樂(lè)伽公寓受害者的錢(qián)怎么討回來(lái)?

▲ 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

樂(lè)伽公寓倒閉之后，官方微信發(fā)布一則公告，“沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入，無(wú)法償還客戶(hù)欠款”，讓全國(guó)8座城市中，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的房東和租客慌了。

僅西安涉及到的租賃房屋有4000多戶(hù)，涉及金額7000多萬(wàn)，租客中不乏剛畢業(yè)的大學(xué)生，還有的房東每月還要還月供，他們的損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

西安官方層面已有行動(dòng)。

8月14日，西安市房管局發(fā)布通告，公布了20家房屋中介公司，“為‘南京樂(lè)伽’無(wú)房租住的受損群眾提供性?xún)r(jià)比高的房源，并提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策。”

西安市公安局還在收集房東和租客的報(bào)案材料，南京市政府已經(jīng)啟動(dòng)審計(jì)調(diào)查程序，對(duì)樂(lè)伽公寓的賬目進(jìn)行清算。

房東和租客怎樣才能合理維權(quán)，追回?fù)p失？

粉巷君（ID：nbdfxcj）日前和北京金誠(chéng)同達(dá)（西安）律師事務(wù)所高濤律師聊了聊，他的建議亦可作參考。

?

房東能不能驅(qū)趕租客？

樂(lè)伽公寓倒閉已成既定事實(shí)，房東和租客都想及時(shí)止損，矛盾不斷激化，房客被強(qiáng)行驅(qū)逐，房東的損失無(wú)人承擔(dān)。如何合理維護(hù)大家的合法權(quán)益，成為一道難解之題。

粉巷君：從法律的角度，您能為受損的房東和租客提供一些維權(quán)建議嗎？

高濤：在本案中，因樂(lè)伽公司經(jīng)營(yíng)異常，房東和租客目前都是利益受損方，但他們的利益和訴求并不一致，法律上扮演的角色也不同，所以，他們的維權(quán)方式和依據(jù)也是不同的。

一是從民事責(zé)任角度來(lái)看。作為房東，與樂(lè)伽公司之間簽訂的有《房屋出租委托代理合同》，首先要盡快啟動(dòng)訴訟程序，去追究樂(lè)伽公司的違約責(zé)任。

作為租客，可以主張與房東繼續(xù)履行租賃合同，必要時(shí)也可以通過(guò)司法程序確認(rèn)合同效力并要求繼續(xù)履行；如房東強(qiáng)行驅(qū)趕，損毀財(cái)物或者人身安全受到威脅，應(yīng)及時(shí)報(bào)警；如房東要求解除合同，也可以要求房東承擔(dān)違約責(zé)任。

二是從刑事責(zé)任角度來(lái)看。不論是房東還是租客，如果發(fā)現(xiàn)樂(lè)伽公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在詐騙、挪用資金、職務(wù)侵占等違法犯罪行為線索，應(yīng)及時(shí)向司法機(jī)關(guān)舉報(bào)。

▲ 圖片來(lái)源：租客供圖

粉巷君：房子租約未到期，房東是否有權(quán)利收回房子？

高濤：以我目前看到的合同版本，房東是沒(méi)有權(quán)利收回房子的。

房東與樂(lè)伽公司之間簽的合同是《房屋出租委托代理合同》，合同中約定樂(lè)伽公司的代理權(quán)限為：代甲方出租房屋并與承租人之間的洽商、聯(lián)絡(luò)事宜，代甲方簽署、變更或解除房屋租賃合同，代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相關(guān)費(fèi)用，監(jiān)督承租人按照房屋租賃合同履行約定的義務(wù)，其他約定見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議。

樂(lè)伽公司與租客簽訂的合同是《房屋租賃合同》，但在合同中樂(lè)伽公司已經(jīng)明確自己為“受房屋出租人委托”。

通過(guò)以上兩份合同可以分析出，樂(lè)伽公司在其中的角色為受托人，其代理行為產(chǎn)生的后果應(yīng)由房東承擔(dān)，如租賃合同尚未到期，在房客未有其他嚴(yán)重違約行為的情況下，房東無(wú)權(quán)收回房子。

當(dāng)然，房東與樂(lè)伽公司之間是否還有其他類(lèi)型的合同，比如是否存在樂(lè)伽公司直接承租房東房屋，然后再轉(zhuǎn)租出去的模式，目前我沒(méi)有接觸到此類(lèi)客戶(hù)，還不完全清楚。

在這種模式下，就要探討轉(zhuǎn)租是否有效等問(wèn)題，房東也不是一定就不能收回房子，還要分析轉(zhuǎn)租合同的法律效力如何，比如房東是否同意轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租的期限是否超過(guò)原租賃期限等。

粉巷君：房東和租客是通過(guò)樂(lè)伽公寓達(dá)成的租賃協(xié)議，這里房東和租客之間是什么關(guān)系？

高濤：按照我目前看到的合同版本，房東和租客之間存在明確的法律關(guān)系，就是房屋租賃合同關(guān)系。

如何避免下一個(gè)樂(lè)伽出現(xiàn)？

近兩年，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展使租房市場(chǎng)更加多元化，但行業(yè)規(guī)范的缺失，又使行業(yè)內(nèi)問(wèn)題頻發(fā)。樂(lè)伽公寓爆雷，反映出的正是行業(yè)內(nèi)監(jiān)管體系的不完善。

粉巷君：樂(lè)伽公寓“高進(jìn)低出”的經(jīng)營(yíng)模式，是否必然導(dǎo)致其最后資金鏈斷裂？

高濤：出現(xiàn)資金鏈斷裂的原因可能有多種，首先“高進(jìn)低出”的運(yùn)行模式，積累到一定時(shí)間本身就會(huì)出現(xiàn)入不敷出。

另外，比如公司經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張、成本過(guò)高、投資失誤等，也造成公司資金鏈斷裂。同時(shí)，也有可能是存在違法犯罪行為，比如公司或公司工作人員在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在詐騙、挪用資金、職務(wù)侵占等，都會(huì)造成公司資金鏈斷裂。

具體的原因要等公安等部門(mén)的調(diào)查結(jié)果出來(lái)才能明確。

粉巷君：樂(lè)伽公寓爆雷，說(shuō)明目前監(jiān)管體現(xiàn)也存在一定缺陷，后續(xù)應(yīng)該如何完善？

高濤：樂(lè)伽公司這種向房東支付短期房租、向租客收取長(zhǎng)期房租的做法，在自己公司會(huì)形成“資金池”，這種經(jīng)營(yíng)模式如果規(guī)模足夠大，就會(huì)形成一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。

建議有關(guān)監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)控住房租賃企業(yè)，利用租金收取的時(shí)間差設(shè)立“資金池”，可委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，定期對(duì)住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。同時(shí)加大宣傳力度，讓房東和房客明確認(rèn)識(shí)到參與這種租賃方式存在的風(fēng)險(xiǎn)。

▲ 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

粉巷君：從長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，房東和租客之間不交涉，完全由中介平臺(tái)管理，潛藏的風(fēng)險(xiǎn)就是房東財(cái)產(chǎn)受損，或者房客被中介欺騙，為了避免此類(lèi)問(wèn)題，您有什么建議？

高濤：租客租房時(shí)，應(yīng)盡量與房東直接交易，簽署書(shū)面租房合同，保護(hù)好自身權(quán)益。

如果不能與房東直接交易，要認(rèn)真檢查代理人的代理權(quán)限和有關(guān)出租房屋的產(chǎn)權(quán)證明、代理人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并綜合考慮作為代理人的中介平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等多方面因素，慎重簽約。

粉巷君：長(zhǎng)租公寓問(wèn)題頻發(fā)，多與“高進(jìn)低出”的經(jīng)營(yíng)模式有關(guān)，從促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，應(yīng)如何完善？

高濤：“高進(jìn)低出”的經(jīng)營(yíng)模式除非有超強(qiáng)的資金墊付能力，否則根本不能持久。由于長(zhǎng)租公寓行業(yè)存在前期投入較高、毛利率低、盈利周期過(guò)長(zhǎng)等客觀情況，現(xiàn)階段不少企業(yè)都處于虧損狀態(tài)。

但租房租賃行業(yè)是一個(gè)與民生息息相關(guān)的行業(yè)，建議盡快促進(jìn)住房租賃行業(yè)立法，加快建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)從業(yè)企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模和運(yùn)行模式進(jìn)行規(guī)范。