鎂刻·對(duì)話(huà)|“灣區(qū)價(jià)值”：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 林菁晶    

9月5日，以“新擴(kuò)張與再平衡”為主題的第九屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)在深圳正式啟幕。

除了粵港澳大灣區(qū)，珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海也都是中國(guó)新興的價(jià)值凸顯的灣區(qū)，都市圈發(fā)展水平較高，是房企布局重地。常言道“得灣區(qū)者得天下”，隨著今年初《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的公布，無(wú)論是本地房企還是外地房企都紛紛表示會(huì)重倉(cāng)大灣區(qū)。

本屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請(qǐng)了戴德梁行華南區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理及高級(jí)董事江冰河、陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌、三盛地產(chǎn)常務(wù)副總裁馮輝明、金地集團(tuán)助理總裁王勇、佳兆業(yè)集團(tuán)控股首席增長(zhǎng)官、經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)劉策就“中國(guó)世界級(jí)灣區(qū)的地產(chǎn)價(jià)值”展開(kāi)高峰對(duì)話(huà)。

大灣區(qū)布局各有謀略

灣區(qū)經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)力的提升和可持續(xù)發(fā)展能力離不開(kāi)城市協(xié)同機(jī)制的深入作用，除了核心城市的發(fā)展壯大，其他城市在協(xié)同機(jī)制的帶動(dòng)下也將逐漸消除市場(chǎng)分割和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)。

而粵港澳大灣區(qū)共有11個(gè)城市，“9+2”城市群，在房企紛紛搶占的情況下，大灣區(qū)的地產(chǎn)價(jià)值高低不言而喻，但在具體的城市布局上，不同的企業(yè)則有不同的策略。

吳建斌表示，粵港澳大灣區(qū)的規(guī)模很大，GDP有10萬(wàn)億以上。從最近幾年的情況來(lái)看，各個(gè)城市發(fā)展水平不一，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展速度非?？?，所以在這個(gè)城市里做增量機(jī)會(huì)是非常難的。陽(yáng)光城就更多集中在廣州，而從廣州一直朝南下到南沙、中山、珠海，一路的機(jī)會(huì)也比較多。

“我對(duì)廣州是看好的，因?yàn)轶w量大，人又多，城市又老，又是一線(xiàn)城市，政府的政策也到位，所以我們會(huì)把重點(diǎn)放在廣州，接下來(lái)是珠海。”吳建斌如是說(shuō)。

三盛地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)之一也是廣州。馮輝明表示，公司也設(shè)立了廣州事業(yè)部，只要這個(gè)行業(yè)里面可以有的合作機(jī)會(huì)，比如協(xié)同產(chǎn)業(yè)資源，拿地的機(jī)會(huì)。也會(huì)采取多種手段和方式，包括用招拍掛的方式拿一些土地，在這個(gè)市場(chǎng)保持一定的節(jié)奏，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)度也比較高。核心的主戰(zhàn)場(chǎng)還是在廣州、深圳、東莞、惠州、佛山這幾個(gè)城市。

作為本就發(fā)家于粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的金地集團(tuán)具備了更多想象空間。王勇表示，大灣區(qū)的發(fā)展必然會(huì)讓當(dāng)中的每個(gè)城市、每個(gè)片區(qū)都會(huì)有新的生機(jī)，城市的路網(wǎng)密度也會(huì)越來(lái)越高，人口密度也會(huì)越來(lái)越高。每個(gè)城市的潛力都不一樣，而更多的是結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有的能力，擅長(zhǎng)的東西和未來(lái)想建立的能力等方面去努力。

具體到城市上，王勇認(rèn)為大灣區(qū)東岸的售價(jià)等各方面會(huì)更好一些，但競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈。全國(guó)百?gòu)?qiáng)的地產(chǎn)商，多集中在深圳、廣州、佛山這條線(xiàn)，而西岸就比較少。目前，從傳統(tǒng)的以住宅開(kāi)發(fā)為主的角度看東莞、中山、廣州、佛山的機(jī)會(huì)更多一點(diǎn)，但如果把視野放寬，跟文旅結(jié)合，在肇慶也有機(jī)會(huì)；跟康養(yǎng)結(jié)合，在清遠(yuǎn)也有機(jī)會(huì)；跟教育、產(chǎn)業(yè)結(jié)合，東莞的地也不會(huì)那么貴。在這個(gè)地方的競(jìng)爭(zhēng)巨頭云集，大家看好，資本快速累積，這里的競(jìng)爭(zhēng)能力要更強(qiáng)，更多的是合作，要有更多的朋友圈，不擅長(zhǎng)的可以和別人合作，大家在一起做好這個(gè)生態(tài)。

據(jù)了解，今年上半年，金地集團(tuán)共新增了約675萬(wàn)平方米的總土地儲(chǔ)備。深耕一線(xiàn)城市及核心二線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市的總投資額占比14%，二線(xiàn)城市的總投資額占比63%，三四線(xiàn)城市的總投資額占比23%。

本地龍頭房企碧桂園近年來(lái)也在持續(xù)加倉(cāng)大灣區(qū)和區(qū)域核心城市深圳。截至今年上半年，碧桂園在大灣區(qū)內(nèi)已獲取權(quán)益可售資源為3467億元，可售建筑面積約2457萬(wàn)平方米。潛在權(quán)益可售資源達(dá)到5519億元，與已獲取的權(quán)益可售資源合計(jì)達(dá)到8986億元，發(fā)展空間巨大。

其中，碧桂園位于深圳的已獲取的權(quán)益可售資源達(dá)到225億元，潛在權(quán)益可售資源約1961億元；目標(biāo)市場(chǎng)為深圳的已獲取權(quán)益可售資源約1155億元，潛在權(quán)益可售資源達(dá)到4144億元。

灣區(qū)下的多元化機(jī)遇

在粵港澳大灣區(qū)這片熱土，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)有機(jī)會(huì)，其他的產(chǎn)業(yè)的前途更加無(wú)量。時(shí)下房地產(chǎn)行業(yè)都在持續(xù)加碼多元化領(lǐng)域，大灣區(qū)自然是他們布局的重中之重。

如何做多元化的產(chǎn)業(yè)，各家房企都有不同的考量和選擇。吳建斌認(rèn)為，每個(gè)企業(yè)有自己的選擇，陽(yáng)光城做住宅房地產(chǎn)，如果做更多其他方面的投資難以做好，不如專(zhuān)注自己的行業(yè)。

陽(yáng)光城會(huì)更關(guān)注城市更新領(lǐng)域，吳建斌指出，陽(yáng)光城在今年成立了城市更新的團(tuán)隊(duì)，“我認(rèn)為城市更新的機(jī)會(huì)很大。對(duì)于城市更新，國(guó)家在政策方面、融資方面都會(huì)有支持。”

從陽(yáng)光城目前土地儲(chǔ)備來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)有30%的土地儲(chǔ)備，長(zhǎng)三角灣區(qū)占20%，環(huán)渤海灣區(qū)占10%，“（陽(yáng)光城）把重兵放在粵港澳大灣區(qū)。”

至于多元化如何落地，吳建斌表示，陽(yáng)光城的母公司是做產(chǎn)業(yè)的，陽(yáng)光控股有六大產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)只是其中之一，未來(lái)會(huì)跟教育產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等幾個(gè)產(chǎn)業(yè)一起推動(dòng)在粵港澳大灣區(qū)的落地。

“現(xiàn)在政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求非常高，要高科技，最好是5G、AI智能技術(shù)。所以我們聯(lián)合有這方面技術(shù)的，有這方面產(chǎn)業(yè)能力的公司一起來(lái)推動(dòng)在粵港澳大灣區(qū)的項(xiàng)目。這里面各具所長(zhǎng)，地改造完以后，這樣分工的效果會(huì)更好一些。”吳建斌認(rèn)為。

馮輝明的看法與吳建斌類(lèi)似。三盛集團(tuán)旗下主要有三塊業(yè)務(wù)，除了房地產(chǎn)，還有教育和科技。

三盛集團(tuán)最早進(jìn)入到灣區(qū)，是以教育的方式，三盛集團(tuán)在廣東省周邊區(qū)域服務(wù)了將近3000所學(xué)校。

“三盛也在尋求更多的產(chǎn)業(yè)協(xié)同。后期在科技、教育，包括地產(chǎn)方面，都會(huì)向?yàn)硡^(qū)深度邁進(jìn)，灣區(qū)不光現(xiàn)在是熱點(diǎn)、重點(diǎn)，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里面也是領(lǐng)先的區(qū)域，我相信是所有企業(yè)都不可忽視的戰(zhàn)略空間。最近我們房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剛剛進(jìn)入到大灣區(qū)。”馮輝明指出。

王勇則認(rèn)為，未來(lái)如果僅僅做住宅，會(huì)極大限制金地的發(fā)展空間，要從住宅走向商業(yè)，金融做配合，要做產(chǎn)業(yè)園不是簡(jiǎn)單服務(wù)于企業(yè)和政府，還要提供幼兒園，提供好的生活服務(wù)，提供醫(yī)療。

此外，基于金地物業(yè)目前在管的約3億平方米居住社區(qū)，以及未來(lái)商業(yè)設(shè)施面向的廣大服務(wù)對(duì)象，集團(tuán)將發(fā)力健康、教育、體育、科技、文旅等領(lǐng)域，抓住消費(fèi)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和科技賦能的機(jī)遇，開(kāi)拓金地未來(lái)30年發(fā)展新篇章。

“運(yùn)氣好”的佳兆業(yè)，在多元化領(lǐng)域的布局是深遠(yuǎn)的。劉策表示，佳兆業(yè)五年前開(kāi)始做多元化轉(zhuǎn)型，是房企中做多元化較早的一家。“通過(guò)多元化更好地支撐主業(yè)的發(fā)展，主業(yè)的發(fā)展也能更好地支撐產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”

激烈競(jìng)爭(zhēng)中如何突圍？

粵港澳大灣區(qū)雖然具備機(jī)會(huì)，但同時(shí)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)。

江冰河接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)表示，目前粵港澳大灣區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)非常激烈，因地產(chǎn)價(jià)值巨大，外地房企也紛紛搶灘大灣區(qū)。本地房企則更需實(shí)現(xiàn)自我拓展突破，除了單一住宅，可能更需要開(kāi)拓多元化產(chǎn)品，有企業(yè)發(fā)力城市更新，做三舊改造，或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、大健康產(chǎn)業(yè)等，因此，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)更激烈。

很多房企看好城市更新領(lǐng)域，這不是一塊好啃的骨頭。吳建斌說(shuō)，陽(yáng)光城在城市更新方面會(huì)花很大的力氣。城市更新成功的機(jī)會(huì)也有，但拖的時(shí)間太長(zhǎng)。有些城市更新從開(kāi)始做到變成規(guī)劃，最后變成可以開(kāi)發(fā)的土地或商業(yè)或住宅，都要花很長(zhǎng)時(shí)間，中小企業(yè)會(huì)遇到很大的壓力。

馮輝明也表示，在（粵港澳大灣區(qū)）這個(gè)區(qū)域里面，如果做舊改的話(huà)，外地企業(yè)進(jìn)入深圳很難，需要長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)。這個(gè)市場(chǎng)跟傳統(tǒng)的市場(chǎng)不太一樣，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，舊改的時(shí)間比較長(zhǎng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)這邊城市更新政策的確定是非常高的，以時(shí)間換空間的可能性是存在的。

劉策也認(rèn)為，外來(lái)房企想要進(jìn)入大灣區(qū)有兩個(gè)路徑，一是跟本地企業(yè)合作，二是在下半年這個(gè)時(shí)間點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)不激烈的時(shí)候進(jìn)來(lái)。“合作是一個(gè)較為便捷的方式，如佳兆業(yè)與陽(yáng)光城就開(kāi)啟了戰(zhàn)略合作。”

“大灣區(qū)的價(jià)值大家都發(fā)現(xiàn)了，進(jìn)入大灣區(qū)的路徑也會(huì)更加擁擠。但目前還是有時(shí)間窗口和時(shí)間機(jī)會(huì)的，當(dāng)整個(gè)行業(yè)形勢(shì)不明朗的時(shí)候，如果對(duì)立場(chǎng)有堅(jiān)定不移的信心，這時(shí)候進(jìn)入大灣區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)壓力會(huì)小一點(diǎn)，因?yàn)橄掳肽旰芏喾科蠖挤啪徚送顿Y、暫緩拿地，這期間可能會(huì)存在空檔期。”劉策指出。

作為“舊改王”，佳兆業(yè)在城市更新開(kāi)發(fā)上有當(dāng)之無(wú)愧的話(huà)語(yǔ)權(quán)。資料顯示，佳兆業(yè)方面預(yù)計(jì)未來(lái)1~2年，有9個(gè)舊改項(xiàng)目計(jì)劃供地，貨值約1140億元；未來(lái)3~5年計(jì)劃有13個(gè)深圳及廣州項(xiàng)目供地，貨值約4200億元；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，集團(tuán)將有約占地面積2200萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入供地階段。

江冰河認(rèn)為，由于土地越來(lái)越稀缺，未來(lái)粵港澳大灣區(qū)將以存量地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主。同時(shí)，廣東省政府近期也出臺(tái)相關(guān)政策，推動(dòng)三舊改造，加快土地開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。

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