房價打8折都賣不出去！開封，“開封”了

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤 何小桃    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

2018年以來第三個宣布取消“限售令”的城市來了。

今天（7月19日），據(jù)多家媒體報道，開封市住建局將于近日發(fā)布文件《關于調整新建商品住房交易實現(xiàn)及撤銷備案限制的函》。

文件顯示，為統(tǒng)籌房地產市場調控，提振市場信心，經百城辦（注：河南省百城建設提質工程工作領導小組辦公室）例會研究決定，現(xiàn)取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。

對此，開封市住建局相關負責人表示：“經過兩年來的調控，開封市房地產已經過度到平穩(wěn)發(fā)展的階段，炒房現(xiàn)象基本得到遏制，所以限售政策并無存在必要。”

而河南省住建廳房地產市場監(jiān)管處對此事的回應是：“我們也還不清楚，正在核實，你們還是等開封市正式文件出臺吧。”

與取消限售同時產生的一組數(shù)據(jù)是，上周（7月8日～14日）開封市住宅成交419套，漲幅達53.85%（數(shù)據(jù)源自開封市不動產登記中心）。

開封，“開封”了

2017年5月～2019年7月，兩年零兩個月，開封最嚴限售令解封在即。

2017年5月15日，開封發(fā)布最嚴限售令（即史上最嚴“汴九條”），規(guī)定限售3年，原則上半年內漲幅不得高于5%，一年內漲幅不得高于10%；對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目，開封市不動產登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。

而出臺這一限售令的背景是，據(jù)安居客，從2016年12月起，開封二手房房價持續(xù)上漲，從4496元/平方米漲至2017年4月的5457元/平方米，同比漲幅達22.19%。限售令發(fā)布當月，開封的二手房均價已經漲至5650元/平方米。

當時，開封市住建局相關負責人表示，為抑制房價過快上漲、促進房價合理回歸，開封市住建局重拳出擊，出臺了“調控九條”（即“汴九條”）。開封這次調控房地產市場的目的是打擊炒房，打擊瘋漲；不是讓房價下跌，而是穩(wěn)定房價。

開封統(tǒng)計局官網(wǎng)顯示，2017年全年房地產開發(fā)投資273.96億元，比上年增長29.3%，其中住宅203.69億元，增長33.2%。

但此后開封市并未再發(fā)布此類調控政策。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

事實上，開封并非樓市松綁首例，之前已經有太原、菏澤取消了限售。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，去年以來全國有近10個城市針對限售、限購、二手房稅費等政策進行了微調，特別是針對人才的政策寬松，變相執(zhí)行了限購調整。

河南省住建廳相關負責人曾明確表示，今年河南房地產市場調控的方向與路線，重點是抓好房地產市場調控，落實城市政府主體責任，堅持因地制宜、綜合施策、長短結合、標本兼治，實行一城一策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向“鎂刻地產”記者表示：“此次開封解封，充分體現(xiàn)了一城一策指導下的政策微調導向。通過此類政策調整，有助于形成更為合理的住房交易制度，對于促進房源流通和提高交易效率等都有積極的作用。”

“總房價打到8折但還是沒有起色”

“鎂刻地產”記者留意到，開封樓市2018年以來開始下行。

開封市統(tǒng)計局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年，開封全市房地產開發(fā)投資（含蘭考）240.84億元，同比下降12.1%，其中住宅181.25億元，下降11.0%；全市商品房銷售面積（含蘭考）同比下降10.6%。

2019年1～5月，開封市房地產業(yè)的營業(yè)收入比去年同期下降2.7%。

諸葛找房資料顯示，開封2019年的新房市場則呈現(xiàn)了先升后降過程。

新房均價從2月的低位7328元/平方米逐漸升至4月的最高位8202元/平方米，但隨后逐漸下行，6月均價為7953元/平方米。上半年共成交商品住宅124.51萬平方米，銷售金額97.37億元，整體來看上漲乏力。

二手房方面，開封市掛牌量1月達到近期高峰，2月受春節(jié)假期等因素影響明顯回落，此后掛牌量逐漸恢復并趨于穩(wěn)定，上半年月均掛牌量9153套。但住宅掛牌價整體比去年底有所下跌，1～6月整體掛牌均價7769元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房

一位河南房地產業(yè)內人士向“鎂刻地產”記者介紹，開封樓市從今年初開始便開始逐漸慘淡，很多開發(fā)商都開始借以各種名目打折，比如“特價房”、“周年慶”，甚至總房價打到8折但還是沒有起色，很多公司在開封區(qū)域的銷售業(yè)績在整個河南區(qū)域都是墊底的。

“土地市場溢價率不高，也反映了房企信心不足。”上述人士說。

而作為河南本土地產龍頭，建業(yè)地產在大本營的業(yè)績亦可作為佐證。記者查詢建業(yè)地產近三年年報后發(fā)現(xiàn)，2018年，建業(yè)地產在開封有18個項目，合同金額5.12億元，同比增幅33%；合同建筑面積增幅達68%。但是，子公司開封建業(yè)地產2018年的收益只有1517.2萬元，而2017年是1.26億元，2016年則是6096.2萬元。

土地方面，諸葛找房統(tǒng)計顯示，2019年上半年開封市成交土地樓面均價為3019元/平方米，同比下降6.8%，溢價率持續(xù)位于低位。

具體來看，上半年開封城區(qū)共成交14宗宅地，集中成交于2月及5、6月。其中，2月集中成交10宗住宅地塊，有9宗為龍亭區(qū)城中村改造地塊，成交樓面價3399元/平方米，5、6月共成交4宗普通住宅地塊，均位于龍亭區(qū)。

值得注意的是，2018年以來，開封市已經流拍土地7宗，蘭考、尉氏、通許皆有分布。

“該政策一方面體現(xiàn)了相對務實的政策導向，即基于市場動態(tài)來決定政策微調；另一方面也體現(xiàn)了近期房企銷售壓力增加，部分三四線城市市場略有疲軟跡象，通過松綁來利好供求關系緩和。類似政策動態(tài)，過去菏澤也出現(xiàn)過，同時也不排除后續(xù)還有其他城市跟進，即部分城市也會在限售等政策上有松綁舉措。”嚴躍進說。

另外，嚴躍進預測，從限售的城市來看，小城市或者說三四線城市中，包括啟東、長樂、惠州、珠海、常州、東莞、承德、揚州、三亞、蕪湖、嘉興、無錫和保定等，其實都是有過限售政策的。不排除后續(xù)受菏澤和開封市場的影響，此類城市未來也會有松綁樓市政策的可能。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)