爛尾10余年，總值超400億，北京國安府歸屬仍成迷

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

距離天安門廣場2公里的宣武門黃金地段，有一個爛尾10余年的項(xiàng)目——國安府。

頂著北京二環(huán)內(nèi)唯一一個在建住宅項(xiàng)目的光環(huán)，國安府自立項(xiàng)起便備受矚目。這10余年間，伴隨著數(shù)次停擺和訴訟，樓盤售價已經(jīng)從8萬元/平方米飆漲至18萬元/平方米，而圍繞項(xiàng)目地塊（莊勝二期A-G地塊）股權(quán)的爭執(zhí)和博弈更是從未停歇。

這幾天，因?yàn)橹袊胚_(dá)的一紙公告，數(shù)百億元貨值的國安府以及一期“被退房”的33位業(yè)主的歸屬再次成為焦點(diǎn)。

大門緊閉的國安府售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝 

土地糾紛17年：貨值從近30億元到超300億元

距離國安府所在的莊勝二期A-G地塊啟動拆遷（2002年），已經(jīng)過去了17年。

作為北京二環(huán)內(nèi)黃金地段的舊城改造項(xiàng)目，莊勝二期A-G地塊面積超過7萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約40萬平方米，但負(fù)債累累的北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱北京莊勝）遲遲未能完成開發(fā)工作。

作為債權(quán)人，中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(以下簡稱信達(dá)北分)擬通過子公司信達(dá)投資有限公司(以下簡稱信達(dá)投資)對北京莊勝進(jìn)行重組。三方為此成立了項(xiàng)目公司——北京信達(dá)置業(yè)有限公司(以下簡稱信達(dá)置業(yè))，注冊資本4億元。三方約定，北京莊勝以1億元入股，占20%股權(quán)。

信達(dá)投資是不良資產(chǎn)處置高手，但在房地產(chǎn)開發(fā)方面卻有些力不從心。“信達(dá)那兩年只完成了個位數(shù)的拆遷工作，整個項(xiàng)目基本是處于停滯階段的，幾乎沒有進(jìn)展。”一位關(guān)注莊勝二期A-G地塊多年的業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
　
由此，信達(dá)投資便尋求項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，在北京金融資產(chǎn)交易所將信達(dá)置業(yè)100%股權(quán)掛牌出售。2012年10月31日，在經(jīng)歷一次流拍之后，中信國安以13.6億元摘取了信達(dá)置業(yè)全部股權(quán)，并同意承繼全部相關(guān)義務(wù)，包括認(rèn)可北京莊勝的20%股權(quán)。

但北京莊勝并不認(rèn)可這次出售行為。

2013年，北京莊勝將信達(dá)北分、信達(dá)投資、信達(dá)置業(yè)一同告上法庭，要求解除相關(guān)協(xié)議，返還莊勝二期A-G地塊權(quán)益，并支付違約金10億元。

2015年，北京市高級人民法院作出一審判決，駁回北京莊勝的訴訟請求，并要求北京莊勝完成27.3億元的發(fā)票以及拆遷資料移交。據(jù)界面新聞，10余年間，這27.3億元發(fā)票還將帶來近11億元土地增值稅。

北京莊勝不服，上訴至最高人民法院。蹊蹺的是，在雙方證供相同的情況下，最高人民法院完全推翻了北京市高級人民法院的一審判決。

2017年3月，最高人民法院二審判決認(rèn)為，信達(dá)投資出售股權(quán)予中信國安為惡意違約行為，北京莊勝有權(quán)解除相關(guān)協(xié)議。A-G地塊的權(quán)益將以15年前的價格歸還給北京莊勝，信達(dá)投資方面還需向北京莊勝支付10億元違約金。

換言之，由于中信國安承繼了信達(dá)置業(yè)全部相關(guān)義務(wù)，返還地塊項(xiàng)目權(quán)益的重?fù)?dān)便落到了中信國安身上。

中國信達(dá)最新公告截圖

根據(jù)中國信達(dá)8月15日的最新公告，北京市第三中級人民法院要求信達(dá)投資向莊勝支付違約金及訴訟費(fèi)合計約人民幣10億元。因二審判決莊勝向信達(dá)投資返還合同款項(xiàng)約人民幣27.3億元，信達(dá)投資向北京市第三中級人民法院表示同意抵消該約人民幣10億元。

截至公告日，訴訟仍處于法院再審申請審查期。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，中信國安在接手該地塊后投入了大量人力和數(shù)百億元資金，完成了對6家企業(yè)和400余戶居民的拆遷工作。

“中信國安其實(shí)有點(diǎn)冤，一來黃金地塊可能要物歸原主，二來沒有補(bǔ)償，之前的投資很可能收不回來。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，“如果真的按不到30億元（原價27.3億元）歸還，那中信國安這筆交易真的虧大了，畢竟莊勝這個體量的地塊在二環(huán)里已經(jīng)堪稱絕版，這么多年過去，市值也遠(yuǎn)不止10倍的300億元。”

已經(jīng)停工的莊勝二期A-G地塊項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝 

國安府停工“待命”：單價從8萬元到18萬元

國安府是這場17年土地糾紛的犧牲品。

由于所在地塊被查封，項(xiàng)目售樓處已經(jīng)大門緊閉。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上了一位中介機(jī)構(gòu)的國安府銷售人員，在他發(fā)來的項(xiàng)目樓書中，盡是“府世脈絡(luò)，國之正脈閱春秋，宣武門前，盛世資源歸于二環(huán)，地脈、國脈、文脈、學(xué)脈”之類的奢華字眼。

據(jù)悉，國安府在設(shè)計規(guī)劃中將明代大學(xué)者朱彝尊的四合院故居包括在內(nèi)，后者1984年便已被列為北京市文物保護(hù)單位。記者實(shí)地探訪后證實(shí)，莊勝二期A-G地塊目前已經(jīng)停工，工地大門緊閉，只立著一塊寫有“院內(nèi)隨時有車進(jìn)出”的牌子。

“二環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)幾乎為零，一期開盤的時候是8萬元/平方米，100多套房源都是南北通透的大戶型，賣得很好。”上述銷售人員告訴記者，“本來二期是計劃2017年底開盤的，但地塊糾紛太復(fù)雜了，現(xiàn)在項(xiàng)目又停工了，未來不確定性因素太大，這可能是部分業(yè)主選擇脫手的主要原因。最近又新出了一套228平方米大戶型，4100萬元，這個價格還可以大談。”

“現(xiàn)在單價17萬元/平方米左右（具體區(qū)間在16萬～18萬元/平方米），不過如果不是對開發(fā)商或風(fēng)水特別有講究，我們不建議您購買。”銷售人員直言不諱，“小區(qū)業(yè)主自住的其實(shí)不太多，很多都是在北京有多套房的，所以出租的房源會多一些，228平方米的戶型月租金基本在4萬元以上。”

而國安府的各種不確定因素，也令這個項(xiàng)目步步成為“絕版”。

根據(jù)中信國安城市發(fā)展控股有限公司（國安府操盤方，以下簡稱國安城市）方面的說法，國安府項(xiàng)目一期（即莊勝危改二期B地塊）于2014年11月15日開工，2017年12月20日竣工驗(yàn)收。2015年6月，為支持北京市核心城區(qū)控制高度調(diào)整工作，將B地塊的規(guī)劃由原45米降低至36米，工程受此影響停滯達(dá)10個月之久。此外，由于項(xiàng)目地處二環(huán)內(nèi)，為支持“中國人民抗日戰(zhàn)爭暨世界反法西斯戰(zhàn)爭勝利70周年”（2015年）、“2016～2017年供暖季大氣重污染行動”等，項(xiàng)目累計停工400余天。

“當(dāng)時已經(jīng)做完網(wǎng)簽了，但據(jù)說是受北京市核心區(qū)控高政策影響，項(xiàng)目由15層調(diào)整為12層，生生削去了3層，并且‘坡改平’（原設(shè)計為坡屋頂）。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“30多套已售房源全部退房，業(yè)主改等二期，但目前來看，二期更加遙遙無期。”

彼時坊間傳聞，因質(zhì)量問題而退房的豐臺紅盤華潤昆侖域部分客戶已經(jīng)“投奔”國安府。“確實(shí)有這種情況”，上述銷售人員對此予以確認(rèn)，“不過現(xiàn)在項(xiàng)目停擺，我們也不知道什么時候會有結(jié)果。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系上國安府施工單位中建二局一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，其明確表示不接受采訪。

另據(jù)記者了解，作為總包，中建二局已經(jīng)與眾多分包單位等簽訂了一系列幾百份合同。由此，不論最后北京莊勝和信達(dá)置業(yè)何方勝出，涉及開發(fā)商、設(shè)計方、材料商等方面的連環(huán)訴訟亦不可避免。

今年4月，網(wǎng)上流傳的一篇題為《中信國安府2020即將盛放》的文章提到，國安府項(xiàng)目地上整體建筑體量約30萬平方米，除一期外后續(xù)仍有約27萬平方米體量，以目前宣武門區(qū)域二手房價格來看，項(xiàng)目整體價值依舊可觀。

據(jù)安居客，僅以目前宣武門區(qū)域約14.5萬元/平方米的二手房房價左右計算，國安府整體價值便已經(jīng)超過435億元。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝