惡意克扣押金、驅(qū)逐承租人？住建部重拳整治租房市場秩序

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近日，住建部、國家發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（下稱《意見》），規(guī)范住房租賃市場主體經(jīng)營行為、保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。

近年來，住房租賃市場各類問題頻發(fā)，租房平臺“高進低處、長收短付”，中介機構(gòu)發(fā)布虛假房源、惡意克扣押金、違規(guī)使用貸款、強制驅(qū)逐承租人等等，對此，《意見》明確提出了6個方面的工作任務，其中包括嚴格登記備案管理、加強房源信息發(fā)布管理、落實網(wǎng)絡平臺責任、動態(tài)監(jiān)測房源等。

重拳已出，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、租賃企業(yè)會否迎來陣痛？為數(shù)眾多的出租人和承租人，又將作出怎樣的改變？

“高進低出、長收短付”將受嚴格監(jiān)管

長租公寓企業(yè)接連“爆雷”，讓這個本就不盡合理的租賃模式暴露在眾人面前：租戶全額支付房費卻莫名“被貸款”、房東簽署長租協(xié)議、卻因企業(yè)資金鏈斷裂而收不到租金，類似現(xiàn)象將受到遏制。

《意見》要求，住建等部門加強對采取“高進低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調(diào)整到位。對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風險提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風險。涉及違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的，各相關(guān)監(jiān)管部門按照職責，加強日常監(jiān)測和違法違規(guī)行為查處；涉及無照經(jīng)營、實施價格違法行為、實施壟斷協(xié)議和濫用市場支配地位行為的，由市場監(jiān)管部門依法查處；涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機關(guān)依法查處。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為：“長租公寓接連暴雷引起市場重視。他們中一些行為包括高價收購房源，低于成本出租，本身即是擾亂正常租賃持續(xù)同時又給后續(xù)市場帶來不確定風險。因此加強對這些機構(gòu)的管理工作，為維護廣大租客和房東合法權(quán)益提供了保障。”

記者注意到，《意見》對于金融監(jiān)管部門加強住房租賃金融業(yè)務的監(jiān)管也提出了要求。其中對住房租金貸款業(yè)務，要求以經(jīng)網(wǎng)簽備案的住房租賃合同為依據(jù)，按照合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。

同時要求做好貸前調(diào)查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。加強貸后管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

“為支持租房，當前諸多金融機構(gòu)提供租房金融務，但其中也暴露出一些問題，對市場的好處是，租賃市場是重要組成部分，對形成梯度消費有積極作用。但是鼓勵新鮮事物的同時要有包容性，對于出現(xiàn)大、新問題也要及時管控和完善。”盧文曦表示。

從鼓勵到規(guī)范 非住宅改造更依法依規(guī)

與往年的規(guī)范相比，規(guī)范租賃住房改造成為此次《意見》的亮點。

《意見》指出，住建部門應當制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策。改造房屋用于租賃住房的，應當符合建筑、消防等方面的要求。住房租賃企業(yè)對出租房屋進行改造或者裝修的，應當取得產(chǎn)權(quán)人書面同意，使用的材料和設備符合國家和地方標準，裝修后空氣質(zhì)量應當符合國家有關(guān)標準，不得危及承租人安全和健康。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出：“對于過去是從鼓勵的角度進行的，而這次政策其實更強調(diào)了規(guī)范的概念，這是一些房源收儲機構(gòu)需要關(guān)注的內(nèi)容，也是一些機構(gòu)經(jīng)常困惑的地方。此次政策明確了各地對閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改造方面的依法依規(guī)導向，也提到了必須符合建筑、消防和環(huán)保方面的要求，從這一點看，后續(xù)改造的方向不變，但細節(jié)需要做到位。同時預計2020年各地類似商改租、工改租的配套政策會比較多。”

規(guī)范一房多掛 真實發(fā)布房源信息

對于各種虛假房源、違規(guī)發(fā)布的亂象，《意見》詳細規(guī)定，加強從業(yè)主體管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和住房租賃企業(yè)在經(jīng)營范圍中注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀”或“住房租賃”，轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個人，依法辦理市場主體登記。住房租賃企業(yè)開業(yè)前向住房和城鄉(xiāng)建設部門推送開業(yè)信息。

同時要求同一機構(gòu)的同一房源在同一網(wǎng)絡信息平臺僅可發(fā)布一次，在不同渠道發(fā)布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內(nèi)從各種渠道上撤銷。

對于習慣了一房多掛的部分房產(chǎn)中介而言，新規(guī)能否順暢執(zhí)行？盧文曦認為：“沒有太大難度，關(guān)鍵是企業(yè)重視程度。”

此次整治對個人發(fā)布房源數(shù)量也提出了新要求：對房屋權(quán)利人自行發(fā)布房源信息的，應對發(fā)布者身份和房源真實性進行核驗。對發(fā)布10套（間）以上轉(zhuǎn)租房源信息的單位或個人，應當核實發(fā)布主體經(jīng)營資格。

貝殼研究院分析師黃卉對此表示，虛假房源是租賃市場長期以來的痛點，干擾了市場運行秩序。真實發(fā)布房源信息，有助于保障租戶權(quán)益，提高解決租房問題的效率，在行業(yè)內(nèi)打造規(guī)范化市場環(huán)境，為租戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務和體驗。

房東個人發(fā)布房源受到限制，對其自身而言有沒有影響？盧文曦指出，普通個人很少有一次出租10套以上房源的可能，對于個人行為的約束也是加強管理上的盲點，比如企業(yè)中的業(yè)務員用個人信息公布信息逃避監(jiān)管等等。此外，還有一些個人二房東等等，這樣管理有助于凈化市場，提高信息可靠性。現(xiàn)在很多時候是信息不對稱，虛假信息干擾市場?？刂菩畔l(fā)布，提高信息準確度有利于租賃環(huán)境的健康成長。

“目前來看，主要強調(diào)的責任主體是企業(yè)，所以經(jīng)由企業(yè)撮合成交的租賃要求備案。但是從規(guī)范行業(yè)行為和管理的角度看，未來個人手里的房源也需要備案。”他補充說。

封面圖片來源：視覺中國