物業(yè)股沒(méi)人買(mǎi)？靠母體輸血不行，還是要學(xué)著自己長(zhǎng)大！

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

嘉寶股份，這家由四川房企藍(lán)光發(fā)展分拆而來(lái)的物業(yè)服務(wù)公司近日正式通過(guò)了港交所聆訊。離它在港交所敲鐘的日子越來(lái)越近了。

嘉寶股份是由新三板轉(zhuǎn)板至港股上市的，在此之前，旭輝集團(tuán)旗下的永升物業(yè)已經(jīng)先一步完成轉(zhuǎn)板的操作。而保利物業(yè)的轉(zhuǎn)板申請(qǐng)，也進(jìn)入了核準(zhǔn)階段。

五年前，隨著物業(yè)服務(wù)板塊漸漸被資本市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)乃至新城悅等由房企分拆而來(lái)的物業(yè)服務(wù)公司陸續(xù)走上資本舞臺(tái)，但它們都未能避免的是——上市之時(shí)便是其資本路上“最為矚目”的一刻，此后多數(shù)歸于沉寂。

多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司都在遭遇“低流動(dòng)性”的境況，交投通常并不活躍。這當(dāng)然與港股整體的環(huán)境有關(guān)，但更多的原因還是在于，物業(yè)服務(wù)公司的規(guī)模都很小。“只有等樹(shù)長(zhǎng)大，買(mǎi)的人才會(huì)越來(lái)越多。”一名長(zhǎng)期跟蹤物業(yè)板塊的分析師告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。

擺在當(dāng)下的問(wèn)題是，物業(yè)服務(wù)公司如何去破解規(guī)模的天花板，并尋求到新的可增長(zhǎng)的路徑？

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

“高估值”與“低流動(dòng)”

驅(qū)使物業(yè)服務(wù)公司分拆上市的動(dòng)因之一，就是高估值。以雅生活服務(wù)與它的母公司雅居樂(lè)為例，截止至2019年6月14日收盤(pán)，雅生活服務(wù)的市盈率是16.95倍，而雅居樂(lè)的市盈率僅有4.83倍。

再看“物業(yè)第一股”彩生活，其上市之初的市值甚至一度超過(guò)它的母公司花樣年，而經(jīng)歷過(guò)五年的調(diào)整之后，它當(dāng)前的市值是62.18億港元，花樣年的市值是74.96億港元，兩者相差不大，而2018年，花樣年的營(yíng)收接近四倍于彩生活。

“在地產(chǎn)行業(yè)，一個(gè)億的利潤(rùn)只給五倍估值，拆分（物業(yè)）出來(lái)幾十倍。打個(gè)比方，給你漲六倍工資，你跳槽嗎？”一名港股地產(chǎn)分析師如此分析分拆物業(yè)服務(wù)上市的緣由。

很多房企分拆物業(yè)板塊上市，或許還有提升自身價(jià)值的思量。協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時(shí)表示，“很多房地產(chǎn)公司看到其他房企也分拆，它就會(huì)這么去做。他們認(rèn)為這對(duì)于自己整體所擁有的財(cái)富和價(jià)值都是一個(gè)提升。”

從彩生活之后，至少還有十家左右的物業(yè)服務(wù)公司登陸資本市場(chǎng)。多數(shù)由房地產(chǎn)公司分拆而來(lái)的物業(yè)服務(wù)公司，最高光的一刻就是上市之時(shí)——碧桂園服務(wù)上市之時(shí)，它的市盈率是約56倍，而今回落到39倍左右，雅生活服務(wù)的市盈率，也曾一度超過(guò)45倍。

“買(mǎi)物業(yè)股的人不多”，這是很多港股投資者的觀感。多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司的日成交額，都在百萬(wàn)港元左右，最高也僅在千萬(wàn)港元徘徊。如2019年6月14日，綠城服務(wù)的成交額為1205.50萬(wàn)港元；雅生活服務(wù)為912.47萬(wàn)港元；彩生活為635萬(wàn)港元。

上述分析師指出，物業(yè)服務(wù)板塊交投不活躍的原因在于，港股普遍流動(dòng)性差一點(diǎn)，港股的小股票流動(dòng)性會(huì)更差。“物業(yè)公司規(guī)模都比較小，屬于小股票，所以流動(dòng)性差。”

規(guī)模與營(yíng)收攻堅(jiān)

“港股是機(jī)構(gòu)投資者為主的市場(chǎng)，投資紀(jì)律比較嚴(yán)格。比如對(duì)市值就有要求，小市值的主流機(jī)構(gòu)一般都不買(mǎi)。如果你的公司每年增長(zhǎng)30%，三年翻一倍，慢慢就會(huì)有人買(mǎi)了。”上述分析師續(xù)稱。

“需要長(zhǎng)大”，是物業(yè)服務(wù)公司提升關(guān)注度的重要方面。目前由分拆而來(lái)的物業(yè)服務(wù)公司，多數(shù)規(guī)模的增長(zhǎng)仍十分依賴母公司，但多名行業(yè)的從業(yè)人士和資本市場(chǎng)的觀察人士都認(rèn)為，這不是一條能夠長(zhǎng)久發(fā)展的道路。

倘若對(duì)這一領(lǐng)域最為基礎(chǔ)的營(yíng)收“物業(yè)費(fèi)”進(jìn)行剖析，能夠發(fā)現(xiàn)提升一家物業(yè)服務(wù)公司營(yíng)收的因素可以來(lái)自以下兩個(gè)方面：一是增加在管面積；二是提高單位面積的物業(yè)管理費(fèi)。

增加在管面積多數(shù)時(shí)候能夠選擇的路徑是“并購(gòu)”或者“外接”，例如，彩生活20.13億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)完成規(guī)模的躍遷；又如萬(wàn)科物業(yè)，從2015年開(kāi)始市場(chǎng)化之后，營(yíng)收從2014年的19.88億元大幅飆升至2018年的97.96億元。

“有個(gè)趨勢(shì)是肯定的，大魚(yú)吃小魚(yú)，如果不主動(dòng)去吃小魚(yú)，大魚(yú)也吃不了多久。”一名TOP3物業(yè)服務(wù)公司的人士告訴記者。

而在物業(yè)管理費(fèi)提升方面，普遍的觀點(diǎn)是，目前行業(yè)仍處于較為粗放的狀態(tài)，物業(yè)管理費(fèi)在短時(shí)間內(nèi)很難有大幅度提升，但長(zhǎng)期來(lái)看也是增長(zhǎng)的動(dòng)力。“核心肯定是要提升服務(wù)質(zhì)量。以后（好的物業(yè)公司）服務(wù)會(huì)很貴。”上述分析師指出。

他認(rèn)為，目前從全球的趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)物業(yè)管理費(fèi)走高是必然事件。以香港為例，香港屋網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，香港近期交盤(pán)的樓盤(pán)物業(yè)管理費(fèi)普遍在3~10港元/平方呎（1平方米約等于10.7平方呎），而大陸普遍的平均物業(yè)費(fèi)在2元/平方米左右。

上述TOP3物業(yè)服務(wù)公司的人士認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)目前不太容易出現(xiàn)“彎道超車(chē)”的黑馬，而更多的是，在這個(gè)行業(yè)要看到空間的價(jià)值，要在基礎(chǔ)服務(wù)之外，認(rèn)識(shí)到每一個(gè)用戶的價(jià)值。

“從他們身上嫁接更多的可能。”他表示。他以BAT為例指出，BAT基于“怎么增加用戶粘性”做的產(chǎn)品，就是嫁接在“用戶”這個(gè)基礎(chǔ)上的延伸價(jià)值。“站在十年的維度上，在在管樓盤(pán)盤(pán)的基礎(chǔ)上做些什么，這是物業(yè)公司應(yīng)該有的戰(zhàn)略規(guī)劃。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)