“房企資金狀況”調(diào)查| 百?gòu)?qiáng)房企三盛宏業(yè)資金疑云調(diào)查

每經(jīng)記者 吳抒穎 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（下稱三盛宏業(yè)）危機(jī)的集中爆發(fā)，是因?yàn)閱T工購(gòu)買的公司理財(cái)產(chǎn)品未能按時(shí)兌付而起的。

2019年10月下旬，三盛宏業(yè)的員工們發(fā)現(xiàn)，他們所購(gòu)買的公司定向理財(cái)產(chǎn)品沒有按照約定收到本息，全國(guó)各地的員工們來到三盛宏業(yè)位于上海的總部“要說法”。這家曾經(jīng)邁入全國(guó)百?gòu)?qiáng)行列的房企資金鏈問題隨之曝光。

值得注意的是，今年上半年三盛宏業(yè)還登上了克而瑞房企銷售榜，位列操盤金額榜第98位。但三盛宏業(yè)的流動(dòng)性問題，其實(shí)早已出現(xiàn)端倪?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者通過參加三盛宏業(yè)員工維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)、實(shí)地調(diào)查采訪等方式，試圖還原三盛宏業(yè)目前的運(yùn)營(yíng)狀況。

據(jù)三盛宏業(yè)的員工向記者介紹，針對(duì)定向理財(cái)產(chǎn)品逾期兌付的情況，正在加緊走法律途徑。而三盛宏業(yè)旗下的項(xiàng)目，有部分受到影響仍在停工狀態(tài)，部分則已經(jīng)被債權(quán)方接管并撇清關(guān)系，處于順銷階段。

位于上海的三盛宏業(yè)總部 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

現(xiàn)場(chǎng)目擊：各地員工總部維權(quán)

2019年10月22日下午3時(shí)許，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到三盛宏業(yè)位于上海的總部，從全國(guó)各地趕來了解理財(cái)產(chǎn)品兌付情況的員工正集中在總部大樓6樓會(huì)議室，焦急地等待查賬結(jié)果，他們都是參與三盛宏業(yè)定向理財(cái)產(chǎn)品的公司員工。

接近三盛宏業(yè)的人士提供的資料顯示，三盛宏業(yè)從2017年以來，一直在向員工發(fā)行定向理財(cái)產(chǎn)品。其2017年12月所發(fā)行的一項(xiàng)定向理財(cái)起投金額為50萬元，發(fā)行總額不超過人民幣3億元，12個(gè)月收益率為12.5%。

各地員工來到三盛宏業(yè)總部“要說法”  圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取的一份蓋有“三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司”的通知顯示，這次理財(cái)活動(dòng)的期限分為1年期、2年期、3年期，其年預(yù)期收益率（稅后）分別為12.5%/年、14%/年和16%/年。

該通知指出，這次理財(cái)活動(dòng)的投資起點(diǎn)金額為人民幣100萬元，名額不超過50人，參與人員必須是三盛宏業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的工會(huì)會(huì)員。其資金募集期為2018年6月22日至2018年6月26日。

從收益率的角度來看，這一理財(cái)產(chǎn)品的收益率的確吸引人。一名TOP30房企的員工在瀏覽完三盛宏業(yè)的理財(cái)資料之后告訴記者：“（收益率）太高了，10%我都覺得懸。有龍頭房企的（理財(cái)）合作方都暴雷了，員工錢現(xiàn)在都取不出來。”

每經(jīng)記者獲取的三盛宏業(yè)的理財(cái)通知

一名三盛宏業(yè)的員工告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“很多親戚朋友（湊）一起買了（這項(xiàng)理財(cái)）。去年12月之前一直都是到點(diǎn)還本金利息的，所以對(duì)公司很信任。”

高收益率的理財(cái)通常與高風(fēng)險(xiǎn)相伴隨。三盛宏業(yè)的員工在2019年10月底發(fā)現(xiàn)，理財(cái)?shù)谋鞠]有按時(shí)兌付，而更讓他們更憤怒的是，公司高管在這種情況下，仍轉(zhuǎn)賬至自己的賬戶。

據(jù)員工提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的財(cái)務(wù)流水單，就在不久前，公司向幾位高管轉(zhuǎn)賬粗略計(jì)算已接近3000萬元，其中收款人為陳亞維的幾筆轉(zhuǎn)賬合計(jì)約1800萬元，陳亞維為三盛宏業(yè)的執(zhí)行董事長(zhǎng)。

員工的維權(quán)資料 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

在現(xiàn)場(chǎng)，一位中年女員工紅著眼睛把一張單據(jù)拍在陳亞維面前的桌子上，“這筆錢你們到底付不付，就看你良心了董事長(zhǎng)！”

“你給我們表個(gè)態(tài)，借款怎么還？”一位阿姨說。

之所以在理財(cái)產(chǎn)品兌付困難的情況下還打錢至個(gè)人，陳亞維解釋稱，是因?yàn)?ldquo;我個(gè)人之前為了幫助公司，個(gè)人賣房把2090萬資金打到公司，現(xiàn)在公司是把我個(gè)人的欠款還給我”。

但陳亞維并沒有提供相關(guān)的憑據(jù)。她在現(xiàn)場(chǎng)承認(rèn)，公司正在經(jīng)歷流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。“籌集資金非常困難，我不是管資金的，也沒有辦法。”

“到后來，資金抽不上來，已經(jīng)沒辦法控制。我們就讓各個(gè)公司自己解決，抵房子、抵車位都可以，但是推行也不理想，大家對(duì)兌付現(xiàn)金需求比較大，集團(tuán)的工資兩個(gè)月沒發(fā)了。浙江和舟山片區(qū)都自己解決員工理財(cái)，再放在集團(tuán)也承擔(dān)不起，只能分流到沈陽、上海、廣州。”陳亞維說。

就陳亞維的以上說法，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者撥通三盛宏業(yè)總機(jī)電話試圖核實(shí)，但對(duì)方以“必須實(shí)名轉(zhuǎn)接”為由拒絕轉(zhuǎn)接電話。當(dāng)記者提出“請(qǐng)轉(zhuǎn)接執(zhí)行董事長(zhǎng)陳亞維辦公室”時(shí)，工作人員說“重要人物不可轉(zhuǎn)接”。當(dāng)記者說“有重要信息核實(shí)，你這樣會(huì)影響你們公司”時(shí)，對(duì)方表示“是你不認(rèn)識(shí)人，不關(guān)我事”。

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，債權(quán)平等，即便是真的（借錢）也不能利用高管地位先還自己的錢。

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師、經(jīng)濟(jì)師陳德福在看完案例后告訴記者，這種向高管轉(zhuǎn)帳的行為，顯然是違規(guī)的。

百?gòu)?qiáng)房企：超400億元負(fù)債壓頂

沒有遭遇流動(dòng)性問題之前，三盛宏業(yè)的實(shí)力沒有被懷疑過。

公開資料顯示，三盛宏業(yè)1993年起家于上海，現(xiàn)已成長(zhǎng)為房地產(chǎn)開發(fā)、科創(chuàng)及大數(shù)據(jù)、海洋投資、城市建設(shè)、現(xiàn)代生活服務(wù)等產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展的投資型、集團(tuán)型民營(yíng)企業(yè)，名列中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)，具有AA級(jí)信用等級(jí)，旗下?lián)碛?0余家下屬公司，遍及全國(guó)各地。其中中昌數(shù)據(jù)為A股上市公司，中昌國(guó)際控股集團(tuán)為港股上市公司，鈺景園林為新三板掛牌公司。

據(jù)官網(wǎng)信息，房地產(chǎn)開發(fā)是三盛宏業(yè)集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，項(xiàng)目遍及長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等區(qū)域。2005年以來，連續(xù)15年獲得“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”殊榮，并入選“盈利性TOP10”及“運(yùn)營(yíng)效率TOP10”。

而就在今年上半年，三盛宏業(yè)剛登陸克而瑞《2019年1~6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》榜單，位列操盤金額榜第98位。2018年位列中指院“2018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第54名；今年8月獲得億翰頒布的房企綜合實(shí)力、品牌價(jià)值雙百?gòu)?qiáng)。

克而瑞《2019年1~6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售（操盤榜）TOP200》截圖

值得注意的是，10月10日最新出爐的《2019年胡潤(rùn)百富榜》上，三盛宏業(yè)董事局主席陳建銘還以100億元的身價(jià)位居第398位。

梳理三盛宏業(yè)的債務(wù)情況則可以看到這家“百?gòu)?qiáng)房企”的底色。其流動(dòng)性緊張的問題，其實(shí)早已經(jīng)露出了端倪。公開信息顯示，截至2019年6月底，三盛宏業(yè)總負(fù)債為471.65億元，凈利潤(rùn)則為-6.75億元，同比銳減890.62%。

而據(jù)三盛宏業(yè)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，其總資產(chǎn)規(guī)模在500億元上下，凈資產(chǎn)規(guī)模在250億元左右。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從交易所等公開渠道梳理，三盛宏業(yè)的融資方式頗為多元，包括公司債券、信托融資等方式，且多數(shù)融資成本較高。

從上海交易所可以查詢到的信息顯示，三盛宏業(yè)從2016年至今累計(jì)發(fā)行超80億元公司債券。據(jù)官網(wǎng)信息，三盛宏業(yè)于2019年7月發(fā)行7億元公司債券，于2019年3月發(fā)行21.5億元公司債券，并在2018年3月非公開發(fā)行20億元公司債券；追溯至2016年，還曾在當(dāng)年完成40億元公司債的發(fā)行，上述債券的利率在7%~8.4%。

信托融資方面，三盛宏業(yè)的合作方包括大業(yè)信托、愛建信托、光大信托、中誠(chéng)信托和華澳信托等，這些信托理財(cái)?shù)氖找媛势毡橐哺哂?%，遠(yuǎn)高于房企2018年5.64%的平均融資成本。

三盛宏業(yè)于2016年所發(fā)行的公司債中，有部分于今年到期，而陳亞維在員工維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)也承認(rèn)，公司債的兌付也十分困難。“排計(jì)劃每次都非常艱難。特別是兩個(gè)公司債，真的是一次又一次，越來越困難。到了8月份集中兌付不了，原本計(jì)劃兌付5000萬，結(jié)果只能安排1000萬。”

據(jù)三盛宏業(yè)2019年半年報(bào)，截至今年6月末，三盛宏業(yè)總負(fù)債417.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81.5%，有息負(fù)債269.52億元。而今年上半年，三盛宏業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入36.22億元，凈利潤(rùn)虧損7.53億元。

旗下項(xiàng)目：或停工或被債權(quán)人接管

三盛宏業(yè)官網(wǎng)顯示，其旗下項(xiàng)目分布于上海、舟山、杭州、佛山、寧波和惠州等地。作為三盛宏業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，母公司的債務(wù)狀況對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)也帶來了一定影響。

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取的一份《專題匯報(bào)》材料中，集團(tuán)產(chǎn)品營(yíng)造中心要求區(qū)域、項(xiàng)目溝通向主席匯報(bào)的事項(xiàng)中表示，部分項(xiàng)目由于資金問題存在風(fēng)險(xiǎn)，需要主席關(guān)心、協(xié)調(diào)。

三盛宏業(yè)開發(fā)的樓盤多以“頤景園”命名，這一產(chǎn)品被稱為行業(yè)標(biāo)桿，其董事長(zhǎng)陳建銘曾用一句話概括“頤景園”——“融中西建筑文化之精粹，開現(xiàn)代家居園林之先河。”

在三盛宏業(yè)被曝出資金鏈問題后，三盛宏業(yè)旗下的樓盤紛紛發(fā)出聲明稱：“一切照舊、一切正常、一切都好。”

不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查鎮(zhèn)江、杭州、佛山和惠州等地的項(xiàng)目得知，有部分項(xiàng)目已經(jīng)被債權(quán)方接管，而舟山項(xiàng)目則因?yàn)槟腹镜膫鶆?wù)情況處于停工狀態(tài)。

2019年10月30日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份致電杭州錦溪頤景園，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問承認(rèn)的確是由于資金的問題導(dǎo)致項(xiàng)目暫停。“一直沒有開盤，有兩棟樓預(yù)售證已經(jīng)拿了，就是時(shí)間待定?，F(xiàn)在處于停滯狀態(tài)，開盤開不起來，你們來看房也沒用。”

而鎮(zhèn)江江河匯項(xiàng)目的置業(yè)顧問則表示，“江河匯項(xiàng)目目前是現(xiàn)房銷售，由東方資產(chǎn)接手。三盛宏業(yè)只是項(xiàng)目的代建代銷，東方資產(chǎn)是項(xiàng)目出資方，現(xiàn)在三盛宏業(yè)已經(jīng)撤場(chǎng)了，全部由東方資產(chǎn)直銷。”

嵊州名士頤景園也在公眾號(hào)上表示，名士頤景園的開發(fā)主體為嵊州市晟安置業(yè)有限公司。2019年7月1日，三盛宏業(yè)已將其間接持有的所有股權(quán)質(zhì)押給了名士地產(chǎn)有限公司，且當(dāng)月，名士地產(chǎn)有限公司已介入本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，因此，三盛宏業(yè)事件對(duì)本項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

嵊州名士頤景園微信公眾號(hào)截圖

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查的佛山、惠州項(xiàng)目中，深惠頤景園的置業(yè)顧問表示，項(xiàng)目現(xiàn)在無房可賣，“可能要等到11月中下旬或者12月份，拿到預(yù)售證以后才新貨推出，目前沒有可以銷售的房源。”

而佛山月亮河頤景園的置業(yè)顧問則表示，現(xiàn)在還有部分最小戶型（98平方米）可以選擇。“現(xiàn)在可以過來看房的，也能直接下定購(gòu)房。”

危機(jī)緣由：多元化惹的禍？

如果僅從三盛宏業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展情況來看，它算得上是一家“小而美”的房企。多名房地產(chǎn)行業(yè)的人士如此評(píng)價(jià)三盛宏業(yè)，“產(chǎn)品不錯(cuò)，院子確實(shí)挺好。”可見，三盛宏業(yè)的產(chǎn)品力是受到褒獎(jiǎng)的。

近年來，三盛宏業(yè)在房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)之外，還持續(xù)加碼其他多元化業(yè)務(wù)。公開資料顯示，三盛宏業(yè)在海運(yùn)、科創(chuàng)及大數(shù)據(jù)領(lǐng)域均有所布局，其持續(xù)打造“中昌云”“工業(yè)云”“航運(yùn)云”等產(chǎn)品，深化“1+6”產(chǎn)品體系建設(shè)，重點(diǎn)打造“中昌數(shù)創(chuàng)智慧谷”產(chǎn)業(yè)園品牌，計(jì)劃以“科技+金融”的發(fā)展模式打造千億級(jí)的平臺(tái)型科技投資集團(tuán)。

三盛宏業(yè)目前全資、控股、投資的下屬科技企業(yè)已有十幾家，其中中昌大數(shù)據(jù)股份有限公司是國(guó)內(nèi)第一家以大數(shù)據(jù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司，先后并購(gòu)北京博雅立方、微問家、悠絡(luò)客、云克科技、億美匯金等大數(shù)據(jù)科技企業(yè)，已成長(zhǎng)為全球化大數(shù)據(jù)數(shù)字營(yíng)銷全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)提供商，堪稱國(guó)內(nèi)大數(shù)據(jù)行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)。

接近三盛宏業(yè)的人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，三盛宏業(yè)遭遇流動(dòng)性危機(jī)的原因在于“攤子鋪大了”。“因?yàn)楣緮傋犹螅教幉铄X，到處要堵漏，不得不高額發(fā)售集資理財(cái)，結(jié)果集資不但不夠用，漏洞還越來越大。”

從三盛宏業(yè)的多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況來看，其的確沒有為母公司帶來源源不斷的現(xiàn)金流。

就在今日（10月30日），中昌數(shù)據(jù)發(fā)布的2019年三季度報(bào)表顯示，公司2019年1~9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入23.55億元，同比增長(zhǎng)9.35%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2830.60萬元，同比下降70.89%。

三盛宏業(yè)旗下中昌數(shù)據(jù)2019年第三季度報(bào)告截圖

公司同時(shí)提醒，部分業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)下滑，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃不及預(yù)期，公司控股股東債務(wù)違約等情形，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)公司年初至下一報(bào)告期期末的凈利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響，敬請(qǐng)廣大投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

在三盛宏業(yè)遭遇危機(jī)之時(shí)，它還失去了一家上市公司的控制權(quán)。

2019年10月24日，中昌國(guó)際控股公布，該公司于2019年10月21日獲中國(guó)信達(dá)（香港）資產(chǎn)管理有限公司（保險(xiǎn)代理人）告知，由于持續(xù)發(fā)生若干于融資文件所載的違約事件，故保證代理人已于2019年10月18日按照股份按揭的條款采取執(zhí)行行動(dòng)，而所有押記股份的實(shí)益擁有權(quán)現(xiàn)歸屬予保證代理人。

據(jù)保證代理人告知，鑒于采取執(zhí)行行動(dòng)，三盛宏業(yè)不再持有押記股份，并已終止成為該公司的控股股東。

而據(jù)三盛宏業(yè)的員工介紹，他們“現(xiàn)在在按正規(guī)程序成立員工債權(quán)委員會(huì)，加緊準(zhǔn)備走法律途徑。”

三盛宏業(yè)的資金警報(bào)還未解除，在融資渠道被持續(xù)收緊的當(dāng)下，它不是第一家，更不是最后一家遭遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝