商場的戰(zhàn)“疫”：人氣驟減九成，除了免租金還有哪些招數(shù)？

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月23日武漢正式封城，全國上下眾志成城抗擊新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的戰(zhàn)役也全面打響。而各地的商業(yè)廣場或商場，大部分店鋪處于關(guān)閉狀態(tài)，經(jīng)營者們選擇留在家里等待疫情好轉(zhuǎn)。

中餐店老板阿林已經(jīng)在家休息了8天，這在往年春節(jié)是絕對不可能發(fā)生的。他的餐館最主要的營收是聚餐，從大年三十到正月十五都是搶業(yè)績的時候，一年到頭客流能像春節(jié)時期一樣密集的時候并不多。

“年前備了那么多貨，賣不出去怎么辦？而且廚師和服務(wù)人員的工資、冷藏室的電費等都是硬性支出，每天都在虧錢……”阿林告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他已經(jīng)開始借助朋友圈和朋友的淘寶平臺，計劃做線上餐飲應(yīng)急一下銷售，希望年后情況會好一些。

和阿林一樣處境的商戶并不在少數(shù)。除了餐飲，商場中的電影院、服裝店、停車場等都受到影響。不過，對他們來說也有好消息，自1月26日起，全國開始有大量商場主動縮短營業(yè)時間、減免相關(guān)費用、甚至?xí)和I業(yè)，以實際行動降低本次新冠肺炎疫情帶來的風(fēng)險。

上海某商業(yè)廣場現(xiàn)場，少了往日旺盛的人氣  圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

人流驟減九成，多數(shù)商戶閉店

最早給商戶租金減免的企業(yè)是寶龍地產(chǎn)。其商管公司負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，公司在全國45個商場都實施了租金減半，減少期延長到正月初九，預(yù)計為商戶節(jié)省的費用在三四千萬元。同時，公司針對商戶所做的春節(jié)企劃營銷費用，全部轉(zhuǎn)成疫情防護的專項預(yù)算。比如購買防護服和口罩、遇到顧客沒有口罩的會及時發(fā)放等。

“我們對一些區(qū)域的商戶給出了閉店建議，所以我們也希望幫助商戶減輕負(fù)擔(dān)，和大家一起共度難關(guān)。不過對于民生類菜籃子商店，我們會適當(dāng)延長營業(yè)時間，以滿足老百姓日常生活需求。”上述商管公司負(fù)責(zé)人表示。

1月31日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到位于上海閔行七寶的寶龍城看到，和往日如織的人流相比，當(dāng)天這里顯得冷清了許多，取而代之的是嚴(yán)陣以待的物管人員，在商場的每個出入口，都能看到臨時的體溫檢測站。據(jù)寶龍城商管部李經(jīng)理介紹，外來人員都要測量體溫正常之后才能進入商場。同時，物管方還加大了各在營項目的衛(wèi)生消毒頻次，保持公共環(huán)境衛(wèi)生。

同時，基于當(dāng)前的人流情況，商場也對營業(yè)時間進行了調(diào)整。目前，寶龍城的日均客流在5000人左右，只有旺季時的十分之一，在營商家只有高峰時期的三分之一。“KTV、影院是強制性關(guān)閉，餐飲、服飾和兒童培訓(xùn)類商鋪也集中關(guān)店。”李經(jīng)理告訴記者。

記者現(xiàn)場觀察發(fā)現(xiàn)，寶龍城的在營商家基本上以小吃和快餐、水吧為主?？鞓窓幟实甑慕?jīng)營人員告訴記者，雖然房東對租金作了減免，但他們還是想利用這幾天賺點租金，并沒有選擇閉店。

“作為商場管理方，疫情剛開始不久，一些商家提出了閉店申請，我們都同意了。但伴隨著閉店，商戶會有損失，這是肯定的。”寶龍商管公司負(fù)責(zé)人告訴者，商場本身的營收業(yè)績也會受影響。“租金收益這部分肯定就沒有了，也是補不回來的。”

該負(fù)責(zé)人介紹，這幾天寶龍城的營業(yè)額只有平常的十分之一左右。對于商管公司來說，還有一項主要損失在于停車場收入的減少。據(jù)介紹，普遍而言一二線城市近一周車流量只有平時的10%不到；四五線城市也有不同程的影響，但相對要好些；一些五線城市的停車場客流量少了20%。

雖然免租閉店對公司會造成一定影響，但是整體影響不會太大。據(jù)寶龍地產(chǎn)商管公司負(fù)責(zé)人介紹，目前為商戶免去的租金部分只占地產(chǎn)公司很小一部分。而物管費商管公司還是照收的，這就保證了商業(yè)公司的業(yè)績。對于資金這塊，是地產(chǎn)公司減少收入，但是租金收入占比很小，只要全年地產(chǎn)收入有保證，租金對其影響不會太大。

上海某商業(yè)廣場內(nèi)關(guān)閉的門店  圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

處在培育期的商業(yè)或遭重創(chuàng)

“不過，閉店畢竟不是長久之計，在此種情況下減免租金，時間一長，一些中小商場的資金鏈可能會受到影響。”上海某商場相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前全國排名前10的商管公司均擁有超過15家以上的購物中心，此次減免租金力度較大的有萬達、龍湖和愛琴海等。

如萬達商管集團對全國各地所有萬達廣場的商戶自1月24日~2月25日期間的租金及物業(yè)費實行全免政策，減免的租金總金額在30多億元；龍湖集團對旗下39座商場的所有商戶，2020年1月25日~3月31日期間，租金費用（含物管費、推廣費）減半；愛琴海集團對全國22個項目免租一個月(1月24日至2月23日)；美的商業(yè)和紅星美凱龍均宣布減租一個月，美的還宣布減免當(dāng)月物業(yè)管理費；華潤置地對全國各商業(yè)項目所有店鋪初一至十六的租金進行減免。

上述負(fù)責(zé)人表示，這主要是由于這些企業(yè)滿租率很高，企業(yè)整體抗風(fēng)險能力較強，減租對他們來說只是收入減少，還不至于虧損。但值得注意的是，也有一些排名靠前的商管公司此次對商戶的租金減免力度卻顯得不痛不癢。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，對于一些處在培育期的商業(yè)而言，受本次新冠肺炎疫情的影響相對較大。

以某“千億”房企旗下商業(yè)廣場為例，其在2019年新開業(yè)數(shù)超過20個，全國已經(jīng)累計開業(yè)超過60個項目，其中60%的項目開業(yè)時間不足2年，30%不滿一年。但更要命的是，其中有些項目本身由于選址定位問題在經(jīng)營上處于入不敷出的狀態(tài)，如果現(xiàn)金流持續(xù)減少，無疑會進一步加大資金風(fēng)險。

“短期虧損誰都可以扛，很多商家只是損失當(dāng)下的收入。而對于新開的商場，前期投入的裝修成本、貨物采購費、員工成本等還未回本。此外，對于商戶而言也還處在投入期，正常需要三年左右才能回本。”一位商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，有些房企由于對規(guī)模的渴求，造成資金鏈普遍緊張，對于商場租金收繳率和開鋪率要求很高，這就使得其對商戶造成很大壓力。

線上服務(wù)成眾多商場應(yīng)急措施

據(jù)統(tǒng)計，截至1月30日，全國已有超560家商場（含購物中心、百貨大樓等）出臺租金減免措施。

不過，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，租金減免意味著營業(yè)收入減少，意味著增值稅負(fù)擔(dān)會同步減少，與之相關(guān)的城建稅、教育費附加都會同步減少；其次，和企業(yè)所得相關(guān)的稅收也可能同步獲得減少。而減免租金也保證了商戶的穩(wěn)定和續(xù)租率，以及未來持續(xù)的商戶租約的穩(wěn)定和現(xiàn)金流收入的持續(xù)穩(wěn)定。

“如果商家不能渡過難關(guān)，后續(xù)就會掉鋪，對于商管來說，后續(xù)就要重新招商，由此帶來的成本是巨大的。”寶龍地產(chǎn)商管公司負(fù)責(zé)人向記者坦言。

空蕩蕩的上海某商場  圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

與內(nèi)地房企守望相助和商家共渡難關(guān)的做法相比，一些港資和外資企業(yè)卻沒有表態(tài)。恒隆旗下的恒隆廣場、新鴻基旗下的IFC、九龍倉旗下的IFS，以及凱德旗下的龍之夢和來福士，在此次新冠肺炎疫情之下均沒有任何動作。

一商戶負(fù)責(zé)人告訴記者，某些購物中心甚至不允許商戶柜臺撤鋪，否則會收取違約金，或要求品牌簽署免責(zé)條款（即所有疫情帶來的損失與商場無關(guān)）。

那么面對此次新冠肺炎疫情帶來的營收驟減，減免租金的商場及閉店商戶有哪些補救措施？

《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中了解到，不少商場已經(jīng)采取增加線上服務(wù)的應(yīng)急措施。一些比較好的零售型企業(yè)都在做線上銷售。比如微信群發(fā)一些新款和優(yōu)惠活動，通過服務(wù)員線上銷售來緩解危機，也取得了一定成效。

上述上海某商場負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)過這一輪疫情之后，購物中心應(yīng)該會更加注意融合線上線下，會更傾向于半開放式商業(yè)街區(qū)。而此次疫情期間減少的租金收入，未來也不可能靠提升租金水平來彌補，未來只能通過優(yōu)化運營和提效來減少進一步損失。

“長期來講，這可能帶動購物中心進行一波優(yōu)化和提升。”該負(fù)責(zé)人指出，近年來，購物中心在電商沖擊下與傳統(tǒng)商場百貨相比已經(jīng)發(fā)生了較大改變，通過此次疫情，會更好地驅(qū)動購物中心的開放，以及業(yè)態(tài)線上線下的強結(jié)合。對于商場管理，未來會進一步強化安全衛(wèi)生管理及規(guī)范化管理，傳統(tǒng)缺乏統(tǒng)一管理的擺攤模式會被逐漸淘汰。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝