▲ 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)
7月9日，北京四環(huán)外，小米科技園燈火通明，下沉式廣場(chǎng)正在進(jìn)行歌唱表演，眾多小米員工加入了這場(chǎng)狂歡，恭祝他們老板喜提新房。
直到次日，雷軍仍難掩“喜悅”，發(fā)了一條微博：“北漂，奮斗九年多，終于買(mǎi)房了！”
8棟大樓，52億造價(jià)，像雷軍這般“豪氣”的人，確實(shí)不多。
手中有房，心中不慌，資本大佬在樓市玩得風(fēng)生水起。但對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房不是一件容易的事兒。尤其是房?jī)r(jià)的起伏，揪著每一位購(gòu)房者的心。
上半年，西安房?jī)r(jià)持續(xù)走高，眾所知周。
但微妙的是，陜西省和西安市統(tǒng)計(jì)局日前公布上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，各項(xiàng)主要指標(biāo)均遇冷——暗藏“拐點(diǎn)”否？
房子賣(mài)不動(dòng)了？
西安房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，備受輿論關(guān)注。尤其6月份，西安新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.7%，同比上漲25.2%。
多項(xiàng)政策密集出臺(tái)：調(diào)整公積金政策、發(fā)布“史上最嚴(yán)”限購(gòu)、推出共有產(chǎn)權(quán)住房……體現(xiàn)出政府抑制樓市過(guò)熱的決心。
在不斷調(diào)控中，連漲的表象背后，是否蘊(yùn)藏著轉(zhuǎn)折的趨勢(shì)？
《2019年上半年西安市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降1.1%。商品房銷售面積1154.34萬(wàn)平方米，同比下降7.9%。其中，住宅銷售面積933.12萬(wàn)平方米，同比下降10.8%。
房?jī)r(jià)連漲、高價(jià)拿地、千人搖號(hào)的新聞熱度尚未散去，為何房地產(chǎn)三組主要指標(biāo)會(huì)出現(xiàn)同步下降？
▲ 圖片來(lái)源：每經(jīng)實(shí)習(xí)記者史香玲 攝
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“西安這兩年出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，交易數(shù)據(jù)下滑恰好說(shuō)明了管控比較到位。”
陜西省宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)趙銳指出了問(wèn)題的關(guān)鍵，“去年，西安的商品房銷售非?；鸨阎岸嗄隄撛诘男枨蠖技ぐl(fā)出來(lái)了，所以銷售面積的增長(zhǎng)也是超常規(guī)的。今年所謂的回落，并不是房子賣(mài)不出去了，只是說(shuō)去年消化了大部分需求，并不代表今年就沒(méi)有需求。”
比如，去年賣(mài)了一萬(wàn)套房子，今年賣(mài)了八千套房子，商品房銷售面積就會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但樓市的交易依然活躍。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降亦在情理之中，趙銳說(shuō)道，“去年高峰期投資額太大，把這個(gè)基數(shù)很高地推上去了。今年回歸理性以后，投資就會(huì)下滑。”
所以，三組主要指標(biāo)同步下降，并非意味著房子賣(mài)不動(dòng)，而是相比去年上半年的瘋狂增長(zhǎng)，今年樓市開(kāi)始回歸平穩(wěn)。
供應(yīng)跟不上了？
如何判斷房?jī)r(jià)漲跌？房地產(chǎn)有一句行話：短期看供應(yīng)，長(zhǎng)期看人口。
上半年，西安市商品房待售面積同比下降32.5%。
庫(kù)存減少，最直接的原因還是供給和需求的錯(cuò)配。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“雖然交易量同比下跌，但從供求關(guān)系來(lái)講，交易量比供應(yīng)量還是要好一些。也就是說(shuō)，交易量雖然比去年低，但是跟今年供應(yīng)量相比，還是要多的，所以庫(kù)存數(shù)據(jù)會(huì)出現(xiàn)同比下跌。”
可是仔細(xì)想想，政府出臺(tái)各項(xiàng)政策調(diào)控樓市的時(shí)候，卻很少采用直接增加土地供應(yīng)量的方式。顯然，這可以從根源上解決供需矛盾。
趙銳搖頭，“一方面，西安不可能無(wú)限制擴(kuò)張，土地供應(yīng)越來(lái)越緊張這是必然的。另一方面，不可能為了滿足短期內(nèi)的需求，政府開(kāi)始大規(guī)模批地。”
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政策調(diào)控的目的，講究平穩(wěn)過(guò)渡，倘若出現(xiàn)大起大落，最終受傷的還是老百姓。
不過(guò)，看到大量消化庫(kù)存這個(gè)結(jié)果，很多人不明白，為什么市場(chǎng)有庫(kù)存，卻買(mǎi)不到房子？
“這是結(jié)構(gòu)性庫(kù)存，一種是位置比較偏僻的，比如，臨潼、周至，這些房你不可能買(mǎi)它啊，上班不方便，周?chē)h(huán)境你看不上。還有一種是價(jià)格比較高的，曲江、高新等三萬(wàn)一平的房子，肯定也有庫(kù)存。”趙銳解釋。
其實(shí)，從整個(gè)盤(pán)子來(lái)看，西安并不缺房子，但是缺少好房子，導(dǎo)致很多人覺(jué)得房子難買(mǎi)。
直擊“病灶”最有力的舉措，是改善商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，分層次滿足不同人群的需求。
相比同為新一線城市的成都、杭州，西安的房地產(chǎn)行業(yè)還有優(yōu)化提升的空間，下一步應(yīng)該向品質(zhì)住宅進(jìn)階。
樓市下半場(chǎng)如何走？
西安樓市下半場(chǎng)如何走，離不開(kāi)全國(guó)的主基調(diào)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定階段，已是大勢(shì)所趨，而穩(wěn)定房地產(chǎn)有助于防止金融風(fēng)險(xiǎn)。
人民法院公告網(wǎng)發(fā)布了一個(gè)超長(zhǎng)名單，上半年，200多家房企宣布破產(chǎn)。不過(guò)，基本都是一些中小企業(yè)，西安只有一家小房企“上榜”。
如今看來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入洗牌階段，資金壓力大、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的中小企業(yè)逐步退出市場(chǎng)，這對(duì)于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，更有裨益。
但留下的房企，日子也并“不好過(guò)”。
融資渠道收緊，是每個(gè)房企不得不面對(duì)的問(wèn)題。融資代表著房企再生能力，倘若糧草不足，對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，生存愈加艱難。
警鐘已經(jīng)敲響，從3月開(kāi)始，各地銀保監(jiān)局向“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”的信托公司，開(kāi)出罰單。
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緊接著，銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，展開(kāi)約談，要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速。
融資收緊的原因不難理解，一方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，在“房住不炒”的背景下，引導(dǎo)資金流向。
就在金融領(lǐng)域政策密集出臺(tái)的情況下，7月30日，中央召開(kāi)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。”
短短幾行信息之下，是鐵了心調(diào)控樓市的魄力。
要知道，上半年全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速6.3%，跌破2008年全球金融危機(jī)后的最低點(diǎn)。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，國(guó)家調(diào)控樓市的決心毫不動(dòng)搖，直接打碎了用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的可能性。
形勢(shì)已經(jīng)明了，下半年樓市調(diào)控不會(huì)放松，穩(wěn)房?jī)r(jià)才是主要目標(biāo)。
如此大基調(diào)，再看看西安樓市上半年指標(biāo)遇冷情形，后續(xù)，會(huì)不會(huì)“涼快”一些呢？
