調(diào)查| 北京限競房去化：五環(huán)內(nèi)外，從六成到二成

每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

這是北京樓市的限競房時代。

以五環(huán)為界，界內(nèi)是區(qū)域坐標帶來的良好去化，界外，一場更激烈的價格戰(zhàn)已經(jīng)上演。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月，北京共有49個限競房項目取得預售證，累計供應房源3.3萬套，占北京商品住宅總供應的64%，限競房已經(jīng)成為北京新房市場主要的供應產(chǎn)品。

隨著項目的集中入市，滯銷、去化壓力等成了限競房市場的熱點詞。6月17日～6月19日，《每日經(jīng)濟新聞》記者再度走訪了多個區(qū)域限競房項目，市場成交回暖成為事實，但價格戰(zhàn)愈演愈烈，五環(huán)內(nèi)外項目銷售分化明顯。

五環(huán)內(nèi)：坐標帶來去化

五環(huán)內(nèi)的限競房項目都以區(qū)位為傲。

“我們這里的高層產(chǎn)品已經(jīng)售罄了，在準備銷售疊拼產(chǎn)品，您如果想買90平方米以下的洋房，只能等清退的房源了。”石景山區(qū)和豐臺區(qū)交界處的國風長安，90平方米戶型為躍層設計，在小戶型中并不多見。當記者走進售樓處時，清潔人員正在擦拭即將展示的疊拼沙盤，整個大廳只有三五位咨詢者，銷售人員忙著新一輪蓄客。

不遠處的橡樹瀾灣，銷售人員對項目的地理位置更為自信。“您也看到了，我們這里地處五環(huán)內(nèi)，現(xiàn)在五環(huán)內(nèi)的項目都已經(jīng)是稀缺資源了，您可以隨意去別的項目比較。”

而主打“二環(huán)墅”的佑安府自土地成交之日起便備受關注，即使是均價8萬元/平方米，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，目前的網(wǎng)簽去化率也達到了61.98%，其中洋房已經(jīng)售罄，只剩“二環(huán)墅”待價而沽。

港資開發(fā)商九龍倉操盤的西城天鑄則試圖更換限競房賽道，希望以有競爭力的價格與周圍的10萬+豪宅搶奪客源。

該項目緊鄰三環(huán)，雖然限價81690元/平方米與該項目可售部分超7萬元/平方米的樓面價相差無幾，但九龍倉還是試圖將其打造成標準豪宅。

西城天鑄銷售人員曾如此告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“我們的項目不需要做推廣，很多客戶都是自己找過來的。這附近以豪宅居多，周邊新房房價都已經(jīng)賣到10萬+了，我們作為限競房，價格上會很有優(yōu)勢。”

“您看，隔壁西宸原著143平方米4居戶型圖是不是還不如我們呢，這個戶型二手房現(xiàn)在報價1600萬元起。”

西宸原著是2015年下半年入市的，彼時均價就已經(jīng)約10萬元/平方米，而如今的二手房均價在11萬元/平方米上下。

數(shù)據(jù)顯示，西城天鑄目前的網(wǎng)簽去化率達到了58.4%，在豐臺區(qū)僅次于佑安府，屬于限競房去化的第一梯隊。

北京核心城區(qū)土地供應越來越收緊，一些地理位置優(yōu)越的限競房成為了購房人追捧的對象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“對于北京限競房市場來說，土地的位置決定了這個項目成敗的80%。”

而2017年便已經(jīng)拿地，屢屢傳出入市傳聞的永定府，作為東城區(qū)唯一的限競房，均價在89068元/平方米，已經(jīng)賺足了購房者的期待。

五環(huán)外：肉搏價格戰(zhàn)

相比于五環(huán)內(nèi)的皆大歡喜，五環(huán)外的限競房戰(zhàn)場足以用慘烈來形容。

房山區(qū)京深路與常良路交匯處，由于地處偏遠又分布著旭輝城和金樾和著，以及多個共有產(chǎn)權房，可謂擁擠非常。

旭輝城和金樾和著是2018年6月10日北京首批入市的限競房項目。當《每日經(jīng)濟新聞》記者去年末來到旭輝城時，情況是“每種戶型都可以選擇”“正在做團購活動，優(yōu)惠幅度較大，我可以幫您申請參與”。

而半年后記者再次來到這一區(qū)域時，路口依舊停不少三輪車和“黑車”，招攬著來往的行人抑或看房者，金樾和著的銷售人員表示房源還充裕。

據(jù)諸葛找房，金樾和著、旭輝城的網(wǎng)簽去化率分別僅有20.79%和12.86%，表現(xiàn)不盡如人意。

五環(huán)之外，擁擠的不止房山，還有大興區(qū)黃村板塊。該地區(qū)密集分布著中海云筑、中海云熙、大興金茂悅?cè)齻€項目，一共有約有4500套房源入市，競爭異常激烈。

出人意料的是，6月19日工作日中午，當《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份到達中海云筑售樓處時，這里人聲鼎沸，有簽約的，有咨詢的，銷售人員需要同時接待3撥看房客。

“這還只是工作日，比如上周末，一圈人圍著我，同時手里還得拿著POS刷錢，否則真的忙不過來。”中海云筑的銷售人員如是說。

如此熱火朝天的現(xiàn)場很難同其將2018年9月便已經(jīng)開盤，目前網(wǎng)簽去化率還不到三成（29.84%）聯(lián)系起來。

“您所站的位置，是有面積贈送的。”中海云筑的銷售人員向記者推薦，“現(xiàn)在我們沖擊6月年中業(yè)績，同時也有中海40周年活動，如果您能夠本月內(nèi)湊齊首付，我可以向您提供一個團購價，總房款優(yōu)惠30萬元。”

以一套89平方米房源為例，銷售人員表示原價需350萬元，優(yōu)惠后320萬元左右，均價36000元/平方米。

而這位銷售人員有意無意忽略的事實是，中海云筑在去年開盤前便已降價促銷，與目前價格幾乎一致。另一方面，中海云筑所在地塊限價區(qū)間是商品住房銷售均價不超過42158元/平方米，且最高銷售單價不得超過44266元/平方米。

記者從北京市住建委公示信息了解到，中海云筑目前網(wǎng)簽成交的243套房源中，均價是37420.49元/平方米。

中海云筑的價格戰(zhàn)，目前看來是收到實效的，兄弟項目中海云熙的工作人員也證實了中海云筑現(xiàn)在的價格的確有較大幅度優(yōu)惠，并表示“是從中海云筑項目轉(zhuǎn)過來的，公司哪里需要我就去哪里”。

五環(huán)外某限競房項目，工作日人聲鼎沸。

工作日中午的中海云熙售樓處，看起來似乎沒有中海云筑熱鬧。“來我們項目的大多會與中海云筑做比較，都是一個公司的，就看您對區(qū)位和周邊配套的個人喜好了。”

記者了解到，目前中海云熙的去化率是54.76%，優(yōu)于中海云筑。

事實上，在這些區(qū)域，購房者有很多項目可選擇，區(qū)域內(nèi)小板塊項目分流，彼此競爭也造成了單個項目成交沒有達到預期，連同個開發(fā)商操盤的項目內(nèi)部都存在一定競爭。

張大偉表示：“所有限競房項目現(xiàn)在看，起碼面臨1~2年難題，要賣好唯一的辦法就是價格杠桿，未來不排除價格繼續(xù)下探的可能。”

（封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）