金九不再 但頭部房企依然錄得傲人銷售成績

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

這不是一個成色十足的房地產(chǎn)銷售旺季。在房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的當(dāng)下，傳統(tǒng)的“金九”已經(jīng)不復(fù)存在，2019年9月各地的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)都相對黯淡。

據(jù)易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，13個典型城市二手房成交量為6.7萬套，環(huán)比下降7.3%；9月13城二手房市場進(jìn)一步降溫，成交量仍處于2019年5月以來的下行通道。

“金九”雖然未及預(yù)期，但從頭部房企公布的月度銷售數(shù)據(jù)簡報來看，多數(shù)房企在這個九月仍然創(chuàng)下了佳績。例如，中國恒大9月實(shí)現(xiàn)驚人的合約銷售金額約831.1億元，環(huán)比增長約73.8%，同比增長約31.9%，刷新了集團(tuán)單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄。

多位房企員工、房地產(chǎn)分析師告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，房企的銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)依然出色的原因在于，采取了積極的營銷動作例如主動降價和全員營銷等，而且去年受到嚴(yán)厲調(diào)控的影響同期的基數(shù)較低，對于后市，均表示應(yīng)該“謹(jǐn)慎樂觀”，市場整體下行的趨勢不改。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

“金九”同期最佳成績

恒大的831億元，應(yīng)是房企單月銷售額的最高值。其他的巨頭雖然成績不如恒大亮眼，但同比去年也錄得了較大幅度的增長。在這個不被看好的“金九”，為市場和投資者增加了一點(diǎn)信心。

碧桂園的成績同樣不俗。據(jù)其發(fā)布的公告，碧桂園2019年9月實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約515.8億元人民幣，同比增長40.39%；實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約577萬平方米，同比增長48.98%。

TOP20的房企之中，向來穩(wěn)健的央企們在“金九”也有發(fā)力的趨勢。

例如，招商蛇口銷售額同比就錄得了大幅度的增長。據(jù)其2019年10月9日發(fā)布的公告，2019年9月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積103.57萬平方米，同比增加42.99%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額234.57億元，同比增加81.95%。

一直在規(guī)模增長上被外界質(zhì)疑“保守”的中海地產(chǎn)，也錄得了近三成的同比增速。據(jù)其發(fā)布的公告，2019年9月中海地產(chǎn)合約銷售金額約為340.7億港元，環(huán)比增長約18.2%，同比增長約29.1%。合約銷售面積約為157.4萬平方米，環(huán)比增長約4.8%，同比增長約13.3%。

在一眾頭部房企之中，萬科的增速顯得相對平緩。萬科董事會主席郁亮此前在2019年萬科南方區(qū)域的媒體會上曾經(jīng)表示，今年9月份銷售成色不足，“金九”不一定有了，“銀九”也不知道能不能保證。

從萬科的銷售數(shù)據(jù)來看，也的確表現(xiàn)未及其他龍頭房企。10月9日晚間，萬科披露了今年9月份的銷售簡報。文件顯示，2019年前9個月，萬科累計實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3061.6萬平方米，同比增長5.5%；合同銷售金額人民幣4756.1億元，同比增長10.21%。其中，9月份單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額492.9億元，同比僅增13.52%。

萬科今年4月曾經(jīng)錄得單月超過600億元的銷售額，相較而言，在傳統(tǒng)銷售旺季的這一業(yè)績表現(xiàn)，的確算不上突出。

業(yè)績增速分化背后

“金九”整體的市場反應(yīng)平平，而頭部房企的業(yè)績依舊亮眼，出現(xiàn)這種背離的主要原因指向了房企的銷售動作調(diào)整之上。

一名不愿具名的券商分析師向“鎂刻地產(chǎn)”記者指出，頭部房企的銷售額上漲是因?yàn)?ldquo;大家賣房都很積極”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)的看法更加直白，他認(rèn)為，“降價一定能夠賣出去。”

取得了良好戰(zhàn)績的恒大，市場人士就將原因歸結(jié)為積極營銷。“近年樓市持續(xù)盤整，恒大業(yè)績大增反映了其高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品具有強(qiáng)大的競爭力。同時，恒大在“金九銀十”期間實(shí)施全員營銷，成效顯著，推動了業(yè)績不斷增長。”

今年9月份，恒大的合約銷售面積約為826.6萬平方米，合約銷售均價為10054元/平方米，而去年同期合約銷售均價則為10504元/平方米。

“以價換量”同樣在碧桂園身上體現(xiàn)。依據(jù)碧桂園的公告數(shù)據(jù)測算，2019年9月，碧桂園的權(quán)益銷售均價約為8939元/平方米（權(quán)益銷售額/權(quán)益銷售面積），而去年同期，碧桂園的權(quán)益銷售均價約為9486元/平方米。

相較而言，表現(xiàn)平穩(wěn)的萬科則未出現(xiàn)明顯的“促銷”動作。萬科的銷售均價相較于去年同期仍然同比錄得增長。依據(jù)公告測算，萬科2019年9月的銷售均價15370元/平方米，而去年同期的數(shù)據(jù)為14354元/平方米。

至于后市的表現(xiàn)，多數(shù)受訪人士均認(rèn)為，不應(yīng)該過度樂觀，目前市場整體保持穩(wěn)定的趨勢依然不改。“（房地產(chǎn)市場）整體的盤子還在，但增速是變慢的。”艾振強(qiáng)指出。

克而瑞地產(chǎn)研究中心近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2019月房地產(chǎn)市場銷售較7、8月提升明顯，但同比增速仍然較低。TOP30房企合計操盤銷售金額48464億元，同比僅增長2.11%；合計權(quán)益銷售金額39724億元，同比增長8.46%。

整體增速放緩，這個市場的份額也持續(xù)向頭部房企集中。“（龍頭房企）肯定還是有優(yōu)勢，就看誰搶收得快了。”一名TOP5房企的人士指出。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）