現(xiàn)房銷售的龍華金茂府或將改寫行業(yè)規(guī)則？

當下，交房時“貨不對板”的情況時有發(fā)生。購房者很少能夠被交付一套品質與樣板房一致、規(guī)劃與宣傳相符的房子。開發(fā)商一旦后期資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)爛尾的情況。

既然“期房銷售”有不少弊端，那么向“現(xiàn)房銷售”過渡應是箭在弦上。在“現(xiàn)房銷售”成為主流之前，深圳、南京等地已經有試點項目。從這些試點項目中，可以窺探行業(yè)未來的趨勢以及變化。

在高周轉模式的驅動下，房企為了更快地達到預售的條件而壓縮開發(fā)周期，施行這一模式的房企最快可以在拿地之后4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正。

對于房企而言，這種模式的好處是顯而易見的：通過加快資金回轉的速度，資金流能夠迅速回正再進行新一輪的投資，在規(guī)模至上的時代，這是迅速發(fā)展的方法之一。

然而這種模式可能使站在交易另一端的購房者背負更高的風險。開發(fā)周期縮短或許意味著施工工期快、房屋質量不理想，一旦開發(fā)商陷入資金困境，購房者的期房變成爛尾樓的情況也可能出現(xiàn)。

現(xiàn)售的好處是顯而易見的：在“購房行為”中，不確定性變?yōu)榇_定性，并且不用承擔等待交付時間延長或者爛尾的風險；另外，因為房屋已經建好，相當于“一手交房一手交貨”，購房者“所見即所得”，也可以很好地規(guī)避實際收房與規(guī)劃相差巨大的問題，購房者也可以節(jié)省更多的時間成本和精力。

在這種背景下，向來敢為人先的廣東省又做了一次大膽的嘗試。廣東省是較早“現(xiàn)房銷售”試點的省份之一，從試點項目的表現(xiàn)來看，或許可以給市場以及同行以思考。

這個“現(xiàn)房銷售”的試點項目位于深圳——2016年6月2日，深圳龍華出讓當年第一塊商住用地，這是深圳首宗商品房現(xiàn)售試點地塊。按照要求，該地塊上建設的商業(yè)、住宅等建筑物不能進行預售，必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

業(yè)內人士評價道，現(xiàn)房銷售意味著房企加杠桿的空間有限，資金沉淀較大，因此對房企的資金要求高，能夠拿下這一地塊的必然是資金實力強大的房企。

最終，這宗地塊被中國金茂和中國電建聯(lián)合體以82.9億元的總價拿下，命名為龍華金茂府，歷經三年半的打造，并于2019年11月24日推售。中國金茂交出的這份答卷是一個值得觀察的樣本，它最終影響的不僅是金茂，而是全行業(yè)。

“現(xiàn)房銷售”意味著它不能采取快周轉的打法，也不能根據市場的反應迅速調整，從一開始地塊的定位、產品的打造，都要前瞻性地預判到客群的需求以打造匹配的作品，可以說，三年多來，金茂走過的每一步都在為最終的結果買單。

三年的開發(fā)周期，在時代的背景下極其罕見——目前龍頭開發(fā)商的交付周期通常在1.5-2年，金茂雖然資金成本低于房企的平均水平，但愿意花費三年的時間打造金茂府，也說明開發(fā)商在“現(xiàn)房銷售”的壓力下，更加注重產品的初心。

這或許是對未來施行“現(xiàn)房銷售”制度的一個積極響應。“現(xiàn)房銷售”是有門檻的，資金實力雄厚只是最基本的要求，最終客戶買單的始終是產品，只有對市場敬畏、對產品用心的房企，才能夠獲得購房者的青睞。

放眼全國，高端住宅的影響因素并非只是傳統(tǒng)的地段、交通和學區(qū)，“產品能力”是高端住宅的根本。但凡是高端住宅，其勢必是有過人的產品溢價能力，是購房者愿意為之買單的重要原因。

當它成為二手房進入市場時，它不一定與周邊二手房的走向一致，而是可以憑借出色的產品走出自己的曲線。

金茂有很好的操盤經驗，金茂府又是中國樓市的一大IP，龍華•金茂府有足夠的原因被看好。金茂府向來是片區(qū)之王。

可以說明的例子是，北京廣渠金茂府目前的二手均價超過13萬/平方米，而其周邊開發(fā)年份與之相近、且同樣是龍頭房企所開發(fā)的樓盤多數(shù)均價在6-8萬/平方米，價格高出100%；上海大寧金茂府二手房均價10萬/平方米，周邊則多在8萬/平方米左右，較周邊社區(qū)價格高出25%。

不僅在北京、上海，在蘇州、長沙，金茂府也走出了獨立于周邊市場的行情，這是因為它的產品、規(guī)劃都匠心獨到。一言以蔽之，金茂府的產品溢價高、抗跌能力強，也是中高端人士入手的理想標的。

龍華金茂府究竟在怎樣改寫游戲規(guī)則？

龍華金茂府在住宅入市前，即已開始配套的前置打造。社區(qū)商業(yè)自2018年便啟動招商，并在2019年11月23日于首批單位銷售前完美開業(yè)。引進了90%首進龍華的高端商業(yè)品牌，如深耕于深圳30年的粵菜酒樓勝記、奢侈品集合店ATTOS、香港連鎖美容品牌思妍麗、臺灣烤肉橘炎胡同，讓奢侈名品、特色餐飲、環(huán)球美食、健身會所等高配裝點生活的方方面面。

為了提升片區(qū)的教育水平，中國金茂利用在教育方面的資源優(yōu)勢，2019年與龍華區(qū)政府、華東師范大學教育集團共同攜手引進了華東師范大學附屬深圳龍華學校。華東師范大學教育集團曾打造多所全國一流的知名示范中學，如“華東師范大學第二附屬中學”，其基礎教育水平及合作辦學能力有目共睹。本次華東師范大學附屬深圳龍華學校落戶深圳，將全面提升龍華區(qū)整體的教育水平，為深圳教育注入百年名校的能量。

除了解決家門口的九年義務教育，對于幼兒教育，金茂也有所考量，協(xié)同龍華教育局共同打造了龍華區(qū)金茂府幼兒園。這所按照“省一級”標準建造的綠色雙標準公立幼兒園，已經于2019年10月份開園。該園園長更是深圳市龍華區(qū)2018年“人才引進”專項人才，曾被授予國家級幼兒教育最高獎項“宋慶齡幼兒教育獎”，其綠色校區(qū)、金茂出資建設的高標準園舍自開園便成為片區(qū)的明星幼兒園，目前2020年春季招生已經完成，吸引了片區(qū)內多個小區(qū)舍近求遠爭相報名，而龍華金茂府的業(yè)主將享受優(yōu)先入讀權。

作為深圳首例現(xiàn)房銷售試點項目，開發(fā)商已辦妥所售房屋的分戶產權證，業(yè)主簽訂完商品房買賣合同，繳納所需費用后，便可辦理過戶。不同于其它期房2—3年的等待，“紅本在手”的現(xiàn)房金茂府將省去可能存在的過渡租房成本，避免空交房貸造成的經濟損失，更可以快速落地新的工作關系、生活鄰里關系以及孩子教育問題等，保證置換房屋后生活快速回歸正軌。與文章開篇提到的“貨不對板”等現(xiàn)象形成強烈對比的是，現(xiàn)房的龍華金茂府是“眼見為實”的代表，保證業(yè)主所見即所得，這正是金茂在深圳乃至整個行業(yè)現(xiàn)房現(xiàn)售中的重大突破。

即將接受市場檢閱的深圳龍華金茂府，相信也能夠經受住購房者的考驗。它有著金茂府的優(yōu)良基因，歷經三年的精心打造，在市場整體下行的背景下依然保持初心，打造了一個良好的“現(xiàn)房銷售”樣本，也為購房者率先印證了“現(xiàn)房銷售”的優(yōu)勢。

銷售證號：深圳市不動產權第0082279號

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