調(diào)查| 上海存量酒店式公寓成“一手房” “類住宅”購(gòu)買仍存巨大風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)記者 劉柏    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“哥，上海市區(qū)地鐵口不限購(gòu)的商住公寓，價(jià)格實(shí)惠，你考慮么？”

“一手酒店式公寓，過(guò)戶肯定沒(méi)問(wèn)題，大開發(fā)商！”

記者近日接連收到類似推銷電話，而上海住建委早已停止審批“公寓式辦公項(xiàng)目”，并規(guī)定商業(yè)辦公項(xiàng)目交付使用前，相關(guān)部門要再次聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付及辦理房屋交易登記手續(xù)。

政策嚴(yán)控之下，為何“類住宅”卷土重來(lái)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了位于上海幾處“熱銷”的酒店式公寓，卻發(fā)現(xiàn)了另一番景象。

實(shí)探：酒店式公寓“一手尾盤”

上海寶山、嘉定、松江、青浦等區(qū)域，是中介代理們最為熱推的酒店式公寓所在地。一位自稱綠地集團(tuán)工作人員的置業(yè)顧問(wèn)推薦說(shuō),寶山顧村公園地鐵口綠地公園廣場(chǎng)，3號(hào)樓還有十幾套“尾盤”，面積30～60平方米不等，房型均為一室一廳，單價(jià)3萬(wàn)元左右。”

這些所謂的酒店式公寓中，部分房源已經(jīng)接通燃?xì)?，使用功能與住宅幾乎相同。他一再?gòu)?qiáng)調(diào)，全部一手房源，客戶跟開發(fā)商直接交易、房款打入開發(fā)商賬戶。

記者走訪了綠地公園廣場(chǎng)及其他中介推薦的綠地北郊廣場(chǎng)，從建筑外觀看，兩處項(xiàng)目并不符合“新盤”的描述。從歷史資料看，這兩個(gè)項(xiàng)目至少建成8年。

綠地公園廣場(chǎng) 每經(jīng)記者 劉柏 攝

在綠地公園廣場(chǎng)的幾棟酒店式公寓內(nèi)，記者見(jiàn)到各類公司、美甲店、兒童培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，但也有居民入住。

記者向綠地方面求證，對(duì)方表示，公園廣場(chǎng)、北郊廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目早已經(jīng)全部售罄，不可能有綠地的人員進(jìn)行銷售。其中，公園廣場(chǎng)2010年12月開盤，2013年就銷售完成了；北郊廣場(chǎng)2011年開盤、2016年12月完成了去化。

早已完成銷售的項(xiàng)目，為何還有“一手尾盤”？

在記者的再三追問(wèn)下，中介人員神秘地說(shuō)：“當(dāng)年酒店公寓管得嚴(yán)，房子先賣給了一批人，現(xiàn)在再賣出來(lái)。不過(guò)你放心，稅費(fèi)都和一手房一樣，你只需要出3個(gè)點(diǎn)契稅，其他的都不用操心。”

“現(xiàn)在上海市場(chǎng)所有的房子都是這樣，還有松江青浦的，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把資產(chǎn)整體打包向個(gè)人或其他公司出售，再進(jìn)行二手交易。”上述人士表示。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“整棟進(jìn)行打包交易，然后再轉(zhuǎn)手，其實(shí)是一種所謂‘漂白’的技術(shù)，即回避一手房監(jiān)管。這種情況后續(xù)也需要積極管控，防范各類打擦邊球的做法出現(xiàn)。”

“類住宅”交易風(fēng)險(xiǎn)巨大

事實(shí)上，上海市住建委在2017年1月即開始了對(duì)此類“酒店式公寓”的集中核查與清理，期間暫停了此類項(xiàng)目網(wǎng)簽。5個(gè)月后的2017年6月，上海市《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）正式發(fā)布，明確全面清理整頓“類住宅”項(xiàng)目。

《意見(jiàn)》明確，對(duì)“已售未交付入住”項(xiàng)目，未來(lái)將按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。

那么此類“類住宅”如果進(jìn)入二手交易環(huán)節(jié)，是否受到限制？

當(dāng)時(shí)《意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)已交付入住的項(xiàng)目，從嚴(yán)管控，相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。未按照規(guī)定整改存在插層等違法建筑的，在房屋登記時(shí)予以注記，限制交易。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在多個(gè)購(gòu)房平臺(tái)看到，仍有不少帶有插層的酒店式公寓在售。當(dāng)記者以購(gòu)房人身份向上海購(gòu)房熱線咨詢，得到的答復(fù)是：只要購(gòu)房手續(xù)齊全，就可以辦理過(guò)戶，無(wú)論是住宅還是辦公室。

對(duì)于某些有違規(guī)插層、接通燃?xì)饧吧舷滤?ldquo;酒店式公寓”是否會(huì)被限制交易，上海購(gòu)房熱線表示，這需要實(shí)際辦理時(shí)去具體所在區(qū)縣的窗口詢問(wèn)，看他們?cè)趺凑f(shuō)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為，此類房屋必須先恢復(fù)原狀，才能進(jìn)行銷售。對(duì)買家來(lái)說(shuō)，是以二手房方式進(jìn)行交易的，在這一過(guò)程中，主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行鑒定。如果沒(méi)有被相關(guān)部門查出來(lái)，就等于是“混”過(guò)去了。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)兩年多來(lái)嚴(yán)厲的清理與整治，上海“類住宅”交易確有收斂，但仍有抬頭之勢(shì)。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，位于閔行區(qū)的綠地峰尚匯、萬(wàn)樂(lè)城以及松江區(qū)的鈺豐商都等曾受到監(jiān)管部門點(diǎn)名整改，但大多還保留了插層、水電、燃?xì)獾冗`規(guī)建筑。

嚴(yán)躍進(jìn)指出：“類住宅項(xiàng)目由開發(fā)商自持，收益其實(shí)不好，所以會(huì)有出售的做法。此前包括廣州，也有類似‘松綁’的做法，本質(zhì)上還是因?yàn)楹芏嗌套捎梅康娜?kù)存壓力比較大，所以會(huì)有松動(dòng)。當(dāng)然如果政策不松動(dòng)，而開發(fā)商私下交易，那么后續(xù)房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)是會(huì)放大的，甚至可能會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。”

6月3日，閔行區(qū)再出重拳整治，一份《關(guān)于規(guī)范辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》顯示，以6月3日為界，辦公房單元小于150平方米的只能售于企業(yè)，大于150平方米的可以售于個(gè)人，別墅、聯(lián)列等獨(dú)門獨(dú)院的辦公樓只能售于企業(yè)。

而在上海其他區(qū)縣，打擦邊球的案例不在少數(shù)。

另一位代理悄悄向記者推薦了嘉鑫國(guó)際、新虹橋公館等“一手”公寓，并保證：“原先這些公寓都是開發(fā)商自持的，現(xiàn)在像嘉鑫國(guó)際這樣是整棟拿出來(lái)賣，也拿到了預(yù)售證，你買房的時(shí)候可以要求他們拿給你看。”

但記者試圖請(qǐng)?jiān)摯沓鍪绢A(yù)售證和相關(guān)審批時(shí)，卻被其以各種理由搪塞。

這一宣稱類住宅、天然氣入戶、總價(jià)75萬(wàn)元起的嘉鑫國(guó)際，其開發(fā)企業(yè)——上海國(guó)際機(jī)電五金交易中心有限公司，在啟信寶平臺(tái)顯示風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為“嚴(yán)重”，共有52條失信信息，截至7月1日，該企業(yè)累計(jì)欠稅金額達(dá)546015.24元。

此外，在楊浦區(qū)、松江區(qū)等，類似自持項(xiàng)目轉(zhuǎn)出售的情況也并不少見(jiàn)，且以低總價(jià)、可居住、通上下水作為推銷“王牌”。

“從當(dāng)前上海的做法來(lái)看，核心內(nèi)容就是不允許商辦項(xiàng)目和居住功能掛鉤，當(dāng)然二手房本身更為復(fù)雜。從監(jiān)管角度看，對(duì)于存量項(xiàng)目需要穩(wěn)妥處理。后續(xù)新增供地中，尤其是商業(yè)辦公用地中，要謹(jǐn)防拿地時(shí)就有各類私下改規(guī)劃的做法。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)