從SARS到新冠肺炎疫情：處在調(diào)整通道的房地產(chǎn)市場怎么走？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著全國上下眾志成城抗擊新型冠狀病毒感染的肺炎疫情工作的不斷推進，各地紛紛暫停售樓處銷售活動，這也使得“返鄉(xiāng)置業(yè)”停滯，房企資金回籠受阻；1月29日開市的港股也連續(xù)3天下挫，地產(chǎn)股全線走低……房地產(chǎn)市場銷售將“凍”到幾時？今年的樓市發(fā)展格局是否會發(fā)生改變？17年前持續(xù)半年多的SARS疫情對房地產(chǎn)的影響是否具有參考價值?

今日（1月31日），中指研究院發(fā)布研究報告指出，2003年SARS疫情曾令全國樓市短期運行放緩，但恢復(fù)迅速，隨著疫情逐步緩和，房地產(chǎn)市場運行也進入加速發(fā)展通道。但兩次疫情所處經(jīng)濟環(huán)境及樓市特征存在顯著差異，新冠肺炎疫情對樓市的影響可能更大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，此次新冠肺炎疫情對于銷售端的影響還是比較明顯的，但這種影響依然要認為是需求釋放短暫停止，不代表需求消失。預(yù)計二季度需求會積極釋放，而供應(yīng)端新開工等數(shù)據(jù)也有類似的表現(xiàn)。

SARS疫情對樓市影響甚微

據(jù)中指研究院發(fā)布的研究報告《沉著應(yīng)對！從SARS經(jīng)驗看本次疫情對樓市的影響》，綜合國家統(tǒng)計局及CREIS中指數(shù)據(jù)可見，2003年SARS疫情持續(xù)的半年多時間，二季度是疫情對經(jīng)濟和樓市影響最主要的時期。

從經(jīng)濟增速來看，2003年二季度全國實際GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%，是當(dāng)時幾年里除金融危機影響下經(jīng)濟明顯下行外，下降幅度最大的一個季度；在SARS疫情得到控制后，2003年三季度GDP增長10.0%，最終實現(xiàn)全年增長10.0%，較2002年提升0.9個百分點，經(jīng)濟上行趨勢未改。

在此大環(huán)境下，SARS疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響有限。數(shù)據(jù)顯示，2003年一季度和二季度房地產(chǎn)業(yè)增加值均保持10%以上的增長，對宏觀經(jīng)濟起到了重要支撐作用。2013年8月，國務(wù)院出臺“18號文件”(《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》)，將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展之路由此開啟。

2003年房地產(chǎn)市場商品房指標(biāo)單月同比走勢圖 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CREIS中指數(shù)據(jù)

中指研究院指出，從全國房地產(chǎn)市場的反應(yīng)來看，2003年SARS疫情僅在快速蔓延的當(dāng)期對房地產(chǎn)市場運行造成了一定負面影響，但市場經(jīng)歷短期休整后，快速恢復(fù)并加速上行，對全年影響甚微。

從數(shù)據(jù)上看，2003年房屋銷售面積在5月份出現(xiàn)同比增速快速反彈并盤踞高位，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速在6月份達到疫情后的全年第二高位，新開工及施工面積也迅速回到全年平均增速之上。

兩次疫情所處經(jīng)濟環(huán)境不同

時隔17年，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟基本面已經(jīng)出現(xiàn)了較大變化，疫情影響也隨之發(fā)生改變。

中指研究院認為，目前中國經(jīng)濟處于新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，仍面臨較大下行壓力。2019年，在國內(nèi)消費動力不足、國外環(huán)境緊張等多重壓力下，GDP增速下滑至6.1%，今年1月中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議順利簽署，短期提振了市場信心；但現(xiàn)階段新冠肺炎疫情爆發(fā)，餐飲、旅游、交通等行業(yè)將受到較大影響，制造業(yè)、基建等投資也將受到波及，進一步加大了經(jīng)濟下行壓力，經(jīng)濟短期企穩(wěn)時間將延后。

中指院同時指出，一方面盡管受疫情影響，國內(nèi)消費意愿減弱，但互聯(lián)網(wǎng)線上購物、智能服務(wù)等新型消費的增加在一定程度上弱化傳統(tǒng)消費下滑對經(jīng)濟的拖累；另一方面，目前中央已迅速出臺應(yīng)對舉措，銀保監(jiān)會發(fā)布通知要加強銀行業(yè)保險業(yè)金融服務(wù)，如對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限等。面對當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力，中央將繼續(xù)加大相關(guān)政策的支持力度，后續(xù)或?qū)⒂懈嗬媒?jīng)濟的政策出臺。

2003年房地產(chǎn)市場商品房指標(biāo)同比增速情況  數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CREIS中指數(shù)據(jù)

嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了三個行業(yè)事件，一是售樓處暫時關(guān)閉，線上交易開始增加，但直接通過網(wǎng)上平臺交易的還是很少，部分交易的或?qū)儆诳們r低、投資屬性強、年前已經(jīng)看過房的項目；二是出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域減免租金的動作，住房租賃市場的免租金方面，主要是廣東部分部門出臺過政策，全國其他地方?jīng)]有太多的表現(xiàn)?？傮w上看，類似減免租金的做法是值得肯定的；三是限制開工。就目前來看，工地以停滯為特征，這會牽制今年第一季度供應(yīng)端的數(shù)據(jù)。但從各地的節(jié)點看，預(yù)計元宵節(jié)以后會有所拉升，所以客觀上也沒有太悲觀。”

樓市發(fā)展階段大相徑庭

與2003年相比，2019年末的全國樓市整體處在調(diào)整通道。此外，政策調(diào)控力度也截然不同。

17年前，我國房地產(chǎn)正處于市場化發(fā)展的起步階段，在旺盛的市場需求下，銷售規(guī)模持續(xù)快速擴張。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1999~2009年，商品房銷售面積復(fù)合增速超20%，SARS疫情的短期擴散影響力在房地產(chǎn)內(nèi)在增長動力推動下微乎其微。

但此后十多年來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速增長之后需求逐步釋放，目前市場規(guī)模持續(xù)盤旋于歷史高位。2019年商品房銷售面積達17.2億平方米，是2003年市場規(guī)模的5.1倍，銷售金額亦超2003年的20倍，市場規(guī)模繼續(xù)大幅度增長的動力明顯減弱。

2000年以來全國商品房銷售面積及同比變化走勢  數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CREIS中指數(shù)據(jù)

嚴躍進指出：“此次疫情對于銷售端的影響還是比較明顯的，但這種影響依然要認為是需求釋放短暫停止，不代表需求消失，預(yù)計二季度需求會積極釋放，而供應(yīng)端新開工等數(shù)據(jù)也有類似的表現(xiàn)。從實際情況看，雖然當(dāng)前環(huán)境確實會對房地產(chǎn)有影響，但也需要看到，決定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是城鎮(zhèn)化等因素，疫情事件的影響是短暫的，后續(xù)若是有刺激性政策，完全可以彌補一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)不好的狀態(tài)。”

17年后房企發(fā)展規(guī)模迥異

回顧2003年，房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松，貨幣政策在總體穩(wěn)健的基礎(chǔ)上定向進行信貸鼓勵和支持。SARS疫情期間，信貸和 M2增速保持持續(xù)上行態(tài)勢。6月中旬以后，伴隨疫情得以有效控制而消退，經(jīng)濟景氣度回升并持續(xù)上行，通脹也較為明顯攀升。央行還在2003年8月23日宣布上調(diào)存款準備金率1個百分點，開啟了一輪貨幣政策緊縮周期。

而近幾年在“房住不炒”的主基調(diào)下，政策調(diào)控整體處在嚴緊狀態(tài)，需求釋放節(jié)奏趨于理性，2019年全國商品房銷售面積已出現(xiàn)調(diào)整勢頭。中指研究院指出，在當(dāng)前行業(yè)背景下，本次新冠肺炎疫情短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響或較為顯著。

同時，經(jīng)過17年的發(fā)展，房企規(guī)模已不可同日而語。2003年企業(yè)銷售規(guī)模并不大，雖然疫情影響資金回籠，但對企業(yè)整體影響有限。而目前房企規(guī)模突出且部分企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)、高負債的策略，資金回籠受限對企業(yè)的影響不言而喻，一定程度上增加了整個行業(yè)的運行風(fēng)險。

中指研究院認為，由于樓市本身已處在穩(wěn)步調(diào)整通道，短期在疫情影響下，經(jīng)濟下行壓力增大，疊加售樓處關(guān)閉、中介機構(gòu)暫停營業(yè)等，購房需求主動或被動釋放動力減弱，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，規(guī)模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度。

嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，“春節(jié)假期原本是一個‘返鄉(xiāng)置業(yè)’積極促銷的階段，新冠肺炎疫情對此形成了干擾，但這也不意味著必須降價。在售樓處暫時關(guān)閉的情況下，即便是降價也無法影響市場交易。而到了第二季度，若是房企完成全年目標(biāo)比較急切，會繼續(xù)降價促銷。換言之，原本在第一季度終結(jié)的降價促銷動作，會延長到第二季度。若第二季度市場交易不錯，那么下半年房企的定價策略會略顯強硬，此時要防范各類價格過快上漲的現(xiàn)象。”

“從城市或區(qū)域的角度看，此次新冠肺炎疫情對于三四線城市是影響比較大的。因為按照過去的營銷慣例，春節(jié)前后是‘返鄉(xiāng)置業(yè)’需求釋放的高峰期。從近期各地的疫情防控動作看，比較嚴厲，既關(guān)閉了售樓處，也關(guān)閉了部分人的進城等通道。所以客觀上說，三四線城市今年‘返鄉(xiāng)置業(yè)’需求難以釋放，部分房企必須調(diào)整節(jié)后的營銷策略。”嚴躍進表示，從城市上看，包括湖北、浙江等屬于疫情相對嚴重的區(qū)域，此類區(qū)域政策會更嚴，客觀上房地產(chǎn)市場受到的影響會更大，這也是相關(guān)購房者和房企等所需要積極關(guān)注的地方。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)