130億免稅城項目邊建邊決策 中國國旅拿什么對標(biāo)太古里？

每經(jīng)記者 李少婷 王帆    每經(jīng)編輯 魏官紅    

股東大會已經(jīng)開始，但仍不斷有椅子被搬進會場加在后排，不算大的房間內(nèi)擠了百余名機構(gòu)代表和投資人。8月1日下午，中國國旅（601888，SH）在北京漁陽飯店完成了關(guān)于投資建設(shè)?？谑袊H免稅城（以下簡稱海口項目）議案的現(xiàn)場投票。

與此同時，兩千公里外，在?？谑猩写_發(fā)的西海岸，原屬新港村的六宗地塊被圍擋起來已有至少三個月。“?？趪H免稅城”的海報貼在圍墻外，圍墻內(nèi)有大量挖掘機和運土車在進行土地平整施工——這里，就是?？陧椖楷F(xiàn)場。

擬投資金額128.6億元，這無疑是中國國旅史上最大的投資項目，外界翹首以待之余，也對其投去審視的目光：一方面，?？陧椖繉?chuàng)單體免稅業(yè)態(tài)之最，主營免稅業(yè)務(wù)的中國國旅如何對標(biāo)太古里等地標(biāo)項目？另一方面，在公告披露和股東大會審議決策之前，?？陧椖恳呀?jīng)招標(biāo)確定施工單位并舉行了開工儀式，這使得股東大會充斥著“走過場”的意味。

中國國旅方面信息披露相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者回應(yīng)稱，?？陧椖可形凑介_工，在決策程序上符合規(guī)定。此外，對于曾被北京市政府方面大肆宣傳的北京臨空國際免稅城項目（以下簡稱北京項目），該人士表示該項目目前僅存在戰(zhàn)略合作協(xié)議。上述兩個項目，公司做到了信息披露內(nèi)容的真實、準(zhǔn)確、完整，做到了合法合規(guī)。

在及時性和謹(jǐn)慎性中之間，中國國旅自稱選擇了謹(jǐn)慎性。但值得注意的是，在針對項目的可行性分析報告中，公司對項目前景的表述十分充分，但對自身經(jīng)驗不足等風(fēng)險少有提及。

當(dāng)?shù)卣群伴_工，上市公司后做決策

8月1日下午，中國國旅臨時股東大會審議通過了?？陧椖康南嚓P(guān)議案。此時，距離海口市政府方面公開披露項目信息已半年有余，而海口項目透過公告與中國國旅投資者見面的時間僅有半個月。

根據(jù)?？谑姓矫媾兜男畔?，?？陧椖孔?018年底先后進行了地塊使用權(quán)出讓、設(shè)計施工總承包招標(biāo)工作。2019年3月18日，?？陧椖孔鳛楹Ｄ鲜≈攸c項目之一參與了集中開工活動，至少到4月上旬項目仍在施工。

工地圍墻上的“?？趪H免稅城”標(biāo)志 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝

相較之下，中國國旅的信息披露在“及時性”上尚不如作為項目承建單位的中國建筑（601668，SH），后者中標(biāo)了?？陧椖康脑O(shè)計施工總承包部分，在今年2月就披露了相關(guān)信息。

對此，中國國旅相關(guān)人士回應(yīng)稱，承包商提前招標(biāo)是為了做施工前的準(zhǔn)備。之前有些媒體報道的“?？趪H免稅城開工建設(shè)”的消息，是?？谑姓矫鎸χ攸c招商引資項目需要安排集中亮相的要求。“施工單位定了以后能提前了解這個項目，提早進行施工方案的準(zhǔn)備，為項目施工建設(shè)期節(jié)省時間，提前進場了解情況，對項目有益。”

而在公開披露的口徑上，“開工”的意味也與常人的理解有所不同。今年4月，在海南省旅游和文化廣電體育廳官網(wǎng)發(fā)布的消息中，?？陧椖勘唤榻B為已經(jīng)“全面開工”。

而前述中國國旅相關(guān)人士則表示，海口項目目前尚未取得開工許可證，只能做前期基礎(chǔ)性工作。“我們確實沒有開工，新聞里也有，我們是搭建臨時的辦公區(qū)，用圍擋把這個地圍起來。”

?？陧椖块T口，項目由中國建筑一局集團承建 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝

項目的實際情況究竟如何？7月底，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了海口項目現(xiàn)場，結(jié)合航拍和現(xiàn)場走訪的情況來看，項目已經(jīng)建成一部分臨時辦公樓和宿舍，有大量挖掘機和運土車在進行土地平整施工。項目內(nèi)部有部分土地雜草叢生，還有幾個大小不一的水潭，但尚未見到成型的建筑實體。

項目已經(jīng)建成部分臨時工棚 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝

這亦與項目門口掛出的工程概況告示牌相符，“目前項目工程正在進行前期場地平整、建筑垃圾清理挖運等施工作業(yè)。”一位工地內(nèi)部人員向記者證實，“項目是今年3月份開工的，到目前為止，沒建起來什么東西。”

有許多挖掘機和運土車在進行土地平整施工 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝

“動土一下也算是開工，只是搞一下啟動儀式。開工之后，就讓設(shè)計部門去做設(shè)計，招標(biāo)、辦公場所都開始做起來。但深入去細(xì)化規(guī)劃、做什么形狀、規(guī)模多大，這些都是要上董事會和股東大會來進行最后拍板的。”一位接近該項目的權(quán)威人士回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，集中開工的時間是由海南省政府統(tǒng)一部署，今年還有多個項目選擇不同月份的18日集中開工。

不過，從公司受讓項目地塊到7月16日晚間首次披露?？陧椖?，時間跨度超過了6個月，外部消息已經(jīng)傳得沸沸揚揚。經(jīng)過了項目推進的多個節(jié)點，中國國旅方面為何遲遲不披露項目信息？

“從監(jiān)管機構(gòu)的角度，信息披露不光要及時，還要真實、準(zhǔn)確、完整。”前述中國國旅相關(guān)人士在接受記者采訪時強調(diào)了信息披露的“謹(jǐn)慎性”原則——2018年底披露“拿地”公告即意味著?？陧椖苛㈨棧陧椖坑辛藢嵸|(zhì)進展后，上市公司才進行披露。

“可行性研究報告經(jīng)過多方面的研究論證比較成熟了，前期多次溝通、修改，基本上已經(jīng)達到一致性，公司覺得可以披露了，項目的前期準(zhǔn)備工作也差不多了，能夠正式施工了。”該人士表示，在去年年底“拿地”前，項目的可行性研究已經(jīng)開始，但項目的復(fù)雜性使得相關(guān)報告近期才獲得通過。

而“謹(jǐn)慎”披露帶來的結(jié)果是，投資者對項目的前期投入及規(guī)劃進展均不知情，亦沒有發(fā)言權(quán)，直到上市公司將一切安排得明明白白。一邊是?？陧椖繃鷫?nèi)已有施工單位進場，另一邊是北京股東大會現(xiàn)場只待項目通過，看似項目進程無縫銜接，但在整體決策程序上對公司中小股東和投資者難言透明公開。

簽了協(xié)議地還荒著，北京也要建免稅城？

?？陧椖坑珊Ｄ鲜≌矫媛氏扰叮鴮ν庑Q有著同等投資規(guī)模的北京項目亦在2018年1月由北京市政府方面披露。不過，兩個項目的走向大相徑庭。

根據(jù)北京市政府方面披露的信息，北京項目由中國國旅、首都機場集團以及順義區(qū)政府共同打造，已正式啟動。項目總投資120億元，占地面積444畝（約為30萬平方米），預(yù)計于2020年建設(shè)完成。

官方資料顯示，北京項目的選址緊鄰北京首都國際機場南側(cè)，距離T3航站樓僅有600米，可以說是“一眼可見”、“拔腿即到”。但在7月底，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪并未發(fā)現(xiàn)項目施工跡象。

但當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，項目此前確實進行過籌備。“兩年前我聽說過這個項目，當(dāng)時動靜還挺大。”多位當(dāng)?shù)鼐用裰赋?，項目有預(yù)留地塊，如今卻是一片荒地。記者按照當(dāng)?shù)鼐用竦奶崾菊业搅讼嚓P(guān)地塊，但地塊臨近邊緣的部分已經(jīng)成了菜園。

按照當(dāng)?shù)鼐用竦闹敢?，記者找到了北京項目的選址 圖片來源：每經(jīng)記者 李少婷 攝

8月8日，順義區(qū)政府方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者確認(rèn)，目前項目尚未開工，原因一方面是土地一級開發(fā)手續(xù)和規(guī)劃都在辦理過程中，另一方面是項目體量較大，毗鄰首都機場，交通方案的研究需要進行大量基礎(chǔ)性工作，目前設(shè)計的兩條軌道交通線路可能穿越該地塊。

有部分券商在2018年初的研報中也對北京項目進行了相關(guān)分析，但中國國旅從未就項目情況進行公開披露或辟謠。

前述中國國旅相關(guān)人士向記者表示，2018年1月，公司與順義區(qū)政府及首都機場集團方面確實簽訂了相關(guān)戰(zhàn)略合作協(xié)議，之后公司也對項目進行了相關(guān)的市場研究，目前還未形成最終結(jié)論，至今尚無實質(zhì)性進展。該人士指出，新聞中披露的投資規(guī)模也沒有獲得中國國旅方面的確認(rèn)。

該人士進一步指出，同樣是基于“謹(jǐn)慎性”原則，中國國旅方面從未就北京項目進行披露。“大家只是有個意向，不確定的，除非我們正式要做，且履行審批程序，我們才敢說。”

而順義區(qū)政府方面有意繼續(xù)推進。2018年初至2019年6月，順義區(qū)政府方面多次提到北京項目，今年6月還表示要“加快新國展二三期、臨空國際免稅城等重點項目規(guī)劃建設(shè)”。

不同于順義區(qū)政府的積極態(tài)度，中國國旅方面對該項目似乎仍在觀望。前述中國國旅相關(guān)人士指出，公司在北京也開了市內(nèi)免稅店，但在政策尚未出臺的情況下，北京市內(nèi)免稅店消費群體是即將出境的外籍游客和港澳臺地區(qū)的旅客。

百億級綜合體開發(fā)不易，“零經(jīng)驗”對標(biāo)太古里

不論是?？陧椖窟€是北京項目，都并非規(guī)劃為單一免稅業(yè)態(tài)，而是免稅商業(yè)綜合體。?？陧椖靠尚行苑治鰣蟾嬷赋?，該項目以免稅為核心，涵蓋有稅零售、文化娛樂、商務(wù)辦公、餐飲住宿等多個元素。

綜合業(yè)態(tài)被認(rèn)為可以更好地滿足消費者需求，亦能夠帶來更多的收入和利潤。可行性研究報告顯示，海口項目的靜態(tài)回收期為15.8年，動態(tài)回收期為18.3年。全周期支出共330.6億元，全周期收入共482.6億元。

制圖：每經(jīng)記者  單位：億元

海口項目的配置是否意味著中國國旅轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)？這個問題頗受外界關(guān)注，但中國國旅董秘薛軍在通過互動平臺與投資者交流時對此進行了否認(rèn)。在8月1日下午召開的中國國旅臨時股東大會上，中國國旅高管針對地產(chǎn)配套的設(shè)置回應(yīng)稱，?？陧椖客度胼^大，地產(chǎn)只是其配套業(yè)態(tài)，并非主營業(yè)務(wù)，對免稅城的建設(shè)和資金平衡能提供幫助。

但是，中國國旅此前并無地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)驗。根據(jù)可行性報告及記者現(xiàn)場走訪情況，項目周邊住宅項目并不少：項目3公里至5公里范圍內(nèi)其他普通商品住宅用地成交面積占比高達76%。在海南省整體限購的背景下，當(dāng)?shù)鼐用窦昂Ｄ鲜“偃f人才引進計劃能否消納這些住宅項目成為挑戰(zhàn)。

中國國旅出具的可行性研究報告則相對樂觀——西海岸目前主要的住宅樓盤多數(shù)已售罄，隨著海南自由貿(mào)易港、百萬人才引入計劃等政策逐步落地，將會有越來越多的企業(yè)進駐，“本項目未來客群預(yù)計將以海南本地改善型客戶及作為高端人才入戶的新海南人為主”。

在?？陧椖恐?，中國國旅已經(jīng)在嘗試建設(shè)商業(yè)綜合體項目，即三亞核心島項目。作為三亞海棠灣免稅城的配套項目，三亞核心島項目包括了餐飲娛樂休閑等功能，意在能夠延長免稅店購物人群停留時間，提供輔助體驗。

在可行性研究報告中，中國國旅將海口項目對標(biāo)深圳·萬象城、上海·國金中心以及成都·太古里，而這些項目分別由華潤置地、新鴻基地產(chǎn)、太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋集團開發(fā)，“萬象城”、“國金中心”、“太古里”已經(jīng)形成品牌，在全國多個城市落地。

對于以免稅業(yè)務(wù)為主業(yè)的中國國旅而言，開發(fā)經(jīng)驗顯然難比成熟的地產(chǎn)商。在可行性研究報告中，中國國旅提示了政策、經(jīng)營管理、市場及開發(fā)建設(shè)風(fēng)險，但并未闡述其缺乏同類項目經(jīng)驗的風(fēng)險。

“有些業(yè)態(tài)如果我們公司做不了，不排除未來引入戰(zhàn)略合作方共同開發(fā)的可能。”中國國旅相關(guān)人士表示。一位不愿具名的地產(chǎn)界分析人士也提示到，中國國旅需要引入新型人才，以避免項目后期陷入被動局面。

（實習(xí)生任知微對本文亦有貢獻）