2019樓市“三季報”|土地市場由熱轉(zhuǎn)冷 多重壓力下房企如何穩(wěn)住“糧倉”？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從今年3月到二季度，各地土地市場曾一度火爆，“地王”頻出。但進(jìn)入三季度以來，各地土地市場明顯降溫，土地流拍地塊數(shù)量明顯上升，土地成交溢價率也頻頻走低。

中指研究院報告顯示，2019年1~9月，全國300城市土地供需總量較去年同期微降，樓面均價及出讓金總額同比增加近兩成。前三季度出讓金總額逾3.55萬億元，同比上漲17%。

分季度走勢來看，一季度整體供求各指標(biāo)同比均降，僅一線城市供求量同比走高；二季度開始稍顯回暖，整體供求各指標(biāo)同比均增，二線域市供地節(jié)奏加快，三四線城市收金及樓面均價走高；三季度全國土地市場整體供求量微降，一線城市樓面價回落，土地溢價率同環(huán)比出現(xiàn)下降。

市場下行周期之下，哪些區(qū)域土地市場能夠持續(xù)熱度？哪些房企逆勢而上？消極拿地的房企是否會調(diào)整策略？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

全國土地市場降溫明顯

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%；土地成交價款6374億元，下降22.0%。

中指研究院《中國300城土地市場情報》顯示，今年1~9月，全國300個城市土地平均溢價率為15%，較去年同期下降1%；其中住宅類用地平均溢價率17%，同樣較去年同期下降1個百分點。

分城市看，前9個月，一線城市供地節(jié)奏加快，出讓金總額較去年同期增加近三成，樓面均價在調(diào)控之下得到有效控制，同比去年均有所下滑；二線城市供求量同比小幅增加，樓面均價同比上漲16%，在各線城市中漲幅居前；三四線城市整體供應(yīng)同比小幅走低，成交量跌價漲，溢價率同比下降3個百分點。

中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)曹晶晶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“最近土地流拍率又有了提升，雖然沒達(dá)到去年四季度時候的高點，但從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，9月份300個城市流拍宗數(shù)占成交宗數(shù)的7.4%，這一比例也是從今年5月以來逐月提高的，整個土地市場降溫比較明顯。”

2019年1~9月各線城市土地市場情況 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

數(shù)據(jù)顯示，土地市場自今年3月份以來開始逐步回暖。從各線城市土地成交情況來看，1~9月一線城市共推出土地460宗、成交土地431宗，成交面積2241萬平方米，同比增加32%；樓面均價7514元/平方米，同比下降9%；平均溢價率為9%，較去年同期上漲1%。

二線城市共推出土地7426宗、成交6462宗，成交面積28804萬平方米，同比增加7%；土地成交樓面均價為3418元/平方米，同比增加16%；土地平均溢價率為15%，較去年同期上升1%。

三四線城市共推出土地13050宗、成交土地10956宗，成交面積42980萬平方米，同比減少8%；樓面均價為1588元/平方米，同比上漲9%；土地平均溢價率為18%，較去年同期下降3%。

曹晶晶分析稱，土地市場降溫首先與大環(huán)境密切相關(guān)。政策背景下，從需求端來說各方的市場情緒、觀望節(jié)奏都出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。尤其是在第三季度市場調(diào)整預(yù)期強(qiáng)化之后，未來還是比較緊張的狀態(tài)。

其次房企融資端整體壓力較大。在貨幣政策環(huán)境偏松的時候，對房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管在不斷強(qiáng)化，并且有整體趨緊的狀態(tài)，并且短期不會有太大的變化。今年以來的幾次降準(zhǔn)，對房地產(chǎn)金融包括整個房地產(chǎn)行業(yè)利好比較有限。

從個人端來看，曹晶晶認(rèn)為，盡管今年房貸利率已經(jīng)連續(xù)6個月出現(xiàn)下調(diào)，但整體仍維持較高的水平。并且對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，短期內(nèi)都難以降低，利率對需求、購買力、市場預(yù)期都產(chǎn)生了一些影響。

一二線城市領(lǐng)銜出讓金額

2019年1~9月，全國300個城市土地出讓金總額為35511億元，同比增加17%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額30392億元，同比增加21%。杭州前三季度出讓金總額逾2239億元，連續(xù)兩年居40城收金總額首位。

全國40個主要城市中，三亞、蘭州、大連漲幅名列前三，僅有9個城市土地出讓金同比縮水。

據(jù)《2019年1~9月全國土地成交城市排行榜TOP10》，一線與二線核心城市為房企投資拿地的重心，中西部城市土地市場火熱。

2019年1~9月土地出讓金額TOP20城市 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究主管古超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“從企業(yè)拿地城市群來看，長三角和中西部仍然是房企布局的重要區(qū)域，如1~9月份長三角區(qū)域土地城市熱度不減，TOP10拿地企業(yè)達(dá)到了3千億元，位列區(qū)域榜首位。中西部城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，也成為了企業(yè)投資熱土，TOP企業(yè)拿地金額達(dá)到了2千多億元。從城市角度來看，一線城市和二線核心城市也是房企投資重點，其中中西部一些部分城市土地成交市場火熱。”

《2019年1~9月全國住宅用地成交總價TOP10》榜單則顯示，土地成交價水平同比走高，杭州上城區(qū)一宅地由新世界發(fā)展以總價97.92億元摘得，居榜單首位。該榜單總額與去年同期相比上漲了8%，上榜門檻上升至66.6億元，過半數(shù)入榜地塊收金逾70億元，而榜單前三甲地塊總價均破90億元。

中指研究院報告指出，入榜地塊全部位于一二線重點城市，且多宗地塊被品牌房企斬獲。近年來一二線城市的拿地門檻不斷增高，品牌房企資本運作能力和開發(fā)能力較強(qiáng)，在重點城市拿地更具優(yōu)勢。

頭部房企與中小房企拿地分化

土地儲備作為房企“糧倉”，其規(guī)模與結(jié)構(gòu)對房企業(yè)績的影響仍在持續(xù)加大，頭部房企對此仍然顯示出積極的態(tài)度，憑借在土地資源獲取上的優(yōu)勢繼續(xù)開疆拓土。如今土地市場走低，房企是否會選擇逆周期而行？

前9個月，龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮獲取土地資源的優(yōu)勢。萬科、碧桂園、保利占據(jù)1~9月拿地金額榜前三位。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前9月萬科累計拿地1381億元居榜首，碧桂園和保利分別以1166億元和865億元分列第二、三位。

與此同時，行業(yè)集中度進(jìn)一步顯現(xiàn)。前9月TOP10企業(yè)拿地總額達(dá)到7789億元，占TOP100企業(yè)的35.7%；而TOP30企業(yè)1~9月拿地總額13907億元，占TOP100企業(yè)的63.8%。TOP10企業(yè)拿地門檻升至463億元。

進(jìn)入9月之后，保利拿地持續(xù)發(fā)力，拿地金額超180億元；萬科單月拿地金額約50.3億元，其中萬科在杭州以溢價率約30%斬獲1宗地塊舊改地塊，總權(quán)益金額達(dá)33.1億元；華夏幸福以總價116億元獲取武漢武昌兩宗地塊。

2019年1~9月房企拿地金額TOP20 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“行業(yè)集中度上升是目前房地產(chǎn)行業(yè)的一個發(fā)展趨勢，大型房企有更優(yōu)勢的融資渠道和途徑，尤其是在融資渠道收緊的情況下，中小房企資金鏈脆弱，抗御風(fēng)險能力較低，拿地更加困難，預(yù)計未來行業(yè)集中度會進(jìn)一步上升。”

但億翰智庫認(rèn)為，從1~9月累計新增貨值來看，盡管整體增速超過10%，較1~8月有所回升，但企業(yè)投資力度不及往期。TOP10、TOP20、TOP30梯隊房企同比增速均出現(xiàn)下滑，同比分別降低22%、11%、4%， TOP50、TOP100梯隊房企拿地力度較為積極，同比分別上升5%、77%。

同時，億翰智庫指出，土地市場繼房企銷售上行后也迎來回暖。一線城市土地成交熱潮反映出房企補(bǔ)倉意愿增強(qiáng)，但在融資承壓的情況下，企業(yè)更傾向布局高價值區(qū)域，同時也意味著此類城市土地市場競爭愈發(fā)激烈；部分三四線城市，尤其是具備經(jīng)濟(jì)增長潛力的三四線城市將迎來機(jī)會，企業(yè)應(yīng)以自身資金量作為基礎(chǔ)考量，圍繞“根據(jù)地”做鋪排。

房企進(jìn)入精細(xì)化競爭階段

對于合理布局高價值區(qū)域，中指研究院土地事業(yè)部副總經(jīng)理劉韌堅對碧桂園近期的一系列布局進(jìn)行了分析。“根據(jù)數(shù)據(jù)庫顯示，2014年到2019年碧桂園總共以1968塊土地數(shù)量遙遙領(lǐng)先行業(yè)，包括土地面積等也是百強(qiáng)企業(yè)中第一位。但是從拿地晴雨表的測算，碧桂園并不都是采用一種積極的態(tài)度，只是在2017年3季度和4季度比較積極。

從2014~2019年，碧桂園在三四線城市新增的土地總占比達(dá)74%。也曾嘗試了在北上廣等城市拿地，但主要集中在一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)縣的位置，可以看出其重心放在三四線和五線城市。

溢價率方面來看，碧桂園在三四線城市拿地溢價率水平達(dá)到了41.29%，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，說明在三四線城市反而搶的是當(dāng)?shù)爻鞘凶詈玫牡?。碧桂園基本上選擇小城市核心區(qū)域、占地在100~300畝區(qū)間，打造的是當(dāng)?shù)爻鞘斜容^優(yōu)質(zhì)的項目，所以說這樣的話也是他們看好的城市一個特點，但是對于城市的覆蓋化和對城市進(jìn)入程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他百強(qiáng)企業(yè)。

劉韌堅同時也坦言：“而對于小型房企來說，最大問題還是‘拿不到錢’和‘拿不到地’。”

對于最后一季度的走勢，古超判斷：“未來在政策調(diào)控持續(xù)、融資渠道全面收緊的背景下，行業(yè)競爭也日漸加劇，房企第四季度應(yīng)該采取一定的應(yīng)對措施，一方面加強(qiáng)銷售回款、降杠桿控制整個負(fù)債總量；另一方面是加強(qiáng)對營銷的重視，把握營銷節(jié)奏，積極推盤去化加大營銷力度，搶收回款保證充足現(xiàn)金流。”

“此外，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，關(guān)注創(chuàng)新型融資產(chǎn)品的搭建，積極拓寬融資渠道。在拿地方面企業(yè)應(yīng)該重視現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上根據(jù)自身財務(wù)狀況管理好拿地周期，保持充足現(xiàn)金流，防止出現(xiàn)資金問題。”古超表示。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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