蛋殼公寓赴美上市：5年13城超43萬房源，新租賃模式如何打動海外市場？

美國東部時間2020年1月8日，蛋殼公寓向美國證券交易委員會（SEC）更新了招股書，計劃發(fā)行10,600,000股美國存托股票（ADS），發(fā)行區(qū)間為14.5美元到16.5美元之間，按IPO發(fā)行價區(qū)間的上限計算，蛋殼公寓將通過此次IPO交易籌集最多2.01億美元資金。

蛋殼公寓首次提交招股書是去年10月底。招股書顯示，蛋殼公寓成立于2015年，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已經(jīng)進(jìn)入全國13個城市市場，共運營43.26萬間房源，與成立的第一年相比，房間數(shù)增長了177倍。

在剛剛過去的2019年，長租公寓行業(yè)告別野蠻生長并逐漸進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成熟期。在這個新節(jié)點上，長租公寓巨頭蛋殼公寓要沖擊美股市場，很多人都在關(guān)心，蛋殼公寓如何講好新租賃模式的故事。

行業(yè)洗牌下，資本向頭部靠攏

2019年對于長租公寓行業(yè)而言是個不平凡的一年。然而，長租公寓這條跑道上另一邊的“風(fēng)景”卻是，蛋殼等行業(yè)巨頭仍在獲得巨額融資。

蛋殼公寓的招股書顯示，就在去年10月擬IPO前不久，公司完成D輪1.9億美元的融資。據(jù)統(tǒng)計，在行業(yè)洗牌的2019年，蛋殼公寓完成了2輪將近7億美金的融資。

資本都是聰明的。長租公寓雖然在經(jīng)歷陣痛期，但行業(yè)增長前景并沒有發(fā)生變化。因此，行業(yè)洗牌之下，資本更加加速向頭部企業(yè)靠攏。CVSource數(shù)據(jù)也印證了此點，據(jù)其統(tǒng)計，2019年前7個月，僅11家長租公寓企業(yè)獲得了融資，同比降幅達(dá)70%。

作為該領(lǐng)域內(nèi)年輕的創(chuàng)業(yè)公司，蛋殼公寓成立以來一直受到資本市場的青睞。蛋殼公寓的招股書中，公司所背靠的強大股東陣營也受到關(guān)注。蛋殼公寓的第一大機構(gòu)股東為老虎環(huán)球基金，占股20.0%；螞蟻金服作為蛋殼公寓的戰(zhàn)略投資方，占股7.8%。據(jù)介紹，蛋殼公寓與螞蟻金服目前已簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，探索在支付、金融服務(wù)和獲客等方面的深度合作；此外，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份；天使投資人兼執(zhí)行董事長沈博陽持有6.3%的股份。

蛋殼5年征程：13座城超43萬房源

蛋殼公寓于2015年正式成立，入局長租領(lǐng)域?qū)嶋H上不算早。幾年前，當(dāng)租房市場普遍流行“押一付三”的規(guī)則時，蛋殼公寓以“押一付一”的方式迅速打開市場，一躍而成“行業(yè)黑馬”，隨后奠定行業(yè)頭部企業(yè)的地位。

蛋殼公寓在4年多的時間，業(yè)務(wù)擴展到全國13座城市。招股書顯示，蛋殼公寓截至2019年11月30日共運營432,690間房間，與2015年底相比，房間數(shù)增長了176倍。2015年底至2018年底三年年復(fù)合增長率高達(dá)360%，增速居行業(yè)領(lǐng)先。

2017年3月，蛋殼公寓開始布局二線城市，先后進(jìn)入杭州、天津、武漢市場。當(dāng)年6月，蛋殼公寓發(fā)布了3.0系列產(chǎn)品。之后，蛋殼公寓房間數(shù)每年以翻倍的速度增長。

有長租公寓業(yè)內(nèi)人士介紹，在目前這個階段，長租公寓行業(yè)，規(guī)模是資本最看重的因素之一。

對于長租公寓而言，抓住時間窗口做大規(guī)模很重要。這點從蛋殼公寓披露的發(fā)展軌跡也能看出一二，隨著規(guī)模的擴大，其投資回本期也在一步步縮短。

據(jù)蛋殼公寓的招股書，2017年蛋殼公寓單間裝修成本平均是12,646元/間，到了2019年前9個月，單間裝修成本已經(jīng)下降到平均10,404元/間，投入回本周期整體縮短至12到20個月。

從營收數(shù)據(jù)看，2017年和2018年，蛋殼公寓分別實現(xiàn)營收6.56億元和26.75億元；2019年前10個月營收為57.13億元，較2018年前10個月19.92億元增長187%

如何講好新租賃模式的故事

蛋殼公寓是一家以科技驅(qū)動為核心，致力于提供高品質(zhì)租住生活的共享居住空間平臺，產(chǎn)品包括白領(lǐng)分散式公寓和藍(lán)領(lǐng)集中式公寓。蛋殼公寓以創(chuàng)新的“新租賃”模式，為房東和租客提供解決方案，即集中化地運營由房東托管的公寓；對公寓進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計、裝修和配置，并提供高品質(zhì)的一站式服務(wù)，將其出租給租客；沒有實體店面，業(yè)務(wù)流程在線化，使房東和租客都能獲得流暢的服務(wù)體驗。

招股說明書顯示，截至去年6月末，蛋殼公寓的租客入住率為89%，租客續(xù)租率超過51%，均居于行業(yè)領(lǐng)先地位。同時，蛋殼公寓與房東的平均租約為4-6年，截至去年6月末，與房東續(xù)簽率為80%，是行業(yè)領(lǐng)先水平。

不過盡管如此，“盈利問題”仍然是蛋殼公寓在內(nèi)的長租公寓品牌共同面臨的難題。

根據(jù)華興資本的測算，綜合來看，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點。從這個維度來看，蛋殼公寓89%的入住率顯然在競爭中處于優(yōu)勢。

除了在租賃業(yè)務(wù)上加快盈利的腳步，蛋殼公寓還在挖掘增值服務(wù)。在公司招股書的“戰(zhàn)略”部分，蛋殼公寓就寫到其租戶每天在公寓里待10個小時以上，這就是巨大的機會。蛋殼公寓計劃強化并擴展其生態(tài)系統(tǒng)：嵌入其他第三方服務(wù)提供商，提供更大范圍的服務(wù)來更好地服務(wù)租戶，并探索新的變現(xiàn)機會，如智能家居、搬家服務(wù)、金融與保險服務(wù)，及新零售和其他本地服務(wù)。

2019年是長租公寓行業(yè)持續(xù)優(yōu)勝劣汰的一年。蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖此前曾表示，“除了規(guī)模之外，長租公寓企業(yè)擁有智能化、信息化以及大數(shù)據(jù)處理等優(yōu)勢，才能在競爭中獲得發(fā)展。”蛋殼公寓在互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)賦能、供應(yīng)鏈管理、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和服務(wù)以及團(tuán)隊管理能力方面，都是突出的核心優(yōu)勢。

蛋殼公寓此次IPO募集資金一是將用于進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)規(guī)模；二將加強在技術(shù)方面的實力，進(jìn)一步發(fā)揮蛋殼大腦的效用；三是用于一般性營運資金用途。

毋庸置疑的是，蛋殼公寓的上市將大大鞏固和提升其關(guān)鍵競爭力。

據(jù)艾瑞咨詢的報告，2018年中國住宅租賃市場規(guī)模達(dá)到人民幣1.8萬億元，預(yù)計到2023年將增長至人民幣3.0萬億元，在國內(nèi)的住房租賃大市場中，長租公寓企業(yè)仍有巨大的增長空間。

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