每日經(jīng)濟新聞 2019-08-22 20:24:05
隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提高，房企要想存活下來，就必須有特別的競爭力。
每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝
2018年全國商品房銷售額達到前所未有的規(guī)模——近15萬億元。
新高點的到來，往往牽引著行業(yè)走向發(fā)生微妙變化。對房企而言，強者愈強伴隨著制衡，破舊立新緊跟著焦慮，用中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任陳淮的話來說，“接下來會是一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)”。
可以說，“15萬億”后，每一家房企都面臨著一道關乎“再平衡”的考題。
在行業(yè)高度集中的背景下，當不得不收縮規(guī)模，房企該如何從容地放慢腳步？如何適應新的市場行情，如何回歸產(chǎn)品？存量時代的新商機到底在哪兒，怎么挖掘？
新的市場形勢在創(chuàng)造機遇的同時，也蘊涵著新壓力。
受限于空間、成本、資金、政策方面的約束，房地產(chǎn)行業(yè)舊模式面臨著必然的轉型。從多家房企對2019年的經(jīng)營策略表述中就能看出，與之前全面出擊多元化不同，不少房企普遍改變了策略，表達了要收縮多元化業(yè)務、放緩速度、聚焦主業(yè)等意愿。
就在去年，萬科就喊出“活下去”的口號，碧桂園則提出“降速提質”。此外，為了保證充足的現(xiàn)金流，不少中小房企斷“臂”求存，或轉讓股權或出讓項目。
在目前的行業(yè)形勢下，聚焦主業(yè)仍將是重中之重。一方面，目前中國的城鎮(zhèn)化進程還在持續(xù)，未來一段時間內中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持較大規(guī)模。另一方面，目前不同地區(qū)、不同城市之間的不平衡不充分發(fā)展問題較為凸顯，部分城市仍具備一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
如萬科提出“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，從過去到現(xiàn)在到未來10年，開發(fā)業(yè)務都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現(xiàn)金流。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌日前表示，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了大魚吃小魚、小魚吃蝦米的階段，行業(yè)集中度提高，房企要想存活下來，就必須有特別的競爭力。比如說，你的戶型設計是不是好，你的服務周不周到，你的產(chǎn)品是否符合當?shù)厝说男枨螅愕某杀究刂屏κ遣皇菈驈姷取?/p>
“房企在目前多變的市場形勢下，轉向應該是全力做好主業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這是重點。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
張波認為，一方面，由于我國城鎮(zhèn)化進程仍在繼續(xù)，未來房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模仍將維持；另一方面，目前國內各區(qū)域、城市之間房地產(chǎn)發(fā)展仍然存在不均衡的問題，部分城市仍然具備發(fā)展?jié)摿Α６嘣瘶I(yè)務持續(xù)虧損或難以找到盈利模式，對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生了負面影響，因此企業(yè)選擇剝離或者停止經(jīng)營這部分業(yè)務也就有據(jù)可循。
圖片來源：攝圖網(wǎng)
如果說“收縮”是房企面對未來作出的預警反應，那么把握“現(xiàn)金為王”則是房企活在當下的必解難題。
《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，在優(yōu)化資金流動性方面，不少房企瞄準了三個方面：不買地，退出尚未確權的土地；控制已開工的工程進度；增強現(xiàn)金流管理。
對于房企而言，財務管理的核心是現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流管理的核心是經(jīng)營現(xiàn)金流管理，經(jīng)營現(xiàn)金流管理的核心是可動用的現(xiàn)金流管理。
值得注意的是，在已經(jīng)公布半年報的房企中，萬科手握貨幣資金1438.7億元，中海持有銀行結余及現(xiàn)金1120.4億港元，旭輝合同銷售金額現(xiàn)金回款率超過了95%，這對于高度依賴于現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是多了一層保障。
與此同時，訂金、監(jiān)管資金、預售款、個人按揭、應收款等等都可以提升利用率。吳建斌指出，這些既可以做資產(chǎn)證券化，又可以在內部管理上做一些安排，可以派專人去盯。比如一些監(jiān)管資金，怎么樣盡可能把它從監(jiān)管變成可動用的資金，預收款怎么把它作為資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品做好。
而在目前各種渠道融資難度增加的背景下，不排除更多的房企通過轉讓項目實現(xiàn)資金回籠。如新城控股，截至今年7月26日，已經(jīng)簽訂出售15個項目公司股權，回籠資金達68.61億元。
的確，不能忽略的一點是，房地產(chǎn)離開金融就是死路一條，因為房地產(chǎn)需要金融機構提供三方面支撐：一是小業(yè)主為了買房銀行要給按揭；第二是金融機構要給發(fā)展商融資；第三是房地產(chǎn)產(chǎn)品屬性具有可打包功能。
而在當下房企面對金融體系中的各個方面都有更多的重視。除了上述加大資產(chǎn)證券化探索以外，在面向金融機構時，房企也有了更多的姿態(tài)。
市場上行周期，要多用債權融資；市場下行或橫盤震蕩時，要多用股權融資。最近幾年，內地房企紛紛登錄港股市場，其意就在于此。此外，引進戰(zhàn)略投資者，也是增加自身資金實力的不錯選擇。
近日，中國金茂引入平安成為其第二大股東。更早之前的2015年，平安買入9.9%的股份，成碧桂園第二大股東，之后又陸續(xù)入股三家房企，成為旭輝、華夏幸福和朗詩的第二大股東。其他險資如中國人壽、新華保險等也頻頻向房企示好。
對上市公司來說，引入戰(zhàn)略投資者（險資、地產(chǎn)基金等），不僅能在當下拿到錢，還能在未來更輕松拿到錢。
關于融資，陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團執(zhí)行副總裁、易沃導師團成員吳建斌表示，面對當前全面趨緊的政策管控，房企應該將融資工具用到極致，靜觀其變的同時積極盤活資產(chǎn)。做房地產(chǎn)投資需要長期看大勢，短期看政策。而政策趨勢是房地產(chǎn)要回歸到居住屬性，但單單限制到居住屬性是不夠的，還有投資屬性，應該綜合考慮新格局下的房地產(chǎn)角色。
2019年上半年典型上市房企融資總規(guī)模走勢（單位：億元） 數(shù)據(jù)來源：同策研究院 每日經(jīng)濟新聞 鄒利制圖
除了把控現(xiàn)金流，在調控常態(tài)化的背景之下，房企如何從追求規(guī)?；蛸|量化轉變？
一位業(yè)內人士認為，房企應注意三個“合理性”：其一，負債水平合理性，高杠桿的發(fā)展方式在常態(tài)化調控中存在極大風險性，保持合理穩(wěn)健財務結構是極為重要的應對措施之一；其二，周轉速度的合理性以及多元化的合理性。
該人士直言，其實并非房企不可多元化，而是在聚焦開發(fā)主業(yè)的同時，結合自身優(yōu)秀實現(xiàn)多元化發(fā)展。如一線城市的城市更新存在較多機遇，房企可以從更新改造的初期就直接介入，包括對歷史文脈、空間形態(tài)、游憩設施、人居環(huán)境等多方面的綜合的改造與延續(xù)，這樣更有利于企業(yè)將自身優(yōu)勢更好整合到更新發(fā)展之中。
而在投資布局上，更多看的應該是城市周期，因此要深入研究所在城市的城市周期和政策，研究小趨勢。
旭輝董事長林中近日在易居沃頓的課堂上表示，未來20年，分為前10年和后10年。前10年，中國城市化率每年或會增長一個百分點，但后10年，城市化率增長速度會變得很慢。所以房企在未來的前10年，要盡可能做完該做的事情，否則后面就會逐步萎縮。
以旭輝為例，林中表示，下半年不會有太大買地的投入，不拿地都可以。“我們認為行業(yè)進入新的發(fā)展周期。從近期短期的市場展望來看，下半年政策以穩(wěn)為主，穩(wěn)定房價的預期，降杠桿控總量是全年的主旋律。”
吳建斌表示，房企探索轉型的領域應強化資源有效整合、提升運營能力、重視風險評估、利用政策紅利和尋求金融支持。房企轉型說易行難，面臨溢價空間減少、新金融支持轉型力度不足、穩(wěn)定盈利模式仍未確立的風險。
張波指出，過去5年，行業(yè)處在上升期，高周轉讓不少房企實現(xiàn)了快速規(guī)?；?，那么下一個5年再過度依賴高周轉可能會帶來更為負面效應。合理的周轉速度，并適時根據(jù)市場變化調整開發(fā)節(jié)奏和銷售速度，可實現(xiàn)更為穩(wěn)健的發(fā)展。
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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)
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