5月二手房怎么了？多數(shù)城市成交量?jī)晌粩?shù)下滑，竟有一線城市成交腰斬

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

5月份，歷來(lái)是全國(guó)二手房成交的高峰期。但是，今年全國(guó)二手房遭遇寒流，一線城市和熱門二線城市的二手房成交量出現(xiàn)全面下滑，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)兩位數(shù)下滑。

最明顯的是，廣州二手房5月份成交量同比下滑54%，而且今年前5個(gè)月二手房成交量同比下滑45%。而隔壁的深圳，則成為5月份全國(guó)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)最強(qiáng)勢(shì)的城市，盡管今年1-5月深圳二手房累積成交套數(shù)為2.5萬(wàn)套減少了8.1%。

值得注意的是，在成交量出現(xiàn)全面降溫的同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格仍然保持強(qiáng)勢(shì)。5月份全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市的二手房掛牌價(jià)格依然高達(dá)15008元/㎡，環(huán)比漲幅為0.14%，而且已經(jīng)是連續(xù)三個(gè)月上漲了。

廣州下滑最明顯，直接腰斬

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部資料顯示，1~5月廣州二手成交總量18740宗比上年同期（34182宗）少了45%。其中今年5月下滑得最厲害，成交量4025宗直接比上年同期（8846宗）少了54%。

從這個(gè)成交量來(lái)看，廣東房地產(chǎn)成交量直接腰斬了！同時(shí)，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的資料顯示，2019年前5個(gè)月二手住宅網(wǎng)簽面積環(huán)比大幅回落。

盡管成交量下滑明顯，但是廣州二手房?jī)r(jià)格仍然保持堅(jiān)挺。5月二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為26892元/㎡，相對(duì)于4月份（26958元/㎡）來(lái)說(shuō)也有點(diǎn)微跌，對(duì)比3月份來(lái)說(shuō)也基本持本。

為什么廣州今年二手市場(chǎng)會(huì)遇冷呢？分析人士認(rèn)為，主要來(lái)自供應(yīng)的明顯增加。在今年春節(jié)以后，廣州一手房市場(chǎng)就大量推貨。以最近的五一小長(zhǎng)假為例，一手住宅開(kāi)盤/推盤高達(dá)26個(gè)，合計(jì)3881套，總推貨量較往年同期增加54%，碾壓過(guò)去兩年五一供貨量。在如此大貨量的沖擊下，二手房市場(chǎng)必然流失部分客源。

同時(shí)，二手房市場(chǎng)新增供給明顯增加。隨著“330新政”滿2年，首批限售房源入市，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加，也相應(yīng)地稀釋了二手房?jī)r(jià)的競(jìng)爭(zhēng)性。

深圳竟然表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，二手房成交維持高位

相比廣州的萎縮，深圳的二手房成交量持續(xù)高位運(yùn)行。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年4月深圳成交8296套二手房創(chuàng)下16個(gè)月新高，5月份深圳二手房成交量高位震蕩，成交8037套二手房，環(huán)比減少3.1%，成交面積667700平方米，環(huán)比持平。

另外，據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)，5月二手房成交量達(dá)到8037套（含二手公寓），環(huán)比減少3.1%，其中住宅7363套；成交面積667700平方米，環(huán)比持平。二手房成交量繼4月成交8296套（含二手公寓）后，持續(xù)維持在了8000套高位。

從具體價(jià)格上看，深圳二手房?jī)r(jià)格不僅沒(méi)有下跌，反而保持了上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，5月深圳二手均價(jià)小幅上升0.2%，為52899元/平方米；各區(qū)來(lái)看，僅鹽田和福田均價(jià)下滑，其余五區(qū)均價(jià)皆上升。鹽田均價(jià)39818元/平方米，環(huán)比下滑0.9%，跌幅最大，均價(jià)也為各區(qū)最低；龍華上升幅度最大，均價(jià)50490元/平方米，環(huán)比上升0.7%。

不過(guò)，從前5個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房總體仍然保持回落態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1-5月深圳二手房累積成交套數(shù)為2.5萬(wàn)套，與去年同期的2.7萬(wàn)套相比，減少了8.1%。當(dāng)然，這個(gè)降幅程度，放眼全國(guó)來(lái)看，是比較小的。

北京二手房成交量同比下降24%

北京地區(qū)二手房?jī)r(jià)格，也被視為房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房住宅簽約13764套，環(huán)比下降4.7%，同比下降24%。繼3月成交量超過(guò)1.6萬(wàn)套后，北京二手房成交量連續(xù)2個(gè)月下跌。

“因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，5月份北京二手房市場(chǎng)真實(shí)成交量相比3月份高峰期下調(diào)了30%，相比4月份下調(diào)了10%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一方面是政策預(yù)期出現(xiàn)了變化，4月之前信貸政策寬松，但4月下半月開(kāi)始，北京國(guó)管公積金政策收緊，疊加之前一直出現(xiàn)寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策又出現(xiàn)了收緊，購(gòu)房者再次猶豫。另一方面是1季度市場(chǎng)反彈后，部分業(yè)主開(kāi)始上調(diào)價(jià)格，購(gòu)房者出現(xiàn)觀望，市場(chǎng)再次出現(xiàn)了博弈。此外，新房特別是限競(jìng)房供應(yīng)井噴，吸引了部分二手房購(gòu)房者，導(dǎo)致市場(chǎng)成交放緩。

根據(jù)北京鏈家的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京二手房實(shí)時(shí)成交環(huán)比小幅下滑約8%，降幅收窄，市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。在全市成交下降的背景下，教育資源一枝獨(dú)秀的西城成交環(huán)比增加近4%，且總價(jià)千萬(wàn)以上改善小區(qū)的成交活躍度增加。改善型需求提升的情況下，5月份北京二手房成交均價(jià)62641元/平，環(huán)比上漲1.9%，同比持平。

顯然，北京也和廣州、深圳一樣，雖然成交量大幅下滑，但是成交價(jià)格仍然保持堅(jiān)挺。

5月份更多城市二手房降溫明顯，價(jià)格仍然在高位

除了廣州、深圳、北京之外，上海市5月二手住宅預(yù)計(jì)成交量在2.3萬(wàn)套左右，環(huán)比下降10%以上。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，5月南京二手房成交7796套，環(huán)比下跌了18.6%，同比微漲了1.3%。

易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布報(bào)告顯示，5月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市二手房成交量為8萬(wàn)套，環(huán)比下降2.7%，同比增長(zhǎng)2.6%。易居監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市分別為北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無(wú)錫和金華。

1-5月，10城二手房累計(jì)成交約為30.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)9.1%。絕對(duì)量來(lái)看，5月10城二手房市場(chǎng)較為活躍，成交量雖較4月有所下降，但仍處于近7年的較高位。

易居研究院研究員姚方表示，隨著部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)小陽(yáng)春，5月樓市調(diào)控頻頻，房企和購(gòu)房者的資金端均有收緊，南京等部分二三線城市首套房房貸利率上調(diào)。此外，住建部對(duì)蘇州等4個(gè)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的城市進(jìn)行預(yù)警提示。部分熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)一城一策呼之欲出。小陽(yáng)春呈現(xiàn)終結(jié)之勢(shì)，預(yù)計(jì)6月10城二手房成交量環(huán)比進(jìn)一步下降。

從具體城市來(lái)看，在監(jiān)測(cè)的10城中，5月僅無(wú)錫和蘇州出現(xiàn)二手房成交量環(huán)比上升。其余8城中，廈門環(huán)比下降20.3%，最為明顯，但其年初累積同比增速位居第一。

自2018年9月至2019年4月，二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅和成交套數(shù)近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速均處于低位盤整態(tài)勢(shì)。4月10城二手房成交套數(shù)同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，5月保持了上升趨勢(shì)，但增速有所放緩，市場(chǎng)熱度回落，預(yù)計(jì)10城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅將小幅收窄。

在成交量出現(xiàn)全面降溫的同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格仍然保持強(qiáng)勢(shì)。5月份全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市的二手房掛牌價(jià)格依然高達(dá)15008元/㎡，環(huán)比漲幅為0.14%，而且已經(jīng)是連續(xù)三個(gè)月上漲了。

券商中國(guó)  魏書光