鎂刻盤點|2019 房地產那些事兒之市場篇

每經記者 陳夢妤    每經編輯 林菁晶    

關鍵詞：空置率

一句話理由：去高檔寫字樓看封條。

機構發(fā)布的2019年寫字樓空置率數(shù)據(jù)有點驚人，尤其是一線城市。比如，北京甲級寫字樓市場空置率達到近10年階段性高點15.9%，深圳同比上漲6.33個百分點至22.04%（兩項數(shù)據(jù)源自戴德梁行），上海這一數(shù)值在2018年的短暫回落后再次沖上19.3%高位（數(shù)據(jù)源自高力國際）。

圖片來源：高力國際

戴德梁行報告顯示，2019年全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，達到近10年最高點，目前平均在10%左右；二線城市寫字樓平均空置率則更高，平均在28%左右。

與之相關聯(lián)，寫字樓租金情況也不容樂觀。據(jù)中指院，2019年第四季度一線城市商圈寫字樓的租金中，25%環(huán)比上漲，75%環(huán)比下跌；二線城市商圈寫字樓的租金中，50%環(huán)比上漲，40.9%環(huán)比下跌。

香港的情況同樣如此。在這個全球寫字樓最貴區(qū)域，2019年的甲級寫字樓空置率已上升至5.9%（數(shù)據(jù)源自仲量聯(lián)行），創(chuàng)下2014年以來新高。過去這兩年，高昂租金逼走了香港證監(jiān)會，也逼走了四大之一的安永，兩者都選擇了便宜些的港島東太古坊。

第一太平戴維斯方面指出，金融及高科技企業(yè)依然是租賃市場的主力軍，這類租戶對高位租金和租金波動的承受能力較高。集中了諸多新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的地區(qū)，泡沫被擠壓，靠資本維持生計的一些企業(yè)只能紛紛縮減辦公面積，部分或全部退租的案例屢見不鮮。

尤其是那些喜歡租高檔寫字樓撐門面的金融企業(yè)，過去這一年P2P行業(yè)的綜合整治著實令其“傷筋動骨”，北京、深圳都有大批撤走的案例，再加上新增供應大幅增加，導致寫字樓空置率上升。

僅以深圳為例，今年年中，其寫字樓空置率問題曾一度令輿論嘩然。然而，深圳的第二產業(yè)占比在一線城市中最高，隨著制造業(yè)向服務業(yè)轉型，第三產業(yè)占比抬升，寫字樓需求也有望提升。

只不過在當前背景下，可見的供應壓力將迫使業(yè)主做出更大的租金讓利，甲級寫字樓的空置率也將承受更大壓力，而最終能扭轉市場表現(xiàn)的新增需求，還將依賴于經濟環(huán)境的改善。

關鍵詞：業(yè)主維權

一句話理由：這屆業(yè)主很優(yōu)秀。

年末的千萬豪宅水泥一摳就掉，將幾乎貫穿一整年的房屋質量和業(yè)主維權問題推向輿論頂點，最新進展是：兩大開發(fā)商表態(tài)將清退總包，接受退房。

相比于那些涉及人事調整、業(yè)務變更的大事兒，業(yè)主維權幾乎每天都有發(fā)生。僅12月，據(jù)媒體報道，就有包括萬達、碧桂園、新城、路勁、新力等眾多知名房企在內的項目遭遇業(yè)主維權。原因五花八門，綠化面積縮水、房屋質量不達標都是常態(tài)，更有大量鋪設“植草磚”當作綠化地，“人工湖”由塑膠制成等奇葩問題，以及為了車位配比達標，在社區(qū)引入“縮水版”兩層機械車位等等。

在這個開發(fā)商自己都吐槽“房屋質量最差”的年頭，業(yè)主維權若沒有點創(chuàng)意，甚至都沒法引發(fā)輿論關注。

在龍湖的2019年中期業(yè)績發(fā)布會上，有一位業(yè)主千里迢迢自費從長沙奔赴香港維權，現(xiàn)場質問龍湖地產高管“您是否知道，龍湖在長沙是維權的代名詞？龍湖在長沙所有的樓盤都在維權，無一例外？……我非常欽佩你，我聽說你是因為買了房子不滿意，所以創(chuàng)建了龍湖，但我不知道為什么會成這個樣子。”龍湖事后做出了積極回應，目前雙方已達成和解。

而南昌的業(yè)主則組織了一場新力禧園維權媒體發(fā)布會，第一排預留了媒體席，從網(wǎng)上流出的圖片看，桌簽上的名字包括人民網(wǎng)、新華網(wǎng)、今日頭條等主流媒體，以及“工程質量安全監(jiān)督局”。

這類奇葩的維權，有些已經成為現(xiàn)象級傳播案例，業(yè)主們向開發(fā)商營銷部門“致敬”而又有所超越。這些費盡心思的維權，透盡了業(yè)主們的艱難，還有行業(yè)的種種暗傷。

在各個城市，每天都有房子不分晝夜地建設，也有不計其數(shù)的房子流轉，但交房即維權幾乎在每個開發(fā)商身上都得到了演繹。不論是高周轉、降標減配，還是資金困難，由此導致的房屋質量問題沒有任何理由被忽視。

維權的原因縱然千千萬，但總結起來，如果不是賣家秀和賣家秀的差距過大，誰愿意耗費心力去維權？

關鍵詞：渠道費

一句話理由：“夜壺”究竟是何物？

渠道費年年有，今年爭議特別多。用左老板的話說，“開發(fā)商一直有房地產‘夜壺論’，其實渠道也是開發(fā)商的‘夜壺’，市場不好拿出來用用，市場好了就放回去。”

這波爭議，源自11月8日一條關于“天津市住建委召開內部會議，建議更改新房中介傭金點位，新房中介傭金點位不得超過二手房的傭金點位，10天內就做調整”的信息，如同定時炸彈般投向地產營銷圈。

市場很大，涉足新房渠道營銷的公司太多，我愛我家、鏈家、貝殼、安居客等等幾乎都涉及新房營銷渠道。有開發(fā)商營銷人員說，“渠道已經成了我們甲方的甲方了，現(xiàn)在一些負責人要到處跑中介公司門店，求帶客。”就在今年10月，北京亦莊某知名商住項目開出了10%的渠道費率，每賣出一套500萬元的房子，渠道最高可以從開發(fā)商手中拿走50萬元提成，這甚至超過了一些新盤。而該項目相關營銷負責人的回應是“噱頭，希望造出轟動效果，只是階段性措施”。

但無論如何，敢于提出10%的渠道費向競品施壓，已經成為北京樓市現(xiàn)狀的縮影，畢竟市場競爭慘烈，“落袋為安”才是硬道理。

從理論上看，發(fā)展到一定階段后，渠道確實可以把持話語權。比如，某渠道公司在一個區(qū)域大面積布局后，通常是可以掌控區(qū)域帶客情況的，從而在一定程度上形成壟斷，這極易招致同行的不滿。今年這輪爭議中，類似事件也不是沒有過。

渠道的生存邏輯再簡單不過了，“重賞之下，必有勇夫”。作為開發(fā)商與市場的博弈手段，行情上行之時，沒有開發(fā)商會愿意支付高額渠道費；行情下行期才是開發(fā)商愿意支付高額費用的前置條件。如果套用陳勁松的意思，啟動渠道后，營銷費用上升了6倍，這里面涉及的不是100萬、1000萬，而是上億的腐敗。

渠道和開發(fā)商的相愛相殺。

關鍵詞：白菜價

一句話理由：低到“觸目驚心”的數(shù)字看看也挺好。

今年的樓市有一股泥石流，名曰“白菜價”，一些名不見經傳的小城市幾乎以一己之力將自己送上熱搜。比如，乳山和鶴崗。

沒有“面朝大海，春暖花開”的浪漫，只有“買完就后悔”的憂傷。以海景房聞名的威海乳山當?shù)夭糠侄址績r格只有新房價格的一半左右，各地看房團成為新房購買主力。樓層高一些的二手房，價格甚至還不如10年前，一套頂層閣樓的交易單價，可以低至1800元/平方米。

而再往北，由于一位舟山網(wǎng)友的買房過程網(wǎng)絡直播，鶴崗這座東北四線小城市爆紅，爆紅的原因是5萬元就能買一套房。面對鶴崗的房子，大多數(shù)人的心情都是“難以置信”，有網(wǎng)友甚至戲稱“正好有鶴崗同事表示親戚家房子出租，冬天只要租客付取暖費就不收房租了”。

不過，說乳山海景房白菜價可能略顯夸張，畢竟跌回10年前1800元單價的還是少數(shù)，并且這個地方如今還有大批單價萬元的新盤，但以鶴崗為代表的一批小城市，房屋白菜價卻非常真實。

由公開資料可知，2019年12月的二手房均價，鶴崗在51個城市中排行倒數(shù)第二，為1944元/平方米。房價與之比較接近的有甘肅玉門1800元/平方米、山西霍州2258元/平方米、廣西合山2666元/平方米，以及黑龍江雙鴨山2843元/平方米、寧夏石嘴山2941元/平方米、遼寧北票2977元/平方米。

究其原因，一是資源枯竭，二是人口流出。在房價動不動每平方米幾萬元甚至10萬+，通宵排隊搶號新聞層出不窮的當下，這些數(shù)字低到“觸目驚心”。

“不用談經濟學，房子賣出去前提是有人住，有人住的前提是當?shù)亟洕莛B(yǎng)活你。如果你連飯都吃不上了，房子就是墳墓！”顯而易見，沒人去的地方房價一定不會高，人人都想去的地方房價絕對不會低。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)