空置率高+供應(yīng)量大+疫情影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)如何突圍？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

即便沒(méi)有此次突如其來(lái)的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，2020年商辦市場(chǎng)也面臨著巨大挑戰(zhàn)。

以寫(xiě)字樓為例，據(jù)中指研究院市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，大部分一、二線城市的寫(xiě)字樓空置率水平2019年一直處于攀升狀態(tài)，未來(lái)幾年寫(xiě)字樓供應(yīng)量仍將大幅上升。而本次新冠肺炎疫情無(wú)疑會(huì)加重對(duì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的影響，短期內(nèi)將延續(xù)供過(guò)于求的租戶市場(chǎng)現(xiàn)狀，空置率將繼續(xù)走高、租金下行的壓力增大。

面對(duì)本次新冠肺炎疫情的影響，在2月6日中指研究院舉辦的“疫情下商辦市場(chǎng)的危與機(jī)”高端分享會(huì)上，眾多行業(yè)專家和從業(yè)者代表認(rèn)為，商辦市場(chǎng)雖然短期需求有所放緩，但長(zhǎng)期需求存在，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)其實(shí)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。

2019~2023年部分城市甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量 數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

寫(xiě)字樓空置率居高不下

戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示，2019年全國(guó)重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓租金下滑趨勢(shì)明顯，北京租金水平仍然領(lǐng)跑全國(guó)，上海、廣州、深圳租金下降明顯。

空置率方面，上海、深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分別高達(dá)20%和22%。受本次疫情影響，空置率預(yù)計(jì)進(jìn)一步攀升，租金則將持續(xù)下滑。而未來(lái)供應(yīng)方面，一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)龐大，市場(chǎng)壓力巨大。從一線城市來(lái)看，上海、深圳已經(jīng)處于租戶市場(chǎng)，北京處于業(yè)主市場(chǎng)向租戶市場(chǎng)的過(guò)渡期，僅廣州尚處于業(yè)主市場(chǎng)。

“疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一定的負(fù)面影響，經(jīng)濟(jì)學(xué)人最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)2020年GDP增長(zhǎng)預(yù)估降至4.5%~5.7%。2003年非典疫情曾對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)重創(chuàng)，租金在一年內(nèi)下降40%，之后租金的恢復(fù)也較慢。”魏東認(rèn)為，疫情對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累也將影響寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租售。

“經(jīng)過(guò)17年的發(fā)展，中國(guó)目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)和租戶逐步完善，此次疫情對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響相對(duì)于零售市場(chǎng)會(huì)更小一些。”魏東表示。

數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行 制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

餐飲零售業(yè)遭重創(chuàng)

據(jù)商務(wù)部監(jiān)測(cè)，2019春節(jié)假期（2019年2月4日至10日），全國(guó)零售和餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額約10050億元，2020年受疫情影響，零售、餐飲業(yè)的春節(jié)檔遭遇重創(chuàng)。

恒大研究院日前發(fā)布的《疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響分析與政策建議》估算，因此次疫情影響，今年餐飲行業(yè)零售額僅在7天內(nèi)就會(huì)有5000億元損失，電影票房預(yù)測(cè)將損失70億元。

中商數(shù)據(jù)保守估計(jì)，春節(jié)期間，餐飲重創(chuàng)八成，零售損失五成，休閑娛樂(lè)的損失預(yù)測(cè)高達(dá)5000億元以上，購(gòu)物中心業(yè)營(yíng)業(yè)額整體損失估算達(dá)到八成以上。

恒太商業(yè)管理集團(tuán)總裁胡芳園認(rèn)為，疫情對(duì)商業(yè)零售的短期影響劇烈而直接，從中期來(lái)看壓力機(jī)會(huì)并存，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看則加速了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。“中小城市受返鄉(xiāng)客群、快遞停運(yùn)、本地實(shí)體消費(fèi)、節(jié)日消費(fèi)氣氛更濃等因素影響，春節(jié)消費(fèi)在全年消費(fèi)占比較高，疫情對(duì)中小城市春節(jié)檔影響巨大。分行業(yè)來(lái)看，餐飲行業(yè)負(fù)重前行、雪上加霜，體驗(yàn)式商業(yè)全面閉店銷售歸零，零售業(yè)態(tài)銷售銳減，生鮮超市則慘淡經(jīng)營(yíng)。”

數(shù)據(jù)顯示，恒太城從臘月二十五至正月初二（2020年1月19日~25日），營(yíng)業(yè)額同比減少10%~60%，客流量同比減少50%，利潤(rùn)全年預(yù)估減少33.5%。

而中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會(huì)主席胡景暉則相對(duì)樂(lè)觀：“比起寫(xiě)字樓，零售業(yè)態(tài)的狀況要好很多，被抑制的消費(fèi)是會(huì)補(bǔ)回來(lái)的。從全年來(lái)看，1、2月份的損失可能在接下來(lái)的10個(gè)月出現(xiàn)回補(bǔ)。當(dāng)下可能需要堅(jiān)守陣地，等待市場(chǎng)機(jī)會(huì)的到來(lái)。”

一線城市寫(xiě)字樓狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

商辦市場(chǎng)如何突圍？

中指控股副總裁兼中指數(shù)據(jù)事業(yè)部總經(jīng)理葛海峰認(rèn)為：“此次疫情對(duì)商辦市場(chǎng)的影響，很大程度上取決于其租戶的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其中，中小企業(yè)現(xiàn)金儲(chǔ)備少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，中小企業(yè)的倒閉也會(huì)造成短期內(nèi)失業(yè)增加的風(fēng)險(xiǎn)。”

“從長(zhǎng)期來(lái)看，我們還是樂(lè)觀預(yù)期隨著疫情得到控制，影響會(huì)逐步消退，并迎來(lái)消費(fèi)的V形增長(zhǎng)。商辦雖然短期受疫情影響需求有所放緩，但長(zhǎng)期需求存在，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)其實(shí)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。企業(yè)可以利用這段時(shí)期提高管理能力，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率，提升重大事件應(yīng)對(duì)能力。”葛海峰表示，在疫情過(guò)后，必然會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的消費(fèi)反彈，如何抓住這一機(jī)遇，也是商業(yè)運(yùn)營(yíng)商需要思考的重要問(wèn)題。當(dāng)前應(yīng)練好內(nèi)功，在市場(chǎng)恢復(fù)時(shí)實(shí)現(xiàn)搶跑。”

在胡景暉看來(lái)，寫(xiě)字樓如果還沿用傳統(tǒng)模式，經(jīng)營(yíng)將會(huì)越來(lái)越困難。“寫(xiě)字樓要進(jìn)行大轉(zhuǎn)型才能解決問(wèn)題，目前的出路可能有兩個(gè)：要么改造為3~4星適合家庭旅游的酒店或者中端商務(wù)酒店，當(dāng)前國(guó)內(nèi)5星、6星高端酒店以及經(jīng)濟(jì)型酒店目前都已經(jīng)是過(guò)剩狀態(tài)；另一種是改造成為長(zhǎng)租公寓，隨著疫情結(jié)束，大批務(wù)工人員返程，居住問(wèn)題依然是大家都需要解決的。今年的機(jī)會(huì)在于，可能會(huì)出現(xiàn)較多的寫(xiě)字樓大宗交易，有一部分寫(xiě)字樓撐不下去，也會(huì)有一些人來(lái)抄底。”

對(duì)于大型購(gòu)物綜合體，胡景暉認(rèn)為，“要把時(shí)間、空間切碎切細(xì)才能適應(yīng)未來(lái)的發(fā)展。而經(jīng)過(guò)疫情的考驗(yàn)，對(duì)于社區(qū)商業(yè)、以及涉及一些高端技術(shù)和人工智能的商業(yè)，在5G大發(fā)展的情況下可能迎來(lái)非常好的機(jī)會(huì)。”

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)