一線城市寫字樓怎么了？北京空置率創(chuàng)9年新高，深圳高達20%，這座一線城市"逆襲"了

去年，在經(jīng)濟放緩、需求疲弱的背景下，多地寫字樓市場空置率上升，租金下降。

日前，券商中國記者根據(jù)CBRE世邦魏理仕的報告，梳理了四個一線城市寫字樓市場最新發(fā)展狀況與趨勢。

綜合來看，北京、上海、深圳這三個一線城市去年寫字樓市場狀況較為相似，在供應(yīng)大幅增加、經(jīng)濟放緩、需求疲弱的背景下，空置率均創(chuàng)新高。其中，深圳寫字樓市場新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，空置率最高，達到20%；上海空置率僅次于深圳，為19.4%；北京空置率為13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。

截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個中國內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。全國寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。

租金方面，因巨量新增供應(yīng)疊加整體經(jīng)濟放緩及貿(mào)易摩擦帶來的需求放緩，整體市場空置率升高，租戶市場明顯。北京、上海、深圳3個一線城市的業(yè)主面臨競爭調(diào)整租賃策略，給與包括延長免租期等優(yōu)惠政策，以期實現(xiàn)吸引和留存租戶。北京、深圳寫字樓平均租金均同比下調(diào)，跌幅分別為1.4%和3.4%，北京降幅更是創(chuàng)歷史最大。

不過，從2019年末租金水平來看，北京最高，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報價為472.6元/月/平方米；上海第二，為291.1元/月/平方米；深圳為201.2元/月/平方米。

而廣州寫字樓市場情況截然相反，2019年全年，寫字樓供應(yīng)量和空置率都創(chuàng)下多年來的新低紀錄，年末空置率為5.4%，同比下降0.3個百分點。但存量面積去化變慢，業(yè)主降價引吸納，全年租金同比下調(diào)0.6%，平均租金報價是168.2元/月/平方米。

對于2020年的市場展望，報告認為，北京面對2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場租金有望繼續(xù)下行；上海在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與長三角一體化發(fā)展的大格局下，寫字樓市場去化將逐漸回暖；深圳供應(yīng)高峰持續(xù)，整體市場空置率將繼續(xù)走高，租金也將面臨一定壓力；廣州的空置率將被供應(yīng)高峰推升，租金保持平穩(wěn)。

從全國來看，世邦魏理仕預(yù)計，2021年在新增供應(yīng)放緩和需求持續(xù)復(fù)蘇的雙重推動下，空置率有望開始下行。2020年寫字樓租金將繼續(xù)承壓，但經(jīng)濟和企業(yè)信心企穩(wěn)將助一線及核心二線市場租金走勢邊際改善，廣州和杭州有望回升。全國寫字樓租金降幅將收窄。

北京：空置率創(chuàng)2011年來最高，租金跌幅創(chuàng)2010年來最大

報告顯示，2019年，北京全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級供應(yīng)量高達71.3萬平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。

2019年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體需求疲軟，全年凈吸納量僅錄得12.1萬平方米，為過去5年歷史最低。CBD核心區(qū)域和金融街高品質(zhì)新項目的陸續(xù)交付，吸引了眾多企業(yè)搬遷落戶。但2019年以前入市項目整體凈吸納量為負，這些項目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級寫字樓最為穩(wěn)??；其他甲級寫字樓，隨著租金的調(diào)整和升級需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級寫字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬平方米，創(chuàng)歷史新低。

報告稱，在供應(yīng)高峰和新租動力不足的雙重壓力之下，北京全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創(chuàng)2010年以來的最大跌幅，其中乙級市場為-2.1%。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部主管張冀蘇指出：“2019年是近10年以來最具挑戰(zhàn)的一年。面對經(jīng)濟放緩、需求放緩及市場供應(yīng)高峰的到來，大部分業(yè)主主動調(diào)整租賃策略，租金價格也從觀望堅持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動搬遷和升級需求的放量，此外，業(yè)主們也會積極投入資金對現(xiàn)有樓宇升級改造以應(yīng)對新項目帶來的競爭壓力。”

上海：空置率上升至19.4%，2020年市場去化或回暖

報告顯示，2019年上海寫字樓市場錄得約99萬平方米的新增供應(yīng)，受到大量供應(yīng)持續(xù)入市而經(jīng)濟放緩、需求端走弱的影響，新交付項目預(yù)租普遍表現(xiàn)低于預(yù)期。全年凈吸納量累計僅錄得29.6萬平方米，企業(yè)保守擴張、縮減成本為主導(dǎo)的當(dāng)前形勢下，超過四分之三的市場去化來自于租金性價比凸顯的新興商務(wù)區(qū)。由此，全市空置率同比上升4.2個百分點至19.4%。

此外，業(yè)主面臨競爭持續(xù)加碼的寫字樓市場，積極調(diào)整租賃策略，給予多元化優(yōu)惠激勵政策，其中免裝期優(yōu)惠幅度平均為3.7個月，與去年相比提升了22%，可見一斑。2019年，上海寫字樓租金報價為291.1元/月/平方米。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張越表示：“展望2020年，上海寫字樓市場新增供應(yīng)預(yù)計將逾140萬平方米。近期中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議對市場情緒帶來提升，而隨著金融，TMT等服務(wù)業(yè)進一步對外開放的政策紅利逐步落地，未來有望進一步利好外資需求設(shè)立擴張，或迎來新一輪市場拐點。在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與長三角一體化發(fā)展的大格局下，上海將發(fā)揮龍頭作用引領(lǐng)城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，推動長三角一體化格局，帶動寫字樓市場去化逐漸回暖。”

深圳：新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，空置率高達20%

報告顯示，2019年深圳新增供應(yīng)持續(xù)高位且創(chuàng)歷史新高，全年錄得超過200萬平方米新增供應(yīng)，為深圳寫字樓市場有史以來的供應(yīng)最高位，共計21個項目進入市場。從分布區(qū)域來看，南山區(qū)為新增供應(yīng)的主要聚集地，貢獻了6成以上的新增供應(yīng)，細分市場主要分布在高新科技園和前海片區(qū)。甲級寫字樓是市場供應(yīng)主流，占比超8成。

全年吸納量表現(xiàn)較為穩(wěn)定，共錄得超80萬平方米的新增吸納，但從季度供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，受整體經(jīng)濟疲軟以及貿(mào)易摩擦的影響，2019年下半年新增吸納明顯放緩，新入市項目去化緩慢與老舊項目因租戶搬遷引起空置率升高并存。整體市場空置率年度同比上升8.7個百分點至年末達20.0%的高位，市場呈供過于求的整體態(tài)勢。

租金方面，巨量新增供應(yīng)疊加整體經(jīng)濟放緩及貿(mào)易摩擦帶來的需求放緩，整體市場空置率升高，租戶市場明顯。業(yè)主實施更為靈活的租賃策略，包括免租期的調(diào)整、針對不同類型客戶的差異化租金策略以及招商方面更優(yōu)厚的獎勵等，以期實現(xiàn)吸引和留存租戶。同時各區(qū)政府在引入產(chǎn)業(yè)方面也更為主動，實施一些優(yōu)惠政策來吸引知名租戶進駐區(qū)內(nèi)知名寫字樓項目。全年來看，供求狀況影響下，市場平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片區(qū)在回巢政策和地鐵開通的帶動下，租金表現(xiàn)穩(wěn)定，片區(qū)市場不斷向好。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管程志文表示：“未來一年，供應(yīng)方面，預(yù)計依然有超過100萬平方米的新增供應(yīng)入市，供應(yīng)高峰持續(xù)。需求方面，持續(xù)發(fā)展的科技需求以及隨著深圳市先行示范區(qū)和大灣區(qū)政策利好帶動的金融需求，包括傳統(tǒng)金融和非傳統(tǒng)金融需求預(yù)計將保持一定發(fā)展，但發(fā)展速度相比之前將有所放緩。而第三方辦公服務(wù)運營商的需求則會有一定的波動和整合。整體市場空置率將繼續(xù)走高，租金表現(xiàn)也將面臨一定壓力。”

廣州：供應(yīng)創(chuàng)2004年來最少，空置率創(chuàng)2000年來新低

報告顯示，2019年，廣州僅錄得兩個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目、共計12.5萬的新供應(yīng)入市，供應(yīng)量同比減少49%，是自2004年以來供應(yīng)最少的一年。新項目理想的預(yù)租表現(xiàn)帶動全市吸納，年末空置率為5.4%，同比下降0.3個百分點，繼2018年后，再一次創(chuàng)下自2000年以來的新低紀錄。

全年凈吸納統(tǒng)計，TMT位于需求的首位，其次是金融服務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)。低空置率環(huán)境下，金融行業(yè)憑借較高的承租能力表現(xiàn)突出，全年珠江新城該類租戶成交占比同比提升13個百分點到38%。在過去兩年貢獻了占全市超過七成新供應(yīng)的琶洲商圈，2019年TMT租戶成交占比同比提高30個百分點到50%，行業(yè)集聚效應(yīng)逐漸加強。

總體市場需求偏弱，大部分租戶采取保守的租賃策略。全市可租面積有限，部分有擴張需求的企業(yè)則選擇搬遷到成本更低、可選面積更多的商務(wù)園區(qū)，更有個別企業(yè)轉(zhuǎn)移到自用物業(yè)中。部分樓宇由于設(shè)施老舊、業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，在市場的競爭中處于劣勢，有流失租戶的危險。多個因素作用下，珠江新城、天河體育中心和越秀錄得空置率同比1.2到1.5個百分點的上升。存量面積去化減慢，租戶的議價能力增大，業(yè)主提供租金折讓促進成交，全年租金同比下降0.6%，平均租金報價是168.2元/月/平方米。

世邦魏理仕華南顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管程志文表示：“展望2020年，預(yù)計將有接近90萬平方米的新供應(yīng)入市，供應(yīng)分布在琶洲、金融城等新興區(qū)域，全市空置水平將被供應(yīng)高峰推升。新增的辦公面積有利于釋放蟄伏的升級、擴張需求，促進吸納，支撐總體租金保持平穩(wěn)，供應(yīng)稀缺、進駐率高位的核心商務(wù)區(qū)租金或有回暖。”

（圖片來自：攝圖網(wǎng)）