)易綱強(qiáng)調(diào)，將更多金融資源用于對(duì)小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和制造業(yè)、服務(wù)業(yè)貸款提供支持。

當(dāng)然，國(guó)盛證券研究所在2019年底的分析報(bào)告中也指出，存量利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，對(duì)實(shí)體企業(yè)來(lái)說(shuō)，存量發(fā)力更有助于降低融資成本，但真實(shí)效果取決于銀行、企業(yè)、居民間的議價(jià)能力，基建、制造業(yè)等中長(zhǎng)期貸款有望受益。

“ 貸款利率下調(diào)空間在于某些強(qiáng)勢(shì)行業(yè)和企業(yè)的議價(jià)權(quán)高于銀行。”國(guó)盛證券研究所指出，由于民企貸款期限多數(shù)較短，且通常銀行議價(jià)權(quán)高于民企和個(gè)人，因此緩解民企融資難融資貴，需要引導(dǎo)1年期LPR繼續(xù)下滑，以及配合定向降準(zhǔn)等其他政策。 

全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心2月20日發(fā)布數(shù)據(jù)，1年期LPR為4.05%，與上月相比下降10個(gè)基點(diǎn)，為2019年8月改革完善LPR定價(jià)機(jī)制以來(lái)的最大降幅。5年期以上LPR為4.75%，與上月相比下降5個(gè)基點(diǎn)。

“疫情期間，央行貨幣政策將適度向穩(wěn)增長(zhǎng)方向傾斜，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本也更具迫切性。這是2月LPR報(bào)價(jià)恢復(fù)下調(diào)，且下調(diào)幅度加大的直接原因。”東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示。 

城：房市穩(wěn) “毛細(xì)血管”作用大 

資金是企業(yè)運(yùn)行的血液，企業(yè)也是城市運(yùn)行的基本單元。LPR會(huì)對(duì)一座城市產(chǎn)生怎樣的影響？

首先來(lái)看房地產(chǎn)。 

本次突如其來(lái)的疫情，給房地產(chǎn)企業(yè)與各地房地產(chǎn)市場(chǎng)都帶來(lái)不小壓力。興業(yè)證券行業(yè)投資策略報(bào)告顯示，春節(jié)后第三周，其統(tǒng)計(jì)的43個(gè)重點(diǎn)城市整體新房成交數(shù)據(jù)，相對(duì)于去年春節(jié)后第三周來(lái)看，單周同比下降83%、春節(jié)后三周合計(jì)同比下降89%。

隨之而來(lái)的是政府行動(dòng)。

從供給端，上海、無(wú)錫、西安、南昌等多座城市相繼推出各類(lèi)涉房支持政策。具體手段也十分多元化，包括土地出讓金緩繳及降低比例、預(yù)收資金監(jiān)管放松、信貸適度寬松、預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)條件放寬。

在需求端，備受關(guān)注的“衡陽(yáng)十七條”提出將實(shí)施購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、地下車(chē)位購(gòu)買(mǎi)補(bǔ)貼和人才購(gòu)房補(bǔ)貼；馬鞍山首套普通住房交易購(gòu)房補(bǔ)貼政策再延長(zhǎng)一年；宜賓農(nóng)民工購(gòu)房最高可獲300元/平米補(bǔ)助。

疫情下的2月，LPR再次迎來(lái)下調(diào)，無(wú)疑對(duì)于房地產(chǎn)需求端來(lái)說(shuō)是利好。從數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸利率走勢(shì)仍然比較平穩(wěn)。2020年2月，在非一線(xiàn)城市中，首套房貸利率變動(dòng)幅度在5BP及以上的只有重慶、東莞和惠州三個(gè)城市。其中，重慶環(huán)比下降5BP，東莞環(huán)比上漲5BP，惠州環(huán)比上漲12BP。

2020年2月首套房貸款利率最高的10座城市 制圖：城市進(jìn)化論

看完房地產(chǎn)，我們?cè)賮?lái)看LPR對(duì)各地其他類(lèi)型企業(yè)的影響。

目前，城叔沒(méi)有找到詳實(shí)的數(shù)據(jù)，來(lái)反映各地實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本變化。不過(guò)，從LPR報(bào)價(jià)銀行分布上，也許我們可以看出一些趨勢(shì)。

在目前的“LPR報(bào)價(jià)行名單”中，除了我們熟知的中農(nóng)工建交等銀行“巨頭”、實(shí)力較強(qiáng)的股份制銀行等全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)外，還出現(xiàn)多家地方性銀行——臺(tái)州銀行、西安銀行、上海農(nóng)商行、廣東順德農(nóng)商行，以及兩家民營(yíng)銀行——網(wǎng)商銀行和微眾銀行。

圖片來(lái)源：中國(guó)人民銀行

從分布格局上來(lái)看，能夠報(bào)價(jià)LPR的銀行多集中在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、制造業(yè)密集、中小民營(yíng)企業(yè)集聚的東南沿海地區(qū)，西安銀行是西部唯一入圍地方銀行。

“服務(wù)小微”，是入圍的幾家地方性銀行和民營(yíng)銀行的共有特征。而且，即便是主要服務(wù)于高風(fēng)險(xiǎn)客群，這些銀行的資產(chǎn)質(zhì)量明顯好于行業(yè)平均水平。

地方銀行是城市經(jīng)濟(jì)的“毛細(xì)血管”。上文提到，影響LPR利率的因素中，有一項(xiàng)就是“銀行市場(chǎng)化加點(diǎn)”，這一部分是各銀行的自主調(diào)整空間。相比較而言，地方性銀行機(jī)制往往更加靈活，擁有LPR報(bào)價(jià)能力，也就意味著給當(dāng)?shù)仄髽I(yè)更多的選擇空間。

近水樓臺(tái)先得月，臺(tái)州、順德、西安、上海、深圳等地的小微企業(yè)，在當(dāng)前利率下行的情況下，多一家銀行，也多了一份選擇。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)