華僑城的戰(zhàn)略選擇題：加碼1700億，淡化地產(chǎn)，強化文旅

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 林菁晶    

繼去年不斷攻城掠地后，華僑城今年繼續(xù)在文旅產(chǎn)業(yè)上高歌猛進。

6月10日，華僑城以底價5.74億元拿下廣州市增城區(qū)白水寨創(chuàng)意山水文旅小鎮(zhèn)一宗白水寨創(chuàng)意山水文旅小鎮(zhèn)旅館用地，且項目投資總額不低于15億元。

4個月前，華僑城才剛以每年1000萬元的使用費，獲得白水寨風景名勝區(qū)白水仙瀑景區(qū)20年經(jīng)營權(quán)，投資總額達10億元。

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者不完全統(tǒng)計，2019年尚未過半，華僑城集團及旗下公司落定的文旅項目達到10個，涉及投資金額約1700億元。

不過新一輪文旅轉(zhuǎn)型接近四年，華僑城仍然在路上。資金投入大、回報周期長、運營維護難等問題是文旅產(chǎn)業(yè)的“通病”。中小企業(yè)玩不轉(zhuǎn)，大企業(yè)難成功，華僑城試圖在歡樂谷項目增長疲軟下尋求新的生意經(jīng)。

圖片來源：視覺中國

“送上門”的1700億元生意

實際上，早在華僑城拿下白水寨項目之前，廣州增城區(qū)就表示已在2018年引進深圳華僑城白水寨文旅項目。

單是傳聞，就讓增城區(qū)的地產(chǎn)商們蠢蠢欲動。

遙想2008年，東部華僑城崛起時，深圳由此誕生了首個10萬+的天價豪宅，更是帶動鹽田成為了當時深圳房價最高的片區(qū)。其中，華僑城天麓、萬科天琴灣兩大樓盤，更是入圍了“中國十大豪宅”榜單。

況且，文旅產(chǎn)業(yè)與地方政府產(chǎn)業(yè)導向契合，且項目投資數(shù)額龐大又能拉動周邊發(fā)展。為了復制東部華僑城的奇跡，眾多地方政府都在渴望華僑城進駐或擴大投資，甚至不惜提出要提供“保姆式服務”、最好的資源。

華僑城也因此能夠憑借央企身份，通過PPP模式、央地混改、招商引資等途徑不斷推高造城能力，拉動自身文旅項目的跑馬圈地。

5月16日，華僑城還在深汕合作區(qū)的小漠文旅小鎮(zhèn)項目舉行了啟動儀式。該項目體量龐大，規(guī)劃面積達到22平方公里，總投資超千億。

4月25日，華僑城旅投集團入局了天津鑫茂集團在黃河入?？诘啮蚊铰眯℃?zhèn)項目。

1月9日，華僑城華南集團與東莞道滘鎮(zhèn)簽訂了全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將合作打造東莞水鄉(xiāng)道滘特色小鎮(zhèn)項目，統(tǒng)籌土地近8平方公里，總投資約300億元。

此外，1700億元的投資額還包括華僑城4月在廣東陽江市陽西縣100億文旅項目投資，5月在廣東清遠市陽山縣110億、山東臨沂200億的大型文化旅游綜合項目。

公開資料顯示，華僑城這些新增的文旅項目中，涉及的業(yè)態(tài)方向包括文化旅游、住宅、酒店、主題商業(yè)、生態(tài)休閑、康養(yǎng)等多方面。

據(jù)華僑城提供給“鎂刻地產(chǎn)”記者的資料，到目前為止，但是華僑城A（000069，SZ）就已在珠三角地區(qū)開拓投資、參與了數(shù)十個文化旅游綜合項目，初步完成了粵港澳大灣區(qū)的布局，預計2020年之后，公司近3年在廣東所布局的文旅項目將陸續(xù)建成。

地產(chǎn)為文旅輸血

華僑城過往的商業(yè)模式是“旅游+地產(chǎn)”，借助此，華僑城在一二線城市有其生命力所在。但華僑城表示，一旦將這種模式延伸至三線城市，其不足和短板也暴露得非常充分，“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式遭遇了瓶頸問題。在一些旅游資源比較豐富的區(qū)域，地產(chǎn)市場未必同步發(fā)達。

但與此同時，歡迎華僑城去投資文旅項目的不少都是三四線城市。在2010年~2011年，紹興曾引進多彩華僑城旅游綜合開發(fā)項目“紹興·多彩華僑動漫城”，整個項目總投資約60億元，總面積約5000畝。但至今多年，該項目始終無任何進展信息，華僑城方面也未提及過該項目。

2015年，華僑城將“旅游+地產(chǎn)”戰(zhàn)略調(diào)整為“文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”戰(zhàn)略。2017年，隨著段先念入主華僑城，新戰(zhàn)略正式落地。也就是從那時開始，華僑城前后在全國獲取30多個文旅項目。

在華僑城董事長段先念看來，集團產(chǎn)業(yè)終極選擇永遠是“旅游”，華僑城也在淡化房地產(chǎn)標簽。

而如今，華僑城最擅長的旅游樂園也略顯疲態(tài)。

作為華僑城最為成熟的項目歡樂谷至今已復制了7家。不過，據(jù)5月24日發(fā)布的華僑城A債券跟蹤評級報告顯示，旅游市場的競爭較激烈，隨著越來越多的企業(yè)進入旅游度假行業(yè)，華僑城的旅游綜合業(yè)務面臨一定的經(jīng)營壓力。受此影響，公司部分歡樂谷項目客流量有所下滑。從2015年至2017年，包括深圳歡樂谷、成都歡樂谷、北京歡樂谷等在游客和門票收入上出現(xiàn)連續(xù)下降。

此外，華僑城在綜合旅游項目運營上的收入也出現(xiàn)下滑。受周邊水公園項目的興起使得水公園同質(zhì)化嚴重影響，云南華僑城項目門票收入及接待游客人數(shù)2017年均呈現(xiàn)下滑；深圳東部華僑城由于自2016年開始項目已進入平穩(wěn)運營期，對游客的吸引力下滑使得2017年接待人數(shù)下滑約50萬人次。

因此，華僑城還正在創(chuàng)新和拓展與旅游相關(guān)的新業(yè)務，這被其視為旅游業(yè)務的成長性來源之一。從2018年開始，華僑城就加大了并購整合的力度，在旅游市場中尋找和公司產(chǎn)品業(yè)務協(xié)同性較高的標的進行并購整合，比如入股同程旅游。華僑城A方面在投資者關(guān)系活動上表示，這不僅僅是一項財務性投資，更是公司的戰(zhàn)略性思考。

在新戰(zhàn)略下，華僑城繼續(xù)堅持留下地產(chǎn)業(yè)務。并且，就目前華僑城A的表現(xiàn)看，房地產(chǎn)業(yè)務仍然占據(jù)著業(yè)績主力地位。

2018年，華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入481.42億元，同比增長13.7%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務營收占比達58.25%，較2017年增加3.08個百分點；旅游綜合業(yè)務營收占比為40.83%，較2017年減少2.93個百分點。

華僑城A方面曾表示，公司自身具有新的認識和清晰的定位。在主營業(yè)務中，地產(chǎn)為旅游業(yè)務孵化、培育、成長提供資金支持。

也因此，華僑城為了加快地產(chǎn)業(yè)務周轉(zhuǎn)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓加速資金回籠，盡快變現(xiàn)，從2017年開始，華僑城將股權(quán)轉(zhuǎn)讓以加快周轉(zhuǎn)的方式認定為是一種常態(tài)化的發(fā)展策略和手段。

2017年、2018年，華僑城A的投資收益分別為48億元、23.46億元。對此，中信建投證券認為，“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”本身就是華僑城自上而下獨特的獲取資源的渠道，這種項目的獲取是可持續(xù)可復制的，而通過轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)是加速去庫存、并且引入優(yōu)質(zhì)合作伙伴的一種途徑，這與傳統(tǒng)房企存在本質(zhì)區(qū)別。

與此同時，華僑城A在2018年加大了拿地力度，新增土儲項目33個，合計新增計容建面約1382.5萬平方米，同比增長138.3%，主要分布在深圳、杭州、重慶、天津等一線和核心二線城市。