怎么征收土地？城里人能買宅基地嗎？新《土地管理法》來了

圖片來源：攝圖網(wǎng)

這幾天，有一條新聞刷屏了，那就是今年1月1日，關(guān)系到億萬農(nóng)民切身利益的新修正《土地管理法》開始全面施行。這是一件利國利民的好事，各大媒體的關(guān)注度居高不下。土地制度是國家的基礎(chǔ)性制度，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展和民眾權(quán)益，這次新修正的《土地管理法》，被稱為“農(nóng)村土地制度實現(xiàn)重大突破”。

為什么要修改？

原來，隨著實踐的不斷發(fā)展和改革的不斷深入，現(xiàn)行農(nóng)村土地制度與社會主義市場經(jīng)濟體制不相適應(yīng)的問題日益顯現(xiàn)。

土地征收制度不完善，因征地引發(fā)的社會矛盾積累較多。

農(nóng)村集體土地權(quán)益保障不充分，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價。

宅基地取得、使用和退出制度不完整。

土地增值收益分配機制不健全，兼顧國家、集體、個人之間利益不夠等。

針對這些問題，早在2015年初，經(jīng)全國人大常委會授權(quán)，全國33個縣（市、區(qū)）開展“三塊地”改革試點，即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點。4年多的試點，為此次法律修改提供了很多寶貴的經(jīng)驗。

實際上，此次新修正《土地管理法》的修改重點也集中在這三個方面。

縮小征地范圍 不得隨意侵占農(nóng)民利益

我們先說說土地征收方面。隨著工業(yè)化城鎮(zhèn)化的快速推進，征地規(guī)模不斷擴大，因征地引發(fā)的社會矛盾凸顯。新修正《土地管理法》首次對土地征收的公共利益范圍進行明確界定。只有因軍事和外交、政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設(shè)需要以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情形，確需征收的，可以依法實施征收。

自然資源部法規(guī)司相關(guān)負責(zé)人對記者表示，實際上就是縮小了土地征收范圍。原來的《土地管理法》沒有對土地征收的“公共利益”范圍進行明確界定，使土地征收成為各項建設(shè)使用土地的唯一渠道，導(dǎo)致征地規(guī)模不斷擴大，被征地農(nóng)民的合法權(quán)益和長遠生計得不到有效的保障。這次修正實實在在地保障了農(nóng)民的合法權(quán)益。

受到社會各界高度關(guān)注的土地補償，新修正的《土地管理法》刪除了土地補償費和安置補助費，總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍這個規(guī)定。

新修正的《土地管理法》在征地補償上，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標準進行補償，現(xiàn)在實行按照區(qū)片綜合地價進行補償，除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r等因素綜合制定地價。

不管是縮小征地范圍，還是調(diào)整征地補償標準，根本還是保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

充分保障村民實現(xiàn)戶有所居

現(xiàn)在咱們說說農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地是農(nóng)民安身立命之本。長期以來，宅基地實行一戶一宅、無償分配、面積法定、不得流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定。

新修正《土地管理法》完善了農(nóng)村宅基地制度，在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上，增加宅基地戶有所居的規(guī)定，明確：人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上可以采取措施保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。這也是對一戶一宅制度的重大補充和完善。

還考慮到農(nóng)民變成城市居民真正完成城市化是一個漫長的歷史過程，新修正《土地管理法》還規(guī)定：國家允許進城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，意味著地方政府不得違背農(nóng)民意愿強迫農(nóng)民退出宅基地。在現(xiàn)實中，有一部分農(nóng)民進城落戶后不再回到農(nóng)村，宅基地成為這些人的“死資產(chǎn)”?，F(xiàn)在，新修正的《土地管理法》允許這類“宅基地”有償退出，可令交易雙方各取所得。

不過近些年來，由于越來越多的農(nóng)村居民遷入城市，有些還購買了商品房，其擁有的宅基地便閑置在農(nóng)村，長期無人居住。那么城里人是否能去農(nóng)村買宅基地呢？答案是目前肯定不行。如果社會資本、城市居民進入到農(nóng)村宅基地的交易當(dāng)中，會帶來非常大的隱患。

與此同時，農(nóng)村居民在自家宅基地上建房，必須遵守土地利用總體規(guī)劃和相關(guān)規(guī)定，說白了農(nóng)民也不能隨便亂建。

集體經(jīng)營性土地全面入市

最后，咱們來說一說集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。別急，先了解一下什么是集體建設(shè)性經(jīng)營用地是什么？它是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。

原來的《土地管理法》除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用集體建設(shè)用地，只有將集體建設(shè)用地征收為國有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個人使用。這一規(guī)定使集體建設(shè)用地的價值不能凸顯。特別是在城鄉(xiāng)接合部，大量的集體建設(shè)用地違法進入市場，嚴重挑戰(zhàn)法律的權(quán)威。

新修正的《土地管理法》破除了集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場的法律障礙，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以直接進入市場流轉(zhuǎn)，這是對現(xiàn)行土地管理制度一個重大的突破，這也意味著，集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以直接對接市場、實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。新的模式既能提高土地使用效率，也能為農(nóng)民帶來更多實惠，可加速農(nóng)村向城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)型。

怎么入市？自然資源部法規(guī)司相關(guān)負責(zé)人對記者表示，下一步，自然資源管理部門還會制定詳細的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)則，對入市的程序、入市應(yīng)該遵循的條件等作出詳細的規(guī)定。

總而言之，新修正的《土地管理法》，為市場化推進農(nóng)村改革與發(fā)展提供了制度保證。最為重要的是，農(nóng)民兄弟將獲得更多實實在在的利益，也為城鄉(xiāng)融合發(fā)展注入新的強大動力。

央視記者 譚振華