新湖中寶：地產(chǎn)界的博馬舍？

一

第6個(gè)普利茲克獎(jiǎng)獲得者要入杭了？

幾天前，建筑界的諾貝爾獎(jiǎng)——2019年普利茲克獎(jiǎng)花落日本人磯崎新，杭州業(yè)界一片歡騰。在這座城市，磯崎新做過(guò)一個(gè)中國(guó)濕地博物館，長(zhǎng)得像“飛碟”。

再算上之前的安藤忠雄、倫佐·皮亞諾、諾曼·福斯特和王澍，他是在杭有過(guò)作品的第5位普利茲克獎(jiǎng)得主。

但馬上，央視“大褲衩”的設(shè)計(jì)師——雷姆·庫(kù)哈斯，又一位普獎(jiǎng)得主要來(lái)了。

準(zhǔn)確地說(shuō)，是雷姆·庫(kù)哈斯創(chuàng)辦的OMA（大都會(huì)建筑事務(wù)所）要來(lái)了。不過(guò)業(yè)界都知道，OMA就是庫(kù)哈斯實(shí)施“設(shè)計(jì)暴力”的工具，一體兩面。

OMA首次入杭，既有意料之中，也有出乎意料。

意料之中，它仍然延襲了庫(kù)哈斯一貫的超現(xiàn)實(shí)主義風(fēng)格，充滿(mǎn)了傾斜、折線(xiàn)和體塊穿插。

意料之外，“金主爸爸”居然是一向低調(diào)的杭州本土房企——新湖地產(chǎn)。

一家既從來(lái)不搶地王，不喊千億目標(biāo)打雞血，又幾乎不出現(xiàn)在行業(yè)論壇的神秘上市公司。

未來(lái)新湖中心效果圖

那么這個(gè)叫“未來(lái)新湖中心”的8.5萬(wàn)㎡綜合體，究竟有多驚世駭俗呢？其中一幢建筑整塊斜切、內(nèi)部鏤空，如山峰、帳篷又如梯田。

它就位于未來(lái)科技城的海創(chuàng)園附近，包含酒店、商業(yè)和中庭花園。

OMA主創(chuàng)設(shè)計(jì)師Chris稱(chēng)之為：杭州光棱。標(biāo)志著過(guò)去和未來(lái)的融合，引領(lǐng)著地標(biāo)建筑的國(guó)際化新紀(jì)元。

許多人突然發(fā)現(xiàn)：原來(lái)新湖是家這么酷的開(kāi)發(fā)商??？

其實(shí)，豈止是“酷”，新湖骨子里還是一個(gè)真正的產(chǎn)品主義者。但它每次賣(mài)房子，總是舉重若輕，一點(diǎn)看不見(jiàn)現(xiàn)實(shí)與理想之間沖突的張力，身上自然少了一些“情懷味”。

二

都說(shuō)“文章憎命達(dá)”、“憤怒出詩(shī)人”，人類(lèi)的習(xí)慣思維里，總是需要一些苦其心志的悲情色彩，理想主義者的形象才立得起來(lái)。

在中國(guó)地產(chǎn)界，這樣的定律似乎也一直成立。

邏輯很容易理解，房子上成本每多投入一分，利潤(rùn)就少一分。產(chǎn)品越極致，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越大。每往前走一步，都是人性的試煉。

在房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)的年代，制度的裂縫，恰是光照進(jìn)來(lái)的地方，“有情懷的好房子”還能不時(shí)涌現(xiàn)。

但進(jìn)入高地價(jià)、限房?jī)r(jià)的“白銀時(shí)代”后，開(kāi)發(fā)商的空間日趨逼仄。

成本多一分或少一分，都可能性命攸關(guān)。情懷不僅很貴，而且很危險(xiǎn)。房企日益分化成兩個(gè)極端的陣營(yíng)：冷酷強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)主義者和熱血垂死的理想主義者。

雖不乏游走在中間的優(yōu)異者，但總體而言，現(xiàn)實(shí)主義色彩都會(huì)更濃一些。

新湖卻是一個(gè)徹頭徹尾的異類(lèi)。你可以稱(chēng)它為“現(xiàn)實(shí)的理想主義者”，或者“理想的現(xiàn)實(shí)主義者”。身上彌漫著金融資本的氣息，卻玩著手工定制。

比如剛交付的上海新湖·青藍(lán)國(guó)際一期，刷新所有地產(chǎn)人的三觀(guān)。

這個(gè)位于靜安區(qū)的15萬(wàn)㎡大盤(pán)，由5幢17-31層的高層住宅圍合而成。外立面鋁板+銅+進(jìn)口貝魯特米黃，搭配德國(guó)旭格門(mén)窗。

最初定位時(shí)，它只是一個(gè)售價(jià)五六萬(wàn)的“改善住宅”；沒(méi)想到上市時(shí)行情大漲，8萬(wàn)+還被一搶而空。

既然還有利潤(rùn)空間，那我們不急，先給上海做個(gè)好玩的房子吧？

首先是精裝標(biāo)準(zhǔn)直接加了一倍，比如廚電由西門(mén)子升級(jí)為德國(guó)進(jìn)口Miele。其次，請(qǐng)來(lái)美國(guó)的李懿恩小姐，做了4個(gè)“手工定制化”的室內(nèi)風(fēng)格。

李小姐個(gè)人風(fēng)格強(qiáng)烈，之前與新湖合作主要在一些別墅樣板房中，從未在大規(guī)模的住宅精裝中推廣。

不僅成本投入猛增，更要面對(duì)未知的品控風(fēng)險(xiǎn)，新湖這個(gè)想法可謂大膽。

三

最終交付的青藍(lán)國(guó)際一期，一舉拿下2018年的“上海市建設(shè)工程白玉蘭獎(jiǎng)”。

連我這個(gè)看了多少年綠城濱江的“老司機(jī)”，踏入青藍(lán)國(guó)際，也不得不感嘆：每一步都讓人大開(kāi)眼界啊！

像金屬材質(zhì)，一般豪宅只會(huì)在室內(nèi)墻面柜體上使用。

但青藍(lán)國(guó)際呢，從部分入戶(hù)玄關(guān)，到入戶(hù)門(mén)外框，到木飾面、主臥衣柜與硬包，再到客廳踢腳線(xiàn)、電梯廳門(mén)套，甚至連公共空間地面和消防通道門(mén)，全都鑲嵌了金屬！

再比如，青藍(lán)國(guó)際的4個(gè)戶(hù)型，裝標(biāo)中收納落地面積均超過(guò)9%。

入戶(hù)玄關(guān)的一側(cè)墻體，全都是收納空間；客廳電視墻設(shè)計(jì)了三段式大收納；衛(wèi)生間鏡柜打開(kāi)，也是滿(mǎn)滿(mǎn)的儲(chǔ)物空間。

但最驚艷的，還是那些神奇的定制化空間。

比如青藍(lán)國(guó)際的淋浴房，合頁(yè)具有自動(dòng)調(diào)節(jié)功能。你洗完澡出來(lái)，淋浴門(mén)會(huì)“嗤”地一聲在身后自動(dòng)下沉，徹底密閉，門(mén)上水滴絕不會(huì)流出來(lái)。

青藍(lán)國(guó)際85㎡戶(hù)型廚房的270°轉(zhuǎn)角大移門(mén)

還有部分戶(hù)型主衛(wèi)里，上海唯寶首個(gè)一體式設(shè)計(jì)的雙臺(tái)盆。晨起時(shí)，夫妻倆在長(zhǎng)長(zhǎng)的臉盆里一起洗漱，簡(jiǎn)直太有愛(ài)了。

85㎡戶(hù)型整體內(nèi)嵌式的廚房，配有270°轉(zhuǎn)角大移門(mén)，可封閉可開(kāi)放，中西廚隨意切換。

還有許多從未見(jiàn)過(guò)的“處女座細(xì)節(jié)”，像飄窗上的頂燈、藏在鏡柜和臺(tái)盆柜抽屜里的插座，定制的大理石拼花和啞光開(kāi)關(guān)面板，真是溫暖又體貼。

更變態(tài)的是隱蔽工程。比如消防樓梯，為刻劃出精準(zhǔn)耐磨的棱邊，每一級(jí)臺(tái)階的陽(yáng)角都嵌入了銅條。

這樣“不惜成本打造”的精品，只賣(mài)個(gè)市場(chǎng)平均價(jià)，新湖仍然有錢(qián)賺，后面還有二期18萬(wàn)㎡的土儲(chǔ)。最關(guān)鍵的是，這還是新湖的日常操作！

新湖的邏輯很簡(jiǎn)單：做地產(chǎn)，賺錢(qián)靠的是踏準(zhǔn)周期，死摳成本能省幾個(gè)錢(qián)？

四

房地產(chǎn)是一個(gè)有著強(qiáng)烈周期性的市場(chǎng)。

在過(guò)去200多年間，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)周期大約是18年，周期結(jié)束之后的一兩年，肯定伴隨著一次大的經(jīng)濟(jì)衰退。

同樣，中國(guó)房地產(chǎn)的這20多年，許多開(kāi)發(fā)商在起起落落之后，回過(guò)頭看，發(fā)現(xiàn)真正決定一個(gè)公司活得好不好的，既不是周轉(zhuǎn)有多快，也不是產(chǎn)品有多出色，而是節(jié)奏踩得準(zhǔn)不準(zhǔn)。

費(fèi)盡心力“降標(biāo)減配”或“狼性營(yíng)銷(xiāo)”，不如地再早拿幾個(gè)月，或開(kāi)盤(pán)再遲半年。

一向以資本運(yùn)作能力著稱(chēng)的新湖，恰對(duì)周期有最敏銳的嗅覺(jué)。他們從不搶地王，卻總能在市場(chǎng)低谷時(shí)，儲(chǔ)備下大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)土地。

最經(jīng)典一役，是2008年杭州樓市最低迷時(shí)，新湖以11000元/㎡輕松摘得武林國(guó)際地塊。而數(shù)月后周邊新出讓的宅地，地價(jià)就已飆至2萬(wàn)4。

等到2011年開(kāi)盤(pán)時(shí)，樓市再陷低谷。武林國(guó)際又憑借33000元/㎡的起價(jià)，在一堆地王中成功突圍。

因?yàn)榈貎r(jià)低，即便賣(mài)了“超低價(jià)”，仍能保證合理的利潤(rùn)率。

這為武林國(guó)際的品質(zhì)投入，留足了空間。外立面是花崗巖+鋁板+玻璃幕墻，1、2號(hào)樓的單元大堂層高達(dá)9.3米，甚至第一次在杭州豪宅屋頂裝上光伏發(fā)電系統(tǒng)。

沒(méi)壓力，動(dòng)作才不會(huì)變形，產(chǎn)品才可以“很好玩”。

目前新湖手上的近5000億貨值，基本都是類(lèi)似這樣前瞻儲(chǔ)備的優(yōu)質(zhì)、低價(jià)土地。

其中，單是上海就有2000億（180萬(wàn)㎡），均為內(nèi)環(huán)稀缺土地。包括虹口青云路地塊13萬(wàn)㎡、青藍(lán)國(guó)際34萬(wàn)㎡、新湖明珠城三期90萬(wàn)㎡、黃浦區(qū)地塊43萬(wàn)㎡和虹口區(qū)乍浦路地塊12萬(wàn)㎡。

江蘇啟東、溫州平陽(yáng)則都是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的超級(jí)大盤(pán)，均擁有一線(xiàn)海景資源。

在中國(guó)，地價(jià)成本平均占到房?jī)r(jià)的60%以上。所以，一旦新湖把“獲地”這最大一項(xiàng)成本壓至極低，在營(yíng)造投入上，當(dāng)然就可以很“任性”。

五

甚至連一房難求的“限價(jià)神盤(pán)”，新湖也常常玩加配。

比如溫州瑞安的新湖春曉，開(kāi)盤(pán)均價(jià)2萬(wàn)，一二手倒掛4000元。旁邊競(jìng)品幾乎賣(mài)不動(dòng)，它卻三開(kāi)三罄，每次都是2000多人搶200多套房子。

這樣的房子換其它開(kāi)發(fā)商，不減配已是萬(wàn)幸。結(jié)果，新湖在售罄之后，又對(duì)立面石材進(jìn)行升級(jí)，從國(guó)產(chǎn)霞紅水洗荔枝面更換成巴西進(jìn)口的雅克金麻石材。

外立面成本因此整整翻了一倍！

發(fā)現(xiàn)這一舉措大受歡迎后，新湖又做了一個(gè)決定：今后連溫州平陽(yáng)上市的新項(xiàng)目，外立面也盡量干掛進(jìn)口石材。要知道，這可是房?jī)r(jià)才1萬(wàn)多的住宅……

新湖的潛臺(tái)詞大概是：開(kāi)發(fā)地產(chǎn)要會(huì)算大賬，這一平方加幾百塊有什么了不起呢？

因?yàn)榈啬玫貌毁F，新湖的房子還喜歡為土地“留白”。

像上海的青藍(lán)國(guó)際，最大樓間距逾130米；麗水新湖國(guó)際，中心大草坪面積約1萬(wàn)㎡；溫嶺的雙溪春曉，做出了約4000㎡磅礴水系。

杭州的香格里拉半島，甚至放棄紅線(xiàn)內(nèi)的1.5萬(wàn)㎡景觀(guān)宅地，做成了“半島公園”。

做過(guò)開(kāi)發(fā)的人都知道，一個(gè)樓盤(pán)“有沒(méi)有良心”，除了材質(zhì)工藝、土地留白，最重要的是看地下車(chē)庫(kù)。

因?yàn)榈叵萝?chē)庫(kù)往下多挖幾米，不僅成本暴增，工期也變得很難控制。但是在購(gòu)房過(guò)程中，車(chē)位配比、車(chē)位尺寸和地庫(kù)層高，業(yè)主又幾乎不關(guān)注。

所以說(shuō)到省成本，在“少挖一點(diǎn)地庫(kù)”面前都是渣。

但新湖的地庫(kù)尺寸全都是超大的。比如杭州的武林國(guó)際，地下大堂高3.5米；溫嶺的雙溪春曉，地庫(kù)行車(chē)道層高約4米，主行車(chē)道凈高約2.8米。

車(chē)位配比更是超級(jí)足。

像上海的青藍(lán)國(guó)際二期，在一期1:1.1的車(chē)位配比基礎(chǔ)上，又往下挖了一層，居然做了3層車(chē)庫(kù)。新湖明珠城后期也會(huì)做3層地庫(kù)。

陸

限價(jià)時(shí)代，人們總感慨：產(chǎn)品主義者越來(lái)越少了。

在殘酷的生存競(jìng)爭(zhēng)中，有情懷的開(kāi)發(fā)商或被迫向現(xiàn)實(shí)低頭，或已徹底喪失了話(huà)語(yǔ)權(quán)。就像人們說(shuō)：為什么身邊看不見(jiàn)詩(shī)人，因?yàn)槎拣I死了。

但所謂“理想主義者”，并不需要總是與現(xiàn)實(shí)死磕到底，有時(shí)也能和世界溫柔共處。

就像18世紀(jì)的法國(guó)劇作家博馬舍，年輕時(shí)在巴黎金融界巨頭杜威奈的提攜下，憑借驚人天賦，成為法國(guó)最富有的企業(yè)家之一。

在瑪黑區(qū)的豪宅里，他寫(xiě)下《費(fèi)加羅的婚禮》三部曲，為進(jìn)步鼓與呼，留下不朽的傳世名著。

某種意義上，新湖就是中國(guó)地產(chǎn)界的“博馬舍”。憑借智慧，在現(xiàn)實(shí)世界中獲取足夠多的生存資本；而造房子本身，變成了一種單純的樂(lè)趣。

所以，他可以請(qǐng)來(lái)雷姆·庫(kù)哈斯的OMA，在阿里巴巴總部旁，做一個(gè)屬于未來(lái)的地標(biāo)。

也可以請(qǐng)來(lái)前SOM合伙人阿德里安·史密斯，迪拜哈里法塔主創(chuàng)，世界高層建筑的一代宗師，再次為新湖的上海天虹項(xiàng)目親自執(zhí)筆。

還可以連續(xù)8年，每年在全國(guó)種下幾百萬(wàn)株郁金香，只為博得老業(yè)主的嫣然一笑。

甚至交付多年的別墅區(qū)，新湖每年還會(huì)往湖里投放1-2萬(wàn)尾魚(yú)苗；然后每隔幾年，舉辦一次開(kāi)漁節(jié)，將肥大的鰱鳙捕撈上來(lái)，分贈(zèng)給全小區(qū)的業(yè)主。

他可以極度務(wù)實(shí)，在新湖果嶺做出全部南向3開(kāi)間的高得房率戶(hù)型。

他也可以極度天真，從蜂窩鋁板、人臉識(shí)別、光伏發(fā)電到地源熱泵溫控的單元大堂……各種前沿的居住科技，總是率先嘗試。

做一個(gè)新湖的業(yè)主其實(shí)很幸福，既歲月靜好，又像是一段充滿(mǎn)驚喜的探索之旅。

若把目光朝外，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這不就是歐美地產(chǎn)業(yè)的常態(tài)嗎？節(jié)奏不疾不徐，心情平和放松，對(duì)土地有敬畏，卻也從不放棄對(duì)世界的好奇心。

無(wú)需與現(xiàn)實(shí)艱難地纏斗，卻是居住藝術(shù)的守護(hù)者、城市進(jìn)步的推動(dòng)者，安放無(wú)數(shù)都市人的夢(mèng)想。

就像博馬舍的座右銘：給公眾做好事的同時(shí)，讓自己的錢(qián)包更鼓。

（商業(yè)資訊）