今秋開學(xué)季將至 學(xué)區(qū)房是否還“焦慮”？

每經(jīng)記者 王佳飛 甄素靜 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

為了不讓孩子輸在教育起跑線上，近年來，不少家長不惜花費重金購置教育質(zhì)量好的學(xué)區(qū)房產(chǎn)，以便讓孩子能夠在這些學(xué)校就讀。這就是目前在許多城市十分搶手的“學(xué)區(qū)房”。

學(xué)區(qū)房，可以說是房地產(chǎn)市場的衍生品。因為異常搶手，學(xué)區(qū)房也成為不少樓盤項及二手房賣家的促銷手段，好的學(xué)區(qū)房價格普遍高出其他房源的20％，甚至更高。

隨著9月開學(xué)季將至，今年學(xué)區(qū)房市場的表現(xiàn)如何？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者分赴北京、廣州、深圳等地實地調(diào)查，為讀者提示學(xué)區(qū)房市場的真相

北 京

學(xué)區(qū)房概念逐漸淡化 價格仍高位運行

西城區(qū)金融街區(qū)域內(nèi)富集北京優(yōu)質(zhì)的教育資源，小學(xué)學(xué)段，實驗二小、西單小學(xué)、宏廟小學(xué)名揚京城，中學(xué)學(xué)段，北京四中、北師大實驗附中等亦是家長眼中的好學(xué)校。

京畿道小區(qū)，對口西單小學(xué)，直升北師大實驗附中，令眾多家長虎視眈眈。

2015年7月末，在金融街工作的趙婷（化名）如愿買下了京畿道小區(qū)一套近40平方米的一居室，總價450萬元，單價11萬元/平方米左右?！澳菚r候買這樣的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房真的得搶，開始都覺得是忽悠，但確實是真實存在的?！?/p>

“當(dāng)時10天內(nèi)，我們鎖定了京畿道、豐匯園、華遠北街（均為金融街區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)）的3套房，精力基本都花在與房主博弈上了。雖然那時候房主比較好談，但談好價的房子被其他人搶走也是有的。”趙婷向《每日經(jīng)濟新聞》記者回憶，“華遠北街那套，已經(jīng)約好第二天中午簽約，結(jié)果被其他中介攔下了，據(jù)說是有客戶全款買下了。最終簽約的京畿道這套?！?/p>

4年間，北京的學(xué)區(qū)房迅速上漲。鏈家工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，如今京畿道小區(qū)這樣的一居室，“上月成交了1套，總價750萬元左右，單價18萬元+，并且房主掛出這套房子也就1周左右?！?/p>

據(jù)此計算，趙婷買下的京畿道這套學(xué)區(qū)房，4年間價格漲幅超過六成。

“西城的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在是稀缺資源了，買套性價比高的不容易。老城區(qū)，房子老，多要全款購買，并且買了只能用來給孩子上學(xué)。近期京畿道小區(qū)也有過一單540萬元的，總價沒那么高，但是個半地下戶型。”上述工作人員告訴記者。

從鏈家方面提供的數(shù)據(jù)看，京畿道小區(qū)目前二手房均價在16萬元/平方米左右，近90天內(nèi)成交了6套，而1個月內(nèi)的帶看次數(shù)達到了81次。

僅以京畿道小區(qū)40平方米左右的一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價格是280萬元，單價約7.6萬元/平方米；2014年12月的成交價格是335萬元，單價漲到了約8.6萬元/平方米。

此后，價格一路飆升，2015年7月，單價達到了11.5萬元/平方米；2016年8月，成交總價超580萬元，單價達14.9萬元/平方米。到了去年9月，鏈家成交的該戶型最高總價達到了765萬元，單價超過20萬元/平方米。

就在7月初，西城區(qū)德勝片區(qū)剛剛成交了一套僅12.2平方米的“老破小”學(xué)區(qū)房，成交價高達360萬元，單價逼近30萬元/平方米。

“不過現(xiàn)在我個人倒不是很建議您出手，可以再觀望?！痹撋鲜龉ぷ魅藛T向記者坦言，“德勝片區(qū)的潛在購房者將這個區(qū)域的房價炒高了，因為前段時間入學(xué)時，一些符合德勝片區(qū)條件的學(xué)生因為學(xué)位不足而被派位至其他學(xué)區(qū)，所以的一部分客戶外溢過來，把這個小區(qū)的房價炒高了?！?/p>

但《每日經(jīng)濟記者》注意到，一直以來，政策的導(dǎo)向不斷淡化學(xué)區(qū)房的概念。入學(xué)政策也開始變得靈活，向著多校劃片轉(zhuǎn)變。

2018年，北京傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房重鎮(zhèn)東城、西城、海淀的入學(xué)政策開始大調(diào)整，再一次牽動了購房者敏感的神經(jīng)。當(dāng)年4月25日，北京市教委為學(xué)區(qū)房定的基調(diào)是“穩(wěn)妥推進單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式”。

今年，北京市教委表示將繼續(xù)穩(wěn)妥推進單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式，同時“對房產(chǎn)、戶口具備條件且居住達到一定年限的老居民子女繼續(xù)實行原有單校劃片，不完全符合學(xué)校單校劃片入學(xué)的將實施多校劃片”。

2018年4月27日，東城區(qū)宣布，當(dāng)年6月30日后取得的不動產(chǎn)權(quán)證書家庭，將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)。今年更是明確提出一個實際居住地址用于登記入學(xué)之年起，原則上6年內(nèi)只提供一個單校劃片入學(xué)學(xué)位。

2018年4月28日，海淀區(qū)也宣布，自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應(yīng)一所學(xué)校，實施多校劃片。

在此政策下，即使是購買了一所名校之前對應(yīng)房源的家長，此后也不能保證孩子一定能上該所名校，學(xué)區(qū)房概念在東城和海淀漸呈模糊趨勢。

而西城的政策大致沒有變化，2018年只是提及了“學(xué)位不足時，通過多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)派位入學(xué)”。今年則用調(diào)協(xié)調(diào)入學(xué)代替了多校劃片，這使得西城區(qū)的學(xué)區(qū)房成為家長位追捧目標(biāo)。

一位西城區(qū)中介人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“雖然西城房價沒有明顯的上漲，但是成交量已經(jīng)上來了。幾乎每周都有成交，比2018年好太多了。很多之前買了海淀、東城的客戶，現(xiàn)在也想置換到西城來。”

值得注意的是，7月26日，北京住建委消息稱，近期有10家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在針對整治違法群租、炒作“學(xué)區(qū)房”、發(fā)布虛假房源信息等房地產(chǎn)市場亂象的專項行動中被查處。

廣 州

學(xué)位缺口小 學(xué)區(qū)房選擇面大

不久前，廣州市越秀區(qū)一套學(xué)區(qū)房售賣現(xiàn)場引發(fā)了市場關(guān)注。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，這套學(xué)區(qū)房實為“老破小”精裝改造后出售，原本開價256萬元，36萬元加價后合計以292萬元成交。

有多位熟悉廣州學(xué)區(qū)房市場的代理人士告訴記者，這種把“老破小”學(xué)區(qū)房精裝改造后加價出售的案例并不少見，因為這套房子發(fā)動了很多中介營銷所以看起來“很火”，最后這套三房戶型的成交價格也并不算貴，“值不值得買看個人需求就好了?！?/p>

越秀、天河一直是廣州教育資源最豐富的區(qū)域，學(xué)區(qū)房的價格自然也是全市最高。不過，廣州比深圳、北京等地友好的地方在于，雖然頂級學(xué)位價格高，但中等學(xué)位也有眾多選擇空間，整體學(xué)位缺口比深圳少得多。近日，記者也采訪了多位在廣州購買學(xué)位房家長，他們有的重金求名校，但也經(jīng)歷了波折，也有的奔赴郊區(qū)謀求合適的學(xué)位房。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，越秀、天河的學(xué)位房均價都在50000元/平方米以上，部分省一級學(xué)位房均價則在90000元/平方米以上。

“感受就一個字‘貴’！”問及在廣州購買學(xué)區(qū)房的經(jīng)歷，李先生如是告訴記者。

來廣州工作之后，李先生一直住在天河區(qū)龍口西附近工作、租房，因此對于學(xué)校的選擇倒是沒有多少糾結(jié)，就近看中了龍口西路小學(xué)的學(xué)位房，從去年開始底花了4個月在此找房，但要么價格太高，要么沒搶到。最后，終于等到一位做生意的業(yè)主因為急需資金周轉(zhuǎn)著急出售而拿下了一套三房戶型，均價66000元/平方米左右，總價約620萬元。

而在省一級名校聚焦的越秀區(qū)，在高價購買了學(xué)位房之后，還要憑實力、運氣才能順利升入對應(yīng)學(xué)校。

為了華僑外國語的學(xué)位，多年前張女士在淘金路買下一套上世紀(jì)90年代建成的兩房，如今均價在52000元/平方米左右。去年，張女士的小孩正值小升初，學(xué)位本來包括華僑外國語的小學(xué)、初中，她本以為可以直升，但沒想到還是參與了搖號，“幸好搖到了，不然我只能讓孩子去讀民辦學(xué)校，學(xué)費又很高。”

升學(xué)雖然是場硬仗，但也是不少家長不得不去打的仗。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2019年1~4月，越秀區(qū)學(xué)區(qū)房需求成交占比基本維持在20%~30%之間。截至今年5月，越秀區(qū)學(xué)區(qū)房需求成交占比飆升40%，環(huán)比凈增19.4%，甚至較3月旺季凈增10.7%。

越秀、天河學(xué)位優(yōu)質(zhì)，但對應(yīng)的學(xué)區(qū)房不僅價格高，樓齡也老，俗稱“老破小”。因經(jīng)濟實力有限，又不愿蝸居“老破小”，不少家長也會把學(xué)區(qū)房目光鎖定在離市區(qū)較遠的區(qū)域。

由于經(jīng)濟條件有限，孩子又著急上學(xué)，陳先生在2015年前后就未考慮在名校眾多的越秀、天河購買學(xué)區(qū)房，因價格原因，最后還是將目光鎖定在黃浦區(qū)蘿崗附近。

“當(dāng)時買大房壓力是挺大的，這個小區(qū)學(xué)位也還不錯?！标愊壬x中了一套52平方米的戶型，帶玉泉小學(xué)學(xué)位，均價14900元/平方米左右。

去年，由于家庭原因陳先生必須換一個大一點的戶型，這套房子以30000元/平方米左右的價格出手?！皼]有臨時漲價，小戶型好賣，有的大戶型還降價了?！?/p>

不過新房子的選擇也曾讓陳先生頭疼，既要在預(yù)算范圍內(nèi)買盡量大一些的房子，還要考慮到學(xué)位問題，“沒辦法只能選遠的?！弊罱K，陳先生只得跨越近60公里，從蘿崗搬去了南沙。以不到200萬元的價格購入一套三房戶型，且有不錯的新建成中學(xué)學(xué)位。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，上半年學(xué)位需求客戶入市熱情相當(dāng)高，部分擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的板塊學(xué)區(qū)房成交持續(xù)活躍。賣家心態(tài)相對強硬，基本不存在議價空間，部分賣家甚至存在反價現(xiàn)象。比如五羊新城一套15平方米的戶型，原本售價僅僅85萬元，但因多臺客戶有購買意向，業(yè)主最后反價至100萬元。

深 圳

學(xué)位頻預(yù)警 買學(xué)區(qū)房這樣避風(fēng)險

近日北京一則高單價學(xué)區(qū)房成交的消息，在深圳關(guān)注學(xué)區(qū)房的家長圈子里引起了一陣小騷動。

有家長一邊在大膽猜想將來深圳學(xué)區(qū)房的價格，一邊則擔(dān)心著自家高價購置學(xué)區(qū)房會不會因政策變動不能入學(xué)。去年年末，螺嶺外國語實驗學(xué)校憑面積入學(xué)的告示余悸還在。

“即便孩子已經(jīng)入讀了理想的小學(xué)名校，仍提心吊膽，擔(dān)心因為買房太晚導(dǎo)致積分不夠被分流走，花了高價錢買的學(xué)區(qū)房，也不能被對應(yīng)的初中名校錄取?！弊鳛榧议L的清芳告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

清芳的擔(dān)憂同時隨著近兩年圳各區(qū)學(xué)位預(yù)警發(fā)布劇增。

截至目前，除學(xué)位相對寬裕的南山區(qū)外，羅湖、光明、龍崗、龍華、福田、寶安、坪山、鹽田已陸續(xù)發(fā)布學(xué)位預(yù)警信息。

記者注意到，即便是深圳人口最少、最年輕的功能新區(qū)大鵬新區(qū)，也在今年首次發(fā)布了秋季招生學(xué)位預(yù)警，建議非深戶籍購房或租房、深圳其他區(qū)戶籍購房或租房等類型的學(xué)位申請者，請?zhí)崆白龊妙A(yù)判，根據(jù)自身學(xué)位類型和積分情況就近選擇學(xué)校申請學(xué)位；類型靠后和積分較低的學(xué)位申請者請?zhí)崆白龊没卦妥x的準(zhǔn)備。

據(jù)羅湖區(qū)教育局今年年初發(fā)布的預(yù)警信息顯示，2019年羅湖區(qū)小一、初一申請人數(shù)將大幅增加，公辦學(xué)校學(xué)位將出現(xiàn)較大缺口。從2019年開始，全區(qū)所有公辦小學(xué)、初中實行學(xué)區(qū)住房學(xué)位申請鎖定。一套住房成功申請公辦學(xué)校學(xué)位后，小學(xué)六年、初中三年內(nèi)其他家庭不得用該住房再次申請公辦學(xué)校學(xué)位。

而且，在羅湖區(qū)臨時購房、租房，深圳戶籍不保證就近入學(xué)，非深戶籍不受理申請。租房居住的必須在本市沒有住宅類房產(chǎn)（沒有實際居住的除外）并在學(xué)區(qū)實際居住滿一年以上。申請學(xué)位的住房必須為申請人實際居住。如果沒有實際居住，地段學(xué)校將不受理學(xué)位申請。

記者在走訪福田頂級雙實驗學(xué)區(qū)時，一位中介人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者推薦了名校對口小區(qū)的44平方米單間，價格相比周邊普通學(xué)位房要高不少。

隨后記者查閱了該小區(qū)周邊普通學(xué)區(qū)房價及近年來漲幅，在福田頂級名校雙實驗片區(qū)之外八卦嶺、圓嶺均價在5.7萬元/平方米、7.6萬元/平方米，而雙實驗對口的小區(qū)均價在11.6萬元/平方米，與高價相匹配的是師資力量和學(xué)生優(yōu)異的成績。

對于高價的二手學(xué)區(qū)房購置，深圳學(xué)位資深研究者虎媽建議，名校學(xué)位房尤其是深高級、深實驗，最好小學(xué)前買入；首選九年制學(xué)位房，謹(jǐn)慎選擇僅有名校小學(xué)的學(xué)位房，因為小學(xué)階段再換名校初中學(xué)位房有被分流的風(fēng)險；此外，也可選擇學(xué)位相對寬松的區(qū)域，比如南山區(qū)、福田區(qū)。

并不是所有父母都鐘情名校。相對于清芳的學(xué)區(qū)房焦慮，王先生與女兒選擇了另一條路。

在他和女兒的規(guī)劃里，出國是必須的，“女兒小學(xué)、初中都是在家附近學(xué)校讀。沒有高價學(xué)區(qū)房，但對待孩子我也是認真的，花了3萬多給她報了英語班，明年初中畢業(yè)后去香港讀高中，高中之后出國讀大學(xué)”。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于深圳房價高企、換房成本高，以及學(xué)區(qū)政策不斷調(diào)整，不少年輕置業(yè)者在學(xué)區(qū)、居住和投資三者需求上，更傾向房屋居住和投資屬性。

這些置業(yè)者認為，某些區(qū)域?qū)W區(qū)政策變動的高風(fēng)險平衡不掉學(xué)區(qū)房帶來高收益，除名校學(xué)區(qū)還可選擇國際學(xué)校等。高價逼仄的居家環(huán)境不如給孩子寬松成長氛圍。

除誤踩高價二手學(xué)區(qū)房坑外，被新房學(xué)區(qū)宣傳誤傷家長也不在少數(shù)，如深圳龍華區(qū)的壹城中心等，開發(fā)商以名校、醫(yī)院、商場配套、投資回報等預(yù)期宣傳也不在少數(shù)。實際交付時，才發(fā)現(xiàn)所謂名校等均未落實，期望落空。

針對此類維權(quán)投訴，7月中旬，深圳開展了統(tǒng)一整治工作，檢查樓盤71個，檢查房地產(chǎn)中介企業(yè)53家，現(xiàn)場責(zé)令改正14家，擬立案27宗。

那么，如何規(guī)避學(xué)區(qū)房購置風(fēng)險？明源地產(chǎn)研究院總編、首席研究員王恒嘉認為，首先要去向教育部門查詢學(xué)區(qū)劃分，而不是只聽銷售人員的講述；其次要預(yù)估將來可能的變化風(fēng)險，比如有的城市已經(jīng)開始實施大學(xué)區(qū)，也就是說好多學(xué)區(qū)合并，買到一個房子，只是增加上名校的可能，而不是一定能上；最后，如果購房者非?？粗貙W(xué)區(qū)價值，又不太相信開發(fā)商的承諾，最好讓他們把這個承諾和不能實現(xiàn)的補償措施，白紙黑字寫到合同里。