新湖中寶：地產(chǎn)界的博馬舍？

一

第6個普利茲克獎獲得者要入杭了？

幾天前，建筑界的諾貝爾獎——2019年普利茲克獎花落日本人磯崎新，杭州業(yè)界一片歡騰。在這座城市，磯崎新做過一個中國濕地博物館，長得像“飛碟”。

再算上之前的安藤忠雄、倫佐·皮亞諾、諾曼·福斯特和王澍，他是在杭有過作品的第5位普利茲克獎得主。

但馬上，央視“大褲衩”的設(shè)計師——雷姆·庫哈斯，又一位普獎得主要來了。

準確地說，是雷姆·庫哈斯創(chuàng)辦的OMA（大都會建筑事務(wù)所）要來了。不過業(yè)界都知道，OMA就是庫哈斯實施“設(shè)計暴力”的工具，一體兩面。

OMA首次入杭，既有意料之中，也有出乎意料。

意料之中，它仍然延襲了庫哈斯一貫的超現(xiàn)實主義風(fēng)格，充滿了傾斜、折線和體塊穿插。

意料之外，“金主爸爸”居然是一向低調(diào)的杭州本土房企——新湖地產(chǎn)。

一家既從來不搶地王，不喊千億目標打雞血，又幾乎不出現(xiàn)在行業(yè)論壇的神秘上市公司。

未來新湖中心效果圖

那么這個叫“未來新湖中心”的8.5萬㎡綜合體，究竟有多驚世駭俗呢？其中一幢建筑整塊斜切、內(nèi)部鏤空，如山峰、帳篷又如梯田。

它就位于未來科技城的海創(chuàng)園附近，包含酒店、商業(yè)和中庭花園。

OMA主創(chuàng)設(shè)計師Chris稱之為：杭州光棱。標志著過去和未來的融合，引領(lǐng)著地標建筑的國際化新紀元。

許多人突然發(fā)現(xiàn)：原來新湖是家這么酷的開發(fā)商??？

其實，豈止是“酷”，新湖骨子里還是一個真正的產(chǎn)品主義者。但它每次賣房子，總是舉重若輕，一點看不見現(xiàn)實與理想之間沖突的張力，身上自然少了一些“情懷味”。

二

都說“文章憎命達”、“憤怒出詩人”，人類的習(xí)慣思維里，總是需要一些苦其心志的悲情色彩，理想主義者的形象才立得起來。

在中國地產(chǎn)界，這樣的定律似乎也一直成立。

邏輯很容易理解，房子上成本每多投入一分，利潤就少一分。產(chǎn)品越極致，商業(yè)風(fēng)險越大。每往前走一步，都是人性的試煉。

在房地產(chǎn)野蠻生長的年代，制度的裂縫，恰是光照進來的地方，“有情懷的好房子”還能不時涌現(xiàn)。

但進入高地價、限房價的“白銀時代”后，開發(fā)商的空間日趨逼仄。

成本多一分或少一分，都可能性命攸關(guān)。情懷不僅很貴，而且很危險。房企日益分化成兩個極端的陣營：冷酷強大的現(xiàn)實主義者和熱血垂死的理想主義者。

雖不乏游走在中間的優(yōu)異者，但總體而言，現(xiàn)實主義色彩都會更濃一些。

新湖卻是一個徹頭徹尾的異類。你可以稱它為“現(xiàn)實的理想主義者”，或者“理想的現(xiàn)實主義者”。身上彌漫著金融資本的氣息，卻玩著手工定制。

比如剛交付的上海新湖·青藍國際一期，刷新所有地產(chǎn)人的三觀。

這個位于靜安區(qū)的15萬㎡大盤，由5幢17-31層的高層住宅圍合而成。外立面鋁板+銅+進口貝魯特米黃，搭配德國旭格門窗。

最初定位時，它只是一個售價五六萬的“改善住宅”；沒想到上市時行情大漲，8萬+還被一搶而空。

既然還有利潤空間，那我們不急，先給上海做個好玩的房子吧？

首先是精裝標準直接加了一倍，比如廚電由西門子升級為德國進口Miele。其次，請來美國的李懿恩小姐，做了4個“手工定制化”的室內(nèi)風(fēng)格。

李小姐個人風(fēng)格強烈，之前與新湖合作主要在一些別墅樣板房中，從未在大規(guī)模的住宅精裝中推廣。

不僅成本投入猛增，更要面對未知的品控風(fēng)險，新湖這個想法可謂大膽。

三

最終交付的青藍國際一期，一舉拿下2018年的“上海市建設(shè)工程白玉蘭獎”。

連我這個看了多少年綠城濱江的“老司機”，踏入青藍國際，也不得不感嘆：每一步都讓人大開眼界??！

像金屬材質(zhì)，一般豪宅只會在室內(nèi)墻面柜體上使用。

但青藍國際呢，從部分入戶玄關(guān)，到入戶門外框，到木飾面、主臥衣柜與硬包，再到客廳踢腳線、電梯廳門套，甚至連公共空間地面和消防通道門，全都鑲嵌了金屬！

再比如，青藍國際的4個戶型，裝標中收納落地面積均超過9%。

入戶玄關(guān)的一側(cè)墻體，全都是收納空間；客廳電視墻設(shè)計了三段式大收納；衛(wèi)生間鏡柜打開，也是滿滿的儲物空間。

但最驚艷的，還是那些神奇的定制化空間。

比如青藍國際的淋浴房，合頁具有自動調(diào)節(jié)功能。你洗完澡出來，淋浴門會“嗤”地一聲在身后自動下沉，徹底密閉，門上水滴絕不會流出來。

青藍國際85㎡戶型廚房的270°轉(zhuǎn)角大移門

還有部分戶型主衛(wèi)里，上海唯寶首個一體式設(shè)計的雙臺盆。晨起時，夫妻倆在長長的臉盆里一起洗漱，簡直太有愛了。

85㎡戶型整體內(nèi)嵌式的廚房，配有270°轉(zhuǎn)角大移門，可封閉可開放，中西廚隨意切換。

還有許多從未見過的“處女座細節(jié)”，像飄窗上的頂燈、藏在鏡柜和臺盆柜抽屜里的插座，定制的大理石拼花和啞光開關(guān)面板，真是溫暖又體貼。

更變態(tài)的是隱蔽工程。比如消防樓梯，為刻劃出精準耐磨的棱邊，每一級臺階的陽角都嵌入了銅條。

這樣“不惜成本打造”的精品，只賣個市場平均價，新湖仍然有錢賺，后面還有二期18萬㎡的土儲。最關(guān)鍵的是，這還是新湖的日常操作！

新湖的邏輯很簡單：做地產(chǎn)，賺錢靠的是踏準周期，死摳成本能省幾個錢？

四

房地產(chǎn)是一個有著強烈周期性的市場。

在過去200多年間，美國房地產(chǎn)業(yè)的實周期大約是18年，周期結(jié)束之后的一兩年，肯定伴隨著一次大的經(jīng)濟衰退。

同樣，中國房地產(chǎn)的這20多年，許多開發(fā)商在起起落落之后，回過頭看，發(fā)現(xiàn)真正決定一個公司活得好不好的，既不是周轉(zhuǎn)有多快，也不是產(chǎn)品有多出色，而是節(jié)奏踩得準不準。

費盡心力“降標減配”或“狼性營銷”，不如地再早拿幾個月，或開盤再遲半年。

一向以資本運作能力著稱的新湖，恰對周期有最敏銳的嗅覺。他們從不搶地王，卻總能在市場低谷時，儲備下大量優(yōu)質(zhì)低價土地。

最經(jīng)典一役，是2008年杭州樓市最低迷時，新湖以11000元/㎡輕松摘得武林國際地塊。而數(shù)月后周邊新出讓的宅地，地價就已飆至2萬4。

等到2011年開盤時，樓市再陷低谷。武林國際又憑借33000元/㎡的起價，在一堆地王中成功突圍。

因為地價低，即便賣了“超低價”，仍能保證合理的利潤率。

這為武林國際的品質(zhì)投入，留足了空間。外立面是花崗巖+鋁板+玻璃幕墻，1、2號樓的單元大堂層高達9.3米，甚至第一次在杭州豪宅屋頂裝上光伏發(fā)電系統(tǒng)。

沒壓力，動作才不會變形，產(chǎn)品才可以“很好玩”。

目前新湖手上的近5000億貨值，基本都是類似這樣前瞻儲備的優(yōu)質(zhì)、低價土地。

其中，單是上海就有2000億（180萬㎡），均為內(nèi)環(huán)稀缺土地。包括虹口青云路地塊13萬㎡、青藍國際34萬㎡、新湖明珠城三期90萬㎡、黃浦區(qū)地塊43萬㎡和虹口區(qū)乍浦路地塊12萬㎡。

江蘇啟東、溫州平陽則都是一二級聯(lián)動的超級大盤，均擁有一線海景資源。

在中國，地價成本平均占到房價的60%以上。所以，一旦新湖把“獲地”這最大一項成本壓至極低，在營造投入上，當然就可以很“任性”。

五

甚至連一房難求的“限價神盤”，新湖也常常玩加配。

比如溫州瑞安的新湖春曉，開盤均價2萬，一二手倒掛4000元。旁邊競品幾乎賣不動，它卻三開三罄，每次都是2000多人搶200多套房子。

這樣的房子換其它開發(fā)商，不減配已是萬幸。結(jié)果，新湖在售罄之后，又對立面石材進行升級，從國產(chǎn)霞紅水洗荔枝面更換成巴西進口的雅克金麻石材。

外立面成本因此整整翻了一倍！

發(fā)現(xiàn)這一舉措大受歡迎后，新湖又做了一個決定：今后連溫州平陽上市的新項目，外立面也盡量干掛進口石材。要知道，這可是房價才1萬多的住宅……

新湖的潛臺詞大概是：開發(fā)地產(chǎn)要會算大賬，這一平方加幾百塊有什么了不起呢？

因為地拿得不貴，新湖的房子還喜歡為土地“留白”。

像上海的青藍國際，最大樓間距逾130米；麗水新湖國際，中心大草坪面積約1萬㎡；溫嶺的雙溪春曉，做出了約4000㎡磅礴水系。

杭州的香格里拉半島，甚至放棄紅線內(nèi)的1.5萬㎡景觀宅地，做成了“半島公園”。

做過開發(fā)的人都知道，一個樓盤“有沒有良心”，除了材質(zhì)工藝、土地留白，最重要的是看地下車庫。

因為地下車庫往下多挖幾米，不僅成本暴增，工期也變得很難控制。但是在購房過程中，車位配比、車位尺寸和地庫層高，業(yè)主又幾乎不關(guān)注。

所以說到省成本，在“少挖一點地庫”面前都是渣。

但新湖的地庫尺寸全都是超大的。比如杭州的武林國際，地下大堂高3.5米；溫嶺的雙溪春曉，地庫行車道層高約4米，主行車道凈高約2.8米。

車位配比更是超級足。

像上海的青藍國際二期，在一期1:1.1的車位配比基礎(chǔ)上，又往下挖了一層，居然做了3層車庫。新湖明珠城后期也會做3層地庫。

陸

限價時代，人們總感慨：產(chǎn)品主義者越來越少了。

在殘酷的生存競爭中，有情懷的開發(fā)商或被迫向現(xiàn)實低頭，或已徹底喪失了話語權(quán)。就像人們說：為什么身邊看不見詩人，因為都餓死了。

但所謂“理想主義者”，并不需要總是與現(xiàn)實死磕到底，有時也能和世界溫柔共處。

就像18世紀的法國劇作家博馬舍，年輕時在巴黎金融界巨頭杜威奈的提攜下，憑借驚人天賦，成為法國最富有的企業(yè)家之一。

在瑪黑區(qū)的豪宅里，他寫下《費加羅的婚禮》三部曲，為進步鼓與呼，留下不朽的傳世名著。

某種意義上，新湖就是中國地產(chǎn)界的“博馬舍”。憑借智慧，在現(xiàn)實世界中獲取足夠多的生存資本；而造房子本身，變成了一種單純的樂趣。

所以，他可以請來雷姆·庫哈斯的OMA，在阿里巴巴總部旁，做一個屬于未來的地標。

也可以請來前SOM合伙人阿德里安·史密斯，迪拜哈里法塔主創(chuàng)，世界高層建筑的一代宗師，再次為新湖的上海天虹項目親自執(zhí)筆。

還可以連續(xù)8年，每年在全國種下幾百萬株郁金香，只為博得老業(yè)主的嫣然一笑。

甚至交付多年的別墅區(qū)，新湖每年還會往湖里投放1-2萬尾魚苗；然后每隔幾年，舉辦一次開漁節(jié)，將肥大的鰱鳙捕撈上來，分贈給全小區(qū)的業(yè)主。

他可以極度務(wù)實，在新湖果嶺做出全部南向3開間的高得房率戶型。

他也可以極度天真，從蜂窩鋁板、人臉識別、光伏發(fā)電到地源熱泵溫控的單元大堂……各種前沿的居住科技，總是率先嘗試。

做一個新湖的業(yè)主其實很幸福，既歲月靜好，又像是一段充滿驚喜的探索之旅。

若把目光朝外，你會發(fā)現(xiàn)，這不就是歐美地產(chǎn)業(yè)的常態(tài)嗎？節(jié)奏不疾不徐，心情平和放松，對土地有敬畏，卻也從不放棄對世界的好奇心。

無需與現(xiàn)實艱難地纏斗，卻是居住藝術(shù)的守護者、城市進步的推動者，安放無數(shù)都市人的夢想。

就像博馬舍的座右銘：給公眾做好事的同時，讓自己的錢包更鼓。

（商業(yè)資訊）